АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-2090/2021

г. Ярославль

24 июля 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном онлайн заседании заявление  Акционерного общества "ДОМ.РФ" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

3-и лица: ООО «Руф Стайл Констракшен», ООО «Екатерина», ФИО2

- о  признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24.11.2020 года (уведомления от 24.11.2020 об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-25272387/3, КУВД-001/2020-25273500/3, КУВД-001/2020-25274447/3) об отказе в государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево;

- об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево

 

при участии:

от заявителя – ФИО3 по дов. от 15.09.2020

от ответчика – ФИО4 – по дов. от 19.04.2021

от 3-х лиц – не явились 

 

установил:

Акционерное общество "ДОМ.РФ" обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о  признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24.11.2020 года (уведомления от 24.11.2020 об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-25272387/3, КУВД-001/2020-25273500/3, КУВД-001/2020-25274447/3) об отказе в государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево; об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево.

Заявитель требования поддержал, дал пояснения в обоснование приведенных доводов, оспариваемые отказы ответчика считает незаконными.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области против требования заявителя возражало, полагая отказы в государственной регистрации прекращения ипотеки обоснованными и не нарушающими права заявителя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст.51 АПК РФ привлечены  ООО «Руф Стайл Констракшен», ООО «Екатерина», ФИО2.

Третьи лица отношение к заявлению Общества в суд не направили.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

АО «ДОМ.РФ» (до изменения наименования 14.03.2018 года - Акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АО «АИЖК») является единым институтом развития в жилищной сфере и выступает агентом Российской Федерации и от своего имени совершает юридические и иные действия, в том числе сделки, с находящимися в федеральной собственности земельными участками и иными объектами недвижимого имущества ( ст. ст. 1-3 Федерального закона от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 26.08.1996 N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»).

Между Фондом «РЖС» (в качестве ссудодателя) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (в качестве ссудополучателя) в отношении земельного участка с кадастровым номером76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево (далее - «Земельный участок») был заключен Договор безвозмездного срочного пользования Земельном участком №ДЗ-52 от 07.04.2014 года (далее - «Договор безвозмездного срочного пользования») сроком на 3 года.

При этом с 01.09.2016 года все права и обязанности Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонда «РЖС») по Договору безвозмездного срочного пользования были переданы в пользу единого института развития в жилищной сфере - АО «ДОМ.РФ» - в соответствии со ст. 14 Федерального закона от 23.06.2016 года №221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и п.1 ст.2 Федерального закона от 13.07.2015 года №225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Обращаясь в суд, заявитель указал, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2019 года по делу №А82-7615/2019 признано недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,  выраженное в уведомлении от 23.01.2019 № 76/999/001/2018-18454, об отказе в государственной регистрации прекращения обременения в виде безвозмездного срочного пользования ООО «Руф Стайл Констракшен» в отношении Земельного участка, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области было обязано в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде безвозмездного срочного пользования ООО «Руф Стайл Констракшен» в отношении Земельного участка.

Вместе с тем, Управлением Росреестра по Ярославской области было отказано впогашении других обременении в виде залога права безвозмездного срочного пользования ООО «Руф Стайл Констракшен» в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве под №76-76/023-76/024/005/2015- 2499/1,       76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1  (Уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 24.11.2020 года № КУВД-001/2020-25272387/3, КУВД-001/2020-25273500/3, КУВД-001/2020-25274447/3) (далее - «Решения»).

Основанием для отказа в государственной регистрации прекращения обременении прав собственности в виде залога права безвозмездного срочного пользования в пользу участников долевого строительства на основании договоров участия в долевом строительстве указано следующее: «представленное решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2019 года по делу №А82-7615/2019 не свидетельствует о погашении регистрационной записи об ипотеке за участниками долевого строительства» (Уведомления от 24.11.2020 года № КУВД-001/2020-25272387/3, № КУВД-001/2020-2527444 7/3); «залогодержателем является Общество с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Екатерина», а заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке представлено от Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Единого института развития в жилищной сфере - АО «ДОМ.РФ», которое не является залогодателем, залогодержателем» (уведомление от 24.11.2020 года № КУВД-001/2020-25273500/3).

АО «ДОМ.РФ» считает данные Решения незаконными и нарушающими его права и законные интересы в силу следующего.

1.1. Залог права безвозмездного пользования Земельным участком в пользу участников долевого строительства законодательством не предусмотрен.

В соответствии с ч.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге право аренды застройщика на земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Предметом залога с силу ч.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве может являться предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных ч.2.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - «Закон об ипотеке») предметом ипотеки может быть право на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а также право аренды. В качестве предмета ипотеки не предусмотрено право безвозмездного срочного пользования.

Таким образом, залог права безвозмездного пользования Земельным участком в пользу участников долевого строительства не предусмотрен.

1.2.  Право, предоставленное Договором безвозмездного срочного пользования,прекратилось, что влечет прекращение его залога.

Согласно пп.3 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 ГК РФ.

Согласно пп.1 п.1 ст.47 ЗК РФ право безвозмездного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен.

Таким образом, прекращение права безвозмездного пользования, являющегося предметом залога, является основанием для прекращения залога данного права.

Согласно п. 1.2 Договора безвозмездного срочного пользования Земельный участок предоставляется ссудополучателю для осуществления его комплексного освоения в целях строительства жилых помещений.

Из п.п.4.3-4.6 Договора безвозмездного срочного пользования следует, что одним из способов реализации строящихся жилых помещений является заключение договоров об участии в долевом строительстве.

Согласно п.9.2 Договора безвозмездного срочного пользования срок безвозмездного пользования Участком по Договору составляет 3 (три) года с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Участка (07.04.2014 года).

Таким образом. Договор безвозмездного срочного пользования прекратил свое действие 07.04.2017 года, поскольку истечение срока является основанием его прекращения. После прекращения Договора безвозмездного срочного пользования и погашения регистрационной записи о данном обременении в ЕГРН, залог права безвозмездного срочного пользования в отношении Земельного участка считается прекращенным.

1.3. Право безвозмездного пользования Земельным участком не даетправообладателю данного права распоряжаться Земельным участком.

В силу части 3 статьи 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.2 ст.689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные ст.607, п.1 и абз.1 п.2 ст.610, п.1 и 3 ст.615, п.2 ст.621,п.1 иЗст.623 ГК РФ.

На основании п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать  арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу указанных норм ссудополучатель не наделен правом распоряжения имуществом, в том числе и с согласия ссудодателя.

ЗК РФ также не предусматривает возможности передачи в залог права безвозмездного пользования земельным участком.

Таким образом, залог прав безвозмездного пользования земельным участком не основан на нормах права.

1.4. Заявитель имеет право на обращение в Управление Росреестра с заявлением о погашении регистрационной записи в виде залога права безвозмездного срочного пользования.

В соответствии с ч.8.1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Согласно п. 1.1 ст.25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих  окончание  строительства  и  передачу  квартир  по  заключенным договорам.

При этом Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения Прекращение права залога находится в зависимости от права безвозмездного срочного пользования. Предмет залога действует до момента прекращения данного права. Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2019 года по делу №А82-7615/2019 Управление Росреестра было обязано в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде безвозмездного срочного пользования.

Таким образом, право безвозмездного срочного пользования прекратилось и прекращение права залога не находится в зависимости от наличия волеизъявления сторон на прекращение заложенного права

2. В данных целях перед АО «ДОМ.РФ» поставлены задачи, в частности, по проведению аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования  в  отношении  находящихся  в  федеральной  собственности  земельных участков, заключению договоры о комплексном освоении территории, продаже земельных участков и т.д. (п.3 ст.3 Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»).

Однако до настоящего времени прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства в отношении Земельного участка не зарегистрировано, в результате чего АО «ДОМ.РФ» несет неблагоприятные последствия в виде невозможности полноценного использования данного земельного участка, передачи его для комплексного освоения иному арендатору, получения денежных средств в виде арендной платы и др., что препятствует осуществлению АО «ДОМ.РФ» своих функций, возложенных на него федеральным законодательством, и эффективному управлению в жилищной сфере.

На основании вышеизложенного заявитель просит:

 - Признать незаконными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от 24.11.2020 года (уведомления от 24.11.2020 об отказе в государственной регистрации прав № КУВД-001/2020-25272387/3, КУВД-001/2020-25273500/3, КУВД-001/2020-25274447/3) об отказе в государственной регистрации прекращения ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево.

 - Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области зарегистрировать прекращение ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства под №76-76/023-76/024/005/2015-2499/1, 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2, №76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:17:204401:370, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево.

 - Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН 

<

***>) в пользу АО «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего заявления.

Управление Росреестра поддерживает правовую позицию о следующем.

Управление  считает себя ненадлежащим ответчиком. С учетом того, что заявлений о погашении записи об ипотеке ни от залогодателя и залогодержателя, ни от залогодержателя не поступало, а самостоятельное погашение записи об ипотеке органом регистрации прав не предусмотрено, заявитель должен предъявить требования в исковом производстве и не к органу регистрации прав, а к лицам, в пользу которых зарегистрировано обременение. В требованиях к Росреестру ответчик просит отказать.

По существу заявления доводы  регистрирующего органа сводятся к следующему.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 76:17:204401:370, площадью 75 113 кв.м, расположен по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Ярославская обл., р-н Ярославский, с/с Бекреневский, д. Губцево, дата постановки на государственный кадастровый учет: 03.07.2013, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажного жилищного строительства, среднеэтажного жилищного строительства, многоэтажного жилищного строительства, размещения отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду, находится в собственности Российской Федерации (далее -земельный участок).

 

23.11.2020 представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом ФИО5 обратилась в Управление с заявлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении указанного земельного участка, приложив к заявлению доверенности и решение Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2019 по делу № А82-7615/2019.

Согласно части 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

В силу части 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов при отсутствии предусмотренных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26, статьи 27 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации приостанавливается (при неустранении причин приостановления - отказывается) по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации.

24.11.2020 государственным регистратором после проведения правовой экспертизы представленных с заявлениями документов, в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, принято решение о приостановлении государственной регистрации и в последующем - об отказе в погашении регистрационных записей об ипотеке № КУВД-001/2020-25272387/3, № КУВД-001/2020-25273500/3, № КУВД-001/2020-25274447/3.

Основаниями для приостановления и последующего отказа явились следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 21.08.2019 по делу № А82-7615/2019 (далее - Решение суда) установлено, что 07.04.2014 между Федеральным фондом содействия развития жилищному строительству (ссудодатель, далее- Фонд) и ООО «Руф Стайл Констракшен» (ссудополучатель) заключен договор № ДЗ-52 безвозмездного срочного пользования земельным участком для его комплексного освоения в целях строительства жилья экономического класса, в соответствии с которым ООО «Руф Стайл Констракшен» был предоставлен в безвозмездное срочное пользование вышеуказанный земельный участок.

Договор безвозмездного срочного пользования земельным участком для его комплексного освоения в целях строительства жилья экономического класса от07.04.2014 №ДЗ-52 (далее - Договор) зарегистрирован в ЕГРН 17.04.2014, запись № 76-76-01/037/2014-196.

Земельный участок предоставлялся ООО «Руф Стайл Констракшен» в соответствии со статьей 16.6 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в действовавшей в соответствующий период времени редакции). Согласно части 1 указанной статьи договор аренды или безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, заключаются по результатам аукционов на право заключения указанных договоров.

Согласно части 6 указанной статьи одним из существенных условий договора безвозмездного срочного пользования земельным участком Фонда для строительства жилья экономического класса является срок действия этого договора.

В силу пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (в редакции на момент заключения договора от 07.04.2014 № ДЗ-52) право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается: по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон; по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен; по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно пункту 9.2 Договора срок безвозмездного пользования составляет 3 года с момента подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка. Акт приема-передачи подписан сторонами 07.04.2014.

С 01.09.2016 все права и обязанности Фонда по договору переданы единому институту развития в жилищной сфере - АО «ДОМ.РФ» в соответствии со статьей 14 Федерального закона от 23.06.2016 № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и частью 1 статьи 2 Федерального закона от 13.07.2015 № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Письмом от 06.04.2017 № 3762-АА АО «ДОМ.РФ» уведомило ООО «Руф Стайл Констракшен» о прекращении Договора от 07.04.2014 № ДЗ-52 в связи с истечением срока его действия. Письмо получено ООО «Руф Стайл Констракшен» 10.04.2017.

При наличии решения собственника земельного участка, выраженного в письме от 06.04.2017 № 3762-АА, которое получено ООО «Руф Стайл Констракшен» 10.04.2017, суд установил, что право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекратилось в связи с истечением срока действия договора, и возложил на Управление обязанность в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде безвозмездного срочного пользования ООО «Руф Стайл Констракшен» земельным участком.

Запись о прекращении обременения в виде безвозмездного срочного пользования   ООО   «Руф   Стайл   Констракшен»   земельным   участком   с кадастровым номером 76:17:204401:370 внесена в ЕГРН 19.08.2020, номер записи 76:17:204401:370-76/023/2020-13.

 

Вместе с тем, указанным Решением суда вопросы погашения ипотеки в силу закона в отношении иных участников долевого строительства не разрешались.

 

В ЕГРН значатся следующие актуальные записи об обременениях в отношении спорного земельного участка:

1)         Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/005/2015-2499/1 обипотеке в силу закона, о прекращении которой просит АО «ДОМ.РФ».Сведения об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка внесены

19.05.2015      филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области наосновании заявления ООО Агентство недвижимости «Екатерина» (далее - ОООАН «Екатерина»). С заявлением был представлен Договор участия в долевомстроительстве от 19.05.2015 № РСК.76.15-2/НЯ, заключенный между ООО «РуфСтайл Констракшен» (Застройщик) и ООО АН «Екатерина» (Дольщик) (далее -Договор №РСК.76.15-2/НЯ). В силу пунктов 1.2, 1.3 Договора №РСК.76.15-2/НЯ объектом недвижимости является жилой дом с 96 апартаментами, непредназначенными для постоянного проживания, строение 31 (39-я очередь VII-го этапа строительства микрорайона «Новый Ярославль»), строящийся наземельном участке. Объектами долевого строительства являются апартаменты вуказанном строении № 3, 4, 13, 19, 20, 23, 29, 36, 45.

Ипотека в силу закона установлена на срок с 26.06.2015 по 30.12.2019. Обременение действует в отношении земельного участка в пользу участников долевого строительства (то есть ООО АН «Екатерина» и ФИО2). Срок действия ипотеки не продлевался, вместе с тем заявлений от залогодателя и залогодержателя или от залогодержателя о погашении записи об ипотеке или о продлении срока ипотеки в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало.

2)       Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2 обипотеке в силу закона, о прекращении которой просит АО «ДОМ.РФ».Сведения об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка внесены

13.09.2016         на основании заявления от 02.09.2016 ООО «Руф СтайлКонстракшен» и ООО АН «Екатерина», поданного в Управление через ОтделГАУ ЯО «МФЦ» по Ленинскому району города Ярославля. С заявлением былпредставлен Договор участия в долевом строительстве от 02.09.2016№ РСК.76.22-15/НЯ, заключенный между ООО «Руф Стайл Констракшен»(Застройщик) и ООО АН «Екатерина» (Дольщик) (далее - Договор № РСК.76.22-15/НЯ). В силу пунктов 1.2, 1.3 Договора № РСК.76.22-15/НЯ объектомнедвижимости является 57-квартирный дом, строение 22 (30-я очередь VII-гоэтапа строительства микрорайона «Новый Ярославль»), строящийся наземельном участке. Объектом долевого строительства является жилоепомещение в указанном строении - двухкомнатная квартира № 15 общейплощадью по проекту 50,06 кв.м, с балконом.

Ипотека в сипу закона установлена на срок с 13.09.2016. Обременение действует в отношении земельного участка в пользу участника долевого строительства (то есть ООО АН «Екатерина»). Заявлений от залогодателя и залогодержателя или от залогодержателя о погашении записи об ипотеке или о продлении срока ипотеки в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало.

3) Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 об ипотеке в силу закона, о прекращении которой также просит АО «ДОМ.РФ». Сведения об ипотеке в силу закона внесены 30.12.2015 филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области на основании совместного заявления ФИО2 и ООО АН «Екатерина» от 18.12.2015. Ипотека в силу закона зарегистрирована в пользу ООО АН «Екатерина». Указанная запись внесена в ЕГРП (с 01.01.2017 - ЕГРН) в связи с заключением Договора цессии от 18.12.2015 № д31-кв4, в соответствии с которым ООО АН «Екатерина» (Цедент) уступило, а ФИО2 (Цессионарий) принял с момента полной оплаты право требования, принадлежащее Цеденту на основании Договора участия в долевом строительстве № РСК.76.15-2/НЯ от 19.05.2015, заключенного Цедентом с ООО «Руф Стайл Констракшен» (Застройщик), в отношении объекта долевого строительства - апартаментов, не предназначенных для постоянного проживания, общей площадью по проекту 17,22 кв.м, расположенных в строении 31 на указанном земельном участке. По Договору цессии за уступку права требования Цедент уплачивает Цессионарию 597 534 рубля. Порядок оплаты установлен пунктом 1.6. Договора цессии: 30 000 рублей оплачено по соглашению о задатке от 15.12.2015 №31-4, 380 000 рублей должны быть оплачены Цессионарием в день подписания Договора цессии, 187 534 рубля должны быть оплачены Цессионарием до 20.03.2016. Денежные обязательства Цессионария считаются исполненными надлежащим образом после поступления необходимой денежной суммы на расчетный счет или в кассу Цедента. Днем исполнения обязанности по оплате при безналичном переводе признается день поступления денежных средств на расчетный счет Цедента (пункты 1.1-1.8 Договора цессии).

Ипотека в силу закона зарегистрирована на срок с 30.12.2015 по 20.03.2016. Срок действия ипотеки не продлевался, вместе с тем заявлений от залогодателя и залогодержателя или от залогодержателя о погашении записи об ипотеке или о продлении срока ипотеки в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало. Погашение данной записи об ипотеке в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя по Договору цессии не представляется возможным, так как может повлечь нарушение прав участников сделки. Кроме того, ипотекой в силу закона в данном случае обременяется не право безвозмездного пользования земельным участком, а право требования от застройщика передачи объекта долевого строительства.

По смыслу приведенных норм законодательства погашение регистрационной записи об ипотеке допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом, а именно: исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме либо на основании решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Дополнительной процедуры погашения записей о ранее возникшей ипотеке в данном случае не требуется.

При этом Управление обращает внимание суда на то, что ипотека в силу закона

согласно регистрационным записям № 76-76/023-76/024/00572015-2499/1 (срок ипотеки с 26.06.2015 по 30.12.2019) и № 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2 обременяет не право безвозмездного пользования земельным участком (как полагает заявитель), а сам земельный участок.

согласно регистрационной записи № 76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 (срок ипотеки с 30.12.2015 по 20.03.2016) обременяет право требования передачи объекта долевого строительства от застройщика в обеспечение получения денежных средств Цедентом от Цессионария, а не право безвозмездного пользования земельным участком или сам земельный участок.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

К доводу о том, что АО «ДОМ.РФ» несет неблагоприятные последствия в виде невозможности полноценного использования земельного участка, передачи его для комплексного освоения иному арендатору, получения денежных средств в виде арендной платы (в обоснование наличия одного из необходимых условий для признания действий (бездействия) государственного органа или его должностного лица недействительными - нарушения прав и законных интересов заявителя) Управление относится критично, поскольку при заключении договора безвозмездного пользования земельным участком ссудодателю - Фонду «РЖС» было известно о цели предоставления данного земельного участка, а также о том, что земельный участок будет обременен правами третьих лиц - участников долевого строительства и что после завершения строительства многоквартирного дома земельный участок, на котором расположен данный дом, перейдет в общую собственность собственников помещений в данном доме.

При указанных обстоятельствах Управление считает, что заявителем не доказан факт нарушения Управлением своих прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также факт нарушения Управлением требований действующего законодательства. Кроме того, по мнению Управления, заявителем избран ненадлежащий способ защиты: вместо требований о прекращении обременения в виде ипотеки к надлежащим ответчикам - обладателям прав, вытекающих из ипотеки в силу закона (ООО АН «Екатерина» и ФИО2), заявителем предъявлены требования   к   ненадлежащему   ответчику   -   Управлению,    фактически направленные на то же прекращение ипотеки, но только путем возложения на Управление обязанности по погашению реестровых записей в ЕГРН, что является недопустимым и противоречит действующему законодательству, поскольку затрагивает права иных лиц.

Оценивая доводы сторон и представленные доказательства, суд пришел к следующему.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 4 ст. 200 АПК РФ).

Согласно системному толкованию ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным, является, одновременно, как его несоответствие закону или иному нормативно-правовому акту, так, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Обязанности по проведению государственного кадастрового учета, а также по внесению соответствующих записей и сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее- ЕГРН) на территории Ярославской области с 01.01.2017 возложены на Управление как на территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (пункт 5 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») и осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно пункту 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В силу пункта 2 статьи 341 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ в порядке, установленном статьями 13-15 Закона № 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 данной статьи. Правила данной статьи не применяются в случае размещения участниками долевого строительства денежных средств в счет уплаты цены договора участия долевого строительства на счетах эскроу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей. В силу пункта 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.

Регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома. Положения данного абзаца применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме (пункт 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ, в редакции Федерального закона от 13.07.2020 №>202-ФЗ).

Судебная практика, приведенная заявителем,  регулирует иные взаимоотношения и случаи.

Применительно к рассматриваемому спору установлено, что в ЕГРН значатся следующие актуальные записи об обременениях в отношении спорного земельного участка:

1)         Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/005/2015-2499/1 обипотеке в силу закона.

Сведения об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка внесены наосновании заявления ООО Агентство недвижимости «Екатерина» (далее - ОООАН «Екатерина»). Обременение действует в отношении земельного участка в пользу участников долевого строительства (то есть ООО АН «Екатерина» и ФИО2).  Заявлений от залогодателя и залогодержателя или  от залогодержателя о погашении записи об ипотеке   в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало.

2)       Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/005/2016-7657/2 обипотеке в силу закона.

Сведения об ипотеке в силу закона в отношении земельного участка внесены на основании заявления от 02.09.2016 ООО «Руф СтайлКонстракшен» и ООО АН «Екатерина». Обременение действует в отношении земельного участка в пользу участника долевого строительства (то есть ООО АН «Екатерина»). Заявлений от залогодателя и залогодержателя или от залогодержателя о погашении записи об ипотеке  в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало.

3) Регистрационная запись № 76-76/023-76/024/003/2015-3449/1 об ипотеке в силу закона.

 Сведения об ипотеке в силу закона внесены на основании совместного заявления ФИО2 и ООО АН «Екатерина». Ипотека в силу закона зарегистрирована в пользу ООО АН «Екатерина». Указанная запись внесена в ЕГРП в связи с заключением Договора цессии от 18.12.2015. По Договору цессии за уступку права требования Цедент уплачивает Цессионарию 597 534 рубля. 

Заявлений от залогодателя и залогодержателя или от залогодержателя о погашении записи об ипотеке в Управление в соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ и статьей 25 Закона № 102-ФЗ не поступало. 

Суд признает обоснованной доводы ответчика о том, что погашение указанных записей об ипотеке в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя по Договору цессии не представляется возможным, так как может повлечь нарушение прав участников сделки. 

Таким образом, ключевым вопросом в данном деле является именно порядок погашения записи об ипотеке.

По мнению суда, погашение записей должно происходить либо по заявлению указанных выше лиц - залогодателя и залогодержателя, либо в судебном порядке  - путем подачи соответствующего иска к залогодателю  и залогодержателю.

Выводов в части  погашения ипотеки в силу закона в отношении иных участников долевого строительства, кроме ООО «Руф Стайл Констракшен», в решении №А82-7615/2019  не содержится.

В силу пункта 53 Постановления Пленума № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.   Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Для удовлетворения заявленных требований суд правовых оснований не установил.

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

 

Судья

Секерина С.Е.