АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-22977/19

29 октября 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   29 октября 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            29 октября 2019 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, о признании действий незаконными, об обязании,

при участии:

от заявителя:  не явился, извещен;

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 24.12.2018;

от третьего лица: не явился, извещен; 

 

установил:

Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, о признании действий по внесению изменений в вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенного по адресу: 

<

...>, незаконными; обязании восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенного по адресу: 

<

...>, - "профилакторий-санаторий".

Представитель заявителя в судебное заседание не явился.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения заявления возражает по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, удовлетворения заявления возражает по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании, назначенном на 29.10.2019 на 10 час. 00 мин., в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин., после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Ростовской области, от 23.11.2009 № 420, с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - земельный участок), с видом разрешенного использования - «профилакторий-санаторий».

ФИО2 уведомил Минимущество Ростовской области об изменении вида разрешенного земельного участка с «профилакторий-санаторий» на «Амбулаторно-поликлиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории); Обслуживание автотранспорта (постоянные или временные гаражи с несколькими стояночными местами, стоянки (парковки), гаражи, в том числе многоярусные); Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома)».

Согласно ответу Управления Росреестра по Ростовской области от 22.05.2019 № 08-02269-АБ/19 на запрос Минимущества Ростовской области вид разрешенного использования земельного участка изменен на основании заявления арендатора -ФИО2 от 19.04.2019 № 35-5743615 и выписки из Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону от 04.04.2019 № 59-34-2/12595.

Минимуществом Ростовской области, как собственником земельного участка, распорядительный акт об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка не принимался. Указанные действия Управления Росреестра по Ростовской области послужили основание обращения в суд с рассматриваемым заявлением.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействий) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя. 

На основании части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) 19.04.2019 в Управление Росреестра по Ростовской области прав обратился ФИО2 с заявлением № 35-5743615 об осуществлении государственного кадастрового учета, поданного через портал государственных услуг. К указанному заявлению была приложена декларация от 19.04.2019 о выборе вида разрешенного использования участка, а также выписка из Правил землепользования  декларация земельного и застройки г.Ростова-на-Дону от 04.04.2019, договор аренды земельного участка от 23.11.2009 № 420, дополнительное соглашение |от 29.08.2018 № 1 к договору аренды от 23.11.2009 № 420.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В ходе проведенной правовой экспертизы государственным регистраторам было выявлено учтено, что в соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 23.11.2009 № 420, заключенного между заявителем и ГУП РО «Областной реабилитационный центр», земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030912:2 был предоставлен для использования под профилакторий-санаторий.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 29.08.2018 № 1 к договору аренды № 420 от 23 Л 1.2009 в связи с переходом к третьему лицу по настоящему делу прав на объект недвижимости, расположенный на заявленном земельном участке, считать с 03.05.2018 арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0030912:2 ФИО2

По сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 6(1:44:0030912:2 расположено здание с кадастровым номером 61:44:003012:305, расположенное по адресу: 

<

...>; литер: А; наименование: профилакторий; назначение нежилое здание; площадью 3340.9 кв.м; правообладателем данного земельного участка на праве собственности согласно сведениям ЕГРН является ФИО2.

До 25.04.2019 в ЕГРН содержались следующие сведения об объекте недвижимости, представляющем собой земельный участок с кадастровым номером 61:44:0030912:2, расположенный по адресу: 

<

...>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: профилакторий-санаторий; с уточненной площадью 4346 кв.м; данный земельный) участок является собственностью субъекта Российской Федераций - Ростовская область, на данном земельном участке имеется обременение в виде аренды в пользу ФИО2.

Исходя из анализа выписки из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 04.04.2019 № 59-34-2/12595 амбулаторнополиклиническое обслуживание (поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, центры матери и ребенка, диагностические центры, молочные кухни, станции донорства крови, клинические лаборатории), Обслуживание автотранспорта (постоянные или временные гаражи с несколькими стояночными местами, стоянки (парковки), гаражи, в том числе многоярусные); Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (многоквартирный жилой дом, объекты обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного дома) отнесены в основным видам разрешенного использования земельных участков с градостроительной зоне «Ж-3» (порядковые номера видов разрешенного использования Р 2.05.00, Р 3.10.00., Р 4.29.00).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплен принцип использования земель в соответствии с установленным для них целевым назначением, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (подпункт 8 пункта 1 статьи 1). Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с утвержденным уполномоченным органом классификатором (пункт 2 статьи 7). Не допускается изменение условия о виде разрешенного использования земельного участка, находящегося в публичной собственности, в заключенном по результатам аукциона договоре аренды (пункт 17 статьи 39.8). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми арендаторами земельных участков. Они могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) установлено право правообладателей земельных участков на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов их разрешенного использования без дополнительных разрешения и согласования (пункт 4 статьи 37). В силу пунктов 3, 5 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки принятие соответствующего решения органа местного самоуправления не требуется.

С учетом положений статей 209, 315 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования земельного участка из числа предусмотренных градостроительным регламентом, а арендатор обязан пользоваться арендованным участком в соответствии с условиями договора.

Применительно к названным нормативным положениям Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 сформулировал следующий правовой подход к случаю заявления арендатором требования об изменении вида разрешенного использования земельного участка на другой предусмотренный градостроительным регламентом вид, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур. Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, вправе его использовать только по указанному в договоре назначению и не вправе выбирать любой из видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом. Арендодатель также не имеет права в одностороннем порядке изменять установленный договором аренды вид разрешенного использования земельного участка, поскольку связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей.

В Обзоре практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено наличие права на самостоятельный выбор основных и вспомогательных видов разрешенного использования земельного участка без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления только у собственника земельного участка, находящегося в частной собственности (пункт 1). Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов. Права на выбор одного из предусмотренных градостроительным регламентом видов разрешенного использования в этом случае реализуется арендатором в момент заключения договора аренды (пункт 2). Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования такого земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 3).

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" признается действительным вне зависимости от соответствия утвержденному классификатору разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора (пункт 11 статьи 34). На уполномоченные органы возложены обязанности по приведению до 01.01.2020 установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие предусмотренным классификатором видам разрешенного использования (пункт 12 статьи 34), а также по принятию решения об установлении соответствия указанного в заявлении правообладателя земельного участка его разрешенного использования виду разрешенного использования, установленному классификатором. Такое решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (пункт 13 статьи 34).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) под государственным кадастровым учетом земельного участка подразумевается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о нем, подтверждающих существование такого участка с определенными характеристиками (пункт 7 статьи 1). Обладатели подлежащих государственной регистрации прав на земельные участки отнесены к участникам отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета (статья 4). Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в составе дополнительных сведений о нем, которые изменяются на основании решений (актов) уполномоченных органов, вносятся в кадастр недвижимости (пункт 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 8). Перечень всех видов разрешенного использования земельных участков, установленных градостроительным регламентом, вносятся в реестр границ (подпункт 9 пункта 1 статьи 10). Дополнительные сведения о земельном участке вносятся в Единый государственный реестр недвижимости либо в порядке межведомственного информационного взаимодействия, либо в уведомительном порядке (пункты 2, 3 статьи 13). Одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета является наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (подпункт 9 пункта 2 статьи 14). Законодатель не включил в перечень случаев осуществления государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав изменение дополнительных сведений о земельном участке (пункт 5 статьи 14), но предусмотрел возможность установления федеральным законом иного лица, по заявлению которого осуществляется такой кадастровый учет (подпункт 6 пункта 2 статьи 15). Органы государственной власти обязаны направлять в орган регистрации прав сведения о принятом решении об изменении разрешенного использования земельного участка для их внесения в Единый государственный реестр недвижимости (подпункт 2 пункта 1 статьи 32). Если эти сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в установленный срок, заинтересованное лицо вправе подать заявление об их внесении (пункт 1 статьи 33), а орган регистрации прав должен самостоятельно запросить их в органах государственной власти (пункт 2 статьи 33). Отказ во внесении в Единый государственный реестр недвижимости названных сведений в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица возможен только в случае поступления уведомления об отсутствии необходимых документов (сведений) (пункт 4 статьи 33).

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. Соответствующий классификатору вид разрешенного использования земельного участка под производственными, нежилыми, административными, складскими, бытовыми и нежилыми помещениями предусмотрен Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605.

Действительно, ФИО2 не обращался в Минимущество Ростовской области с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка одному из видов разрешенного использования, установленному действующим Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605. Минимущество Ростовской области не принимало соответствующее решение и не направляло его в порядке межведомственного информационного взаимодействия в Управление Росреестра по Ростовсокй области, а последнее на основании такого решения не вносило соответствующие измененные дополнительные сведения о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости.

Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка произведено Управлением без запроса соответствующего решения у Минимущества Ростовской области.

С учетом указанного, суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае Управлением Росреестра по Ростовской области нарушен установленный действующим законодательством порядок изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка.

Вместе с тем, заявляя об изменении разрешенного использования земельного участка, ФИО2 не преследовало цель обхода предусмотренных земельным законодательством публичных процедур заключения договора аренды. Договор аренды на торгах не заключался. Третье лицо как собственник помещений в расположенном на земельном участке здании обладает исключительным правом на заключение договора аренды такого участка без проведения торгов.

Спорный земельный участок находится в зоне Ж-3 – территориальная зона застройки многоэтажными и многоквартирными домами. При этом измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует назначению принадлежащих ФИО2 здания «профилакторий», правилам землепользования и застройки, а также утвержденному классификатору видов разрешенного использования и Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605.

Соблюдение лицами, участвующими в деле, установленных действующим законодательством процедур приведения разрешенного использования земельного участка в соответствие одному из видов разрешенного использования, установленному классификатором, и кадастрового учета измененных дополнительных сведений об участке должно было привести к существующему в настоящий момент положению. Именно указанные основания и были мотивированы представителем третьего лица в ходе рассмотрения дела.

Оспариваемое Минимущество Ростовской области решение Управления Росреестра по Ростовской области не привело и не могло привести к нарушению прав и интересов как самого заявителя, так и представляемого им публично-правового образования. Последнее обстоятельство исключает возможность удовлетворения заявленных требований.

Судом учитываться, что восстановление в ЕГРН записи и виде разрешенного использования земельного участка «профилакторий-санаторий» не представляется возможным, поскольку такой вид является неактуальным с учетом действующих Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605.

Довод заявителя о том, что по существу внесение изменений в вид  разрешенного использования земельного участка направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, и, следовательно, является незаконным, нарушающим статью 10 Гражданского кодекса РФ, которой запрещены действия в обход закона с противоправной целью, а также нарушающим права Минимущества Ростовской области, как собственника земельного участка, в сфере экономической деятельности, судом отклоняется. 

Заявитель преследует цель сохранить заключенный договор аренды от 23.11.2009 № 420 с учетом согласованного условия по предмету договора – для использования под профилакторий-санаторий. Внесенные изменения в ЕГРН направлены на приведение соответствия вида разрешенного использования земельного участка фактически существующим актуальным сведениям согласно Правилам землепользования и застройки. Последующие действия по использованию земельного участка с нарушением условий договора аренды и цели предоставления земельного участка не входит в предмет правового исследования в рамках рассматриваемого дела и могут являться предметом рассмотрения при наличии таких оснований в рамках искового заявления. 

Оснований полагать, что оспариваемые действия заинтересованного лица нарушают права заявителя, у суда не имеется. При этом внесение изменений в ЕГРН относительно вида разрешенного использования земельного участка соответствуют требованиям закона.

С учетом изложенного, в удовлетворении требований следует.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на заявителя, который на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                          О.П. Захарченко