АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-30017/2023

г. Уфа

25  июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 11.07.2024

Полный текст решения изготовлен 25.07.2024

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Гареевой Л.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гришиной В.К., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Башкирской  региональной общественной организации  «Общество Российско-Германской дружбы «Башкортостан-Германия» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) 

к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным решение Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город г. Уфа Республики Башкортостан, содержащееся в письме №УЗ-6105 от 05.07.2023, об отказе в продлении договора №25182.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2020 нежилого помещения, площадью 120,5 кв.м.: 23-25, 38-43, 43а, расположенного по адресу: 

<

...>; 

об обязании Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город г. Уфа Республики Башкортостан продлить срок аренды договора №25182.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2020 нежилого помещения, площадью 120,5 кв.м.: 23-25, 38-43, 43а, расположенного по адресу: 

<

...> на 3 года;

 

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, директор, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ;

от ответчика – ФИО2, доверенность №182дв от 26.07.2023, удостоверение.

Башкирская  региональная общественная организация  «Общество Российско-Германской дружбы «Башкортостан-Германия» обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании незаконным решение Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город г. Уфа Республики Башкортостан, содержащееся в письме №УЗ-6105 от 05.07.2023, об отказе в продлении договора №25182.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2020 нежилого помещения, площадью 120,5 кв.м.: 23-25, 38-43, 43а, расположенного по адресу: 

<

...>;  об обязании Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город г. Уфа Республики Башкортостан продлить срок аренды договора №25182.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2020 нежилого помещения, площадью 120,5 кв.м.: 23-25, 38-43, 43а, расположенного по адресу: 

<

...> на 3 года.

Ответчик представил отзыв, в удовлетворении иска просил отказать, ссылаясь на то, что отказ в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020 соответствует действующему законодательству и обоснован ненадлежащим несвоевременным исполнением истцом обязательства по оплате платежей в рамках договора аренды. В связи с наличием у истца задолженности по договору аренды №25182.2 от 10.06.2020 за более чем 19 периодов платежей, установленных договором аренды, следует, что истец не исполнял надлежащим образом свои обязанности по договору. Как указал ответчик, Управление  земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с законодательством, заблаговременно уведомило арендатора  о прекращении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020.

Истец, не согласившись с доводами ответчика, представил возражение, пояснил, что на момент направления уведомления от 21.03.2023 у истца имелась задолженность (41 516 руб. 05 коп.), превышающая двукратно ежемесячный арендный платеж (17 989 руб. 40 коп.), а также непогашенные пени за просрочку внесения арендной платы. Между тем, на момент направления истцом в адрес ответчика письма от 17.05.2023 о намерении продлить договор аренды, а также на момент истечения срока действия договора 29.05.2023 задолженность составляла 1 740 руб. 91 коп. (по арендной плате) и 53 руб. 97 коп. (пени), общая сумма долга составляла 1 794 руб. 88 коп., что менее ежемесячной арендной платы 17 989 руб. 40 коп.

Ответчик представил письменную позицию на доводы истца.

Стороны пояснили, что к мирному урегулированию спора не пришли.

Истец исковые требования поддержал. 

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать.

Для дополнительного исследования представленных документов  в судебном заседании 02.07.2024 судом  объявлен перерыв до 11.07.2024 до 15:00 ч.

Судебное заседание после перерыва продолжено в том же составе суда, лице, ведущем протокол, при участии в судебном заседании тех же представителей сторон.

Истец исковые требования поддержал. 

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать, дал пояснения на вопросы суда.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между Башкирской региональной общественной организацией «Общество Российско-Германской дружбы «Башкортостан-Германия» (истец, арендатор) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа РБ (ответчик, арендодатель) заключен договор №25182.2 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 10.06.2020 нежилого помещения площадью 120,5 кв.м.: 23-25, 38-43, 43а, расположенного по адресу: 

<

...> со сроком действия до 28.05.2023 (п. 1.2. договора).

Указанное помещение передано истцу по акту приема-передачи 29.05.2020 (л.д. 19).

В соответствии с п. 3.1.    договора, годовая арендная плата по настоящему договору определяется на основании рыночно обоснованной стоимости арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда в соответствии с отчетом №19-12-40 от 13.12.2019г, выполненным ООО "ТЕХНОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЫ", ИНН 

<

***>.

Согласно п. 3.3. договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными платежами в срок до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет, указанный в настоящем договоре, без выставления Арендатору счета на оплату.

В силу  п. 3.7 договора, отказ арендатора от внесения, невнесение или частичное внесение им арендной платы и других платежей, предусмотренных настоящим договором, более двух раз подряд по истечении установленных договором сроков платежа являются основаниями для досрочного расторжения настоящего договора.

В соответствии с п. 5.2. договора, настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию Арендодателя при возникновении следующих обстоятельств: 5.2.4 неуплата или просрочка Арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных пунктом 3.3 настоящего договора. Частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендатором арендной платы в течение более чем за два срока подряд является основанием досрочного расторжения настоящего договора.

Арендодателем в адрес арендатора был направлен ряд писем о непродлении и расторжении договорных отношений по указанном договору аренды, в т.ч. письма №УЗ2431 от 21.03.2023, №18686 от 14.06.2023 №УЗ-5742 от 21.06.2023) (л.д.36-39).

Как указал истец, арендатор письмом №2023/14 от 17.05.2023 (вх. от 19.05.2023) в разумный срок до окончания договора аренды уведомил Администрацию ГО г. Уфа о намерении продлить договор аренды (л.д. 10), однако письмом №УЗ-6105 от 05.07.2023 арендатор вновь отказал в продлении аренды. (л.д. 11). Свой отказ ответчик мотивировал наличием задолженности по арендным платежам у истца.

Согласно п. 6.1. договора, взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.

Истец, ссылаясь на п. 10 ст. 17.1 1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», полагает, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи.

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок, так как истец имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, а задолженность по арендным платежам погашена, истец обратился с рассматриваемым иском в суд.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей Гражданского кодекса Российской Федерации. Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями. 

Согласно части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Положениями части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

На заявителя возлагается бремя доказывания нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) его прав и охраняемых законом интересов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок только в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 1Э5-ФЗ «О защите конкуренции» (далее по тексту - Закон о защите конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в  соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свой обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)        размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2)        минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

При этом согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случая наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. (Разъяснения ФАС от 05.07.2019 № АЦ/57280/19).

В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 21.03.2023  ответчик уведомил истца о прекращении действия договора в связи с истечением его действия 28.05.2023, о необходимости погашения задолженности  по арендной плате и пени, о необходимости освобождения нежилого помещения по окончании срока действия договора (лд.45).

Письмом от 17.05.2023, адресованным Главе Администрации городского округа г.Уфа, истец просил оказать содействие в заключении договора аренды нежилого помещения на новый 5-летний срок (лд.10).

Письмом от 14.06.2023 №18686 ответчик сообщил истцу о том, что на новый срок договора аренды продлен не будет (лд.46), одновременно  истец сообщил о необходимости погашения задолженности  по арендной плате и пеням, подписать соглашение о расторжении договора  и освобождении помещения. 

21.06.2023 ответчик направил в адрес истца повторное письмо  о том, что на новый срок договора аренды продлен не будет.  Этим же письмом ответчик сообщил о необходимости погашения задолженности, подписании соглашении о расторжении договора и освобождении помещения по акту приема-передачи (лд.38).  

29.06.2023 истец обратился  к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением № 445429   о предоставлении в аренду арендованного помещения на новый срок  без проведения конкурса (лд.83-84).

Письмом от 05.07.2023 №УЗ-6105 Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказало в предоставление в арендное пользование объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Уфа. Кл. Коммунистическая, д.82  с приложением уведомлений об отказе в продлении договора аренды и писем о необходимости погашения долга по арендной плате (лд.47). 

Как указывает ответчик, отказ в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020 мотивирован тем, что у истца имелась задолженность  по договору аренды №25182.2 от 10.06.2020 за более чем 19 периодов платежей, установленных договором аренды, из чего следует, что истец не исполнял надлежащим образом свои обязанности по договору. Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с законодательством, заблаговременно уведомило о прекращении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020.

Истец не отрицал, что на момент направления уведомления от 21.03.2023 у истца имелась задолженность (41 516 руб. 05 коп.), превышающая двукратно ежемесячный арендный платеж (17 989 руб. 40 коп.), а также непогашенные пени за просрочку внесения арендной платы. Между тем, как указал истец, на момент направления истцом в адрес ответчика письма от 17.05.2023 (уведомления) о намерении продлить договор аренды, а также на момент истечения срока действия договора 29.05.2023 задолженность составляла 1 740 руб. 91 коп. (по арендной плате) и 53 руб. 97 коп. (пени), общая сумма долга составляла 1 794 руб. 88 коп., что менее ежемесячной арендной платы 17 989 руб. 40 коп.

При этом в судебном заседании 07.05.2024  истец не оспорил наличие задолженности в размере 17595 руб. 48 коп. по состоянию на 28.05.2023.

Согласно п.1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 21.03.2023 УЗ-2431 Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заблаговременно сообщило истцу об истечении срока договора аренды №25182.2 от 10.06.2020, о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени, а также об отказе в продлении данного договора (л.д. 36).

Согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 21.03.2023 у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 41 516 руб. 05 коп. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 и пени в размере 9 641 руб. 51 коп. за период с 11.08.2021 по 21.03.2023.

 Согласно приложениям №1 и №2 к договору аренды №25182.2 от 10.06.2020, периоды платежей по арендной плате определены с первого по последнее число каждого месяца в пределах срока действия договора, а именно с 29.05.2020 по 28.05.2023.

Из расчета следует, что за период с 01.01.2023 по 30.04.2023  размер арендной платы составляет 17989 руб. 40 коп., за период с 01.05.2023  по 28.05.2023 в размере 16248 руб. 50 коп (лд.60-61).

В соответствии с приложением №2 к договору аренды №25182.2 от 10.06.2020, сумма арендной платы составляла 17 989 руб. 40 коп. в месяц, соответственно, просрочка оплаты по арендным платежам  составила более чем 2 периода платежей (месяцев), а просрочка по оплате пени составила более чем 19 периодов платежей (месяцев), установленных договором аренды.

Следовательно, отказ в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020  соответствовал действующему законодательству и обоснован ненадлежащим несвоевременным исполнением истцом обязательства по оплате платежей в рамках договора аренды.

Письмом от 17.05.2023 истец уведомил о намерении продлить договор аренды, однако, согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 17.05.2023 у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 6 298 руб. 48 коп. за период с 01.05.2023 по 28.05.2023 и пени в размере 11 297 руб. за период с 11.08.2021 по 17.05.2023.

28.05.2023 договор №25182.2 от 10.06.2020 прекращен в связи с окончанием срока действия, а также в связи с надлежащим заблаговременным отказом УЗ-2431 от 21.03.2023 Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от продления договора в связи с наличием у истца задолженности.

По состоянию на 28.05.2023 (дата окончания срока действия договора аренды №25182.2 от 10.06.2020), у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 6 298 руб. 48 коп. за период с 01.05.2023 по 28.05.2023 и пени в размере 11 297 руб. за период с 11.08.2021 по 28.05.2023, согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 28.05.2023.

Уведомлением от 14.06.2023 УЗ-18686 Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило об отказе в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020, о необходимости освободить нежилое помещение, передав его по акту приема-передачи, а также погасить образовавшуюся задолженность. (л.д.46).

Согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 14.06.2023 у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 26 028 руб. 79 коп. за период с 01.05.2023 по 30.06.2023 и пени в размере 11 423 руб. 81 коп. за период с 11.08.2021 по 14.06.2023.

Письмом от 05.07.2023 УЗ-6105 Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан повторно уведомило истца об отказе в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020. (л.д. 47).

Согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 05.07.2023 у истца имелась задолженность но арендной плате в размере 44 018 руб. 19 коп. за период с 01.05.2023 по 31.07.2023 и пени в размере 11 970 руб. 41 коп. за период с 11.08.2021 по 05.07.2023.

В связи с наличием у истца задолженности по договору аренды №25182.2 от 10.06.2020 за более чем 19 периодов платежей, установленных договором аренды, следует, что истец не исполнял надлежащим образом свои обязанности по договору.

Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с законодательством, заблаговременно уведомило о прекращении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020.

Факт наличия задолженности истцом не оспорен.

При этом истец указывает на то, что истец является некоммерческой, социально-ориентированной организацией, именно по причине некоммерческого характера деятельности и нестабильной финансовой поддержке возникали непродолжительные просрочки по оплате арендных платежей, однако на момент рассмотрения иска истец погасил имеющуюся задолженность по оплате арендных платежей и пени.

Указанный довод судом отклонен как не имеющий правовое значение.

Согласно п.11 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 19.04.2024) "О защите конкуренции", в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с п 4.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

Вышеуказанные нормы указывают на то, что отказ арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества возможен и по иным основаниям, не предусмотренным частью 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, за исключением случая наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. 

Как следует из представленных ответчиком справок о начислении арендной платы и пени, сумма задолженности ответчика по состоянию на 17.05.2023 и на 28.05.2023 составляла 17595 руб. 48  коп., в том числе  арендная плата в размере  6 298 руб. 48 коп.,  пени в размере 11 297 руб. (л.д.48-57), что превышала размер арендной платы за май 2023г., который составлял 16248 руб. 50 коп. 

Кроме того, как следует из материалов дела, у истца на момент направления уведомления от 21.03.2023 об отказе в продлении договора  имелась задолженность в размере 41 516 руб. 05 коп. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 и пени в размере 9 641 руб. 51 коп. за период с 11.08.2021 по 21.03.2023, следовательно просрочка оплаты по арендным платежам составляла более 2-х периодов, просрочка по оплате пени составляла более, чем 19 периодов, установленных договором аренды. (л.д. 49).

На момент окончания срока действия договора, а именно по состоянию на 28.05.2023, у истца имелась задолженность по арендной плате в размере 6 298 руб. 48 коп. за период с 01.05.2023 по 28.05.2023 и пени в размере 11 297 руб. за период с 11.08.2021 по 28.05.2023, согласно справке о начислении арендной платы и пени по договору №25182.2 от 10.06.2020 по состоянию на 28.05.2023. (л.д. 51).

Данные факты свидетельствуют о ненадлежащем исполнении арендатором обязанностей по договору.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок только в определенных случаях и по основаниям, перечень которых является исчерпывающим.

В пункте 4.2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил,  что истец в рамках исполнения договора аренды от 10.06.2020 №25182.2 вносил арендные платежи несвоевременно, на момент обращения к Учреждению с уведомлением о намерении заключить договор аренды на новый срок на стороне истца  также имелась задолженность по арендным платежам в размере 17595 руб. 48 коп., следовательно, в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа (за май 2023г. сумма арендной плате согласована в размере 16248 руб. 50 коп.), установленный договором аренды, которую истец  не погасил вплоть до 28.05.2023, т.е. до истечения срока действия договора.

 Учитывая, что помещение истцом не освобождено после истечения срока действия договора, непогашенная задолженность на момент оспариваемого отказа в предоставлении объекта нежилого помещения   на новый срок составила 55988 руб. 60 коп.,  том числе долг  по арендной плате 44018 руб. 19  коп. за период с 01.05.2023  по 31.07.2023, пени 11970 руб. 41 коп. за период с 11.08.2021  по 05.07.2023.

Для  заключения договора на льготных условиях, в том числе для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без торгов, добросовестность арендатора имеет существенное значение, его поведение при исполнении договора должно соответствовать поведению, ожидаемому от любого участника гражданского оборота, в том числе он должен исполнять взятые на себя обязанности по договору, одной из которых является своевременное внесение арендной платы в полном объеме.

Поскольку у истца на момент направления уведомления об отказе в продлении договора и на момент истечения срока договора аренды имелась задолженность по арендной плате и пени в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, отказ в продлении договора аренды №25182.2 от 10.06.2020 соответствует действующему законодательству и обоснован ненадлежащим несвоевременным исполнением истцом обязательства по оплате платежей в рамках договора аренды.

Таким образом, оспариваемый отказ в перезаключении (продлении) договора соответствует действующему законодательству, доказательств, свидетельствующих о возникновении у Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан предусмотренных законом обязанностей заключить договор аренды на новый срок, отсутствуют, в связи с чем у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на истца в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Башкирской  региональной общественной организации  «Общество Российско-Германской дружбы «Башкортостан-Германия». 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                   Л.Р. Гареева