ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, факс 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А84-2317/2017

30 ноября 2017 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2017.

В полном объёме постановление изготовлено 30.11.2017.

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи  Тарасенко А.А.,  судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство безопасности АНБ» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.09.2017 по делу                           №А84-2317/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство безопасности АНБ»

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя, Управления земельного контроля города Севастополя,

о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – ФИО2 по доверенности от 09.01.2017;

от общества с ограниченной ответственностью «Агентство безопасности АНБ» – ФИО3 по доверенности от 14.11.2016, 

 

у с т а н о в и л:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство безопасности АНБ» (далее – ответчик, общество), в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009, заключенный между Севастопольским городским советом и обществом, зарегистрированный 21.01.2010 за №041088400005 в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:02:001010:562 площадью 0,1200 га, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – спорный земельный участок), а также обязать ответчика в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить департаменту указанный земельный участок. Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком взятых на себя обязательств арендатора по освоению земельного участка по строительству и обслуживанию автосервиса. Истец указывает, что ответчиком, в нарушение условий договора аренды, не начато и не завершено строительство автосервиса, а также им не принимается участие в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 11.09.2017 по делу исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды спорного земельного участка. Общество обязано в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить департаменту спорный земельный участок. Суд первой инстанции руководствовался тем, что в материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, такие как: выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства. Суд первой инстанции так же указал на то, что ответчиком не предоставлены доказательства, указывающие на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает, что общество, являясь добросовестным арендатором, не нарушило условия договора аренды земли, в связи с чем, исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители общества и департамента в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против нее.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей общества и департамента, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 23.11.2009 между Севастопольским городским советом (далее – арендодатель) и обществом (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее – договор) (л.д. 15-24, т.1).

В соответствии с пунктом 1.1, 2.1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,1200 га, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства и обслуживания автосервиса.

Договор заключен сроком на двадцать пять лет (пункт 3.1. договора). 

Срок для окончания строительных работ в договоре не определен.

Целевое назначение земельного участка, согласно пунктам 5.2 и 5.3 договора – для строительства и обслуживаниям автосервиса. 

В пункте 12.2 договора стороны условились, что действие договора прекращается в случаях, определенных законом, указав при этом в пункте 12.3 договора конкретные основания для его расторжения, а именно: по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законами Украины.

Пунктом 12.4 договора, так же предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушение сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендодателя.

Во исполнение условий договора, 23.11.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (л.д. 25, т.1).

Из материалов дела так же усматривается, что по результатам проведения обследования спорного земельного участка 21.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт №171/05-01/ОБ/16, в котором указано, что земельный участок свободен об объектов капитального строительства, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют (л.д. 10-14 т.1).

На основании результатов обследования земельного участка Правительство Севастополя обратилось к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009 и возвратить объект аренды в установленном порядке (л.д. 32-33 т.1). В этом же предупреждении, истец просил ответчика уведомить о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.11.2009 в течении 30-дневного срока с момента получения данного письма.

Из материалов дела так же усматривается, что истец, письмом от 17.01.2017 №05-Исх./447/2017, предложил обществу расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени (л.д. 35-36 т.1). Указанное предложение обосновано, в том числе тем, что от общества не поступил ответ на предупреждение о необходимости исполнения договорных обязательств, равно как и документов, подтверждающих завершение строительства торгового комплекса.

Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопроса о том, имеет ли место нарушение правил договора либо закона о сроках для осуществления строительства.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее – Закон №6-ФКЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 23 Закона 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Истец ссылается на то, что ответчик уклоняется от осуществления строительства на земельном участке с ноября 2009 года по настоящее время.

Суд первой инстанции с указанным утверждением согласился со ссылкой на положения статьи 416 ГК Украины, правила статей 45, 46 Земельного кодекса РФ и расторг договор.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными.

Соответствующее бездействие может быть основанием для расторжения договора, если оно нарушает положения договора или положения закона.

Договор аренды, помимо указания на срок его действия (25 лет), не предусматривает срока для осуществления строительных работ.

Законодательство же как Украины так и Российской Федерации также не было нарушено истцом ввиду следующего.

Действующее на территории Автономной Республики Крым до 18.03.2014 украинское законодательство не содержало норм об ограничении срока строительства периодом в 3 года.

Согласно статье 25 Закона Украины «Об аренде земли», арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия. Согласно статье 1 Закона Украины «О землеустройстве», целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.

При этом суд апелляционной инстанции констатирует, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке. 

Ссылка представителя истца и суда первой инстанции на часть 1 статьи 416 ГК Украины, по мнению апелляционного суда, несостоятельна, поскольку данная статья регламентирует правоотношения сторон, возникающие из вещных прав (сервитут, право застройки земельного участка), а не обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 19.01.2016 по делу №А83-1183/2015.

С 18.03.2014 на территории города Севастополя подлежат применению положения российского законодательства.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

При этом, применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.

Судом первой инстанции не учтено, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 №46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» истец был фактически лишен возможности осуществления строительства.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу №А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, по мнению апелляционного суда, только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 №20 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства».

Ссылка представителя департамента на появление соответствующей юридической возможности продолжения строительства с 04.06.2014 (дата утверждения Указом №19 от 04.06.2014 Положения о комиссии при губернаторе города Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе), не принимается апелляционным судом.

В силу пункта 2.1.1 данного Положения решения данной комиссии носили исключительно рекомендательный характер; правила Положения не содержали четкого регламента реализации застройщиками своих прав (перечень необходимых для представления застройщиками документов, сроки принятия комиссией решений в нем не регламентировались).

При таких обстоятельствах период с 18.03.2014 по 18.06.2015 также подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика.

Соответствующая претензия (предупреждение) была направлена департаментом в адрес арендатора уже 26.10.2016, требование о расторжении договора было направлено 17.01.2017, иск в суд направлен 11.05.2017.

Однако по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, не истек (если даже не учитывать срок, необходимый для освоения земельного участка). 

Изложенное является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований департамента о расторжении договора аренды.

Дополнительно апелляционный суд учитывает, что из материалов, представленных апеллянтом в суд первой инстанции, видно, что обществом получены: декларация о начале выполнения подготовительных работ по объекту строительства – автосервис; градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (л.д.51-55 т.1); разработан рабочий проект «Строительство и обслуживание комплекса автосервиса по Столетовскому проспекту, 59» (л.д.77-82 т.1); а так же получено заключение по указанному рабочему проекту (л.д.58-59 т.1).

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе  отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 270 АПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Таким образом, принимая во внимание неверное применение судом первой инстанции норм материального права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости частичной отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

Таким образом, подлежат взысканию с департамента в пользу общества судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 11.09.2017 по делу                           №А84-2317/2017 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.

Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агентство безопасности АНБ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                А.А. Тарасенко

 

Судьи                                                                                                                         И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                         Н.И. Сикорская