АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7644/2020

20 мая 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 18 мая 2021 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 мая 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Е.Ф. Вербиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании после перерыва, объявленного в судебном заседании 11.05.2021, дело по заявлению

акционерного общества «Гарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с. Вишнево Беловского района Курской области,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331,

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на 91/100 долю на основании договора № 20/1-2 от 02.03.2020 и представленных документов,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Псельское», комитет по управлению имуществом Курской области.

В судебном заседании приняли участие представители: 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 21.09.2020 № 469, 

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 09.01.2020 № 5-СК,

от третьего лица – ООО «Псельское»:  не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица - комитета по управлению имуществом Курской области: не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Гарант» (далее – заявитель, Общество, АО «Гарант») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Курской области) в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации права от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на 91/100 долю на основании договора № 20/1-2 от 02.03.2020 и представленных документов.

В судебное заседание третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились, заявлений, ходатайств к судебному разбирательству не представили.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражала против удовлетворения требований заявителя.

В судебном заседании 11.05.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 18.05.2021.

В судебное заседание, продолженное после перерыва, третьи лица не явились.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от заявителя поступило ходатайство о приобщении к материалам дела материалов судебной практики, от третьего лица - комитета по управлению имуществом Курской области поступило письменное мнение на заявленные требования с ходатайством о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.

Судом поступившие документы приобщены к материалам дела, ходатайство третьего лица - комитета по управлению имуществом Курской области о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя удовлетворено.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражала против удовлетворения требований заявителя.

Дело рассмотрено в соответствии с частями 2, 5 статьи 156, частью 2 статьи 200 АПК РФ в отсутствие неявившихся третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «Псельское» является собственником земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:620, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, площадью 686800 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Курская область, Беловский район, Гирьянский сельсовет МО «Коммунаровский сельсовет», МО «Пенский сельсовет», земельный участок в счет невостребованных долей, дата регистрации права собственности – 13.12.2019.

02.03.2020 между ООО «Псельское» (продавец) и АО «Гарант» (покупатель) был заключен договор купли-продажи 91/100 доли в земельном участке с кадастровым номером 46:01:000000:620.

16.03.2020 АО «Гарант» обратилось в Межмуниципальный отдел по Беловскому, Большесолдатскому и Суджанскому районам Управления Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации права собственности АО «Гарант» на долю в размере 91/100 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:620 на основании указанного договора купли-продажи.

Согласно уведомлению от 26.03.2020 № 46/002/001/2020-331 осуществление действий по государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером: 46:01:000000:620 было приостановлено в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлено уведомление об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в связи с чем регистрирующим органом в адрес комитета по управлению имуществом Курской области направлен соответствующий запрос.

Согласно ответу на запрос, поступившему из комитета по управлению имуществом Курской области, в случае, если право собственности гражданина зарегистрировано на весь участок, право долевой собственности на земельный участок не возникало. В связи с чем, по мнению комитета, сделка купли-продажи доли земельного участка совершена в обход Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В связи с неустранением заявителем причин, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, согласно уведомлению от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331 Обществу было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности (91/100) на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:620.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным, АО «Гарант» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, при этом запрета на продажу и покупку доли земельного участка законодательством не установлено. По договору купли-продажи от 02.03.2020 № 20/1-2 была продана 91/100 доля, волеизъявления сторон на продажу и покупку всего участка в договоре не было, следовательно, преимущественного права у субъекта не возникло, а указание на совершение сделки в обход Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не имеет доказательств и, более того, противоречит заключенному договору на продажу доли.

Управление Росреестра по Курской области в ходе рассмотрения дела возражало против удовлетворения требований заявителя, полагало оспариваемый отказ в регистрации права законным и обоснованным.

Третье лицо – комитет по управлению имуществом Курской области в направленном в суд письменном мнении по делу указал, что извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:01:000000:620 в адрес комитета не поступало. По мнению комитета, сделка продажи доли в земельном участке, находящемся в единоличной собственности, другому одному лицу (без осуществления раздела земельного участка) не соответствует требованиям действующего законодательства и совершается с целью обхода Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Как установлено судом, с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Курской области, оформленного уведомлением от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331, в проведении государственной регистрации права собственности заявитель обратился в суд 24.09.2020, то есть в пределах установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

В частях 4 и 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации, возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1 и 6 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К компетенции Росреестра относятся, в том числе, прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; государственная регистрация прав (часть 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации права, оформленное уведомлением от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331, принято надлежащим органом в рамках предоставленных ему полномочий, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет, в том числе, уведомление о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав; уведомление об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (часть 4 статьи 29 Закона № 218-ФЗ).

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации установлены статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе, в случае если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7); не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9).

Согласно материалам дела, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:01:000000:620 находится в индивидуальной собственности ООО «Псельское».

По договору купли-продажи № 20/1-2 от 02.03.2020 ООО «Псельское» (продавец) продало АО «Гарант» (покупатель) 91/100 долю в земельном участке с кадастровым номером 46:01:000000:620.

Основанием для приостановления государственной регистрации права собственности АО «Гарант» в отношении доли в размере 91/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:620 явилось непредставление регистрирующему органу уведомления об отказе от преимущественного права покупки высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, предусмотренного статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу требований части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно статье 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Под отчуждением имущества понимается передача права собственности или другого имущественного права его обладателем.

В силу положений пунктов 1, 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ одним из основных принципов законодательного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения является преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением продажи с публичных торгов.

Статьей 8 Закона № 101-ФЗ установлен порядок соблюдения преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 8 Закона № 101-ФЗ  предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В пункте 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ оговорено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ и пункту 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна; сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В соответствии с абзацем 7 статьи 3 Закона Курской области от 19.12.2011 № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» и постановлением Губернатора Курской области от 19.04.2004 № 177 комитет по управлению имуществом Курской области осуществляет преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, на государственную регистрацию права собственности АО «Гарант» на 91/100 долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:620 уведомление об отказе комитета по управлению имуществом Курской области от преимущественного права покупки представлено не было.

Согласно ответу на запрос, поступившему из комитета по управлению имуществом Курской области в регистрирующий орган в период приостановления государственной регистрации по заявлению АО «Гарант», сделка купли-продажи доли земельного участка совершена в обход Закона № 101-ФЗ.

В ходе рассмотрения настоящего дела комитет по управлению имуществом Курской области пояснил, что извещение о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:01:000000:620 в адрес комитета не поступало. Данные обстоятельства заявителем не оспариваются.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Пунктом 2 статьи 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае на момент заключения договора купли-продажи от 02.03.2020 ООО «Псельское» имело в собственности земельный участок, а не долю в праве общей долевой собственности. Права долевой собственности на спорный земельный участок не существовало. Заключив договор купли-продажи доли в размере 91/100 в праве собственности на земельный участок, ООО «Псельское» произвело отчуждение доли, как объекта гражданских прав, которого фактически на момент заключения договора не существовало.

Доводы АО «Гарант» о том, что собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, и запрета на продажу и покупку доли земельного участка законодательством не установлено, судом отклоняются.

При этом суд исходит из того, что ЗК РФ устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

Поскольку в настоящем деле предметом рассмотрения является оборот земельного участка, относящегося в категории земель сельскохозяйственного назначения, то в данном случае в силу части 6 статьи 27 ЗК РФ подлежат приоритетному применению положения Закона № 101-ФЗ, который регулирует, в частности, условия отчуждения таких земель с учетом их правового статуса как объекта купли-продажи.

При это правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, которые, в частности, заключаются в возложении на собственника земельного участка обязанности в случае принятия им решения о продаже, соблюдая преимущественное право субъекта Российской Федерации покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок (статья 8 Закона № 101-ФЗ).

Однако в результате заключения между ООО «Псельское» (продавец) и АО «Гарант» (покупатель) сделки купли-продажи 91/100 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:620 возникает ситуация, при которой в случае отчуждении ООО «Псельское» оставшейся доли данного земельного участка, будут применяться положения ГК РФ, а, следовательно, у покупателя земельной доли -  АО «Гарант» возникает преимущественное право покупки оставшейся доли, тогда как у субъекта РФ такого права не возникнет, поскольку предметом отчуждения будет являться не земельный участок, а доля в нем.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, отчуждение единоличным собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения доли в праве общей долевой собственности противоречит общим принципам оборота земель сельскохозяйственного назначения и является нарушением преимущественного права покупки такого участка субъектом Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, учитывая содержание имеющихся у государственного регистратора документов, суд приходит к выводу о наличии у Управления Росреестра по Курской области предусмотренных частью 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации по заявлению АО «Гарант» о государственной регистрации права собственности на 91/100 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 46:01:000000:260.

Ссылки заявителя на представленные им материалы судебной практики – апелляционное определение Сверловского областного суда от 10.03.2017 по делу № 33-3820/2017, судом отклоняются, поскольку из содержания данного судебного акта не усматривается, что предметом договора купли-продажи в рамках указанного спора являлась доля в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со статьей 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В связи с неустранением указанных в уведомлении от 26.03.2020 № 46/002/001/2020-331, причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности АО «Гарант» на долю в размере 91/100 в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:01:000000:620, с учетом поступившего от комитета по управлению имуществом Курской области ответа на запрос регистрирующего органа, Управлением Росреестра по Курской области правомерно принято решение об отказе в государственной регистрации права, о чем в адрес заявителя направлено уведомление от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331.

С учетом изложенного, оспариваемое решение Управления Росреестра по Курской области, оформленное уведомлением от 26.06.2020 № 46/002/001/2020-331, об отказе в государственной регистрации, не противоречит положениям ГК РФ, ЗК РФ, Закона № 218-ФЗ и Закона № 101-ФЗ.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов АО «Гарант» суду не представлено.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, оценив приведенные сторонами доводы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 17, 27, 29, 110, 167-170, 180-181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований акционерного общества «Гарант» отказать. 

Оспариваемый ненормативный акт проверен на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Е.Ф. Вербина