АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-9103/2023

город Вологда

16 октября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2023 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Костровой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества фирмы «Продтовары» (ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Элит-Сервис» (ОГРН 

<

***>) об обязании провести текущий ремонт кровли,

при участии в судебном заседании: от истца - ФИО1 по доверенности от 20.04.2023, от ответчика - ФИО2 по доверенности от 01.06.2023,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество фирма «Продтовары» (далее - Фирма») обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Элит-Сервис» (далее – ООО «УК Элит-Сервис», Общество) с учетом принятого судом уточнения требований об обязании Общества провести текущий ремонт кровли многоквартирного дома по адресу: 

<

...> над принадлежащими Фирме нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже жилого дома.

Представитель истца в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Общество в отзыве на исковое заявление и представитель в судебном заседании указали, что истец преждевременно обратился в суд с данным иском, поскольку Обществом предпринимаются все необходимые меры по устранению протечек кровли.

Исследовав материалы дела, представленные документы, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом (далее - МКД), расположенный по адресу: 

<

...> находится в управлении управляющей организации ООО «УК Элит-Сервис».

В данном МКД на 1 этаже расположены нежилые помещения площадью 645,8 кв.м и технические помещения подвала общей площадью 283,4 кв.м принадлежащее на праве собственности Фирме, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 28.07.2010 № 823461.

Между Фирмой и Обществом заключен договор управления многоквартирным домом от 01.11.2016.

Истец неоднократно обращался в управляющую компанию с требованиями устранить протечки кровли над помещениями, находящимися в его собственности, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.

Уведомлением от 14.03.2023, полученным Обществом в тот же день, Фирма предложила обеспечить явку представителя на осмотр кровли 16.03.2023.

В данную дату представитель Общества на осмотр не прибыл. Истцом был составлен акт осмотра с участием представителя арендатора, которым установлен факт протечки кровли.

Письмом от 17.03.2023 Общество сообщило Фирме, что специалистами Общества будет произведен самостоятельный осмотр, по результатам которого будет составлен план работ по проведению ремонтных работ, о чем истец будет уведомлен дополнительно.

Поскольку в дальнейшем, никаких уведомлений от управляющей компании не поступало, ремонт кровли не был произведен, претензий от 30.05.2023 истец во избежание порчи и повреждения имущества Фирмы, потребовал произвести ремонт кровли.

Поскольку претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

В данном случае, отношения сторон регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Основной функцией управляющей организации является организация эксплуатации жилого многоквартирного дома, его техническое обслуживание, проведение осмотров, текущего и капитального ремонта (пункт 1.8. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170).

В соответствии с разделом II названных Правил система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания и включает в себя комплекс работ по контролю за его состоянием, поддержанием в исправности, работоспособности, наладке и регулированию (техническое обслуживание), а также комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановление работоспособности) элементов, оборудования и инженерных сетей здания.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (части 2, 3 статьи 39 ЖК РФ).

Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее - Правила № 491).

Разделом 1 Правил № 491 определен состав общего имущества собственников, а также установлены требования к содержанию общего имущества.

Согласно пунктам 2, 5 Правил № 491 в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); крыши; ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 19.05.2009 № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб ТСЖ «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении дела судом установлена, что спорная часть крыши является составной частью общедомового имущества, что не оспаривается и ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в этом доме.

В соответствии с пунктом 16 Правил № 491, в зависимости от способа управления многоквартирным домом надлежащее содержание общего имущества обеспечивается, в частности собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161, статьей 162 ЖК РФ.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Согласно пункту 2 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Содержание общего имущества среди прочего включает в себя его осмотры, текущий и капитальные ремонты (пункт 10 Правил № 491).

Согласно подпункту «б» пункта 2 Правил № 491 крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества.

Согласно подпункту «з» пункта 11 указанных Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, крыши, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

В силу пункта 4.6.1.26 Правил № 170 при обслуживании крыш следует обеспечить исправность системы водостока; исправность в местах сопряжения водоприемных воронок с кровлей, отсутствие засорения и обледенения воронок, протекания стыков водосточного стояка и конденсационного увлажнения теплоизоляции стояков.

Пунктом 42 Правил № 491 предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

По смыслу положений пункта 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, пунктам 4.6.1.1, 4.6.1.2 Правил № 170 следует, что управляющая организация должна проверять кровлю на отсутствие протечек, обеспечивать исправное состояние кровли, защиту от увлажнений конструкций от протечек кровли, а в случае наличия соответствующих нарушений, приводящих к протечкам незамедлительно их устранять не допуская их дальнейшего развития либо деформации кровельных покрытий.

Следовательно, по смыслу вышеизложенных норм права, управляющая организация обязана поддерживать кровлю в надлежащем состоянии, а в случае выявления каких-либо нарушений своевременно их устранять своими силами либо с привлечением иных подрядных организаций.

Как следует из материалов дела, истец неоднократно обращался в адрес ответчика, как лица, осуществляющего управление спорным МКД, по поводу протечки крыши над помещениями истца, расположенными в части пристроя, указывая, что протечки приводят в негодность имущество истца.

Истцом составлен акт обследования от 16.03.2023, по результатам которого установлены протечки кровли, в результате которой повреждено имущество истца.

Представители ответчика на осмотр не прибыли, уведомлены о времени осмотра надлежащим образом.

Из дальнейшей переписки сторон следует, что ответчик факт наличия протечки не оспаривает, принял на себя обязательства принять меры по устранению повреждений кровли. 

Однако, на момент рассмотрения дела, свои обязательства управляющая компания не исполнила, текущий ремонт кровли не произведен.

В связи с этим, учитывая, что плохое состояние кровли документально подтверждено и ответчиком не оспаривается, как следствие, ответчиком не выполняются требования по техническому обслуживанию вверенного ему жилого фонда, требования истца являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Ссылка общества на необходимость проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома для разрешения вопроса о проведении капитального ремонта кровли здания не принимается судом во внимание в силу следующего.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт жилого дома.

Действующее жилищное законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Само по себе непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.

Управляющая компания несет ответственность за текущее содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии в силу закона и договора управления.

Таким образом, даже при необходимости проведения капитального ремонта кровли, ответчик не может быть освобожден от обязанности надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства по содержанию и проведению текущего ремонта общедомового имущества до проведения ремонтных работ капитального характера.

Ссылка ответчика на то, что им выполнялись мероприятия по ремонту кровли с представлением актов от 2021 года, также судом не принимается, поскольку в обязанность ответчика входит проведение неотложных текущих работ не только в определенном году, а в течение всего срока управления многоквартирным домом.

При этом ссылка ответчика на преждевременность заявленных требованием с предоставлением договора подряда от 30.08.2023 с обществом с ограниченной ответственностью «СтройСервис» на проведение ремонтных работ кровли над нежилыми помещениями, также является неосновательной.

Как следует из предоставленных документов, о наличии повреждения кровли ответчик был уведомлен в марте 2023 года, то есть имел достаточно времени для решения вопроса по ремонту кровли. При этом, в судебном заседании 13.09.2023 представитель ответчика утверждал, что ремонтные работы будут выполнены в срок до 01.10.2023. Однако в настоящее судебное заседание ответчиком не представлено никаких доказательств, того, что работы выполнены, либо доказательств того, что работы начали выполняться. При этом, представитель истца данное утверждение отрицает.

Одновременно суд учитывает, что принятие решения не препятствует ответчику в выполнении работ согласно договору от 30.08.2023. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

В данном случае, с учетом длительного не исполнения управляющей компанией своих обязанностей, а также наличия договора с подрядной организацией от 30.08.2023, суд считает разумным установить срок для исполнения решения - 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении исковых требований понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Элит-Сервис» в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу провести текущий ремонт кровли многоквартирного дома по адресу: 

<

...> над принадлежащими закрытому акционерному обществу фирма «Продтовары» нежилыми помещениями, расположенными на первом этаже жилого дома.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Элит-Сервис» в пользу закрытого акционерного общества фирма «Продтовары» 6000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Курпанова