СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. ТомскДело № А03-19486/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2018 года.

Постановления в полном объеме изготовлено 19 января 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего  Ждановой Л.И.

судей  Павловой Ю.И., Фертикова М.А.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стуловой М.В.

при участии:

от истца: ФИО1 по  доверенности №66/91 от 25.08.2017 (сроком до 31.12.2019),

от ответчика: без участия (извещен)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (07АП-11392/2017) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 ноября 2017 года по делу № А03-19486/2016 (судья О.В. Фролов)

по иску акционерного общества «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 656906,  Алтайский край, г. Барнаул)

к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 656038, 

<

...>)

об установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 из расчета размера рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Алтайский приборостроительный завод «РОТОР» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай (далее – Территориальное управление, ответчик, до изменения наименования  - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае) об обязании ответчика признать, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:61:030401:0019, по состоянию на 15.07.2015 составляет 64 432 550 руб. и об обязании ответчика для расчета арендной платы по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г. применять рыночную стоимость земельного участка в размере 64 432 550 руб.

Истец в ходе судебного разбирательства неоднократно уточнял исковые требования, в последнем уточнении просил установить, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 48 от 07.06.2004 г. с 01.01.2016 г. должна составлять 5 315 685 руб., из расчета размера рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0019, по состоянию на 31.07.2015 г. 66 675 427 руб.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 01 ноября 2017 года по делу № А03-19486/2016 установлено, что арендная плата по договору аренды земельного участка № 48 от 

07.06.2004 с 01.01.2016 рассчитывается, исходя из рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 22:61:030401:0019, размер которой, по состоянию на 31.07.2015, составляет 66 675 427 руб.; с Межрегионального Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Алтайском крае и Республике Алтай, г. Барнаул в пользу истца взыскано 6 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит, в том числе, следующие доводы: отчет № 022/1-2016 об оценке рыночной стоимости и экспертное заключение на него не опровергли правильность выводов, содержащихся в отчёте об оценке от 03.08.32015 № 62/07-2015; истцом не доказано нарушение Территориальным органом при проведении оценки требований действующего законоадетслььства; судом не учтено, что что согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – информационное письмо № 92) оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно только  тогда, когда обязательность такой оценки предусмотрена законом или иным нормативным актом.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу. Просил решение оставить без изменения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя истца, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 07.06.2004 между Администрацией города Барнаула (арендодатель) и акционерным обществом «Алтайский приборостроительный завод «Ротор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 48 , в соответствии с которым, арендатору (истцу) во временное владение и пользование передан земельный участок, площадью 222950 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Дополнительным соглашением от 04.02.2009 к договору стороны изменили арендодателя на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Алтайскому краю.

В соответствии с п. 1.4 договора разрешенным видом использования земельного участка является эксплуатация производственных зданий и сооружений. 

Договор заключен сроком на 11 месяцев (п. 2.1 договора).

По условиям договора, арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки арендной платы равной базовой ставке земельного налога (п. 2.6. договора).

В соответствии с п. 2.7 договора расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения, принятых уполномоченными на это органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления.

Согласно п. 2.7 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.02.2009 года) размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год или при изменении базовой ставки арендной платы, или при проведении рыночной оценки Участка, на основании отчета об оценке, или при переводе земельного участка из одной категории земель в другую, или изменения разрешенного использования земельного участка, или в случае изменения кадастровой стоимости (при расчете арендной платы от кадастровой стоимости), но не чаще одного раза в год. Настоящее условие не влечет изменения Договора и не требует составления дополнительного соглашения. Письменное уведомление о размере арендной платы направляется арендодателем арендатору в месячный срок.

Согласно отчету от 31.07.2015 № 62/07-2015 индивидуального предпринимателя ФИО2, рыночная стоимость земельного участка на 15.07.2015 составляет 111 697 950 руб., а рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка – 14 417 413 руб.

Территориальное управление письмом от 25.01.2016 года № СВ-307, с приложением отчета об оценке, уведомило истца об установлении арендной платы на 2016 год по договору в следующем размере: годовая арендная плата в размере 9 215 080 руб. 87 коп., ежемесячная арендная плата в размере 767 923 руб. 41 коп.

13.09.2016 истец обратился с заявлением № 66/6414 к Территориальному управлению об изменении размера арендной платы по договору в связи с изменением рыночной стоимости спорного земельного участка. Основанием к обращению с указанным заявлением стал отчет о рыночной стоимости земельных участков, составленный обществом с ограниченной ответственностью «КИТ-основа», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 64 432 550 руб., а арендная плата – 5 315 685 руб.

На обращение истца от 13.09.2016 о пересмотре размера арендной платы Территориальным управлением 23.09.2016 был дан отрицательный ответ № ВК-5432 в связи с отсутствием правовых оснований для изменения размера арендной платы, что послужило основанием для предъявления истцом настоящего иска.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, к данному договору аренды правомерно применен порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый Постановлением N 582.

Пунктом 2 Постановления N 582 определено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Учитывая особенности земельного участка, порядок заключения и условия договора аренды, применению подлежит пункт 6 Постановления N 582, согласно которому арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу статьи 2 АПК РФ арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Согласно статье 4 АПК РФ за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав в арбитражный суд вправе обратиться заинтересованное лицо.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Выбранный способ защиты должен быть адекватным характеру нарушения прав и законных интересов и действительно вести к их восстановлению.

В статье 12 ГК РФ перечислены способы защиты гражданских прав, а также допущена возможность использования других способов, предусмотренных законом. Этот перечень не является исчерпывающим.

Адекватность того или иного сформулированного заинтересованным лицом способа защиты характеру защищаемого права или охраняемого законом интереса выражается в его способности к реальному восстановлению нарушенного права.

Таким образом, применение способа защиты, как требование об установлении того, что с 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 22:61:030401:0019, составляла 5 315 685 руб., а по состоянию на 31.07.2015 г. 66 675 427 руб., допустимо и может быть квалифицировано по способу защиты как иск о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (абзац третий статьи 12 ГК РФ), равно как иск о признании договорного правоотношения существующим в определенном виде (абзац второй статьи 12 ГК РФ). Законный интерес, за защитой которого обращается истец, заключается в превентивном пресечении негативных правовых последствий, которые может повлечь для него исчисление размера арендной платы в большем размере, которому арендная плата за земельный участок рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В то же время это не означает, что в отсутствие самостоятельного иска об оспаривании действий ответчика по определению размера арендной платы либо с требованиями о признании недостоверным отчета об оценке, судом вовсе не должно оцениваться содержание этого отчета, поскольку содержание данного отчета не имеют заранее установленной доказательственной силы (часть 5 статьи 71 АПК РФ).

Таким образом, сформулированное истцом требование является надлежащим способом защиты нарушенного права, поскольку в силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В силу положений ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Закона N 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В случае если экспертиза отчета является обязательной, и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При расчете арендной платы Территориальное управление использовало отчет об оценке рыночной стоимости федерального имущества, передаваемого в аренду, с определением годового размера арендной платы, от 31.07.2015 №62/07-2015, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2

В материалы дела истец представил отчет № 022/1-2016 об оценке рыночной стоимости, составленной ООО «КИТ-ОСНОВА», в котором определена рыночная стоимость арендованного им земельного участка по состоянию на 31.07.2015 и экспертное заключение АСО «Национальная коллегия специалистов – оценщиков» №160714-1592 от 29.08.2016, в котором указано, что отчет ООО «КИТ-ОСНОВА» составлен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

В силу пункта 3.1 приказа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 03.08.2015 N 62/07-2015 мотивированное мнение специалиста - работника ответчика  (л.д. 6365-69 т.2)  на отчет от № 61/07-2015 об оценке рыночной стоимости не является заключением эксперта, и фактически является доказательством, созданным ответчиком как стороной спора, в связи с чем, само по себе не опровергает достоверности выводов о рыночной стоимости участка, приведенных в отчете об оценке объекта № 61/07-2015 и подтвержденных заключением в порядке статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

При этом ответчик не обосновал, что рассматриваемый в настоящем деле спор отнесен к случаям, в котором письменное мотивированное мнение уполномоченного должностного лица Росимущества или его территориального органа, осуществляющего рассмотрение отчета об оценке, имеет исключительное доказательственное значение и предрешает выводы по существу иска.

Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание наличие разногласий сторон относительно рыночной стоимости арендованного земельного участка, суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу по определению рыночной стоимости арендованного земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 18-2017, предупрежденного об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 31.07.2015 г. составил 66 675 427 руб. 

Оценивая представленное в материалы дела экспертное заключение в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу, что оно соответствуют требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил документальных доказательств недостоверности выводов эксперта; ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявил. При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции, также как и у суда первой инстанции отсутствуют основания сомневаться в достоверности и полноте заключения, выполненного специализированной организацией.

Принимая во внимание, что рыночная стоимость земельного участка с учетом округления составляет 66 675 427 руб., истцом фактически оспорена рыночная стоимость земельного участка, являющаяся одним из показателей формулы, применяемой при расчете размера арендной платы, суд первой инстанции пришел  к правильному выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части.

Утверждение ТУ Росимущества о том, что в соответствии с информационным письмом № 92 достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, может быть оспорена только в случае, если такая оценка предусмотрена законом или иным нормативным актом, отклоняется, поскольку общество оспаривало не рыночную стоимость земельного участка как таковую, а применение ответчиком неверно установленной рыночной стоимости земельного участка при расчете арендной платы в порядке, предусмотренном Правилами № 582, то есть было не согласно с размером арендной платы.

В целом доводы, заявленные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются как неподтвержденные материалами дела, противоречащие фактическим обстоятельствам дела и основанные на неправильном толковании норм материального права.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 01 ноября 2017 года по делу № А03-19486/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий    Л.И. Жданова

Судьи  Ю.И. Павлова   

М.А. Фертиков