ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-89302/2024

31 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В., Целищевой Н.Е., 

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Красвет» представителя ФИО2 (доверенность от 25.08.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании 24.07.2025 апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2025 по делу № А56-89302/2024,    

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Красвет» (далее – Общество), адрес: 194100, Санкт-Петербург, ул. Харченко, д. 17, литер А, помещ. 1-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, помещ. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании ответчиков заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 78:07:0003200:1155, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, пом.1-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, на условиях представленного проекта договора купли-продажи, изложив пункт 2.1. в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет               19 300 000 руб., НДС не облагается»; об обязании ответчиков изменить график платежей, являющийся приложением 1 к договору в соответствии с ценой продажи помещения равной 19 300 000 руб. (в соответствии с заключением эксперта ООО «Новая Оценочная Компания» ФИО3).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - СПб ГБУ «ГУИОН»), адрес: 191014, Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ Литейный округ, ул. Маяковского, д. 19/15, литера А, помещ. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Решением от 06.05.2025 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой,  в которой просил решение отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не проводилась оценка достоверности отчета об оценке рыночной стоимости спорного имущества от 11.09.2023, выполненного СПб ГБУ «ГУИОН», его несоответствия Федеральному закону от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ), Федеральным стандартам оценки. Кроме того, Комитет полагает, что судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства Комитета о проведении повторной экспертизы по настоящему делу, заявленного с учетом замечаний СПб ГБУ «ГУИОН» на экспертное заключение от 11.04.2025. Экспертом ООО «Новая Оценочная Компания», в соответствии с которым урегулирована выкупная цена, при проведении экспертизы использованы некорректные объекты-аналоги, корректурная цена предложения при использовании доходного подхода, а также экспертом не проверены характеристики, указанные в объявлениях о продаже объектов-аналогов, на их соответствие реальным характеристикам объектов.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество против ее удовлетворения возражало,  указало,  что вопреки доводам апелляционной жалобы у суда первой инстанции отсутствовала обязанность проверки  отчета СПб ГБУ ГУИОН, спор о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки рассмотрен судом в соответствии с установленной компетенцией согласно статье 13 Закона №135, при этом в ходе судебного разбирательства установлена недостоверность отчета СПб ГБУ «ГУИОН». Относительно доводов Комитета о неправомерности отказа в удовлетворении ходатайства о проведении повторной экспертизы Общество указало, что такое ходатайство заявлено не было, в судебное заседание 22.04.2025 судом был вызван эксперт для ответа на вопросы сторон в соответствии со статьей 55 АПК РФ, вместе с тем представитель СПБ ГБУ ГУИОН в судебное заседание не явился, а представитель Комитета участие в опросе эксперта не принял, вопросов по содержанию заключения не задал.

До начала судебного заседания от Учреждения поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и Обществом был заключен договор от 21.04.2011 № 15-А007056 аренды нежилого помещения 1Н площадью 91,3 кв.м с кадастровым номером 78:7:3200:0:6:1, расположенного на первом этаже здания по адресу: 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая ФИО4, д. 36, лит. А

Общество обратилось 21.05.2024 в Комитет  с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ)

В соответствии с Законом №159-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге издано распоряжение Комитета от 24.07.2024 №1634-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая ФИО4, д.36, литера А, пом. 1-н». 

В указанном распоряжении установлена цена продажи объекта в размере 27 300 000 руб. Указанная цена определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 10.07.2024 № КО49/00082/2024-2019 СПб ГБУ ГУИОН.

Не согласившись с предложенной Комитетом выкупной стоимостью объекта, Общество поручило оценку рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения ООО «Капитал Глобус», в соответствии с отчетом которого рыночная стоимость помещения составляет 22 507 830 руб.

Общество направило Комитету письмо от 24.08.2024 с предложением заключить договор купли-продажи помещения по цене 22 507 830 руб.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости помещения, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании соответствующих разногласий.

Суд первой инстанции, проведя по ходатайству сторон судебную экспертизу, по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, заявленные требования удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции, изучив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

Согласно положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном  Законом об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также принимая во внимание обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости помещения в виде иной независимой оценки.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Новая Оценочная Компания» ФИО3 от 27.02.2025 № 1520 рыночная стоимость помещения по состоянию и в ценах на 21.05.2024 составляет 19 300 000 руб. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену помещения на основании его выводов.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного подхода.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах заключение эксперта является достоверным доказательством.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы в письменной виде с обоснованием необходимости повторной экспертизы по делу, а также с предложением возможных экспертных организаций, которым может быть поручена экспертиза, при рассмотрении дела в суде первой инстанции Комитетом не представлено. 

В судебном заседании 22.04.2025 представителем Комитета заявлено устное ходатайство о проведении повторной экспертизы в связи с наличием возражений на экспертное заключение от 27.02.2025 № 1520 СПб ГБУ «ГУИОН».

В связи с наличием у СПб ГБУ «ГУИОН» замечаний к заключению, в судебное заседание суда первой инстанции была приглашена эксперт ФИО3, которая представила письменные пояснения на возражения третьего лица. Дополнительных вопросов к эксперту у представителей сторон в ходе судебного заседания в суде первой инстанции не возникло.

Как указал суд первой инстанции, согласно пояснениям эксперта объект-аналог № 2, который не имеет ни водоснабжения, ни канализационных сетей, и который, по мнению СПб ГБУ «ГУИОН», относится к другому сегменту рынка - складскому, на самом деле сопоставим с характеристиками объекта оценки, поскольку представляет собой небольшое нежилое помещение, расположенное на 1-м этаже жилого дома, с отдельным входом, и в объявлении о торгах позиционируется как «нежилое», которое после проведения ремонта может использоваться по любому назначению, в том числе под офис продаж, как и объект оценки. Подключение всех коммуникаций в помещении возможно ввиду наличия всех инженерных коммуникаций в жилом доме, что также указано в описании объекта-аналога, у объекта-аналога № 2 выше высота потолков, ближе расстояние до метро. Применительно к объектам-аналогам № 3 и № 4, имеющим вход со двора, эксперт пояснил, что основным фактором, определяющим торговый потенциал объекта, является наличие отдельного входа с улицы, где и сосредоточены пешеходные потоки. Применительно к расположению объектов-аналогов № 1, 4 и 8 в цокольном этаже, эксперт пояснил, что в данном случае им произведены соответствующие корректировки стоимости. Относительно доводов третьего лица об использовании некорректной цены предложения, эксперт пояснил, что дата, на которую проводится исследование, - 21.05.2024. В объявлении в отношении объекта-аналога № 2 отмечены значительные колебания цены за продолжительный период (от 105 до 340 тыс. руб. в месяц), которые могут быть обусловлены изменениями характеристик самого объекта, например: изменение состояния отделки, изменение входа, наличием или отсутствием коммунальных или эксплуатационных платежей в составе арендной платы. Поскольку полная информация об объекте приведена только в тексте объявления от 08.02.2025, соответственно, использовались данные из этого объявления.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы судом первой инстанции дана надлежащая оценка представленному в материалы дела экспертному заключению, учтены все замечания СПб ГБУ «ГУИОН» о наличии недостатков в использованных объектах-аналогах и использовании некорректной цены предложения.

В суде апелляционной инстанции ходатайства о проведении повторной экспертизы ответчик не заявил.  

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана соответствующая оценка.

Указанные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с экспертным заключением, на основании которого урегулированы разногласия, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта в отсутствии достоверных доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость спорного нежилого помещения. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2025 по делу № А56-89302/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

М.В. Балакир

Н.Е. Целищева