ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-4713/2024

Дело № А41-78715/21

09 апреля 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 апреля 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2: лично (паспорт);

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск Московской области: ФИО3, по доверенности от 09.01.2024;

от Администрации городского округа Подольск Московской области: не явились, извещены;

от Минмособлимущества: не явились, извещены;

от ГБУ Московской области «Мосавтодор»: не явились, извещены; 

от АО «Мособлгаз»: не явились, извещены;

от Комитета по конкурентной политике Московской области: не явились, извещены;  

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 по делу № А41-78715/21,  по исковому заявлению ИП ФИО2 к Администрации городского округа Подольск, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск, о расторжении договора аренды, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, ГБУ Московской области «Мосавтодор», АО «Мособлгаз», Комитет по конкурентной политике Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Подольский городской суд Московской области к Администрации городского округа Подольск, Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2019 N 70ф/19, взыскании 4 555 068 руб. за аренду земельного участка в период с 14.06.2019 по 31.12.2020.

Определением Подольского городского суда Московской области от 17.09.2021 по делу N 2-5063/21 указанное исковое заявление передано по компетенции в Арбитражный суд Московской области. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, государственное бюджетное учреждение Московской области "Мосавтодор", акционерное общество "Мособлгаз", Комитет по конкурентной политике Московской области, Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просил решение Арбитражного суда Московской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований,  предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Администрацией городского округа Подольск вынесено постановление от 01.03.2019 N 268-П "О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112, расположенного по адресу: 

<

...>".

Комитетом по конкурентной политике Московской области в лице государственного казенного учреждения Московской области "Региональный центр торгов" (далее - ГКУ "РЦТ") утвержден Протокол о результатах аукциона от 31.05.2019 N АЗЭ-ПДЛО/19-343 во исполнение решения Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области от 27.02.2019, оформленного протоколом N 28-З.

ФИО2 сделан запрос в ГКУ "РЦТ" об организации доступа на земельный участок с кадастровым номером 50:55:0000000:112, оформленный письмом от 21.05.2019.

Письмом от 27.05.2019 N исх. ОГ-43/2019 в ответ на запрос ФИО2 ГКУ "РЦТ" со ссылкой на письмо КИЗО городского округа Подольск уведомило о том, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 осуществляется со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:82126, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Подольск, 

<

...> и фактически относящегося к землям общего пользования.

Между КИЗО городского округа Подольск (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2019 N 70ф/19 сроком действия с 14.06.2019 по 13.06.2028 (государственная регистрация договора от 15.07.2019 N 50:55:0000000:112-50/027/2019-3).

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 3 100 м2 с кадастровым номером 50:55:0000000:112, расположенный по адресу: 

<

...>, а арендатор обязуется принять участие по акту приема-передачи.

Договор заключен на основании Протокола о результатах торгов от 31.05.2019 N АЗЭ-ПДЛО/19-343 (пункт 1.2 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что участок расположен полностью в границах приаэродромных территорий аэродромов: Остафьево, Домодедово; полностью в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов; частично в зоне воздействия шума; частично в зоне минимальных расстояний газового хозяйства. На участке расположен газопровод высокого давления D = 400 мм, находящийся в собственности АО "Мособлгаз", входящий в газораспределительную сеть от ГРС "Ерино".

Во исполнение пунктов 4.3.1 - 4.3.2 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором, исходя из вида деятельности, разрешенного использования и целевого назначения участка, а также возводить с соблюдением правил землепользования и застройки здания, строения, сооружения в соответствии с его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов и иных правил и норм.

В силу пункта 4.2.2 договора арендодатель обязан не чинить препятствия арендатору в правомерном использовании (владении и пользовании) участка.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка - объекты дорожного сервиса; категория земель - земли населенных пунктов.

На основании Акта приема-передачи земельного участка из земель населенных пунктов муниципального образования "Городской округ Подольск Московской области" от 14.06.2019 N 70ф/19-1 объект аренды передан арендодателем арендатору.

ФИО2 внесены арендные платежи на сумму 4 555 068 руб., из которых 457 352 руб. платежным поручением от 03.06.2019 N 27066, 315 528 руб. платежным поручением от 22.06.2019 N 92992, 634 241 руб. платежным поручением от 11.08.2019 N 8, 130 000 руб. платежным поручением от 12.09.2019 N 14328, 254 000 руб. платежным поручением от 08.10.2019 N 78529, 759 178 руб. платежным поручением от 22.12.2019 N 13099, 759 178 руб. платежным поручением от 10.03.2020 N 24330, 759 178 руб. платежным поручением от 14.06.2020 N 66189, 30 000 руб. платежным поручением от 01.10.2020 N 31, 70 000 руб. платежным поручением от 05.10.2020 N 899616, 150 000 руб. платежным поручением от 14.10.2020 N 154984, 250 000 руб. платежным поручением от 02.11.2020 N 171964, 250 000 руб. платежным поручением от 30.11.2020 N 370399, 10 000 руб. платежным поручением от 30.11.2020 N 371881, 270 000 руб. платежным поручением от 31.12.2020 N 165665.

По заданию ФИО2 20.05.2020 подготовлено ГБУ МО "Мособлгеотрест" заключение о необходимости подготовки документации по планировке территории при размещении объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортной инфраструктуры в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области, согласно которому в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 27.03.2015 N 177/11 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги "Подход к городу Подольску" (км 0,0 - км 7,0) в городском округе Подольск Московской области" невозможна организация съездов с автомобильной дороги "Подход к городу Подольску" к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112.

Уведомлением от 16.07.2020 арендатор направил арендодателю предложение о расторжении договора в связи с невозможностью использования земельного участка для строительства объекта дорожного сервиса с требованием возврата уплаченных арендных платежей.

Письмом от 13.08.2020 N 11/1349-исх арендодатель проинформировал арендатора об отсутствии оснований для возврата денежных средств, поскольку получение исходно-разрешительной документации на организацию съезда с автомобильной дороги "Подход к городу Подольску" к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 не входит в полномочия органов местного самоуправления. Согласно заключению ГБУ МО "Мособлгеотрест" на спорном земельном участке возможно размещение объектов капитального строительства. Доступ к участку осуществляется со стороны земель общего пользования - участка с кадастровым номером 50:55:0000000:82126 (автомобильная дорога "Подход к городу Подольску"). Участок не огорожен, доступ к нему не перекрыт.

Письмом от 07.09.2020 N 37725711 ГБУ МО "Мосавтодор", рассмотрев заявление ФИО2 N Р001-0666802484-37725711 по вопросу выдачи согласия, содержащего обязательные технические требования и условия на присоединение к автомобильной дороге регионального значения "

<

...>" земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112, сообщило следующее.

В соответствии с Административным регламентом предоставления государственной услуги "Выдача согласия на строительство, реконструкцию в границах полосы отвода и придорожной полосы и на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге общего пользования регионального или межмуниципального значения Московской области ГБУ МО "Мосавтодор" отказано в предоставлении услуги по причине - наличие противоречий в документах. В результате изучения документов выявлено, что проектом планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети - магистральной улицы "Варшавское шоссе - деревня Андреевское - деревня Яковлево" с учетом прохождения линии трамвая, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 04.07.2017 N 402-ПП, указанный в заявлении съезд не предусмотрен.

Как указало ГБУ МО "Мосавтодор", на данном участке автомобильной дороги разработан проект планировки территории, утвержденный постановлением Правительства Московской области от 27.03.2015 N 177/11 "Об утверждении проекта планировки территории для реконструкции линейного объекта капитального строительства - автомобильной дороги "Подход к городу Подольску" (км 0,0 - км 7,0) в городском округе Подольск Московской области". В соответствии с проектом устройство примыкания к автодороге "

<

...>" для подъезда к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 не предусмотрено. Примыкания к объектам дорожного сервиса должны быть оборудованы переходно-скоростными полосами.

Поскольку устройство переходно-скоростных полос в предложенном месте невозможно, ГБУ МО "Мосавтодор" рекомендовало ФИО2 рассмотреть возможность организации подъезда с автодорог местного значения.

01.06.2021 Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области выдано свидетельство о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта нежилого назначения общей площадью менее 1 500 м2 на территории Московской области N АГО34-011/2021, согласно которому наименование объекта - станция технического обслуживания легковых автомобилей на один пост (без малярно-жестяных работ), площадь застройки - 326,89 м2, общая площадь - 321,44 м2; элементы благоустройства (в т.ч. подходы, подъезды) планируются за границами земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112, в целях получения разрешения на строительство необходимо оформить земельно-имущественные отношения на земельные участки (территории), в том числе на которых планируется размещение парковочных мест.

При этом Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области обратил внимание на то, что в рамках оказания услуги "Принятие решения о подготовке документации по планировке территории при размещении объектов капитального строительства на земельных участках, полностью или частично расположенных в зонах планируемого развития транспортной инфраструктуры в Московской области, установленных схемами территориального планирования Московской области и необходимости ее подготовки" выдано решение об отсутствии необходимости подготовки документации по планировке территории и возможности выдачи градостроительного плана земельного участка по заявлению от 29.04.2020 N Р001-0666802484-35283113.

23.12.2021 Министерством жилищной политики принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги (по обращению от 17.12.2021 N Р001-0666802484-53133662) по выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства - станция технического обслуживания легковых автомобилей на один пост (без малярно-жестяных работ).

Письмом от 15.02.2022 N 100/1017 ООО "Красноборское" в ответ на обращение истца от 30.12.2020 отказалось заключить соглашение об установлении сервитута для проезда легкового автотранспорта через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0010139:31.

Письмом от 12.03.2022 ООО "Фреш Маркет" в ответ на обращение истца от 30.12.2020 отказалось заключить соглашение об установлении сервитута для проезда легкового автотранспорта через земельный участок с кадастровым номером 50:55:0010139:33.

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Исковые требования о расторжении договора аренды и взыскании убытков мотивированы следующими обстоятельствами:

- установить сервитут на земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010139:1290, 50:55:0010139:31 для проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 не представляется возможным;

- в процессе подготовки проектной документации расположения охранной зоны газовых труб не соответствует информации, представленной в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ):

- невозможны получение разрешения на съезд с проспекта Юных ленинцев автомобилей на спорный земельный участок, а также строительство объекта дорожного сервиса, поскольку проезд по спорному земельному участку и подъезд автомобилей к автосервису (с целью строительства которого взят в аренду участок) отсутствуют;

- на земельный участок, предназначенный для объекта дорожного сервиса, невозможен проезд для автомобилей МЧС, противопожарной инспекции;

- отказ арендодателя от расторжения договора является незаконным.

В апелляционной жалобе Комитет приводит доводы о том, что предусмотренных законом оснований для расторжения договора и доказательств невозможности использования земельного участка, в том числе доказательств отсутствия подъезда к спорному земельному участку, в том числе с дорог местного значения, истцом не представлено. Истцом не доказан отказ в установлении сервитута.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Подписание арендатором акта-приема предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (правовая позиция, изложенная в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Верховным Судом Российской Федерации, от 25.11.2020 N 3).

По смыслу положений статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, которым предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ предусмотрена обязанность продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Во исполнение пункта 3 статьи 37 ГК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков

Требования, установленные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду (пункта 4 статьи 37 ЗК РФ).

Возмещение убытков представляет собой универсальный способ защиты гражданских прав, который применяется для восстановления прав кредитора, нарушенных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (статья 393 ГК РФ), а также в случае причинения внедоговорного вреда (статья 1064 ГК РФ).

По своей гражданско-правовой природе убытки представляют собой денежную оценку имущественных потерь (вреда).

Взыскание убытков возлагает на правонарушителя дополнительные обязанности и влечет для него возникновение невыгодных последствий. Компенсационная природа гражданско-правовой ответственности обусловлена эквивалентно-возмездным характером регулируемых им отношений.

Обязательства по основанию возникновения убытков существенно отличаются: из договора и из деликта. В случае если вред возник в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения договорного обязательства, нормы об ответственности за деликт не применяются, а вред возмещается в соответствии с правилами об ответственности за неисполнение договорного обязательства или согласно условиям договора, заключенного между сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные таким неисполнением (ненадлежащим исполнением). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 ГК РФ (пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1 статьи 15 ГК РФ).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 13 и 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25), в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Пунктом 12 постановления от 23.06.2015 N 25 предусмотрено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Убытки подлежат взысканию судом при наличии доказательств, подтверждающих нарушение одной стороной принятых по договору обязательств, причинно-следственную связь между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением обязательства и размер убытков, возникших у другой стороны в связи с таким нарушением.

Отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. Если должник несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности, например обстоятельств непреодолимой силы (пункты 2 и 3 статьи 401 ГК РФ).

Из чего следует, что для освобождения от ответственности правонарушитель должен доказать принятие им всех мер по предотвращению нарушения, установленных исходя из применимого стандарта поведения. В договорных правоотношениях поведение лица, нарушившего обязательство, сравнивается с тем, как должен был повести себя разумный и добросовестный участник оборота, принявший на себя обязательство данного вида.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

До момента заключения договора аренды земельного участка от 14.06.2019 N 70ф/19 ФИО2 по его запросу была предоставлена информация о наличии свободного доступа к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 со стороны земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:82126 (л.д. 54 - 55 т. 1).

Указанное свидетельствует о том, что ФИО2, действуя разумно и осмотрительно, предпринял достаточно мер для получения сведений о возможности использования земельного участка по целевому назначению.

Факт невозможности организации съездов с автомобильной дороги "Подход к городу Подольску" к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112 подтвержден заключением от 20.05.2020, подготовленным ГБУ МО "Мособлгеотрест".

Доказательства того, что доступ к земельному участку осуществляется со стороны земель общего пользования - участка с кадастровым номером 50:55:0000000:82126 (автомобильная дорога "Подход к городу Подольск", соответчиками не представлены, в материалах дела отсутствуют.

Для достижения задачи гражданского (арбитражного) судопроизводства по правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела арбитражным судом на обсуждение сторон поставлен вопрос о проведении строительно-технической экспертизы с целью установления возможности строительства объекта капитального строительства на спорном земельном участке, вид разрешенного использования которого - объекты дорожного сервиса.

Удовлетворив определением от 29.03.2023 ходатайство истца о назначении судебной строительно-технической экспертизы, суд первой инстанции производство экспертизы поручил экспертам ООО "Главстройэкспертиза" ФИО4, ФИО5, поставив перед экспертами следующие вопросы:

1) С выездом на место определить, расположен ли в границах земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112 газопровод высоко давления D = 400 мм, находящийся в собственности АО "Мособлгаз", входящий в газораспределительную сеть от ГРС "Ерино"? Имеются ли на земельном участке какие-либо иные объекты систем газоснабжения?

При положительном ответе на вопрос указать технические характеристики выявленных объектов, наличие санитарно-защитной зоны. Отобразить графически. Указать, возможно ли обнаружить наличие таких объектов на земельном участке путем его визуального осмотра?

2) При положительном ответе на вопрос 1) определить, соответствует ли фактическое расположение, санитарно-защитная зона выявленных при ответе на вопрос 1) объектов, сведениям о расположении таких объектов, их санитарно-защитной зоне, содержащимся в Градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112, аукционной документации? В случае наличия расхождений, указать, в чем именно заключается несоответствие. Отобразить графически.

3) С учетом ответа на вопрос 1), представленной проектной документации, определить, возможно ли осуществить на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:112 строительство объекта капитального строительства (объект дорожного сервиса) "Станция технического обслуживания автомобилей площадью 610 м2, тип фундамента и стен - монолитный железобетон" и/или вспомогательного объекта - одноэтажной автостоянки открытого типа с помещением охраны площадью 321 м2", в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических норм, противопожарных требований, требований энергобезопасности, технических и градостроительных регламентов, в том числе, положений Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", постановления правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", СП 62.13330.2011?

При отрицательном ответе на вопрос, указать технические характеристики и параметры объектов капитального строительства (площадь, конфигурацию, фундамент, высотность и т.д.), строительство которых возможно осуществить на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:112 с учетом наличия выявленных при ответе на вопрос 1) объектов, их санитарно-защитной зоны, а также соблюдения требований вышеприведенных норм и правил, положений Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации", постановления Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878 "Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей", СП 62.13330.2011. Отобразить графически.

4) С выездом на место определить, имеется ли возможность для осуществления прохода, проезда легкового и грузового транспорта, транспортных средств пожарной службы, коммунальных служб от дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112? В случае положительного ответа указать возможные варианты, отобразить графически.

В представленном заключении эксперта ООО "Главстройэкспертиза" от 06.06.2023 N 78715-КАМ-КМЮ экспертами сделаны следующие выводы:

1. По результатам натурного визуально-инструментального обследования земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112, исследования материалов дела, картографического материала из генплана г.о. Подольск установить наличие газопровода высокого давления D = 400мм, находящегося в собственности АО "Мособлгаз", входящего в газораспределительную сеть от ГРС "Ерино", не представляется возможным, поскольку на местности отсутствуют опознавательные знаки - привязки, позволяющие определить наличие указанного газопровода, а также в исследуемых экспертом документах отсутствуют сведения об указанном газопроводе.

Экспертом установлено, что в границах исследуемого земельного участка расположены: надземный стальной газопровод высокого давления Р

<

0,6 МПа, диаметр трубы - 100 мм, установленный на опорах на высоте 0,7 м от поверхности земли, находящийся в собственности ООО "ЮНИТЕК", который обслуживает Запад АО "Мособлгаз"; подземный газопровод высокого давления Р

<

0,6 МПа, диаметр трубы - 426 мм, находящийся в собственности АО "Мособлгаз" и входящий в состав "Газовой распределительной сети от ГРС "Южная" N 06/20, который обслуживает филиал Запад АО "Мособлгаз"; подземный газопровод высокого давления Р

<

0,6 МПа, диаметр трубы - 273 мм, находящийся в собственности АО "Мособлгаз" и входящий в состав газовой распределительной сети г. Подольск, который обслуживает филиал Юг АО "Мособлгаз".

Путем визуального осмотра исследуемого земельного участка возможно обнаружить наличие только надземной части газопровода, находящегося в собственности ООО "ЮНИТЕК", проходящей в южной части участка.

Охранные зоны газопроводов, наличие которых установлено экспертом в границах исследуемого земельного участка, составляют 2 м по обе стороны от оси наружного газопровода и 7 м от оси подземных газопроводов, а также 10 м от границ ГРП.

2. Фактическое расположение и охранные зоны систем газового хозяйства, выявленные экспертом при ответе на вопрос 1, не соответствуют сведениям о расположении таких объектов, их санитарно-защитной зоне, содержащимся в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112 и аукционной документации.

3. Размещение объекта дорожного сервиса - Станция технического обслуживания автомобилей площадью 610 м2, тип фундамента и стен - монолитный железобетон, невозможно, так как его размещение планируется произвести над подземным газопроводом высокого давления D = 426, что противоречит требованиям пункта 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.11.2000 N 878 и требованиям СП 62.13330.2011.

Размещение объекта дорожного сервиса - Станция технического обслуживания автомобилей площадью 610 м2, тип фундамента и стен - монолитный железобетон и/или одноэтажной автостоянки открытого типа с помещением охраны площадью 321 м, а также иных объектов капитального строительства, соответствующих виду разрешенного использования - объекты дорожного сервиса, на земельном участке с кадастровым номером 50:55:0000000:112 невозможно, поскольку отсутствует проезд легкового и грузового транспорта, транспортных средств пожарной службы, коммунальных служб от дорог общего пользования на данный земельный участок.

4. Фактически проезд легкового и грузового транспорта, транспортных средств пожарной службы, коммунальных служб к исследованному земельному участку непосредственно (не через смежные участки) от дороги общего пользования по проспекту Юных Ленинцев отсутствует (л.д. 36 - 38 т. 6).

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ данное экспертное заключение, арбитражный суд приходит к выводу, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

В экспертном заключении содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, выводы экспертов предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

Экспертное заключение подписано экспертами, которые предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При назначении экспертизы отводы экспертам никем из участвующих в деле лиц не заявлены. Обстоятельств, связанных с заинтересованностью экспертов по отношению к кому-либо из участников спора, арбитражным судом не установлено. Квалификация экспертов подтверждена представленными документами.

Определением от 12.09.2023  судом первой инстанции были вызваны эксперты для дачи пояснений относительно результатов проведенной экспертизы.

В судебном заседании от 07.09.2023-20.09.2023 эксперт ФИО5 дала пояснения на поставленные представителями сторон и судом вопросы, зафиксированные в аудиопротоколе судебного заседания.

Результаты проведенной строительно-технической экспертизы не опровергнуты соответчиками надлежащими доказательствами. Само по себе несогласие соответчиком с выводами экспертов не свидетельствует о недостоверности экспертного заключения.

Ходатайство о проведении ни дополнительной, ни повторной экспертизы соответчиками не заявлено.

Тем не менее, как указало АО "Мособлгаз" на спорном земельном участке находится газопровод высокого давления D = 426мм, введенный в эксплуатацию в 1964 году, его протяженность - 5955 п. м.

Газопровод высокого давления D = 426мм входит в состав газораспределительной сети от ГРС "Воскресенское" (протяженность 3278,5 п. м), оставшаяся протяженность газопровода 2677 п. м входит в состав газораспределительной сети от ГРС "Южная". В тексте экспертного заключения допущена опечатка, указана газораспределительная сеть от ГРС "Ерино". Указанный в письме от 11.12.2018 N 7769 газопровод высокого давления D = 400мм идентичен газопроводу высокого давления D = 426мм, входящего в состав газораспределительной сети от ГРС "Воскресенское".

Согласно позиции КИЗО городского округа Подольск сведения о расположении на земельном участке линий газопровода, указанных в экспертном заключении от 06.06.2023 N 78715-КАМ-КМЮ., не были и не могли быть известны Администрации ввиду того, что указанные линии газопроводов не отображены на топографической карте, на публичной кадастровой карте Росреестра.

Доказательства, подтверждающие невозможность исполнения арендодателем договорного обязательства по обстоятельствам, не зависящим от него, ответчиком не представлены.

Вступая в обязательственные отношения с участниками гражданского оборота на основании договора, КИЗО городского округа Подольск в силу пункта 1 статьи 2, пункта 1 статьи 124 ГК РФ действует на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

Довод соответчиков относительно того, что истцом не представлено доказательств отсутствия подъезда к спорному земельному участку, признается арбитражным судом несостоятельным, поскольку опровергается также имеющимися в материалах дела доказательствами, а именно письмом ГБУ МО "Мосавтодор" от 07.09.2020 N 37725711 об отказе в предоставлении услуги по выдаче согласия, содержащего обязательные технические требования и условия на присоединение к автомобильной дороге регионального значения "

<

...>" земельного участка с кадастровым номером 50:55:0000000:112.

При этом установить сервитут на земельные участки с кадастровыми номерами 50:55:0010139:33, 50:55:0010139:31 для проезда к земельному участку с кадастровым номером 50:55:0000000:112, правообладатели названных земельных участков отказались.

Доказательства обратного соответчиками не представлены.

Более того, фактически проезд легкового и грузового транспорта, транспортных средств пожарной службы, коммунальных служб к исследованному земельному участку непосредственно (не через смежные участки) от дороги общего пользования по проспекту Юных Ленинцев отсутствует согласно экспертному заключению от 06.06.2023 N 78715-КАМ-КМЮ.

Вопреки доводам соответчиков, возможность строительства объекта капитального строительства - станция технического обслуживания легковых автомобилей на один пост (без малярно-жестяных работ) отсутствует, как следует из экспертного заключения, и о чем свидетельствуют неоднократные решения Министерства жилищной политики Московской области об отказе в предоставлении государственной услуги по обращениям от 29.04.2020 N Р001-0666802484-35283113, от 17.12.2021 N Р001-0666802484-53133662.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности истцом совокупности обстоятельств причинения истцу убытков в виде уплаченных арендной платы и задатка в связи с отсутствием возможности фактического пользования земельным участком по его целевому назначению.

При таких обстоятельствах, суд первой  инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании убытков.

Кроме того, ФИО2 было заявлено исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка от 14.06.2019 N 70ф/19.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

По смыслу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

С учетом приведенных норм права принятие уполномоченными органами государственной власти, действующими от имени и в интересах субъекта Российской Федерации, в соответствии с переданными им полномочиями, решения о невозможности строительства на арендованном земельном участке до начала арендатором строительства исключает как использование арендатором участка в целях, установленных договором, так и внесение арендной платы (правовая позиция, изложенная в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021 N 3).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

 

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 12.01.2024 по делу № А41-78715/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

Судьи:

 

Л.В. Пивоварова

 

В.Н. Семушкина