СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9356/2023-ГК

г. Пермь

01 декабря 2023 года

Дело № А50-16456/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 декабря 2023 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Крымджановой Д.И., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 14.09.2022; 

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 09.09.2022;  ФИО4, паспорт, директор; 

от третьего лица, Прокуратуры Пермского края: до перерыва - ФИО5, удостоверение; после перерыва – не явились; 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании путем использования системы веб-конференции апелляционную жалобу ответчика, муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения «Основная общеобразовательная школа № 12»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 01 июля 2023 года 

по делу № А50-16456/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство Индустрия чистоты» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению «Основная общеобразовательная школа № 12» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица: Управление земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление образования администрации Чайковского городского округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство по территориальной безопасности Пермского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Чайковский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Прокуратура Пермского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об установлении сервитута, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агентство Индустрия чистоты» (далее – истец, ООО «Агентство Индустрия чистоты») обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению «Основная общеобразовательная школа № 12» (далее – ответчик, МБОУ ООШ № 12) об установлении сервитута для прохода и проезда к гаражу с мастерской с кадастровым номером 59:12:0010225:1444, расположенному по адресу: 

<

...>, по земельному участку с кадастровым номером 59:12:0010236:12, расположенному по адресу: Пермский край, ул. Советская, согласно координатам поворотных точек:

 

№

Х

Y

1

379189.72

1283911.62

2

379185.84

1283915.64

3

379182.94

1283918.43

4

379182.19

1283919.05

5

379181.35

1283919.55

6

379161.77

1283929.34

7

379159.87

1283930.65

8

379157.39

1283932.86

9

379146.91

1283943.63

10

379144.37

1283941.21

11

379154.97

1283930.32

12

379157.71

1283927.89

13

379159.99

1283926.32

14

379179.67

1283916.47

15

379180.17

1283916.17

16

379180.62

1283915.81

17

379183.36

1283913.16

18

379187.11

1283909.30

с выплатой 8 494 руб. 44 коп. в год (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа, Управление образования администрации Чайковского городского округа, Министерство по территориальной безопасности Пермского края, ООО «Газпром трансгаз Чайковский», также удовлетворено ходатайство о вступлении в дело Прокуратуры Пермского края. 

Решением арбитражного суда от 01.07.2023 иск удовлетворен.

Установлен сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12 в пользу общества «Агентство Индустрия чистоты» для обеспечения прохода и проезда к нежилому зданию гаража с мастерской с кадастровым номером 59:12:0010225:1444, сроком действия сервитута  – бессрочно, сфера  действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12, площадью 189 кв.м в границах согласно следующим координатам в системе координат МСК-59:

№

Х

Y

1

379189.72

1283911.62

2

379185.84

1283915.64

3

379182.94

1283918.43

4

379182.19

1283919.05

5

379181.35

1283919.55

6

379161.77

1283929.34

7

379159.87

1283930.65

8

379157.39

1283932.86

9

379146.91

1283943.63

10

379144.37

1283941.21

11

379154.97

1283930.32

12

379157.71

1283927.89

13

379159.99

1283926.32

14

379179.67

1283916.47

15

379180.17

1283916.17

16

379180.62

1283915.81

17

379183.36

1283913.16

18

379187.11

1283909.30

Время действия сервитута – с понедельника по пятницу с 19-00 часов до 22-00 часов, и в воскресенье с 10-00 часов до 14-00 часов.

Определить плату за сервитут в соответствии с положениями п. 3 ч. 2  ст. 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации.

На общество «Агентство Индустрия чистоты» возложена обязанность при использовании сервитута соблюдать требования к антитеррористической защищенности объектов (территорий), установленные Постановлением Правительства РФ от 02.08.2019 № 1006.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, МБОУ ООШ № 12 обжаловало решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что в решении отсутствуют какие-либо мотивы отклонения доводов ответчика о возможности обеспечения доступа к спорному объекту недвижимости без установления сервитута на участок образовательного учреждения, не изложены мотивы отклонения представленных ответчиком в материалы дела доказательств возможности прохода и проезда к нежилому зданию с кадастровым номером 59:12:0010225:1444 со стороны ул. Гагарина по землям общего пользования вдоль жилого многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1. Ответчик ссылается на то, что в заключении эксперта, при рассмотрении возможности установления сервитута по варианту № 5, сделан некорректный вывод о невозможности проезда к нежилому зданию со стороны ул. Гагарина по причине наличия перепада высот. Исследование проводилось экспертом в зимний период, перепад установлен с учетом выпавшего снежного покрова и не соответствует действительному рельефу местности. Ответчик обращает внимание на то, что вопросы об экономической составляющей, целесообразности тех или иных решений или их предпочтительности для соблюдения баланса интересов сторон находятся за рамками вопросов, разрешаемых экспертом. Указанные моменты подлежат установлению исключительно судом. Вместе с тем, и в первоначальной и в дополнительной экспертизах содержатся выводы по указанным моментам. Ответчик указывает, что существующие габаритные параметры объекта недвижимости позволяют организовать проем, достаточный для въезда в него грузового транспортного средства, а вывод эксперта о том, что расположение проема возможно исключительно в правой части фасада никак не обоснован. Система  отопления в нежилом помещении автономная, система электроснабжения выполнена с проводкой открытого типа в кабель-каналах, следовательно, каких-либо препятствий к переносу данных систем, не имеется. Наличие или отсутствие возможности заезда транспортного средства на смотровую яму, как считает ответчик, не препятствует истцу реализовать свое право пользования принадлежащим ему объектом. Ответчик считает, что установление сервитута повлечет за собой нарушение санитарного законодательства, обеспечения необходимой степени антитеррористической защищенности объектов.

Прокуратура Пермского края и Управление земельно-имущественных отношений администрации Чайковского городского округа просят решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

ООО «Агентство Индустрия чистоты» в отзыве на апелляционную жалобу выразило возражения против ее удовлетворения.

Определением от 26.09.2023, вынесенным в составе председательствующего судьи Дружининой О.Г., судей Гуляевой Е.И., Поляковой М.А., судебное разбирательство по делу № А50-16456/2021 отложено на 19.10.2023.

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Гуляевой Е.И. на судью Скромову Ю.В., о чем вынесено определение от 18.10.2023.

Во исполнение определения суда от 26.09.2023 от МБОУ ООШ № 12 и ООО «Агентство Индустрия чистоты» поступили письменные пояснения. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023, вынесенным в составе председательствующего Дружининой О.Г., судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В., судебное заседание отложено на 22.11.2023. Лицам, участвующим в деле, предложено представить в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд финансово-экономическое обоснование размера платы за сервитут с учетом положений п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 12 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Закона Пермского края от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», п.п. 12 и 13 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

На основании ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Скромовой Ю.В. на судью Крымджанову Д.И., о чем вынесено определение от 21.11.2023.

Во исполнение определения суда от 19.10.2023 от МБОУ ООШ № 12 и ООО «Агентство Индустрия чистоты» поступили письменные пояснения. 

В судебном заседании 21.11.2023 на основании ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 28.11.2023.

Представители МБОУ ООШ № 12 и Прокуратуры Пермского края в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ООО «Агентство Индустрия чистоты» в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, обществу «Агентство Индустрия чистоты» на праве собственности принадлежит нежилое здание гаража с мастерской площадью 72,3 кв.м с кадастровым номером 59:12:0010225:1444.

Как указывает истец, для обеспечения прохода и проезда транспорта к принадлежащему ему на праве собственности гаражу с мастерской необходимо пользоваться земельным участком с кадастровым номером 59:12:0010236:12, иной доступ к зданию отсутствует.

Земельный участок с кадастровым номером 59.12.0010236:12 является собственностью муниципального образования «Чайковский городской округ Пермского края» и предоставлен МБОУ ООШ № 12 на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Истец обратился к ответчику с предложением заключить соглашение об установлении сервитута, но соглашение не было достигнуто.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Разрешая спор, удовлетворяя иск, суд первой инстанции счел приведенные истцом доводы обоснованными, в том числе учитывая результаты проведенной по делу судебной экспертизы. При этом суд исходил из того, что проход и проезд к зданию истца с целью его эксплуатации по назначению, исключая земельный участок ответчика, невозможен.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам. 

В силу пунктов 1, 8 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/10 по делу № А53-5239/2009, по смыслу статьи 274 ГК РФ собственник господствующей недвижимой вещи, нужды которого не могут быть обеспечены без установления сервитута на чужую недвижимую вещь, вправе требовать от собственника последней (собственника служащей вещи) установления сервитута на данную вещь, если именно в этом случае будут реально обеспечены потребности собственника господствующей вещи.

Суд вправе удовлетворить требование об установлении сервитута проезда на соседнем (служащем) земельном участке, даже если будет установлена потенциальная возможность организации альтернативного проезда без установления сервитута, но только при условии, что реализация такой возможности потребует проведения значительных по объему, времени и затратам работ. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последнее обстоятельство свидетельствует об отсутствии у заявителя иной реальной возможности реализовать свое право пользования господствующим земельным участком.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в пункте 9 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017.

Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 28.02.2012 № 11248/11 установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Из материалов дела следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12 площадью 3623,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> является Чайковский городской округ Пермского края, указанный земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования МБОУ ООШ № 12. 

ООО «Агентство Индустрия чистоты» является собственником (регистрационная запись от 27.12.2013) нежилого здания (гараж с мастерской) площадью 72,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Требования об установлении сервитута мотивированы тем, что сервитут необходим для обеспечения прохода и проезда транспорта, с целью ввоза и вывоза оборудования, размещения транспортных средств.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Центр экспертизы строительства» Ежовой Е.Е и ФИО6

Согласно выводам заключению экспертов ООО «Центр экспертизы строительства» от 10.06.2022 № 258/10-3/22, обеспечить проход и проезд к нежилому зданию гаража с мастерской с кадастровым номером 59:12:0010225:1444 непосредственно с улично-дорожной сети общего пользования минуя земельные участки, находящиеся в собственности третьих лиц (без установления сервитута) невозможно. 

Экспертами проанализированы 5 вариантов проходов/проездов от дорог общего пользования к гаражу с мастерской, вариант 1  – проезд от ул. Советская по землям общего пользования, далее через территорию земельного участка  с кадастровым номером 59:12:0010236:12, вариант 2 - проезд с ул. Советская по землям общего пользования (вдоль забора земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12), вариант 3 – проезд с ул. Советская по землям общего пользования, затем по территории земельного участка с кадастровым номером 59:12:0000000:14, далее по земельному участку с кадастровым номером 59:12:0010236:12; вариант 4 – проезд по ул. Советская по землям общего пользования через территорию земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:4 жилого многоквартирного дома по ул. Советская, 6, затем по землям общего пользования вдоль жилого многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1 и по территории школы № 12 (земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010236:12), вариант 5 – проезд от автомобильной дороги общего пользования по ул. Гагарина, далее по землям общего пользования вдоль жилого дома по ул. Советская, 2/1 и территории школы № 12 (земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010236:12).

В качестве вариантов установления сервитутов экспертами определены вариант 1, площадью 189 кв.м, и вариант № 2 площадью 64 кв.м с указанием координат в системе координат МСК-59, наиболее рациональным (оптимальным), наименее трудозатратным и экономически целесообразным определен вариант № 1, наименее обременительным – вариант № 2. 

Варианты 3, 4, 5 отклонены экспертами в связи с наличием значительного перепада высот, металлических ограждений, спортивной площадки школы, необходимости перепланировки рельефа, устройства дорожного покрытия, необходимости реконструкции участка автомобильной дороги, а также пересечения не одного, а двух участков для установления сервитута, наличия деревьев, кустарников, значительной длины сервитута.

Возражая против установления варианта сервитута № 2 истец представил планшет территории 10-А, топографическую съемку, схему месторасположения проезда, подготовленную ООО «Компания «Терра» от 29.09.2022, согласно которому на территории предполагаемого проезда находятся железобетонные укрепления, железобетонные колодцы, железобетонная лестница, письмо ООО «Стройкомпроект» от 23.11.2022, согласно которому под пешеходной дорожкой вдоль забора школа проходят коммуникации, вынос инженерной сети не представляется возможным  учитывая сложившуюся застройку и рельеф местности, а также фотоматериалы, полагает, что данные обстоятельства не были учтены экспертами, так как осмотр проводился в зимнее время, полагает, что единственным вариантом является вариант № 1.

Для дачи пояснений по заключению эксперты были вызваны в судебное заседание, ответили на вопросы участвующих в деле лиц и суда.

Определением суда от 20.01.2023 в целях определения возможности организации в здании гаража проема для въезда-выезда транспортных средств со стороны многоквартирного дома и организации в этом случае сервитута, назначена дополнительная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы строительства» ФИО7

Согласно заключению эксперта ООО «Центр экспертизы строительства» ФИО7 от 17.04.2023 № 330/10-3/23, организация проема возможна исключительно в правой части фасада, в месте наибольшей высоты гаража, устройства проема требует выполнение комплекса работ по усилению фундаментов, разборке участка несущей стены, устройство поперечной стены, либо дополнительных колонн, переустройство всех инженерных систем объекта, то есть работ по реконструкции объекта в целом, включая разработку проекта, получения разрешительной документации, проведения реконструкции и ввода в эксплуатацию. Въезд со стороны ул. Советская, 2/1 транспортного средства в помещение гаража для его постановки на смотровую яму затруднен (невозможен). В результате проведенного исследования эксперт пришел к выводу  о  том, что имеющееся конструктивное и объемно-планировочное решение, а также инженерное оснащение здания гаража с мастерской не позволяют осуществить организацию проема для заезда/выезда транспортных средств со стороны многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1 (организация проема невозможна), организовать проезд транспортных средств в целях установления сервитута со стороны многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1 не представляется возможным.

Ознакомившись с результатами судебных экспертиз, оценив экспертные заключение, по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд апелляционной инстанции признает их соответствующими требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; основанными на материалах дела, ясными и полными, составленными в отсутствие противоречий в выводах экспертов. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признав заключения экспертов допустимыми и достоверными доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для установления сервитута, так как проход и проезд к зданию истца с целью его эксплуатации по назначению, иным образом невозможен. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.24 ЗК РФ в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение.

В соответствии с пунктом 6 статьи 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка

Пункт 1 статьи 274 ГК РФ оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Пунктом 3 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В рассматриваемом деле истец требует установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12, принадлежащего МБОУ ООШ № 12 на праве постоянного (бессрочного) пользования, в виде проезда и прохода по части указанного земельного участка.

Согласно проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы у истца отсутствует доступ, то есть проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к зданию гаража, принадлежащего истцу, кроме как через земельный участок МБОУ ООШ № 12 (предложенный экспертами вариант № 1).

Ответчиком не представлено доказательств, опровергающих указанный вывод экспертов.

Из материалов дела не следует, что сделка, на основании которой истец приобрел в собственность здание гаража, является ничтожной, доказательств оспаривания указанной сделки не имеется.

Между тем, возможные ограничения по видам деятельности в принадлежащем истцу здании с учетом его расположения вблизи школы не могут повлечь отказ в удовлетворении сервитута, поскольку вопрос о конкретном характере использования здания в данном случае не имеет существенного значения. Нарушение истцом как хозяйствующим субъектом подобных административных ограничений может быть предметом самостоятельного судебного либо административного производства.

В то же время, абзац второй пункта 1 статьи 274 и пункт 2 статьи 275 ГК РФ закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка (пункт 2 статьи 274 ГК РФ и пункт 5 статьи 23 ЗК РФ).

Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

В настоящем случае подтверждено, что доступ, то есть проход, проезд автотранспортных средств от дорог общего пользования к гаражу истца, через земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010236:12 является наиболее рациональным (оптимальным).

Доводы МБОУ ООШ № 12 и Прокуратуры Пермского края со ссылкой на необходимость соблюдения требований к антитеррористической защищенности школы, отклоняются. 

Ни Федеральный закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» ни Федеральный закон от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» не содержат запрета на установление сервитута в отношении земельного участка, на котором находится образовательное учреждение и не свидетельствуют о ничтожности сделок, на основании которых истец приобрел в собственность недвижимое имущество.

Постановление Правительства РФ от 07.11.2019 № 1421 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности объектов (территорий) Министерства науки и высшего образования Российской Федерации и подведомственных ему организаций, объектов (территорий), относящихся к сфере деятельности Министерства науки и высшего образования Российской Федерации, формы паспорта безопасности этих объектов (территорий) и признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» не содержат запрета на установление сервитута в отношении земельного участка, на котором находится образовательное учреждение.

Каким образом установление сервитута будет препятствовать использованию школой земельного участка 59:12:0010236:12  в соответствии с разрешенным видом использования МБОУ ООШ № 12 не указало.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда о том, что потребности истца как собственника недвижимости, могут быть обеспечены только путем установления сервитута.

Суд апелляционной считает, что установление сервитута именно через земельный участок с кадастровым номером 59:12:0010236:12 является наиболее оптимальным, сохраняет баланс интересов сторон спора, обеспечивает только необходимые нужды истца и не создает существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Доводы ответчика о возможности прохода и проезда к нежилому зданию с кадастровым номером 59:12:0010225:1444 со стороны ул. Гагарина по землям общего пользования вдоль жилого многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1 (предложенный экспертами вариант № 5) отклоняются с учетом выводов проведенной по делу судебной дополнительной экспертизы о том, что имеющееся конструктивное и объемно-планировочное решение, а также инженерное оснащение здания гаража с мастерской не позволяют осуществить организацию проема для заезда/выезда транспортных средств со стороны многоквартирного дома по ул. Советская, 2/1.

Несогласие ответчика с выводами дополнительной судебной экспертизы, изложенными в заключении от 17.04.2023 № 330/10-3/23, само по себе не свидетельствует о неправомерности проведенной в соответствии с требованиями норм действующего законодательства экспертизы. Местоположение проема определено экспертом в правой части фасада, обращенного в сторону ул. Советская, 2/1, в месте наибольшей высоты гаража.  При этом в данной части гаража расположен электротехнический шкаф с автоматами и счетчиком, насос и фильтр системы отопления. Устройство проема на другом участке наружной стены гаража не позволяет высота объекта и наличие несущих балок покрытия. Экспертом установлено, что работы по переоборудованию и перепланировке объекта могут нанести значительный ущерб его техническому состоянию, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела. 

В силу положений пунктов 5 статьи 274 ГК РФ и пункта 6 статьи 23 ЗК РФ собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка (иного недвижимого имущества) в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник имущества, обремененного сервитутом.

Кроме того, на размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования земельного участка (другого недвижимого имущества) лицом, в интересах которого установлен сервитут.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования (например, связанных с необходимостью организации проезда через принадлежащий собственнику земельный участок, сносом или переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима, поддержанием части участка в надлежащем состоянии), а также образовавшихся в связи с прекращением существующих обязательств собственника участка, обремененного сервитутом, перед третьими лицами.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017).

Суд первой инстанции, определяя плату за сервитут, исходил из необходимости ее установления в порядке, установленном органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Вместе с тем, судом не учтено, что нормативный правовой акт, утверждающий Порядок определения размера платы по соглашению об установлении сервитута за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Чайковский городской округ Пермского края», отсутствует. Так же судом не учтено, что земельный участок, в отношении которого заявлено требование об установлении сервитута, предоставлен в пользование МБОУ ООШ № 12, что влечет за собой определенный порядок его использования, что и было определено судом. 

На территории Пермского края действует Закон от 07.04.2010 № 604-ПК «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон от 07.04.2010 № 604-ПК).

Согласно п. 1 ст. 3 Закона от 07.04.2010 № 604-ПК размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков рассчитывается исходя из цели и основания установления сервитута в соответствии со статьями 1 и 2 настоящего Закона. 

В силу подп. 9 п. 1 ст. 1 Закона от 07.04.2010 № 604-ПК, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, настоящим Законом, размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края устанавливается равным 4,0 % от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков, если иное не установлено федеральными законами. 

С учетом кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного участка, обремененной сервитутом, суд апелляционной инстанции считает необходимым в соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ установить соразмерную плату за сервитут площадью 189 кв.м, определенной экспертным заключением в размере 5 514 руб. 23 коп. в год согласно расчету: 2643039,80 * 4% / 189 кв.м, с возможностью изменения данной суммы в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12.

Согласно письменным пояснениям ответчика, пояснениям директора МБОУ ООШ № 12 в судебном заседании, школой заключен договор с ООО Частная охранная организация «СТАФФ-плюс» № 32-23/Ф от 11.01.2023 на оказание услуг по физической охране в общеобразовательных учреждениях по адресу: 

<

...>, оказания услуг по физической охране осуществляется по договору с 11.01.2023 по 29.12.2023, стоимость услуг по осуществлению физической охраны составляет 170,00 руб./час. В случае установления сервитута, к действующему договору (на 2024 год) будет составлено дополнительное соглашение с предоставлением услуги в вечернее время и выходные дни. Дополнительные расходы на оплату услуг охраны составят 26 660 руб. в месяц. 

Не отрицая сам факт необходимости возложения на охрану школы дополнительной обязанности по обеспечению доступа истца на территорию школы, суд с учетом пояснений сторон об использовании земельного участка истцом для использования гаража 1-2 раза в неделю, считает отсутствующей целесообразность возложения на истца обязанности по внесению платы за охрану (в виде части платы за сервитут) в абсолютной сумме ежемесячно. Но не ставя под сомнение саму необходимость компенсации МБОУ ООШ № 12 платы за возложение дополнительной обязанности на охрану при обеспечении доступа истца на территорию школы (открытие/закрытие ворот вне времени учебного процесса), апелляционный суд считает необходимым возложить на ООО «Агентство Индустрия чистоты» обязанность по компенсации ответчику дополнительных расходов на оплату охранных услуг по факту их непосредственного оказания и предоставления соответствующих документов с указанием даты, времени и стоимости дополнительных услуг охраны. Компенсация расходов на оплату охранных услуг должна производиться истцом ежемесячно, в течение 10 рабочих дней по факту предъявления соответствующих документов. 

При этом суд не находит оснований для возложения на истца обязанности по несению единовременных расходов для устройства ограждения части земельного участка, обремененного сервитутом, о чем указано ответчиком в дополнительных пояснениях, стоимостью 301 798 руб. 28 коп. с учетом отсутствия необходимости, поскольку время использования части земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010236:12 площадью 189 кв.м определено судом вне времени организации учебного процесса МБОУ ООШ № 12 (в вечернее время, в выходные дни). 

Кроме того, само установление ограждения фактически лишает необходимости установления сервитута в отношении земельного участка, предоставленного МБОУ ООШ № 12, влечет за собой предоставление земельного участка площадью 189 кв.м. в фактическое пользование истцу.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает решение суда подлежащим изменению в части установления платы за сервитут (ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ). 

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 01 июля 2023 года по делу № А50-16456/2021 изменить в части установления платы за сервитут.

В указанной части принять новое решение, изложив абзац 4 решения в следующей редакции:

«Установить плату за сервитут в размере 5 514 руб. 23 коп. в год с возможностью изменения данной суммы в зависимости от изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:12:0010225:1444; в виде компенсации расходов на оплату охранных услуг во время действия сервитута, ежемесячно, в течение 10 рабочих дней по факту предъявления соответствующих документов.».

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

М.А. Полякова