АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-8866/2023

03 марта 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 22 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 03 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>,                             ОГРНИП 307554333400072) о взыскании 269 197 руб. 72 коп.,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО3 по доверенности от 07.06.2023, удостоверение, диплом;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 26.05.2021, паспорт, диплом, 

 

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее –                      Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее –                                ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании 269 197 руб. 72 коп., из которых: 225 639 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения  № 38/5А/46499/5 от 18.06.2019 (далее – договор аренды) за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 и 43 558 руб. 70 коп. пени, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора аренды, за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 с последующим начислением пени, исходя из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 07.02.2023 по день фактической оплаты долга.

Определением от 25.05.2023 указанное исковое заявление принято к производству с дальнейшим рассмотрением дела в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

22.06.2023 в материалы дела от ИП ФИО2 поступили отзыв на исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

12.07.2023 в суд от Департамента поступили возражения на отзыв.

Определением Арбитражный суд Омской области от 14.07.2023 в целях исследования дополнительных доказательств и выяснения дополнительных обстоятельств по спору осуществлен переход к рассмотрению в дела по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание на 03.08.2023.

Определением от 03.08.2023 дело признано подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 19.09.2023.

14.08.2023 в материалы дела поступил отзыв предпринимателя на возражения истца.

Протокольным определением от 19.09.2023 судебное разбирательство отложено на 19.10.2023 для представления сторонами судебной практики, на которую ссылались представители участвующих в деле лиц в заседании.

17.10.2023 в суд ответчиком представлены дополнительные пояснения с учетом отзыва и возражений истца.

В судебном заседании 19.10.2023 представителем Департамента представлен расчет иска и судебная практика.

Протокольным определением от 19.10.2023 рассмотрение дела отложено на 14.11.2023 для обоснования сторонами позиции по спору.

25.10.2023 в материалы дела поступили дополнительные пояснения ИП ФИО2 с учетом отзыва и возражений истца.

Протокольным определением от 14.11.2023 судебное разбирательство отложено на 21.12.2023 для представления Департаментом письменных возражений на дополнения предпринимателя.

20.11.2023 в суд от ответчика поступили дополнительные пояснения с учетом отзыва и возражений истца, содержащие контррасчет иска, учитывающий срок давности.

В судебном заседании 21.12.2023 представитель ИП ФИО2 заявил о частичном признании иска.

Протокольным определением от 21.12.2023 рассмотрение дела отложено на 23.01.2024 для представления истцом расшифровки задолженности с учетом поступивших платежей по договору аренды.

В судебном заседании 23.01.2024 представитель Департамента представил запрошенные судом расчеты в виде таблицы.

Протокольным определением от 23.01.2024 рассмотрение дела отложено на 22.02.2024 для представления сторонами дополнительных доказательств.

25.01.2024 в материалы дела поступили дополнительные пояснения предпринимателя, в том числе содержащие ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

В судебном заседании 22.02.2024 представитель Департамента в полном объеме поддержал исковые требования, относительно обоснованности которых представитель                    ИП ФИО2 высказался, согласно ранее представленной в суд письменной позиции, также представил письменное признание части иска в части, а именно: задолженности в размере 9 303 руб. 13 коп. и пени на сумму 962 руб. 71 коп.

Ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции признать иск полностью или частично (часть 3 статьи 49 АПК РФ).

Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц, в том числе не участвующих в деле (часть 5                       статьи 49 АПК РФ). 

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения ими процессуальных действий.

Суд, наличия обстоятельств, влекущих невозможность принятия признания части иска, заявленного ответчиком, не установил, участвующие в деле лица не заявили об обстоятельствах, препятствующих принятию судом признания иска в части предпринимателем, предусмотренных частью 5 статьи 49 АПК РФ.

Учитывая, что признание иска на сумму 10 265 руб. 84 коп. выражает действительную волю ИП ФИО2, не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, оно принято судом.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

18.06.2019 между истцом (далее - Арендодатель) и ответчиком (далее - Арендатор) был заключен договор аренды сроком действия 5 лет. Договор аренды вступает в законную силу и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок аренды с 18.06.2019 по 17.06.2024 (пункт 1.2 договора аренды).

На основании пункта 1.1 договора аренды Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое помещение 3П, номера на поэтажном плане: 1-11, литер А, находящееся на 1 этаже), индивидуализированное, согласно Приложению № 2 к договору аренды, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений: 70,9 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемых в аренду нежилых помещений составляет                              2 049 000 руб. на основании отчета о рыночной оценке от 26.12.2018 № 254.

Сторонами в разделе 3 договора аренды согласованы условия платежей и расчетов по договору аренды.

Все расчеты по договору аренды производятся путем внесения Арендатором арендной платы на счет получателя, которым является департамент финансов и контроля Администрации города Омска (пункт 3.1 договора аренды).

Арендатор перечисляет ежемесячно арендную плату получателю до 15-го числа текущего месяца в размере (с учетом изменений к договору аренды) 51 945 руб. 40 коп. в месяц (без учета НДС), учитывая внесенные изменения к договору аренды (пункт 3.2 договора аренды). 

Арендная плата подлежит ежегодным изменениям в соответствии с действующим законодательством. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления по реквизитам, указанным в договоре аренды (пункт 3.3 договора аренды). 

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

ИП ФИО2 03.10.2022, согласно оттиску входящего штампа Департамента, обратился к истцу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указал истец, проект договора купли-продажи направлен в адрес ответчика в установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008                                   «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) срок.

Департамент считает, что в данном случае уполномоченный орган вправе осуществлять действия по подготовке договора по выкупу арендованного имущества в следующие сроки:

- с 03.10.2022 по 03.12.2022 - срок для проведения оценки (2 месяца);

- с 04.12.2022 по 18.12.2022 - срок для принятия решение об условиях приватизации                (2 недели);

- с 19.12.2022 по 29.12.2022 - срок для направления заявителю проекта договора                       (10 дней);

- с 30.12.2022 по 29.01.2023 - срок для направления протокола разногласий (30 дней);

- с 30.01.2023 по 29.02.2023 - срок для принятия или отказа от принятия протокола разногласий (30 дней).

Кроме того, согласно статье 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ                            «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление регистрации прав.

Таким образом, по мнению истца, ранее установленного законом срока, 06.02.2023, в адрес ответчика поступил проект договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что 07.02.2023 Департамент (далее – Продавец) и                             ИП ФИО2 (далее – Покупатель) заключили договора купли-продажи № 339 (далее – договор купли-продажи), согласно пункту 1.1. которого, Продавец передает в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить нежилое помещение помещение 3П с кадастровым номером 55:36:090304:1666, площадью 70,9 кв. м, расположенное по адресу:                    

<

...> (далее – Объект).

В пункте 1.2 договора купли-продажи указано, что Продавец гарантирует, что Объект является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не заложен; обременен договором аренды, заключенным между Продавцом и Покупателем.

Из пункта 2.2 договора купли-продажи следует, что Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять Объект с даты договора купли-продажи по акту приема-передачи.

Согласно пункту 6.1 договора купли-продажи, договор купли-продажи вступает в силу со дня его подписания сторонами.

В соответствии с актом приема-передачи от 07.02.2023 (приложение к договору купли-продажи) Продавец передал, а Покупатель принял Объект.

После заключения договора купли-продажи истцом установлено, что предприниматель не исполнил надлежащим образом обязательства по арендным платежам в период с 20.06.2022 по 06.02.2023, в связи с чем у последнего перед Департаментом образовалась задолженность в размере 225 639 руб. 02 коп., на которую была начислена неустойка, предусмотренная договором аренды, за период с 20.06.2022 по 06.02.2023 в размере                        43 558 руб. 70 коп.

Направленное 10.03.2023 в адрес ответчика требование истца № Исх-ДИО/8011 от 09.03.2023 осталось без исполнения, что послужило основанием для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Предприниматель, возражая относительно обоснованности предъявленного размера требований, указал на следующее.

03.10.2022 ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Учитывая требования Закона № 159-ФЗ, Департамент в срок с 03.10.2022 по 03.12.2022 обязан был провести оценку (2 месяца); в срок с 04.12.2022 по 18.12.2022 - принять решение об условиях приватизации (2 недели); в срок с 19.12.2022 по 29.12.2022 - направить предпринимателю проект договора купли-продажи (10 дней).

В нарушение норм части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в установленный срок истец не обеспечил заключение договора купли-продажи с предпринимателем.

В адрес ответчика 06.02.2023 поступил проект договора купли-продажи с копией Распоряжения Администрации города Омска от 31.01.2023 № 14-р (письмо № Исх-ОГ-ДИО/1520 от 06.02.2023), на следующий день, 07.02.2023, договор купли-продажи был сторонами заключен.

Учитывая то обстоятельство, что договор купли-продажи был подписан Покупателем на следующий день после подписания его Продавцом, между сторонами разногласия по условиям договора купли-продажи отсутствовали, соответственно, в данном случае сроки для урегулирования разногласий не учитываются.

Требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку оплаты, рассчитанные после 27.12.2022, незаконны в связи с тем, что с момента заключения договора купли-продажи Объекта обязанность Арендатора по внесению арендной платы по договору аренды считается прекращенной, поскольку Объект фактически выбыл из собственности Продавца.

Таким образом, период возможности начисления арендной платы должен определяться с 03.10.2022 по 29.12.2022.

В исковой период с 20.06.2022 года по 06.02.2023 ИП ФИО2 произведены арендные платежи за июль, август и сентябрь 2022 на общую сумму 149 842 руб. 50 коп., что подтверждается платежными поручениями № 316 от 07.09.2022 (99 895  руб.) и № 345 от 30.09.2022 (49 947 руб. 50 коп.), пеня по договору аренды на сумму 163 000 руб. погашена платежным поручением № 346 от 30.09.2022. 

Указанные действия, в том числе обусловлены требованием закона, не допускающего продажу арендованного имущества при наличии задолженности по арендной плате.

Таким образом, на момент обращения с заявлением о выкупе Объекта (03.10.2022) задолженность по арендной плате и пени отсутствовала.

Кроме того, ответчик плательщиком налога на имущество в отношении Объекта недвижимости не является, с момента регистрации (2007) предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога (за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ).

Пунктом 2 статьи 375 НК РФ установлено, что налоговая база по налогу в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в статье 378.2 НК РФ, определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.

Налоговая база по налогу определяется с учетом особенностей, установленных                   статьей 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества в отношении, в частности, следующих объектов недвижимого имущества:

-  административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ);

-  нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подпункт 2 пункта 1                          статьи 378.2 НК РФ);

-  жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ).

Согласно вышеуказанным нормам статей 374, 375 и 378.2 НК РФ, указанные в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ объекты недвижимости, принадлежащие организации на праве собственности или праве хозяйственного ведения, подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, при условии, если указанные объекты поименованы в законе субъекта Российской Федерации, устанавливающем особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в соответствии со                        статьей 378.2 НК РФ, и в случае наличия кадастровой стоимости.

При этом условием налогообложения по кадастровой стоимости объектов, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, является включение их уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость (далее - Перечень).

В соответствии с абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 НК РФ в случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям, предусмотренным статьей 378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

Учитывая изложенное, организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, признается налогоплательщиком налога в отношении следующих объектов недвижимого имущества, принадлежащих организации на праве собственности или праве хозяйственного ведения:

-  включенных в Перечень;

-  указанных в абзаце втором пункта 10 статьи 378.2 НК РФ;

-  указанных в подпункте 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, при наличии соответствующего закона субъекта Российской Федерации.

Указанная правовая позиция изложена в Письме ФНС России от 06.04.2021 № БС-4-21/4581 @) Перечень    объектов    недвижимого    имущества,    в    отношении    которых    налоговая    база определяется как кадастровая стоимость в исследуемый период, начиная с 2019, определялся Министерством имущественных отношений Омской области следующими приказами:

-  Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 30.11.2018                      № 58-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2019 год»;

-  Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 28.11.2019                    № 75-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год»;

-  Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20.11.2020                     № 46-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2021 год»;

-  Приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.11.2021                      № 93-п «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2022 год».

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 4.2 Закона Омской области от 21.11.2003 № 478-03 «О налоге на имущество организаций» (принят Постановлением Законодательного совета Омской области от 13.11.2003 № 306) в перечень объектов недвижимого имущества, определенный пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, подлежат включению следующие объекты недвижимого имущества:

1)  административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, если общая площадь указанных центров (комплексов) свыше 5 000 квадратных метров;

2)   нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, общей площадью свыше 5 000 квадратных метров.

Согласно договору купли-продажи, общая площадь Объекта - 70,9 кв. м.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452 Департамент от имени муниципального образования городской округ город Омск Омской области осуществляет права собственника в отношении муниципального имущества. 

Согласно пункту 2 статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Характер спорных отношений регламентирован требованиями главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Как следует из части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Как следует из материалов дела и указано выше, 03.10.2022 предприниматель на основании статьи 9 Закона № 159-ФЗ обратился к истцу с заявлением о приобретении в собственность объекта недвижимости, являющегося предметом договора аренды.

07.02.2023 Департамент направил ИП ФИО2 проект договора купли-продажи для подписания.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются                                 Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9                   Закона № 159-ФЗ;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что ответчик является субъектом, правомочным на реализацию соответствующего права (30.11.2007 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя), внесен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; в отношении арендуемого им имущества отсутствует информация о включении его в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Кроме того, ИП ФИО2 на дату обращения в Департамент являлся Арендатором по заключенному с истцом договору аренды. 

Таким образом, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ условия для выкупа спорного имущества ответчиком были соблюдены.

Более того, поскольку выкуп арендованного имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, постольку в соответствии со статьей 3                                Закона № 159-ФЗ на день обращения предпринимателя за выкупом объекта недвижимости задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствовала.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2                        статьи 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1                     статьи 407 ГК РФ).

В пункте 6 Постановления № 73 разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 Закона № 159-ФЗ в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Таким образом, с учетом положений Закона № 159-ФЗ обязанность предпринимателя по внесению арендной платы должна была прекратиться с момента подписания договора купли-продажи.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что после получения Департаментом заявления ИП ФИО2 сроки для проведения процедуры выкупа, установленные Законом № 159-ФЗ, истцом не соблюдены.

На основании обращения ответчика в срок с 03.10.2022 по 03.12.2022 Департамент обязан был провести оценку (2 месяца); в срок с 04.12.2022 по 18.12.2022 - принять решение об условиях приватизации (2 недели); в срок с 19.12.2022 по 29.12.2022 - направить предпринимателю проект договора купли-продажи (10 дней).

В результате бездействия уполномоченного органа при реализации преимущественного права Арендатора на выкуп Объекта были нарушены предусмотренные Законом № 159-ФЗ сроки заключения договора купли-продажи.

Истцу следовало направить ответчику проект договора купли-продажи не позднее 29.12.2022.

Таким образом, уклонение истца от своевременного заключения договора купли-продажи арендуемого имущества создало ситуацию, при которой правоотношения по договору аренды продолжились, а у Арендодателя оставалось право требовать внесения арендных платежей при том, что  ИП ФИО2 условия для выкупа спорного имущества и требования Закона № 159-ФЗ были соблюдены.

Довод Департамента о том, что в период рассмотрения обращения должен быть включен срок 30 дней для направления протокола разногласий и 30 дней - срок для принятия или отказа от принятия протокола разногласий, судом не может быть принят во внимание в связи с тем, что разногласия сторон при заключении договора отсутствовали, что подтверждается материалами дела.

Также суд отклоняет довод истца в части увеличения срока рассмотрения заявления в связи с необходимостью государственной регистрации договора, поскольку положения пункта 2 статьи 223 и пункта 1 статьи 551 ГК РФ, предусматривающие обязанность государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, с учетом специального законодательного регулирования отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, не свидетельствуют в пользу правовой позиции Департамента и не позволяют признать доводы последнего обоснованными, исходя из того, что положениями ГК РФ и Закона о регистрации сроки регистрации перехода права собственности на объект недвижимости после заключения договора купли-продажи не установлены.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

 Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре.

Бремя доказывания наличия обстоятельств, свидетельствующих о перерыве, приостановлении течения срока исковой давности, возлагается на лицо, предъявившее иск.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). 

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, исходя из установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание признание предпринимателем иска в части, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании задолженности обоснованно предъявлено за период с неистекшим сроком исковой давности с 16.05.2020 по 29.12.2022, при этом с учетом всех начислений и периодических платежей по договору аренды долг Арендатора составляет 9 303 руб. 13 коп.

Названная сумма ИП ФИО2 не оплачена, ее размер признан, следовательно, суд в данной части иск удовлетворяет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу части 1 статья 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как указано выше, пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрено, что в случае невнесения Арендатором платежей в сроки, установленные договором аренды, начисляются пени по 0,3% в день с просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

В связи с тем, что требование о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды на сумму 9 303 руб. 13 коп. суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению, начисление на данную сумму неустойки в размере 962 руб. 71 коп. также является обоснованным. 

Расчет ответчика проверен и признан верным, Департаментом не опровергнут. 

Таким образом, исковые требования удовлетворяются частично, на сумму задолженности в размере 9 303 руб. 13 коп. и пени на сумму 962 руб. 71 коп. с дальнейшим начислением пени за каждый день просрочки из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.      

В главе 9 АПК РФ определен общий порядок разрешения вопросов о судебных расходах, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ). 

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с абзацем вторым подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ при признании ответчиком иска возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела и частичного признания иска государственная пошлина в размере 101 руб. подлежит взысканию с предпринимателя в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 101, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                                  ОГРНИП 307554333400072) в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9 303 руб. 13 коп. задолженности по договору аренды нежилого помещения № 38/5А/46499/5 от 18.06.2019 и 962 руб. 71 коп. пени, предусмотренной пунктом 4.1.1 договора аренды нежилого помещения № 38/5А/46499/5 от 18.06.2019, с дальнейшим начислением пени за каждый день просрочки из расчета 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2               (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 307554333400072) в доход федерального бюджета 101 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области. 

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         А.Е. Колмогорова