ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-94226/2022

03 мая 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 03 мая 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе 

председательствующего Ракчеевой М.А., 

судей Балакир М.В., Изотовой С.В.,      

 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва – помощником      ФИО1, после перерыва - помощником ФИО2,  

 

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО3 и ФИО4 до и после перерыва  представителя ФИО5 (доверенности от 29.07.2022 и от 01.11.2022 соответственно), от общества с ограниченной ответственностью «Пенинсула» до и после перерыва представителя ФИО6 (доверенность от 26.06.2023), после перерыва генерального директора ФИО7 (решение от 24.03.2023 № 1/23),

 

рассмотрев 11.04.2024 и 18.04.2024 в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,  дело № А56-94226/2022 по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Пенинсула» об установлении сервитута, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Пенинсула», адрес: 191036, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 140, лит. А, пом. 17Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  (далее – Общество), с уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) требованиями об установлении в пользу предпринимателя частного, постоянного, бессрочного сервитута для осуществления прохода, проезда к нежилым помещениям с кадастровыми номерами 78:34:0004145:1419, 78:34:0004145:1420, в отношении принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка площадью 118 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, корп. 2, лит. А; установлении  границ сервитута в отношении названного земельного участка по указанным в заявлении координатам; установлении платы за сервитут в размере 191 013 руб. в год, подлежащей уплате предпринимателем в последний день каждого года пользования сервитутом; установлении срока начала пользования сервитутом с даты вступления решения суда в законную силу; обязании Общества и его арендаторов обеспечить предпринимателю и третьим лицам пользование сервитутом (ежедневный круглосуточный доступ, проход и проезд к помещениям через территорию земельного участка, включая возможность пешеходного прохода, проезда транспортных средств любых типов с правом стоянки транспортных средств, без предоставления документов о сотрудничестве сторон, документов подтверждающих личность); обязании Общества в течение 7 (семи) дней с даты вступления в силу решения суда демонтировать расположенные на земельном участке в пределах действия сервитута объекты, создающие препятствия в пользовании сервитутом; взыскании с Общества в пользу предпринимателя 20 000 руб. за каждый день неисполнения решения суда; в случае неисполнения ответчиком  решения суда в части демонтажа препятствующих пользованию участком объектов в установленные сроки, предоставить предпринимателю право своими силами и за свой счет демонтировать указанные объекты, расположенные на участке в пределах действия сервитута.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), публичное акционерное общество Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее – Банк).

Решением от 11.10.2023 заявленные требования удовлетворены частично, в отношении спорного земельного участка в пользу предпринимателя установлен сервитут в границах согласно заявлению истца; размер и сроки внесения платежей за пользование сервитутом установлены судом согласно заявлению предпринимателя; суд обязал Общество и его арендаторов обеспечить предпринимателю, третьим лицам, сотрудничающим с предпринимателем, его арендаторам, посетителям и сотрудникам такого арендатора пользование сервитутом; на случай неисполнения решения суда с Общества в пользу предпринимателя взыскано 500 руб. за каждый день неисполнения решения суда; суд обязал Общество в течение семи  дней с даты вступления в силу решения суда демонтировать расположенные на земельном участке в пределах действия сервитута любые объекты (забор, бетонные блоки, нестационарные торговые объекты и другие), создающие препятствия в пользовании сервитутом; в случае неисполнения Обществом решения суда в части демонтажа расположенных на земельном участке объектов в сроки, установленные судебным актом, предпринимателю предоставлено право своими силами и за свой счет демонтировать расположенные на земельном участке в пределах действия сервитута объекты, создающие препятствия в пользовании сервитутом; с Общества в пользу предпринимателя взыскано 6 000 руб. расходов по оплате госпошлины; в остальной части в иске отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, в иске отказать в полном объеме.

Определением от 15.02.2024 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела № А56-94226/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4 и ФИО8.

Определением от 14.03.2024 судебное разбирательство было отложено на 11.04.2024 в целях предоставления сторонам возможности урегулировать спор во внесудебном порядке.

В судебном заседании 11.04.2024 представители лиц, участвующих в деле, сообщили суду о недостижении ими соглашения ввиду разногласий относительно размера платы за сервитут, в связи с чем представители истца и  ответчика поддержали ранее заявленные правовые позиции.

В заседании объявлен перерыв до 18.04.2024.

После продолжения заседания 18.04.2024 представитель истца и третьего лица поддержал заявленные требования, представитель Общества против удовлетворения иска возражал, стороны дали пояснения суду относительно расположения  на земельном участке  объектов, о демонтаже которых заявлено предпринимателем.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником помещений 4-Н с кадастровым номером 78:34:0004145:1419 площадью 42.4 кв. м, а также 5-Н с кадастровым номером 78:34:0004145:1420 площадью 58,5 кв. м, расположенных в одноэтажном здании с кадастровым номером 78:34:0004145:1159 площадью 616,7 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А.

Также в здании расположены помещения 3-Н с кадастровым номером 78:34:0004145:1418 и 6-Н с кадастровым номером 78:34:0004145:1421, принадлежащие на праве собственности ФИО4 и ФИО8 соответственно, при этом помещения предпринимателя расположены по центру здания между помещениями 3-Н и 6-Н.

Согласно выписке из ЕГРН здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:12 площадью 795 кв. м (далее – Участок 12) собственниками которого являются как Общество (право собственности зарегистрировано 08.10.2018, находится в залоге у Банка), так лица, являющиеся собственниками помещений в расположенном на указанном участке здании, в том числе ФИО3

Смежным по отношению к названному участку является земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004145:11 площадью 1833 кв. м (далее – Участок 11), принадлежащий на праве собственности Обществу (право собственности зарегистрировано 08.10.2018, находится в залоге у Банка).

Как указывает предприниматель, до ноября 2021 года он обладал свободным доступом к принадлежим ему помещениям через принадлежащий Обществу Участок 11, однако впоследствии Общество ограничило доступ на участок, установив изначально бетонные блоки с блокирующими проезд цепями, а позднее шлагбаум. 

Обращаясь с настоящим иском об установлении сервитута для обеспечения беспрепятственного прохода/проезда к принадлежащим ФИО3 помещениям через Участок 11, предприниматель указал, что Участок 12 с западной стороны ограничен трамвайными путями, с восточной стороны граничит с Участком 11, с южной стороны - с проездом общего пользования, однако проезд с него заблокирован ответчиком посредством установки шлагбаума, с северной стороны – проезд заблокирован. 

Возражая против заявленных требований, Общество указало, что организация прохода пешеходов по Участку 11 невозможна, поскольку параметры существующего въезда  не позволяют обустроить вдоль предполагаемого  проезда безопасный пешеходный тротуар шириной 2 м; что касается организации проезда по координатам характерных точек, ответчик не оспаривает, что он возможен, однако ответчик возражает относительно необходимости установления соответствующего доступа путем установления сервитута; наличие уже имеющегося прохода достаточно для обслуживания фасада части здания, в котором находятся нежилые помещения истца; кроме того, исходя из назначения земельного участка 12 (для размещения объектов транспорта, (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок)), непосредственный проезд к объектам недвижимости, находящимся на земельном участке, исключен; по мнению Общества, поскольку имеется пешеходный проход непосредственно к входам в нежилые помещения истца и подъезд к земельному участку, на котором они расположены, отсутствие проезда непосредственно к входам в нежилые помещения, в котором размещаются помещения истца, не препятствует осуществлению последним предпринимательской деятельности.

Согласно письменной позиции ФИО8 требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку у собственников помещений в здании с кадастровым номером 78:34:0004145:1159 отсутствует подъезд к принадлежащим им помещениям; кроме того, земельный участок с кадастровым номером 78:340004145:11 ранее служил подъездом к помещениям для целей ведения в них хозяйственной деятельности; ответчиком установлено мусорное пухто в непосредственной близости от входа к помещению 6-Н, принадлежащему ФИО8, при этом подобные действия ответчика создают препятствия в использовании помещения, а также в поиске арендатора.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

В соответствии с положениями пункта 8 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 № 11248/11, установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены исключительно путем установления сервитута.

Суд апелляционной инстанции, принимая во внимание сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении спорного здания, согласно которым последнее является одноэтажным,  а равно плана  1-го этажа спорного здания, подготовленного проектно-инвентаризационным бюро Северное департамента  кадастровой деятельности  ГУП «ГУИОН», полагает, что исходя из конфигурации расположенных в здании помещений и отсутствия в нем мест общего пользования, а, следовательно, и возможности обеспечения через них доступа в помещения истца, требования предпринимателя об установлении сервитута для обеспечения прохода/проезда не к зданию, а к помещениям, имеющим отдельные входы с улицы, являются обоснованными.

Согласно представленному в материалы дела ситуационному плану территории  доступ к зданию, в котором расположены принадлежащие истцу помещения, с дорог общего пользования ограничен: указанное здание  расположено на Участке 12 таким образом, что только с восточной стороны граница участка не совпадает с его границами, а именно от здания до границы Участка 11 по всей длине имеется полоса участка шириной 1,4 м. При этом Участок 12 с западной стороны ограничен трамвайными путями, с южной стороны - проездом общего пользования, с северной стороны – проезд заблокирован Обществом.

Аналогичная информация изложена в заключении экспертов АНО «Северо-западный центр независимой экспертизы и методологии» ФИО9, ФИО10, Кима Д.А. от 15.09.2023 № 79-07-23, представленной по результатам судебной экспертизы, выполненной в рамках дела № А56-121308/2022 по иску ФИО4 к Обществу об установлении сервитута в отношении Участка 11 для осуществления прохода/проезда к помещению названного лица с кадастровым номером 78:34:0004145:1418, а также к Участку 12, которое приобщено к материалам настоящего дела в качестве иного письменного доказательства.

Так, по результатам натурного осмотра экспертами установлено, что спорное здание представляет собой одноэтажное здание как совокупность нескольких смежных обособленных помещений с отдельными выходами непосредственно на улицу, помещения общего пользования в здании отсутствуют, все входы в помещения расположены с фасадной стороны (за исключением одного дополнительного входа в помещение 2Н с тыльной стороны). Нежилое здание  расположено на Участке 12, при этом особенность расположения его такова, что с трех сторон (тыльной и боковых)  граница участка проходит по стене здания, а с  фасадной стороны – отступает от стены здания на 1,4 м. Участок 12, на котором расположено спорное здание, является смежным к Участку 11, при этом названные участки не огорожены, доступ является свободным, при этом через Участок 11 имеется сквозной проезд через территорию.

При ответе на первый вопрос эксперты пришли к выводу о том, что  возможность прохода/проезда  к Участку 12 и расположенному на нем зданию  с земель общего пользования без установления сервитута  отсутствует.

Граница  Участка 12  отступает от здания в фасадной его части примерно на 1,4 м, оставляя возможность  прохода к входам в помещения с земель общего пользования, однако такой проход не соответствует существующим требованиям, в частности  согласно положениям пункта 5.1.7 СП 59.13330.2011 «Доступность зданий  и сооружений для маломобильных  групп населения»   ширина пешеходного пути с учетом встречного движения  инвалидов  на креслах-колясках должна быть не менее 2 м. 

Кроме того, проезд при существующей ширине доступа невозможен, тогда как к зданиям и сооружениям производственных объектов должен быть обеспечен подъезд   пожарных автомобилей, так, согласно положениям СП 42.13330.2016 в пределах фасадов зданий, имеющих выходы, проезды устанавливаются шириной 5,5 м.

С учетом изложенного, а также действующих требований относительно ширины пешеходного пути и проезда спецтранспорта, эксперты при ответе на первый и второй вопросы пришли к выводу о наличии единственного варианта  организации прохода и проезда с земель общего пользования  к помещениям в здании, а именно через Участок 11.

Также судом первой инстанции в рамках настоящего дела была назначена экспертиза для разрешения в том числе следующих вопросов: 

1) Каков наименее обременительный (оптимальный) вариант прохода и проезда к нежилым помещениям 4-Н, 5-Н с кадастровыми номерами 78:34:0004145:1419, 78:34:0004145:1420? 

2) Определить границы и площадь территории действия сервитута, необходимого и достаточного для прохода и проезда к названным нежилым помещениям 4-Н, 5-Н, расположенным на Участке;

3) Определить размер рыночной стоимости оплаты за установленный в границах и площади, определенных экспертом сервитут в пользу собственника (собственников) обременяемого сервитутом земельного участка.

Согласно поступившему заключению от 19.05.2023 № 23/36-А56-94226/2022 экспертов общества с  ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт» ФИО11, ФИО12, ФИО13, наименее обременительным (оптимальным)  вариантом  прохода и проезда к нежилым помещениям 4-Н и 5-Н  согласно таблице 2 заключения (л.10) через Участок 11  имеет следующие параметры:

Обозначение характерных точек границ

Длина линии (м)

Координаты 

Х

Y

2

2,61  

99939,17

110326,61

3

2,68

99938,69

110329,18

4

2,7

99937,3

110331,47

5

2,62

99935,55

110333,52

6

3,17

99933,7

110335,37

7

1,75

99931,22

110337,35

8

2,13

99929,72

110338,25

9

5,77

99927,73

110339,02

10

6,26

99922,12

110340,39

11

0,43

99921,5

110334,16

12

4,61

99921,45

110333,73

13

2,01

99926,03

110333,18

14

1,41

99927,84

110332,31

15

1,35

99928,89

110331,37

16

1,56

99929,66

110330,26

17

1,05

99930,22

110328,8

18

8,78

99930,47

110327,78

2

 

99939,17

110326,61

 

Площадь участка в вышеозначенных границах составляет 118 кв. м.

Согласно заключению от 26.05.2023 № 23/36-А56-94226/2022/1 эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «Петроэксперт»  ФИО14  размер  рыночной  соразмерной платы  за сервитут, устанавливаемой в отношении Участка 11 площадью 118 кв. м составляет 191 013 руб.  в год.

С учетом вышеизложенного, из материалов дела, в том числе экспертных заключений следует, что потребность предпринимателя в доступе к принадлежащим ему помещениям в здании, расположенном на Участке 12,  может быть обеспечена лишь путем установления сервитута на принадлежащий Обществу  Участок 11, при этом наименее обременительным для ответчика как с точки зрения площади обременяемой части участка, так и схемы движения суд апелляционной инстанции считает предложенный экспертами вариант сервитута  с установлением  платы за сервитут в размере 191 013 руб.  в год.

В удовлетворении остальной части заявленных требований следует отказать. Предпринимателем не представлены  доказательства наличия  на Участке 11 в пределах действия сервитута объектов, создающих препятствия в пользовании сервитутом, что исключает возможность обязания ответчика демонтировать такие объекты. Сервитут установлен для обеспечения прохода и проезда к нежилым помещениям истца, участок ответчика ограждения не имеет, поэтому оснований считать, что ответчиком будут нарушены права истца,  связанные с реализацией сервитута, что требует фиксации в настоящий момент порядка такого пользования с учетом характеристик Участка 11 и обязания ответчика такой порядок соблюдать, у суда апелляционной инстанции также не имеется.  

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 11.10.2023 по делу № А56-94226/2022 отменить. 

Установить в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 частный, постоянный, бессрочный сервитут для осуществления прохода, проезда к нежилым помещениям с кадастровыми номерами 78:34:0004145:1419, 78:34:0004145:1420 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, корп. 2, лит. А,  площадью 118 кв. м, в следующих границах:

Обозначение характерных точек границ

Длина линии (м)

Координаты 

Х

Y

2

2,61  

99939,17

110326,61

3

2,68

99938,69

110329,18

4

2,7

99937,3

110331,47

5

2,62

99935,55

110333,52

6

3,17

99933,7

110335,37

7

1,75

99931,22

110337,35

8

2,13

99929,72

110338,25

9

5,77

99927,73

110339,02

10

6,26

99922,12

110340,39

11

0,43

99921,5

110334,16

12

4,61

99921,45

110333,73

13

2,01

99926,03

110333,18

14

1,41

99927,84

110332,31

15

1,35

99928,89

110331,37

16

1,56

99929,66

110330,26

17

1,05

99930,22

110328,8

18

8,78

99930,47

110327,78

2

 

99939,17

110326,61

Установить плату за сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004145:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, корп. 2, лит. А, в пользу ООО «Пенинсула» в размере 191 013 (сто девяносто одной тысячи тринадцати) рублей в год, которая подлежит внесению индивидуальным предпринимателем ФИО3 в последний день каждого года пользования сервитутом. Срок начала пользования сервитутом определяется с даты вступления решения суда в законную силу.

В остальной части в иске отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

М.В. Балакир

С.В. Изотова