ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-2211/2017

15 июня 2022 года

г. Санкт-Петербург

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Галенкиной К.В., Кротова С.М.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем ФИО1

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 17.08.2021 с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание);

от ответчика: 3 – представитель ФИО3 по доверенности от 20.02.2020;

от третьих лиц: 2 – представитель ФИО4 по доверенности от 04.02.2022;

4 – представитель ФИО5 по доверенности от 20.02.2021 с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание);

рассмотрев в открытом судебном заседании 02.06.2022 апелляционные жалобы (регистрационный номер  13АП-4061/2022, 13АП-4447/2022, 13АП-5278/2022)  общества с ограниченной ответственностью «Автотор-Система», Администрации городского округа «Город Калининград» и общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания «Аркада» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 30.12.2021 по делу № А21-2211/2017, принятое по иску Администрации городского округа «Город Калининград» (236022, г.Калининград, площадь Победы, 1, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к 1) открытому акционерному обществу «Система» (236016, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

2) индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 3) обществу с ограниченной ответственностью «Автотор-Система» (238553, 

<

...>, литер Б, комната 3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 4) обществу с ограниченной ответственностью «КД-Риэлт» (236003, 

<

...>, литер Г, офис 201, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); 5) обществу с ограниченной ответственностью «Мегатрон» (236000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Арпеджио»; 2) общество с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв»; 3) общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвест»; 4) общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания «Аркада»; 5) временный управляющий открытого акционерного общества «Система» ФИО7 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды,

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к открытому акционерному обществу «Система» (далее – ОАО «Система») о взыскании 17 706 762 руб. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 31.12.2016, 32 637 216 руб. 50 коп. пени по состоянию на 08.02.2017 по договору №001178 на передачу в аренду городских земель от 03.10.1997 (дело №А21-2211/2017). 

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 21.04.2017 производство по делу №А21-2211/2017 было приостановлено до формирования органов управления ОАО «Система». 

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 16.10.2019 производство по указанному делу возобновлено в соответствии со статьей 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: протокольным определением суда от 16.10.2019 – общество с ограниченной ответственностью «Арпеджио» (далее - ООО «Арпеджио»); протокольным определением суда от 18.11.2019 – общество с ограниченной ответственностью «Инвестрезерв» (далее - ООО «Инвестрезерв»), общество с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» (далее - ООО «ПромИнвест»); определением суда от 05.02.2020 – общество с ограниченной ответственностью «КД-Риэлт» (далее - ООО «КД-Риэлт»), общество с ограниченной ответственностью «Автотор-Система» (далее - ООО Автотор-Система»), общество с ограниченной ответственностью «Кронинг» (далее - ООО «Кронинг»), общество с ограниченной ответственностью «Мегатрон» (далее - ООО «Мегатрон»), общество с ограниченной ответственностью «Балтика-Калининград» (далее - ООО «Балтика-Калининград»), общество с ограниченной ответственностью «Синтез» (далее - ООО «Синтез»), общество с ограниченной ответственностью «Корифей» (далее - ООО «Корифей). 

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 05.02.2020 по делу №А21-2211/2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее - ИП ФИО6). 

Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Система» о взыскании 3 567 510 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате за 2017, 2018 годы, 1 264 762 руб.40 коп. пени по состоянию на 06.02.2019 по договору №001178 на передачу в аренду городских земель от 03.10.1997 (дело №А21- 3747/2019).

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 04.03.2020 по делу №А21-2211/2017 дела №А21- 2211/2017 и №А21-3747/2019 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под №А21-2211/2017. 

Протокольным определением суда от 28.05.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания «Аркада» (далее - ООО «ЖСК «Аркада»). 

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 28.01.2021 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Автотор-Система», ООО «КД-Риэлт», ООО «Мегатрон»; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, временный управляющий ОАО «Система» ФИО7 (определением Арбитражного суда Калининградской области от 23.11.2020 по делу №А21-1273/2020 в отношении ОАО «Система» введена процедура банкротства наблюдение). 

Определением Арбитражного суда  Калининградской области от 20.09.2021 из числа третьих лиц исключены ООО «Кронинг», ООО «Балтика-Калининград», ООО «Синтез», ООО «Корифей» в связи с прекращением деятельности путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Автотор-Система», что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра юридических лиц. 

В процессе рассмотрения дела Администрация уточнила исковые требования и просила взыскать с ОАО «Система», ИП ФИО6, ООО «Автотор-Система», ООО «КД-Риэлт», ООО «Мегатрон» в солидарном порядке 20 733 205 руб.02 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 31.12.2018, 46 319 887 руб. 85 коп. пени по состоянию на 10.04.2019 по договору №001178 на передачу в аренду городских земель от 03.10.1997.

Суд первой инстанции принял уточненные исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда  Калининградской области от 30.12.2021 взыскано в пользу Администрации городского округа «Город Калининград» с индивидуального предпринимателя ФИО6 задолженность в размере 1 814 084 руб.39 коп., неустойка в размере 763 477 руб. 18 коп.; с общества с ограниченной ответственностью «Автотор-Система» задолженность в размере            839 207 руб.06 коп., неустойка в размере 200 122 руб.14 коп.; с общества с ограниченной ответственностью «КД-Риэлт» задолженность в размере 17 666 руб. 95 коп., неустойка в размере 4 212 руб.96 коп.; с общества с ограниченной ответственностью «Мегатрон» задолженность в размере 35 713 руб. 78 коп., неустойка в размере 8 516 руб.51 коп.; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Автотор-Система» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части требований к ООО «Автотор-Система», принять по делу новый судебный акт, которым отказать Администрации в удовлетворении исковых требований к ООО «Автотор-Система». В обоснование жалобы ее податель указал на несоответствие выводов решения суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. 

Администрация также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы ее податель указывает на необоснованное непринятие судом первой инстанции доказательств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, нарушение норм материального права. Администрация не согласна с выводом суда первой инстанции о пропуске ею срока исковой давности по части требований.

Кроме того, ООО «ЖСК «Аркада» обратилось с апелляционной жалобой, с учетом дополнений к апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, согласно которому взыскать с ИП ФИО6, ООО «Автодор-Система», ООО «КД-Риэлт», ООО «Мегатрон» в пользу Администрации неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 39:15:132806:12, в удовлетворении остальной части требований отказать. По мнению подателя жалобы, Истцом избран способ защиты, не соответствующий характеру нарушенных прав.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании представители ООО «Автотор-Система», Администрации и ООО «ЖСК «Аркада» поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Представитель ООО «Автодор-Система» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Представитель ООО «Инвестрезерв» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Администрации, поддержал доводы апелляционной жалобы ООО «Автотор-Система» по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционные жалобы.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

03.10.1997 между мэрией г.Калининграда (правопредшественником Администрации, арендодателем) и акционерным обществом открытого типа «Система» (правопредшественником ОАО «Система», арендатором) был заключен договор на передачу в аренду городских земель № 001178 (далее - Договор), в соответствии с которым арендатору в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок общей площадью 7,8674 га по Московскому проспекту в Ленинградском районе г.Калининграда в границах, обозначенных в приложении №1 к настоящему договору. 

В соответствии с пунктом 1.3 Договора земельный участок предоставлен под существующие здания и сооружения завода. 

Согласно пункту 4.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2002) арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за четвертый квартал – до 25 ноября текущего года, вносить арендную плату.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков привлечены лица, за которыми были зарегистрированы объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ИП ФИО6, ООО «Автотор-Система», ООО «КД-Риэлт» и ООО «Мегатрон» задолженность по арендной плате и пени в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 1 ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 4.10 Договора (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2002) предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок (п.4.3) арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда  Калининградской области от 08.04.2015 по делу №А21-6168/2009 из чужого незаконного владения ФИО6, ООО «КД-Риэлт», ООО «Мегатрон», ООО «Корифей», ООО «Балтика-Калининград», ООО «Синтез», ООО «Автотор-Система» были истребованы доли в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, признано право собственности ОАО «Система» на данные объекты. 

В процессе рассмотрения дела №А21-6168/2009 судами установлено, что расположенные на арендуемом земельном участке объекты недвижимости в результате ряда последовательных сделок были отчуждены ОАО «Система» другим лицам, за которыми зарегистрировано право собственности на данные объекты. 

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Земельный участок, на котором расположены отчужденные ОАО «Система» объекты недвижимости, использовался им на основании договора аренды.

Кроме истребованных судом по делу №А21-6168/2009 объектов недвижимости на спорном земельном участке находится здание с кадастровым номером 39:15:132806:692, право собственности на которое зарегистрировано за ИП ФИО6 

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности) находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление №11), в силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

В пункте 14 Постановления №11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Аналогичная позиция изложена также в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 г.№73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». При этом указано, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю этой недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащих правообладателям здания, сооружения или помещений в них. 

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а именно в данном случае принимает права и обязанности арендатора земельного участка в соответствии с договором аренды. 

С момента государственной регистрации права собственности новых владельцев на недвижимость ОАО «Система» к ним перешли права и обязанности бывшего арендатора спорного земельного участка ОАО «Система» по договору. 

Поскольку решение суда по делу №А21-6168/2009 не исполнено, постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 по делу № А21-2212/2017 отказано в удовлетворении иска Администрации о взыскании с к ОАО "Система" 6 148 169 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 19.06.2007 по 2018 год по договору на передачу в аренду городских земель от 19.02.1999 N 002258, 12 592 725 руб. 87 коп. пеней по состоянию на 10.04.2019.

Указанным постановлением установлено, что с момента государственной регистрации в 2006 году права собственности новых владельцев на недвижимость Общества к ним перешли права и обязанности бывшего арендатора земельных участков из состава городских земель - ОАО «Система», и соответственно, с указанного момента в 2006 году прекратились обязательства ОАО «Система» оплачивать арендную плату по договору, заключенному с Администрацией.

В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку обязательства ОАО «Система» по договору аренды земельного участка прекратились в связи с отчуждением объектов недвижимости другим лицам, доказательства фактического владения ОАО «Система» в спорный период объектами недвижимости, расположенными на спорном земельном участке, в материалы дела не представлены, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ОАО «Система» арендной платы и договорной неустойки за спорный период. 

В отсутствие доказательств исполнения решения суда по делу №А21-6168/2009, исключения записей о государственной регистрации прав остальных ответчиков на объекты недвижимости из ЕГРН, они обязаны оплачивать арендную плату по договору, а также неустойку с учетом положений п.10.ст. 39.20 ЗК РФ.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции представители ИП ФИО6, ООО «Автотор-Система» заявили о пропуске Администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям. Кроме того, о пропуске срока исковой давности заявила ФИО6 как учредитель ООО «КД-Риэлт» и ООО «Мегатрон», ссылаясь на то, что данные юридические лица фактически прекратили свою деятельность, в отношении их руководителей регистрирующим органом внесены записи о недостоверности сведений. 

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п.2 ст. 199 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

Согласно п.2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом положений указанной нормы, исходя из того, что сведения ЕГРН носят открытый характер, доводы Администрации о необходимости исчисления срока исковой давности с момента принятия постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2020 подлежат отклонению.

В соответствии с п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию. 

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно взысканы с ИП ФИО6, ООО «Автотор-Система», ООО «КД-Риэлт» и ООО «Мегатрон» суммы задолженности по арендной плате и пени в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 30.12.2021 по делу №  А21-2211/2017  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Ю.С. Баженова

Судьи

 

К.В. Галенкина

 С.М. Кротов