АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

18 марта 2025 года

Дело №

А56-106725/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» – ФИО1 (доверенность от 31.07.2023), от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга – ФИО2 (доверенность от 24.12.2024),

рассмотрев 06.03.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А56-106725/2023, 

у с т а н о в и л:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Красносельский районный суд Санкт-Петербург с иском к ФИО3, ФИО4 об обязании ответчиков снести за счет собственных средств самовольную постройку, а именно: объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18, литера А, в течение 30 дней с даты вступления в законную силу, а в случае невыполнения указанных требований предоставить Комитету право силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» произвести снос указанного объекта.

Кроме того, Комитет просил установить размер судебной неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков в пользу истца в размере 1 000 руб. 00 коп. (по 500 руб. 00 коп. с каждого) за каждый день просрочки до момента фактического исполнения судебного акта.

Делу присвоен номер 2-5959/2023.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Интерпроперти Инвест» (далее - Общество).

Впоследствии определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2023 по делу № 2-5959/2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее - Центр), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) и Администрация Красносельского района Санкт-Петербурга (далее - Администрация);

Кроме того, определением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2023 производство по делу по иску Комитета к ответчикам ФИО3, ФИО4 прекращено в связи с принятием отказа истца от требований к указанным лицам, дело № 2-5959/2023 по иску Комитета к Обществу передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Делу присвоен номер А56-106725/2023.

Решением суда первой инстанции от 02.04.2024, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2024 на Общество возложена обязанность в течение 30 дней с даты вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А56-106725/2023 снести за счет собственных средств самовольную постройку, а именно: объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18, литера А, а также указано, что в случае невыполнения указанных требований в установленный срок, Комитету предоставляется право силами подведомственного Центра произвести снос указанного объекта с последующей компенсацией расходов за счет ответчика, кроме того, судом установлен размер судебной неустойки, равный 1 000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки до даты фактического исполнения решения суда.

В кассационной жалобе Общество, считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.11.2022 Комитетом проведено обследование, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 78:40:0863801:7, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, участок 2/6 (далее - земельный участок), размещено трехэтажное здание - объект капитального строительства с кадастровым номером 78:40:0863801:28 (далее - объект).

Результаты обследования отражены в акте от 03.11.2022.

Комитет считает, что объект капитального строительства состоит из двух и более квартир, имеет общие внеквартирные помещения и инженерные системы, то есть является многоквартирным домом (далее – МКД).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении участка и объекта было зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО6 и ФИО4

Впоследствии спорный объект был передан в собственность Общества.

Комитет обратился с в арбитражный суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что объект имеет признаки самовольной постройки, а именно возведен без получения необходимых в силу закона разрешений на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем МКД.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела спорная постройка возведена на земельном участке, который в период строительства имел видом разрешенного использования «для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов)». 

Комитет считая, что спорный объект обладает признаками МКД, ссылается на материалы проведенной им проверки, содержащие фотографии здания только снаружи, а также на имеющиеся в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» предложения о продаже квартир, расположенных в данном доме. 

При этом в материалах дела отсутствуют документы, отражающие внутреннее устройство (планировку) спорного объекта. 

В решении суда первой инстанции не названы доказательства, на основании которых суд пришел к выводу о том, что спорный объект является многоквартирным домом, отсутствуют выводы о количестве помещений, которые могут быть квалифицированы в качестве квартир, и месте их нахождения в спорной постройке. 

Апелляционный суд, квалифицируя помещения, расположенные в спорной постройке, в качестве квартир, сослался на то, что сведениями содержащимися в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайтах «cian.ru», «onrealt.ru», «m2.ru» подтверждается продажа квартир в строящемся здании кондоминиума по адресу: Санкт-Петербург, Горелово, ФИО5 улица, дом 18. Исходя из объявлений по продаже однокомнатной квартиры в объекте,  продаваемое жилое помещение имеет санузел и кухню, то есть помещения вспомогательного значения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в связи с чем указанное жилое помещение является квартирой.

Между тем из указанных объявлений не следует, что они размещены Обществом. Само по себе описание объекта продажи, приведенное в объявлениях, не может служить достоверным доказательством соответствия действительности указанных характеристик и параметров помещений.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не может признать, что выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии квартир в спорном объекте соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.

Кроме того из материалов дела не представляется возможным установить, когда спорный объект приобрел те характеристики, которые имеет в настоящее время; когда впервые было зарегистрировано право собственности на объект с  кадастровым номером 78:40:0863801:28; какими характеристиками обладал спорный объект изначально в момент первичной регистрации права собственности. 

Так в материалах дела имеется акт осмотра от 13.09.2021 № 397-21, составленный сотрудником Службы (т.1, л.д. 27), из которого следует, что в указанный день на участке был расположено двухэтажное здание с ломаной крышей. Размеры визуально 10 на 14 метров, высота визуально 10 метров. 

Согласно выписки из ЕГРЮЛ на жилой дом с  кадастровым номером 78:40:0863801:28 по состоянию на 29.03.2023 (т. 1, л.д. 34 - 38), год завершения строительства объекта 2013 год, дата присвоения кадастрового номера 04.02.2014. В разделе «сведения о кадастровом инженере» имеется запись об изменении сведений о местоположении границ и площади здания в результате реконструкции, б/н, 2022-06-07. 

Данная информация позволяет предположить, что спорный объект в ныне существующем виде создан в результате реконструкции ранее существовавшего объекта.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Пленум № 44) разъяснено, что законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления в соответствии со статьей 222 ГК РФ решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

К таким объектам недвижимости относятся, например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, а также жилые и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий: права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018; их параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом; эти объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов (пункт 3 статьи 22 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», часть 7 статьи 54 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, в силу данных разъяснений для правильного разрешения настоящего спора существенное значение имеет момент создания спорного объекта и государственной регистрации прав на него как на жилой дом. Обстоятельства создания самовольной постройки (путем первичного строительства или в результате реконструкции) также имеют важное значение, поскольку повлияют на выбор конкретного способа устранения выявленных нарушений (снос самовольной постройки или приведение её в первоначальное состояние). Между тем суды первой и апелляционной инстанций данные обстоятельства не исследовали. 

Кроме того в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 19 Постановления № 44, возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

В пункте 30 Постановления № 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

Из материалов дела усматривается, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела не выносили на обсуждение и не исследовали вопрос о возможности приведения спорной постройки в соответствие с установленными требованиями. 

Признавая спорный объект самовольной постройкой суды сослались на его возведение без получения необходимого в данном случае разрешения на строительство.

Между тем в пункте 3 Постановления № 44) разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), части 5 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Судам следует учитывать, что до 01.03.2031 возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, выводы судов о возможности признания самовольной постройкой спорого объекта, право собственности на который было зарегистрирована как на индивидуальный жилой дом, в связи с отсутствием разрешения на его строительство противоречат нормам материального права, подлежащим применению к спорным правоотношениям.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, принять законное и обоснованное решение, в зависимости от которого распределить судебные расходы по кассационной жалобе. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.04.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2024 по делу № А56-106725/2023 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 И.В. Сергеева