АРБИТРАЖНЫЙ СУД  РЕСПУБЛИКИ СЕВЕРНАЯ ОСЕТИЯ-АЛАНИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А61-174/19

г. Владикавказ

13 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 13.06.2019 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе  судьи Климатова Г.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бердиевой Ф.А., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Залеев и К» 

к ответчику – Администрации местного самоуправления Дигорского городского поселения Дигорского района,

с участием третьих лиц:

– Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания;

- Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания;

- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания;

- Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания»,

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 19.12.2018 № 0737868,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019,

от третьих лиц – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Залеев и К» (далее – ООО «Залеев и К», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к Администрации местного самоуправления Дигорского городского поселения Дигорского района (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности  на нежилое здание Литер «А» общей площадью 217,2 кв. м., построенного на земельном участке с кадастровым номером 15:05:0050412:34 площадью 139 кв. м., расположенном по адресу: РСО-Алания, 

<

...>. 

          Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что из-за отсутствия разрешений на строительство и  ввода объекта в эксплуатацию, истец не может зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости в установленном законом порядке.

           К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия - Алания».

             В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме и сообщил суду, что возведенный объект недвижимости расположен в границах предоставленного ООО «Залеев и К» земельного участка, о чем свидетельствует техническое заключение эксперта, а также технический паспорт строения, кроме того строение соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

            Администрация в письменном отзыве от 13.05.2019 (исх. № 511; л.д. 155) исковые требования ООО «Залеев и К» признала обоснованными. Ее представитель в судебном заседании заявил, что самовольное строение не нарушает прав третьих лиц.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда РСО-Алания, явку своих представителей не обеспечили.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей третьих лиц.

Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия-Алания в отзыве на иск от 14.05.2019 № 1142 (л.д. 136) сообщило, что вышеуказанный объект в реестре государственного имущества РСО-Алания не значится, в связи с чем решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Администрация местного самоуправления Дигорского городского поселения (арендодатель) и ООО «Залеев и К» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 31.07.2018 № 18/217, по условиям которого Обществу передан во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 15:05:0050412:34, общей площадью 139 кв. м., с целевым назначением – для делового управления (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 31.07.2018 по 31.07.2018.

В период с августа по октябрь 2018 года на данном земельном участке Общество за счет собственных средств построило двухэтажное нежилое здание Литер «А» общей площадью 217,2 кв. м. 

В октябре 2018 года истец обратился к ответчику за выдачей разрешения на строительство и ввода здания в эксплуатацию. Администрация письмом от 02.11.2018 № 765 отказала в выдаче разрешения, указав, что разрешительные документы выдаются до начала строительных работ, на основании регламента «Предоставление разрешения на строительство», утвержденного постановлением главы АМС Дигорского городского поселения № 589 и регламента «Предоставление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», утвержденного постановлением главы АМС Дигорского городского поселения № 594 от 27.11.2015. 

Посчитав, что возведенная постройка является самовольной, находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, строение соответствует  виду разрешенного использования земельного участка и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из следующего.

Спорные отношений подлежат регулированию положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Как установлено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Положения пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, три основных признака самовольной постройки (при этом наличия любого из трех признаков достаточно для признания постройки самовольной). 

Самовольной постройкой является строение (отвечающее признакам недвижимости), возведенное на земельном участке, не отведенном для соответствующих целей в соответствии с требованием действующего законодательства либо в противоречии с разрешенным использованием соответствующего земельного участка. Самовольной постройкой является строение (отвечающее признакам недвижимости), возведенное без получения необходимых разрешений. К таким разрешениям согласно ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если такие разрешения застройщиком не получены, то постройка является самовольной. Самовольной постройкой является строение (отвечающее признакам недвижимости), возведенное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Как следует из материалов дела, истцом в отсутствии выданного разрешения на строительство возведен объект недвижимости. 

Самовольное строительство представляет собой правонарушение (Определение Конституционного Суда РФ от 28.03.2017 N 609-О). 

В пункте 9 информационного письма ВАС РФ N 143 указывается: "Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения". При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 марта 2011 г. N 14057/10, отдельные нарушения процедуры оформления получения разрешения на строительство сами по себе не являются достаточным основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. 

Для признания права собственности необходимо установление судом факта обращение истца за получением разрешительной документации до начала строительства (разрешение на строительство) и после окончания строительства (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию). 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

По смыслу абзаца 12 пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», не приложение к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документаций, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство свидетельствует о несоблюдении данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости. 

Указанный правовой подход поддержан судебной практикой (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.2017 N Ф08-3117/2017 по делу N А32-2693/2015). Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 15 июля 2014 года по делу № А63-9794/2013 указал, что непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. 

В этом случае установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения. В данном случае действия истца квалифицируются как недобросовестное поведение, направленное на обход требований действующего законодательства (аналогичный правовой подход содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2017 N Ф08-2910/2017 по делу N А32-16522/2016, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 N 15АП12628/2017 по делу N А32-14644/2017, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2017 N 15АП-8570/2017 по делу N А53-31640/2016). 

По существу требования истца в этом случае сводятся к легализации самовольной постройки в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Кроме того, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении иди постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. 

В рассматриваемом случае суд установил, что земельный участок, на котором возведен спорный объект, предоставлен истцу на праве аренды по договору от 31.07.2018 № 18/217, то есть не принадлежит Обществу ни на одном из упомянутых прав.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. 

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа. 

Из договора аренды земельного участка следует, что участок передан Обществу в аренду для делового управления.

Довод истца о том, что под понятием «делового управления» подразумевалось возведение объекта капитального строительства является несостоятельным. 

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем Земельный кодекс Российской Федерации установил различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. 

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями статей 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

В рассматриваемом случае, спорный земельный участок предоставлен Обществу в аренду для целей, не связанных со строительством.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без его изменения. Данная правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.04.2018 по делу № А76-17007/2016 (№ 309-КГ17-20985).

Общество выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным целевым назначением - для делового управления. 

Следовательно, в отсутствие доказательств предоставления заявителем в уполномоченный орган правоустанавливающего документа на земельный участок с разрешенным использованием, предусматривающим строительство на нем объекта капитального строительства, отказ Администрации в выдаче Обществу разрешения на строительство нежилого здания является законным и обоснованным.

Из материалов дела видно, что ООО «Залеев и К», требующее признания права собственности на спорное здание, фактически осуществило строительство на арендованном земельном участке объекта капитального строительства, что подтверждается техническим паспортом.

Данные обстоятельства с учетом приведенной правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, исключают признание за истцом права собственности на спорный объект.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Расходы по госпошлине истцом уплачены.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд          

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. 

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестнадцатого арбитражного  апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru/ или Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru/.  

Судья                      Г.В. Климатов