Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-224387/16-155-1994

14 февраля 2017 года

город Москва

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2017 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 февраля 2017 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А., единолично, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ПАО «Балтийский Банк»

к ЗАО «Союзконтракт-Авто»

о взыскании задолженности в размере 2 692 838  руб. 69 коп., пени в размере 950 700 руб., выселении из помещения площадью 1 501,8 кв.м. по адресу: 

<

...>, 

при участии:

от истца – ФИО2 (доверенность от 21.12.2016г.),

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 17.01.2017г.),

У С Т А Н О В И Л:

ПАО «Балтийский Банк» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «Союзконтракт-Авто» (далее – ответчик) о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности в размере 2 692 838 руб. 69 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору аренды № 1215-АН от 25.03.2015, предусмотренной договором пени в размере 950 700 руб. и выселении из занимаемого на основании указанного договора помещения площадью 1 501,8 кв.м. по адресу: 

<

...>.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления с учетом принятых уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения  № 1215-АН от 25.03.2015, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения площадью 1 501,8 кв.м. (1 этаж, пом. II, комн. №№ 1-9, пом. I, комн. №№ 1-8, 19; антресоль 1 этажа, пом. II, комн. №№ 1-3, пом. III, комн. №№ 1-18, пом. IV, комн. №№ 1-2), находящиеся по адресу: 

<

...>.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.04.2015.

Доводы отзыва в части отсутствия у истца права собственности на антресоль отклоняются судом в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует иметь в виду, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Помещения антресоли приняты ответчиком по акту приема-передачи без возражений.

Кроме того, здание полностью принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, копия которого имеется в материалах дела.

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок действия договора с 01.04.2015 в течение 11 месяцев, в связи с чем, государственная регистрация договора не требовалась.

Согласно п. 2.2 договора, если ни одна из сторон не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора не заявит о своем желании его прекратить, последний считается автоматически продленным на срок 11 месяцев на условиях, предусмотренных договором. Количество продлений договора не ограничено.

Такой порядок заключения договора на новый срок не противоречит положениям ст.ст. 610, 621 ГК РФ. 

Следовательно, при продлении договора аренды здания (помещения), заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В материалах дела имеются доказательства исполнения сторонами договора на согласованных условиях.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» также изложена правовая позиция, в соответствии с которой договор, который исполнялся сторонами, не может считаться незаключенным по заявлению одной из сторон договора.

Иных оснований считать договор аренды незаключенным ответчиком не указано и судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Дополнительным соглашением № 1 от 14.12.2015 сторонами согласована арендная плата в размере 450 000 руб. и действие соглашения распространено на отношения, возникшие с 01.07.2015г.

Согласно п. 5.4 договора, арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 10 числа текущего оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 5.2 договора, стоимость потребляемой электроэнергии возмещается отдельно на основании выставленного счета в течение 2-х банковских дней с даты получения с приложением копий документов.

Счета на оплату электроэнергии получены ответчиком, что подтверждается отметками о получении на счета, копии которых имеются в материалах дела.

Как указывает истец, ответчиком не исполнена надлежащим образом обязанность по внесению арендной платы за период с 01.05.2016 по 30.09.2016, а также по оплате потребленной электроэнергии за период с 01.06.2015 по 30.09.2016, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 2 200 000 руб. и 492 838 руб. 69 коп., соответственно.

Направленные истцом в адрес ответчика претензии, исх. № 451/2216 от 25.07.2016, исх. № 451/2952 от 07.10.2016, оставлены последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей и потребленной электроэнергии за указанный истцом период на условиях установленных договором аренды, требование истца о взыскании задолженности в размере 2 692 838 руб. 69 коп., в соответствии со ст.ст. 309, 310, 606, 614, 779, 781 ГК РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в установленный договором аренды срок истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п. 6.2 договора аренды пени в размере 0,2 % от просроченного платежа за каждый день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по каждому месяцу, в котором ответчиком нарушен установленный договором аренды срок внесения арендных платежей, размер пени за период с 11.03.2016г. по 31.12.2016г. составил 950 700 руб.

Расчет судом проверен и признан верным.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанные в п. 6.2 договора аренды пени суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательств по внесению предусмотренных договором платежей.

Ответчиком заявлено о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности заявленной истцом неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства, в связи с чем суд не находит оснований применения ст. 333 ГК РФ.

Судом также принято во внимание, что на основании письма ответчика, исх. № 040/040-78 от 10.12.2015 истцом согласовано уменьшение арендной платы с июля 2015 года. При этом обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок ответчиком надлежащим образом не исполнялись.

Поскольку факт просрочки исполнения обязательств по уплате предусмотренных договором аренды платежей установлен, заявленное истцом требование о взыскании пени в размере 950 700 руб. является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ, оснований для применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 7.4 договора истцу предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора при однократном нарушении ответчиком установленных договором сроков осуществления платежей по договору, независимо от последующего внесения платежа.

Согласно п. 7.5 договора, односторонний отказ от исполнения договора производится путем направления ответчику письменного прекращения обязательств не позднее 30 календарных дней до даты предполагаемого прекращения обязательств сторон по договору.

Истцом направлено в адрес ответчика уведомление, исх. № 450/3733 от 04.12.2015, с требованием погашения задолженности в порядке ст. 619 ГК РФ.

Поскольку ответчиком не устранены допущенные нарушения в установленный срок, истец письмом, исх. № 751/2216 от 25.07.2016 отказался от исполнения договора в соответствии с п. 7.4 договора.

Факт направления уведомления подтверждается копией почтового конверта, возвращенного в адрес истца «за истечением срока хранения».

Таким образом, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в указанный в уведомлении период, договор аренды расторгнут в порядке п. 7.4 договора.

Аналогичная позиция отказа от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке изложена в п. 27 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

В связи с тем, что судом установлен факт расторжения договора истцом в одностороннем внесудебном порядке, и ответчиком не представлено доказательств возврата истцу нежилого помещения, занимаемого на основании указанного договора, требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения площадью 1 501,8 кв.м. по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. II, комн. №№ 1-9, пом. I, комн. №№ 1-8, 19; антресоль 1 этажа, пом. II, комн. №№ 1-3, пом. III, комн. №№ 1-18, пом. IV, комн. №№ 1-2) подлежит удовлетворению.

Таким образом, исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 47 218 руб., в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца, в остальной части государственная пошлина, перечисленная по платежному поручению № 621 от 20.10.2016, подлежит возврату истцу из федерального бюджета как излишне уплаченная.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 450, 606, 614, 619, 622, 779, 781 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ арбитражный суд        

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ЗАО «Союзконтракт-Авто» (ОГРН 

<

***>, 121357, 

<

...>) в пользу ПАО «Балтийский Банк» (ОГРН 

<

***>, 191023, 

<

...>, литер Г) задолженность в размере 3 643 538 руб. 69 коп., из которой: сумма основного долга в размере 2 692 838 руб. 69 коп., пени в размере 950 700 руб.

Выселить ЗАО «Союзконтракт-Авто» ((ОГРН 

<

***>, 121357, 

<

...>) из занимаемых на основании договора аренды № 1215-АН от 25 марта 2015 года нежилых помещений площадью 1 501,8 кв.м. по адресу: 

<

...> (1 этаж, пом. II, комн. №№ 1-9, пом. I, комн. №№ 1-8, 19; антресоль 1 этажа, пом. II, комн. №№ 1-3, пом. III, комн. №№ 1-18, пом. IV, комн. №№ 1-2).

Взыскать с ЗАО «Союзконтракт-Авто» (ОГРН 

<

***>, 121357, 

<

...>) в пользу ПАО «Балтийский Банк» (ОГРН 

<

***>, 191023, 

<

...>, литер Г) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 47 218 руб.

Возвратить ПАО «Балтийский Банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 765 руб. 93 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин