Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-55896/2019

11 июня 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 мая 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  11 июня 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Федеральное государственное казенное учреждение "Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны (адрес:  Россия 191119, Санкт-Петербург, улица Звенигородская, дом 5, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: некоммерческая  организация "Фонд истории авиации" (адрес:  Россия 194214, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: 1) Министерство обороны Российской Федерации; 2) Войсковая часть 55443 (адрес:  Россия 119160, Москва, ул Знаменка 19; Россия 105043, Санкт-Петербург, ул.Парковая 5-7)

о расторжении договора, обязании и взыскании,

и по встречному исковому заявлению об обязании согласовать с ответчиком и внести в спорный договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, № 141/3/2/АИ-264 положения о предоставлении ответчику права беспрепятственного доступа к арендуемым объектам недвижимости для полноценного использования ответчиком арендуемых объектов в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора, а также права использования земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, с определением и указанием таких границ в спорном договоре; исполнять измененный договор; не чинить ответчику препятствий в исполнении договора; обеспечить соблюдение условий договора со стороны войсковой части 55443-ЛС и иных третьих лиц, подчиненных Министерству обороны РФ и имеющих какие-либо права на земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты,

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 09.01.2020)

- от ответчика: не явился (извещен)

- от третьих лиц: 1) ФИО2 (представитель по доверенности от 06.12.2018), 2) не явился (извещен)

установил:

Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к некоммерческой организации «Фонд истории авиации» о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 141/3/2/АИ-264 от 09.01.2018, обязании вернуть имущество, переданное по договору аренды недвижимого имущества №141/3/2/АИ-264 от 09.01.2018; взыскании 1 174 341 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с сентября 2018 года по февраль 2019 года, 1 142 431 руб. 41 коп. пеней за просрочку оплаты арендной платы за период с 11.03.2018 по 28.02.2019.

Определением суда от 25.06.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

От ответчика поступил встречный иск об обязании согласовать с ответчиком и внести в спорный договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, № 141/3/2/АИ-264 положения о предоставлении ответчику права беспрепятственного доступа к арендуемым объектам недвижимости для полноценного использования ответчиком арендуемых объектов в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора, а также права использования земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, с определением и указанием таких границ в спорном договоре; исполнять измененный договор; не чинить ответчику препятствий в исполнении договора; обеспечить соблюдение условий договора со стороны войсковой части 55443-ЛС и иных третьих лиц, подчиненных Министерству Обороны РФ и имеющих какие-либо права на земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты,

Определением от 23.12.2019 суд возвратил встречное исковое заявление заявителю.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2019 по делу № А56-55896 руб. отменено; вопрос о принятии встречного иска направлен в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области на новое рассмотрение.

Определением от 10.03.2020 суд принял к производству встречное исковое заявление об обязании согласовать с ответчиком и внести в спорный договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за арендодателем на праве оперативного управления, № 141/3/2/АИ-264 положения о предоставлении ответчику права беспрепятственного доступа к арендуемым объектам недвижимости для полноценного использования ответчиком арендуемых объектов в целях, предусмотренных пунктом 1.1 договора, а также права использования земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимости, с определением и указанием таких границ в спорном договоре; исполнять измененный договор; не чинить ответчику препятствий в исполнении договора; обеспечить соблюдение условий договора со стороны войсковой части 55443-ЛС и иных третьих лиц, подчиненных Министерству Обороны РФ и имеющих какие-либо права на земельный участок, на котором расположены арендуемые объекты,

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12 мая 2020 года в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Галенкиной К.В., дело № А56-55896/2019 передано для рассмотрения в производство судье Егоровой Д.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, во встречном иске просил отказать.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

9 января 2018 года между Федеральным государственным казенным учреждением «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации и НО «Фонд истории авиации» заключен Договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления №141/3/2/АИ-264.

Предметом Договора являлось предоставление Истцом Ответчику за плату во временное владение и пользование объектов федерального имущества, расположенных по адресу: 

<

...>, литеры Р, П, К, О.

В силу пункта 3.2.33. Договора аренды Ответчик обязан в течение 2 месяцев после подписания Договора представить в территориальное подразделение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации, необходимые для государственной регистрации Договора.

Письмом №141/2-14696 Истцом в адрес Ответчика были направлены 4 экземпляра Договора аренды с указанием Ответчику проставить подписи и печати на всех экземплярах Договора, осуществить регистрацию Договора, после чего возвратить в адрес Истца 2 экземпляра зарегистрированного Договора аренды.

До настоящего времени в нарушение условий Договора аренды и вопреки неоднократно направленным Ответчику предписаниям, регистрация Договора Ответчиком не произведена, зарегистрированные экземпляры Договора в адрес Истца не поступали. При этом со стороны Истца обязанности, установленные Договором аренды, исполнены - Объекты недвижимости были переданы Ответчику.

В соответствии с пунктом 3.2.8. Договора аренды Ответчик обязуется своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную Договором, дополнительными соглашениями или уведомлениями.

Согласно пункту 5.1. Договора аренды размер ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 203 000 рублей в месяц.

В соответствии с пунктом 5.6.1. Договора начиная с года, следующего за годом, в котором заключен Договор, Арендатор ежегодно обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы путем увеличения суммы, указанной в пункте 5.1. Договора, на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, и своевременно перечислять ее Арендодателю в увеличенном размере, начиная с месяца, следующим за месяцем заключения Договора.

Пунктом 5.3. Договора аренды установлено, что внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

Согласно пункту 5.4. Договора аренды Ответчиком на счет Истца, указанный в пункте 5.3. Договора, внесено обеспечение исполнения Договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), определенной в пункте 5.1. Договора. Если Ответчик самостоятельно не производит выплату денежных средств Истцу, когда такая обязанность предусмотрена условиями Договора, Истец вправе в одностороннем порядке погасить задолженность за счет обеспечительного взноса.

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате по Договору аренды Истцом была удержана вся сумма обеспечительного взноса в размере 609 000 рублей в счет погашения задолженности по арендной плате за период с 1 июня 2018 года по 31 августа 2018 года, о чем Истец уведомил Ответчика Уведомлением от 31 января 2019 года № 141/2-794.

Ссылаясь на наличие задолженности за период с сентября 2018 года по февраль 2019 года, истец обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств, сумма задолженности за период с сентября 2018 года по февраль 2019 года составила 1 174 341,90 руб., что подтверждается расчетом, приложенным истцом к исковому заявлению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

На основании пункта 6.2.1. договора  в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, что составило 1 142 431,41 руб. за период с 11 марта 2018 года по 28 февраля 2019.  Расчет проверен и принят судом.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Поскольку доказательств полного возмещения задолженности ответчик суду не представил, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Разделом 7 договора аренды недвижимого имущества №141/3/2/АИ-264 от 9 января 2018 года предусмотрены основания его изменения и расторжения. 

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. 

Договором предусмотрено условие о том, что договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления.

В соответствии с ч. 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком, претензией от 21.03.2019 № 141/2-2885 Учреждение предлагало ответчику погасить образовавшуюся задолженность, добровольно расторгнуть договор аренды и освободить объект, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению. 

Согласно п. 4.2 Договора, в день окончания срока действия договора Общество обязано освободить объект, возвратить его арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости и подписать акт приема-передачи.

В связи с расторжением договора, у ответчика отсутствуют основания занимать земельный участок, следовательно требование истца об обязании ответчика освободить объект аренды, также подлежит удовлетворению.

Рассматривая встречное исковое заявление, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения. 

Возражения ответчика состоят в неподкрепленной позиции о неудовлетворительном техническом состоянии объекта аренды. Акт приема-передачи от 09.01.2018 ответчиком подписан, из чего следует, что претензий к состоянию переданного объекта не было.

Вопреки утверждению Ответчика о том, что в спорном договоре аренды между Истцом и Ответчиком иного, то есть о передаче объектов недвижимости без документов и принадлежностей - не предусмотрено», в пункте 1.1. Договора аренды указано, что Учреждение предоставляет Ответчику в аренду 4 здания, а состав и особенности передаваемого в аренду Объекта могут содержаться в акте приема-передачи и иных документах. При этом в акте приема-передачи к Договору аренды техническая документация не поименована, и, следовательно, передаче не подлежит.

Довод Ответчика о невозможности использовать Объекты недвижимости по назначению, а также о наличии прав третьих лиц на данные Объекты не подтверждается материалами дела.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды Объекты недвижимости передаются Ответчику для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (нежилое) для осуществления музейно-выставочной деятельности с размещением экспонатов музея ВВС и ПВО войсковой части 09436 и с соблюдением требований, касающихся использования объектов культурного наследия регионального значения.

Пунктом 3.2.6. Договора аренды на Ответчика возложена обязанность использовать Объект в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1. Договора.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из приведенных положений следует, что использование помещений в соответствии с назначением и условиями договора аренды является обязанностью арендатора. Получение всех необходимых разрешений и согласований для использования Объекта недвижимости в целях, установленных Договором, осуществляется арендатором самостоятельно и за свой счет.

Доказательств отсутствия у Ответчика свободного доступа к арендуемым Объектам недвижимости в материалы дела не представлено.

Кроме того, что утверждение Ответчика о наличии прав третьих лиц, а именно войсковой части 55443 на Объекты недвижимости не принимается судом ввиду отсутствия доказательств. Объекты недвижимости не были обременены правами третьих лиц на момент заключения Договора аренды, а также не обременены в настоящее время.

Как пояснил истец, после обращения Ответчика в адрес Учреждения по вопросу доступа посетителей музея на территорию арендуемых Объектов недвижимости, а также после рассмотрения данного вопроса с представителями войсковой части 55433 совместно с Ответчиком был выработан следующий порядок посещения музейного комплекса экскурсантами: председателем совета ПКО «Фонд истории авиации» ФИО3 в адрес командира войсковой части 5543 направляется обращение с указанием планируемой даты посещения музея группой туристов и количеством человек. Более того, в целях осуществления беспрепятственного доступа посетителей музея на территорию арендованных Объектов представителями войсковой части совместно с Ответчиком разработана альтернативная схема по созданию отдельного прохода в музей, для реализации которого необходимо строительство ограждения протяженностью 200 метров. Ответчику также было сообщено, что в случае наличия у Ответчика соответствующего желания, командование Западного военного округа не препятствует сооружению Ответчиком указанного ограждения и отдельного входа на территорию Объектов недвижимости.

В силу статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

При этом, законом не предусмотрена обязательная постановка земельного участка, находящегося под предоставляемым в аренду зданием, на кадастровый учет, а также определение конкретный границ участка в Договоре аренды. Напротив, из пункта 2 статьи 652 ГК РФ, на который ссылается Ответчик, следует, что право пользования земельным участком, на котором расположен арендуемый Объект недвижимости, не требует обязательного специального оформления и может быть основано исключительно на законе. Размер земельного участка, в таком случае, определяется в соответствии с условиями, установленными непосредственно в приведенной статье: к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Следовательно, никаких нарушений положений статьи 652 ГК РФ со стороны Учреждения допущено не было.

Утверждение Ответчика о том, что войсковая часть 555443 создает препятствия в пользовании земельным участком, расположенным под арендуемыми Объектами недвижимости, равно как и в пользовании, непосредственно Объектами недвижимости, не подтверждается материалами дела в нарушение требований статьи 65 АПК РФ.

Поскольку законом установлено правило платного пользования объектами аренды, а имущество не возвращено по акту приема-передачи, следовательно, оснований для приостановления внесения арендной платы у ответчика по первоначальному иску не имелось. Также суд полагает, что ответчиком приняты условия договора, поскольку производилось пользование имуществом и вносилась арендная плата.

Учитывая вышеизложенное, суд не нашел оснований для внесения изменений в договор аренды, а также нарушения прав со стороны истца по первоначальному иску или третьего лица.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика по первоначальному иску и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества №141/3/2/АИ-264 от 9 января 2018 года.

Обязать Некоммерческую организацию «Фонд истории авиации» вернуть ФГКУ «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России имущество, переданное по договору аренды недвижимого имущества №141/3/2/АИ-264 от 9 января 2018 года.

Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд истории авиации» в пользу ФГКУ «Северо-западное территориальное управление имущественных отношений» Минобороны России задолженность по арендной плате за период с сентября 2018 года по февраль 2019 года в размере 1 174 341,90 рубль, пени за просрочку оплаты арендной платы за период с 11 марта 2018 года по 28 февраля 2019 года в размере 1 142 431,41 рубль.

Взыскать с Некоммерческой организации «Фонд истории авиации» в доход федерального бюджета 46 584 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.