Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-204/2022

г. Петрозаводск

18 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 мая 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 18 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лайтинен В.Э., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы,

третьи лица – индивидуальный предприниматель ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «АК 1126»;

 

при участии представителя истца – ФИО3 (директор общества, полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ), 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 185910, 

<

...>; далее – ответчик, Администрация) о признании недействительной односторонней сделки об изменении арендной платы, оформленной уведомлением № 1675/5.1-09/УЗРи об изменении арендной платы по договору № 8668 от 07.04.2021 и расчетом арендной платы за земельные участки с 10.04.2020.

Иск обоснован ссылками на пункт 2 статьи 154, статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 11, 14, 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297.

Ответчик в отзыве на иск требования не признал, указав, что расчет арендной платы с 10.04.2020 по договору аренды земельного участка № 8668 от 29.01.2010 выполнен в соответствии с Порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, и на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138, вследствие чего является обоснованным и соответствующим принципу экономической обоснованности.

Определениями суда от 18.01.2022, 27.12.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью «АК 1126».

Определением суда от 25.05.2022 судом по ходатайству истца была  назначена судебная оценочная экспертиза, которая была поручена эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО4 На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка?

30.08.2022 экспертная организация представила в материалы дела экспертное заключение № 0822018, в соответствии с которым эксперт пришел к выводу, что величина арендной платы за право временного владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 42143 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов; разрешенное использование – для размещения производственных зданий, расположенным по адресу: 

<

...> на земельном участке расположено здание № 5, составляет на дату оценки 10.04.2020 – 267290 рублей/год.

Стороны не согласились с экспертным заключением, поскольку эксперт определил размер годовой арендной платы земельного участка вместо рыночной стоимости права аренды согласно установленному Порядку определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденному решением Петрозаводского городского Совета от 23.03.2020 № 28/30-593.

Учитывая, что экспертом фактически не был дан мотивированный ответ на поставленный судом вопрос, явка эксперта по требованию суда обеспечена не была, письменные пояснения на возражения по заключению в суд не поступили, суд признал заключение эксперта-оценщика ООО «Карельская экспертно-сервисная компания «ЭСКО» ФИО4 от 29.08.2022 № 0822018 ненадлежащим доказательством ввиду несоответствия его требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В связи с изложенным, суд определением от 27.12.2022 по ходатайству истца назначил по делу повторную оценочную экспертизу, проведение которой поручил индивидуальному предпринимателю ФИО5, в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ на разрешение эксперта поставлен тот же вопрос, что при первоначальной экспертизе.

Эксперт, ИП ФИО5, представил в суд заключение № 10926/23 от 06.02.2023, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка составляет 927000 рублей.

В судебном заседании 26.04.2023 эксперт, ИП ФИО5, дал свои пояснения по заключению, ответил на вопросы сторон.

В судебном заседании 11.05.2023 представитель истца поддержал требование полностью по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях к нему.

Ответчик и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом, вследствие чего дело рассмотрено судом в их отсутствие в порядке частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

29.01.2010 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО «ДЭУ-Р» (арендатор) был заключен договор № 8668 аренды земельного участка (далее – договор, л.д. 12-16 том 1), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок по ул. Путейской, д. 5, с кадастровым номером 10:01:000000:011, общей площадью 68993 кв.м, согласно плану земельного участка и акту приема-передачи. Участок предоставлен под производственную деятельность.

Договор заключен сроком по 13.10.2010, по истечении указанного срока расторгнут не был и в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и пунктом 6.5 договора продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 2.1 договора годовая арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 1 к договору и на момент заключения договора составляла 262974 руб. 76 коп. в год, 720,4788 руб. в день.

В пункте 2.4 договора предусмотрено, арендная плата изменяется в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем выставления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

В период с 07.01.2018 годовая арендная плата за пользование земельным участком составляла 622359 руб. 00 коп., ежедневная - 1705,0931 руб.

В 2018 году земельный участок с кадастровым номером 10:01:000000:011 был преобразован в земельный участок с кадастровым номером 10:01:0200135:138 площадью 50240 кв.м.

В 2019 году годовой размер арендной платы был определен в соответствии с уведомлением от 09.01.2019 № 5.1-09-445-и-и и составлял 622359 руб. 00 коп.

С марта 2020 года площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 составила 42143 кв.м ввиду отделения от него земельных участков  с кадастровыми номерами 10:01:0200135:990 площадью 2610 кв.м и 10:01:0200135:991 площадью 5487 кв.м.

21.04.2021 Общество получило уведомление Администрации №1675/5.1-09/УЗР-и от 07.04.2021 (л.д. 37-38 том 1) об изменении арендной платы с 10.04.2020, в соответствии с которым расчет арендной платы по договору № 8668 был произведен арендодателем в соответствии с Порядком определения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, утвержденным решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 № 28/30-593, а также на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:10:0200135:138 (л.д. 39-75 том 1).

В соответствии с указанным расчетом с 10.04.2020 размер годовой арендной платы составил 1178762 руб. 71 коп., ежедневной - 3229,4869 руб.

Общество, не согласившись с увеличением арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, при направлении Обществу уведомления от 07.04.2021 об увеличении с 10.04.2020 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация исходила из Порядка, утвержденного Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020, которое согласно его пункту 2 вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Поскольку Решение было опубликовано на официальном сайте органа местного самоуправления «Нормативные правовые акты Петрозаводского городского округа» pgo-npa.ru 30.03.2020, оно вступило в силу - 10.04.2020.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в том числе органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы), которые являются общеобязательными при установлении порядка определения размера арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2022 №303-ЭС22-1406).

В соответствии с абзацами первым и вторым Основных принципов арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с

которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Решением Петрозаводского городского Совета от 25.03.2020 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в соответствии с пунктом 2.8 которого арендная плата в отношении земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на которых расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 2.1 - 2.7 Порядка, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Установление доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, путем определения рыночной стоимости права аренды такого участка не противоречит Основным принципам и действующему законодательству.

Пунктом 10 Правил, утвержденных Постановлением № 582, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет (в редакции, действовавшей до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, - не чаще чем 1 раз в год); при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В силу абзаца второго статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно расчету арендной платы, приложенному к оспариваемому уведомлению от 07.04.2021, он произведен в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 исходя рыночной стоимости права аренды, определенной на основании отчета от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, составленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО2

По смыслу правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2019 № 305-ЭС19-13353, в случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В данном случае, ссылаясь на недостоверность отчета об оценке от 30.11.2020 № О/317/09-2020/77, положенного в основу расчета арендной платы, Общество указало на нарушение оценщиком ФИО2 положений Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО №1).

Судом установлено, что оценщиком ФИО2 в отчете № О/317/09-2020/77 при определении рыночной стоимости земельного участка принято решение не использовать затратный и доходный подходы, применен только сравнительный, при этом, какого-либо обоснования о причинах отказа от использования доходного подхода не указано, что является нарушением пункта 20 ФСО №1.

Кроме того, в отчете № О/317/09-2020/77 использовано три аналога земельных участков, в качестве характеризующего элемента сравнения оценщиком использован признак «коммерческое назначение». Вид использования земельных участков – аналогов не определен, данные о кадастровых номерах объектов-аналогов в отчете отсутствуют. Оценщик также отказался от каких-либо корректировок, в том числе и корректировок элемента сравнения на местоположение, указав на то, что значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов сопоставимы. Между тем, местоположение объектов-аналогов отличается от местоположения объекта оценки.

Таким образом, анализ представленного отчета свидетельствует о том, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением пункта 14 ФСО № 1.

На основании изложенного, в связи с имеющимися между сторонами разногласиями относительно стоимости арендной платы земельного участка, суд, руководствуясь  статьей 82 АПК РФ, положениями статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснениями пункта 2 Информационного письма № 92, по ходатайству истца определением от 27.12.2022 назначил судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, проведение которой было поручено эксперту – индивидуальному предпринимателю ФИО5

По результатам проведения экспертного исследования составлено заключение № 10926/23 от 06.02.2023 (л.д. 1-49 том 3), согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0200135:138 по состоянию на 10.04.2020 с учетом доходности земельного участка составляет 927000 рублей.

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным, полным и мотивированным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение не противоречит пояснениям эксперта, вызванного в судебное заседание в целях разъяснения выводов, содержащихся в заключении.

Администрацией не представлены доказательства, опровергающие выводы, установленные судебной экспертизой, ходатайство о проведении дополнительной или повторной судебной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ не заявлялось.

Таким образом, заключение судебной экспертизы принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Оценив заключение № 10926/23 от 06.02.2023, суд пришел к выводу о том, что содержащиеся в нем данные носят более точный и полный характер сведений, в сравнении с отчетом № О/317/09-2020/77, положенным в основу спорного уведомления об изменении арендной платы, поскольку экспертом при оценке объекта использовано 5 объектов-аналогов, по которым состоялись реальные сделки (произведена корректировка по таким факторам как дата заключения договора, площадь участков-аналогов, расположение в масштабе города, красные линии, покрытие участков, наличие сетей), в обоснование применения сравнительного метода экспертом указано на учет доходности земельного участка при применении такого подхода, учтено как наиболее эффективное использование земельного участка под производственную базу, так и снижение общего уровня социально-экономического развития в Республике Карелия.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьями 153, 154, 155, 156, 165, 431 ГК РФ, полученное истцом уведомление от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗРи является юридически значимым сообщением об установлении нового размера арендной платы и направлено на изменение гражданских прав и обязанностей, вследствие чего в силу статьи 153, пункта 2 статьи 154 ГК РФ имеет характер односторонней сделки, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы, и в силу статьи 168 ГК РФ является оспоримой сделкой.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, принимая во внимание результаты судебной оценочной экспертизы, а также то, что Администрация посредством направления Обществу спорного уведомления в одностороннем порядке изменило арендную плату по договору от 29.01.2010 №8668 в размере, превышающем рыночную стоимость, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания односторонней сделки арендодателя, выраженной путем направлению истцу спорного уведомления, недействительной.

На основании вышеизложенного, иск ООО «ДЭУ-Р» является обоснованным и подлежит удовлетворению с отнесением на ответчика понесенных истцом судебных расходов по уплате госпошлины и на оплату экспертизы по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.                  Иск удовлетворить.

Признать недействительной сделкой изменение арендной платы по договору аренды земельного участка № 8668 от 29.01.2010, оформленное уведомлением Администрации Петрозаводского городского округа от 07.04.2021 № 1675/5.1-09/УЗРи и расчетом арендной платы с 10.04.2020.

2.                  Взыскать с Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДЭУ-Р» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате госпошлины и 30000 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.

3.                  Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Лайтинен В.Э.