ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-2586/2022

г. Вологда

09 февраля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 февраля 2023 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Колтаковой Н.А. и                        Ралько О.Б. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Конструкторское бюро сварочных технологий и оборудования» представителя ФИО2 по доверенности от 23.12.2022, от общества с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» представителя ФИО3 по доверенности от 19.01.2023 (в Арбитражном суде Псковской области),

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видео-конференц-связи, организованной Арбитражным судом Псковской области, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Конструкторское бюро сварочных технологий и оборудования» на решение Арбитражного суда Псковской области от 01 декабря 2022 года по делу                      № А52-2586/2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Конструкторское бюро сварочных технологий и оборудования» (адрес: 180006, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                      ОГРН 

<

***>; далее – Бюро) обратилось Арбитражный суд Псковской области с иском к акционерному обществу «Санкт-Петербург Телеком» (адрес: 197374, 

<

...>,           литера А, этаж 7, помещение 1-Н, офис 434; ИНН 

<

***>,                                       ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о расторжении договора аренды от 01.05.2016 № 112/2016, возложении на ответчика обязанности демонтировать оборудование сотовой радиотелефонной связи (БС112) антенно-фидерного устройства (АФУ) с крыши здания, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, сельское поселение «Логозовская волость», деревня Неелово-1.

Общество заявило встречное исковое заявление к Бюро о возложении на него обязанности в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда предоставить доступ на кровлю и в здание, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», деревня Неелово-1, для демонтажа оборудования сотовой связи  (БС-112), в том числе:  1 разгрузочная (опорная) рама, состоящая из 4 (четырех) опорных «стаканов» и 6 (шести) балок; 3 якоря; щит учета ЩУЭ наружной установки ГР54; счетчик электрической энергии (номер счетчика 11888114234662); кабель силовой с медными жилами в ПВХ оболочке и с ПВХ изоляцией протяженностью 105 м (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Бюро в суде первой инстанции отказалось от требования о возложении на Общество обязанности демонтировать оборудование сотовой радиотелефонной связи (БС112) антенно-фидерного устройства (АФУ) с крыши здания,  кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», деревня Неелово-1.

Решением от 01.12.2022 (с учетом определения от 09.01.2023 об исправлении опечатки) суд принял отказ Бюро от требования о возложении на Общество обязанности демонтировать оборудование  сотовой радиотелефонной связи (БС 112) антенно-фидерного устройства с крыши здания, кадастровым номером 60:18:0185701:71. Производство по требованию в указанной части суд прекратил, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказал. Встречный иск удовлетворил полностью.

Бюро с решением суда не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска, во встречном иске отказать.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Суд признал право собственности Общества на имущество Бюро, существования которого внутри здания ничем не подтверждено. Ни во встречном иске, ни в дополнении к нему Общество не требовало  предоставить ему доступ на крышу/в здание для демонтажа щита учета ЩУЭ наружной установки ГР54, счетчика электрической энергии (номер счетчика 11888114234662), кабеля силового с медными жилами в ПВХ оболочке и с ПВХ изоляцией протяженностью 105 м, признавало, что вышеозначенные щит, счетчик, кабель на арендуемом объекте (на кровле здания, где должно устанавливаться оборудование по условиям договора аренды)  не устанавливались. В материалах дела отсутствуют доказательства передачи арендатором арендодателю материальных ценностей для хранения или для целей  реализации договора аренды от 01.05.2016. Суд не учел доказательство того, что базовая станция демонтирована полностью: до заявления встречного иска Общество требовало в письме от 26.08.2022              № 3600.00/168-22 предоставить доступ для демонтажа не базовой станции, а креплений разгрузочной рамы к крыше здания и линии внешнего электроснабжения. В подтверждение представлены акты от 10.08.2022, 29.08.2022. Общество не предоставило доказательств того, что рама, стаканы, якоря, анкера (гвозди), погруженные в слои пирога кровли здания, являются частью базовой станции, ее марку. Суд не затребовал у Бюро паспорт на базовую станцию, не привлек технического профильного специалиста для разъяснения вопросов, по которым у суда и представителей сторон отсутствует профессиональная компетенция. Согласно актам о демонтаже оборудования демонтировалась не базовая станция БС-112, а базовая станция  PS0112. Бюро не создает ограничений для доступа на крышу, не удерживает имущество арендатора, а  для допуска Общества в здание не имеет правовых оснований. Представитель путался в названии и организационно правовой форме истца по встречному иску. Поскольку использование скобок в пункте 1.3 договора аренды направлено на конкретизацию, точное обозначение оборудования, под оборудованием следует понимать  именно БС112. Таким образом, по смыслу пункта 1.3 арендатор не имел права размещать на арендуемом имуществе что-либо кроме базовой станции (БС112)  и АФУ. Поскольку арендатор нарушил условие договора о типе оборудования, подлежащего для размещения, это является основанием для  законности расторжения договора с арендатором на основании пункта 5.3 договора. Приложение 1 к договору аренды не содержит сведений о составе БС112 или БС-112.  Проект электроснабжения базовой станции сотовой связи БС № 112 не является относимым доказательством, сделан в отношении  другого здания. Расчет количества и стоимость отпущенной электроэнергии вообще не подтверждает ни состав БС112, ни право собственности, ни ухудшение здания. Суд не выяснил, при каких обстоятельствах прибор учета установлен в мае 2016 года арендатором, а паспорт на прибор учета электрической энергии имеет  данные о дате его выпуска в марте 2017 года. Сам по себе паспорт  не доказывает факт нахождения оборудования в определенном месте. В  эксплуатационной книжке не указаны дата, место установки прибора. В деле не имеется доказательств о том, что арендатор установил прибор внутри здания арендодателя или передал его арендодателю. Договор аренды не содержит условий о праве арендатора на размещение оборудования в  здании,  на доступ в здание (по любым поводам),  на  осуществление работ (включая демонтажные), при которых конструкции здания будут затронуты/подвергнуты изменениям. Уведомление о расторжении договора  арендатор направил арендодателю после того, как иск арендодателя принят судом к производству. Суд отказал в принятии уточнения исковых требований, однако истец в уточнении от 19.09.2022 не  менял оснований иска, а сделал предположение о том, что договор  можно считать расторгнутым. Выводы суда о приоритете  права  арендатора расторжения договора в одностороннем порядке после принятия судом иска арендодателя о расторжении договора противоречат статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не соотносятся с позицией, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Суд не указал мотивы и причины частичного отказа в удовлетворении иска Бюро. Герметизацию швов проводило не Общество, а доверенные лица собственника здания (акт от 25.02.2022, отчеты арендатора).  В технических  отчетах Общества по обслуживанию антенно-мачтового сооружения в графах информации об обследовании протечек перекрытий в районе установки конструкций  и повреждений перекрытий  и других сооружений, на которых установлено АСМ, стоят прочерки, то есть такие обследования не проводились, действий по устранению протечек/повреждений  арендатор  не проводил. Последний отчет датирован августом 2021, когда арендодатель сообщил арендатору относительно течи мест крепежей оборудования на крыше, арендатор на такие обращения не реагировал и не принял действий для прекращения разрушения кровли и колонны здания арендодателя. Суд  нарушил нормы процессуального права, а именно неправильно распределил судебные расходы, нарушил нормы статей 49, 104, 110 АПК РФ, вышел за пределы исковых требований по встречному иску.

Определением от 17.01.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 07.02.2023. Определением от 08.02.2023 (резолютивная часть от 07.02.2023) произведена замена  Общества в порядке  процессуального правопреемства  на общество с ограниченной ответственностью «Т2 Мобайл» (адрес: 10881, 

<

...> километр (поселок Московский), домовладение 6, строение 1, этаж 5, комната 33; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – ООО «Т2 Мобайл») по заявлению последнего в связи с последовательной реорганизацией в порядке разделения и  присоединения.

Представитель Бюро в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Псковской области) поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

ООО «Т2 Мобайл» в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции (в Арбитражном суде Псковской области) возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Выслушав представителей Бюро, ООО «Т2 Мобайл», исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО4 (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор о предоставлении в пользование части крыши от 01.05.2016 № 112/2016.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора арендодатель предоставил арендатору за плату во временное пользование часть крыши здания, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», деревня Неелово-2. Передаваемая площадь крыши составляет 15 кв.м. Имущество предоставляется для размещения оборудования сотовой радиотелефонной связи (БС112) и антенно-фидерного устройства (далее – АФУ).

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендодатель обязан предоставить арендатору по акту приема-передачи  (приложение 2) и принять имущество по акту по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении; круглосуточно, в том числе в праздничные и выходные дни, беспрепятственно предоставлять доступ к имуществу работникам арендатора, его подрядчикам в соответствии с установленным пропускным режимом; своевременно осуществлять капитальный и текущий ремонт крыши здания; течение срока действия договора организовывать и/или осуществлять эксплуатационно-техническое обслуживание крыши здания, в том числе организовывать очистку крыши здания от снега, льда и мусора. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.3 договора и не наносить вреда окружающей среде, земле как природному объекту; нести расходы по содержанию имущества, в сроки, установленные настоящим договором вносить арендную плату за пользование имуществом; после прекращения действия договора возвратить имущество арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, а также демонтировать возведенное сооружение связи в течение 30 (тридцати) дней с момента прекращения действия настоящего договора.

В силу пунктов 5.1–5.4 договор вступает в силу с момента подписания его уполномоченными лицами (представителями) сторон договора и действует в течение 11 месяцев. Если за 90 дней до истечения срока договора ни одна из сторон договора письменно не заявит о его прекращении, действие договора пролонгируется на следующие 11 месяцев. Условие пролонгации неограниченно в количестве применений. По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Арендатор вправе в любое время отказаться от настоящего договора по любым основаниям, письменно уведомив арендодателя за 2 месяца до даты расторжения настоящего договора.

Схема (границы) арендуемого имущества указаны в приложении 1 к договору.

Имущество передано по акту приема-передачи от 01.05.2016        (приложение 2) для размещения оборудования сотовой связи; состояние имущества на момент приема-передачи: удовлетворительное.

Дополнительным соглашением от 01.09.2017 № 1 к договору внесены изменения в части адреса расположения имущества, а именно: Псковская область, Псковский район, СП  «Логозовская волость», 

<

...>.

Бюро (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение   к договору от 18.10.2021 № 3, в котором стороны договорились, что в связи со сменой собственника нежилого здания, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП Логозовская волость, 

<

...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества и сделок с ним от 18.10.2021, все права и обязанности по договору переходят к Бюро.

Протоколом урегулирования разногласий к договору от 18.10.2021 установлено ограничение в части пролонгации договора – до 17.09.2022 (пункт 5.2 договора).

Полагая, что оборудование Общества закреплено ненадлежащим образом, разрушает кровлю здания, а часть креплений АФУ на крыше разрушает несущую колонну здания, Бюро обратилось в экспертную организацию – закрытое акционерное общество «Независимая экспертная компания «Мосэкспертиза-Псков» (далее – Компания).

Экспертным заключением Компании установлено,  что на момент осмотра состояние кровли удовлетворительное; места крепления элементов антенно-мачтового сооружения (далее – АМС) изолированы кровельным материалом; внутри здания несущая колонна под мачтой АМС находится в разрушающем состоянии из-за воздействия воды, которая стекала по колонне; попадание влаги внутрь помещения происходит в местах крепления мачты АМС, а также через отверстие в основании мачты АМС.

Бюро 25.02.2022 уведомило Общество о необходимости демонтажа АФУ и осуществления восстановительных работ, просило оплатить расходы за содержание арендуемого имущества в размере 42 300 руб. и прибыть 04.03.2022 в 11 час 00 мин по адресу арендуемого имущества для участия в оформлении и подписании акта обследования кровли здания.

Бюро 08.04.2022 повторно направило Обществу требование/уведомление № 25-04/22 о незамедлительном демонтаже АФУ и осуществлении восстановительных работ, требовало оплатить расходы за содержание арендуемого имущества в размере 42 300 руб. 

Бюро 29.04.2022 направило Обществу претензию, в которой заявило о невозможности пролонгации договора от 01.05.2016 № 112/2016, незамедлительном демонтаже АФУ, расторжении договора и возмещении арендодателю ущерба в размере 13 642 906 руб., нанесенного зданию.

Общество 21.06.2022 уведомило Бюро о досрочном расторжении договора № 112/2016 о предоставлении в пользование части крыши от 01.05.2016 с 31.08.2022, а также о демонтаже БС-112 с крыши здания до 30.08.2022 на основании пункта 5.4. договора.

С учетом того, что крепежные элементы разгрузочной рамы и якорей БС-112 размещены изнутри, то для демонтажа разгрузочной рамы и якорей необходим доступ в здание подрядной организации, с 09.08.2022 Общество приступило к демонтажу БС-112, 10.08.2022 демонтировало 1 РРЛ на БС-112, составило акт от 10.08.2022 о проведении работ на крыше здания.

Бюро 09.08.2022 просило Общество предоставить проект строительных ремонтных работ, кровли здания так и колонны, расположенной под БС-112; какие виды ремонтных работ и из каких материалов будет осуществляться восстановление арендуемой части крыши после демонтажа БС-112. 

Общество 19.08.2022 сообщило Бюро виды работ, из каких материалов будут осуществляться работы на арендуемой части крыши 15 кв.м, указало, что проект строительных ремонтных работ не требуется; исходя из представленного технического заключения общества с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» (далее – Центр) от 21.02.2022 дефекты, повреждения, указанные в отношении кровли всего здания, колонны, расположенной под БС-112, не связаны с установкой и эксплуатацией БС-112; данные дефекты, повреждения возникли из-за отсутствия текущего и капитального ремонта, механических повреждений.

Бюро 22.08.2022, 25.08.2022 отказало Обществу в предоставлении доступа для демонтажа БС-112, ссылаясь на не предоставление проекта строительных ремонтных работ, отсутствие подтверждения квалификации сотрудников подрядной организации.

Общество 26.08.2022 повторной просило Бюро для предоставления доступа в здание для демонтажа креплений разгрузочной рамы и линии электроснабжения. По состоянию на 29.08.2022 демонтированы антенно-фидерные устройства, мачта и контейнер БС-112, о чем составлен соответствующий акт. Разгрузочную раму и якоря БС-112 подрядная организация не могла демонтировать, так как они закреплены с внутренней стороны крыши.

Бюро 31.08.2022, 01.09.022 запросило у Общества для предоставления доступа: предоставить гарантию на ремонтные работы на 10 лет, гарантийное письмо по выплате компенсации по замене/восстановлению колонны, расположенной по БС-112, требование по оплате месячной арендной плате за период, в который остатки имущества будут оставаться в кровле, а также период до полного восстановления кровли.

Общество 06.09.2022 сообщило Бюро, что проход в здание для снятия разгрузочной рамы, якорей, являющиеся составной частью БС-112, необходим, так как они закреплены с обратной стороны кровли шпильками, швеллерами. Иного способа открепления разгрузочной рамы/якорей не имеется. Указало, какие работы по окончательному демонтажу БС-112 и какие работы будут произведены на арендуемой части кровли после демонтажа БС-112. 

Бюро 09.09.2022 повторно, с учетом протокольного определения суда от 06.09.2022, сообщило Обществу о предоставлении доступа в здание для демонтажа разгрузочной рамы и якорей БС-112, кабеля и щита учета электроснабжения.

Ссылаясь на вышеперечисленные обстоятельства, Бюро обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.05.2016          № 112/2016, возложении на ответчика обязанности демонтировать оборудование сотовой радиотелефонной связи (БС112) антенно-фидерного устройства (АФУ) с крыши здания, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, сельское поселение «Логозовская волость», деревня Неелово-1.

В суде первой инстанции Бюро отказалось от требования о возложении на ответчика обязанности демонтировать оборудование сотовой радиотелефонной связи (БС112) антенно-фидерного устройства (АФУ) с крыши здания с кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», деревня Неелово-1.  Суд первой инстанции принял данный отказ, производство по  требованию в этой части прекратил. 

Общество во встречном иске просило возложить на Бюро обязанность в течение 5 дней с момента вступления в законную силу решения суда предоставить доступ на кровлю и в здание, кадастровым номером 60:18:0185701:71, расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Логозовская волость», деревня Неелово-1, для демонтажа оборудования сотовой связи  (БС-112), в том числе:  1 разгрузочная (опорная) рама, состоящая из 4 (четырех) опорных «стаканов» и 6 (шести) балок; 3 якоря; щит учета ЩУЭ наружной установки ГР54; счетчик электрической энергии (номер счетчика 11888114234662); кабель силовой с медными жилами в ПВХ оболочке и с ПВХ изоляцией протяженностью 105 м.

Ссылаясь на  ненадлежащее исполнение договора аренды, необоснованное удержание имущества и ограничения доступа к нему, стороны обратились  в арбитражный суд с настоящими исками.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска, встречный иск удовлетворил.

С решением суда не согласилось Бюро, обратилось с апелляционной жалобой.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Из материалов дела видно, что Бюро 08.04.2022 уведомило Общество об отказе в пролонгации срока действия договора в случае не направления гарантийного письма об исполнении обязательства по оплате капитального ремонта всей кровли здания, а также расходов за содержание (уборку и ремонт) за арендуемое имущество в размере 42 300 руб. 

В силу статьи 616 ГК РФ определены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, которая предусматривает, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Суд первой инстанции установил, что спорным договором не предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт крыши здания. Пунктом 2.1.5 договора на арендодателя возложена обязанность своевременно осуществлять текущий и капитальный ремонт крыши здания.

Суд также установил, что в претензии от 29.04.2022 № 33-04/22 Бюро сообщило  Обществу о прекращении действия договора с 17.09.2022, ссылаясь на пункт 5.2 договора, а также о досрочном расторжении договора и демонтаже оборудования сотовой связи (БС-112). Вместе с тем, ни в уведомлении/требовании от 08.04.2022, ни в претензии от 29.04.2022 не указано, какие именно требования, правила и нормативы нарушены арендатором, перечисленные в пункте 2.2.7 договора, а также не указан срок для устранения.

Общество 17.05.2022 сообщило Бюро, что, учитывая уведомление о прекращении действия договора с 17.09.2022, его намерение осуществить капитальный ремонт кровли здания, в настоящее время осуществляется поиск альтернативных мест размещения базовой станции сотовой связи; проводятся переговоры с одним из потенциальных арендодателей; подрядной организацией осуществляются технические, проектные расчеты для размещения базовой станции сотовой связи на ином объекте с сохранением текущего покрытия сети. Указало, что условие о внесудебном досрочном расторжении договора со стороны арендодателя договором не предусмотрено.

В связи с этим суд  пришел к верному выводу о том, что Общество согласилось с решением о прекращении договора с 17.09.2022 согласно пункту 5.2 договора, а также выразило намерение о демонтаже оборудования сотовой связи (БС-112). Однако демонтаж базовой станции не может быть осуществлен незамедлительно, так как это может привести ухудшению покрытия сотовой связью Теле2. При отключении базовой станции абоненты Теле2 не смогут воспользоваться мобильной связью, а кроме того, в случае возникновения экстренных ситуаций у абонентов Теле2 могут возникнуть затруднения с вызовом экстренных службы спасения.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку Общество, воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от договора аренды, направило 21.06.2022 Бюро уведомление о досрочном расторжении договора с 31.08.2022 и демонтаже оборудования сотовой связи до 30.08.2022 включительно (получено 21.06.2022), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор в соответствии с пунктом 5.4 следует признать расторгнутым по истечении 2 месяцев с указанной даты – 21.06.2022, то есть с 21.08.2022.

Суд установил, следует из материалов дела видно, что Бюро не отрицало факт получения настоящего уведомления, считает договор аренды не расторгнутым в силу положений пункта 5.3 договора, договор может быть расторгнут только в судебном порядке в связи с существенным ухудшением арендованного имущества и несущей колонны здания арендатором. Представило внесудебные экспертные заключения, выполненные Компанией  и Центром.

Согласно представленному экспертному заключению вопрос, который поставлен перед экспертом, связан с проведением фиксации состояния строительных конструкций здания под АМС и установлением причин протечек. Кровля здания (под АМС и в местах установки) в нормальном состоянии, обслужена. Элементы крепления мачты накрыты кровельным материалом. Видны следы текущего ремонта (пункт 8.2 осмотр крыши). Экспертом не установлено, что в местах крепления мачты имеются разрывы кровельного ковра. Повреждений гидроизоляционного слоя в местах крепления мачты также не обнаружено. В акте осмотра от 10.03.2022, который прилагается к заключению, указано, что имеются следы протечек по всему периметру здания. Наблюдается осыпание кирпичей и на кровле прорастает растительность (деревья, мох и т.д). При визуальном осмотре самого здания видно, что оно находится в неудовлетворительном состоянии, не обслуживается.

В материалы дела представлено техническое заключение спорного здания, подготовленное Центром по заказу Бюро, из которого также следует неудовлетворительное состояние здания, ввиду отсутствия капитального ремонта.

Общество представило  в суд первой инстанции доказательства проведения периодических работ по обслуживанию АФУ и мест его крепления, это следует из технических отчетов по техническому обслуживанию антенно-мачтового сооружения от 14.08.2018, от 30.08.2021.

Довод Бюро о том, что спорным договором аренды не предусмотрено сквозное пробитие крыши здания для установки разгрузочной рамы, на которой крепится АФУ, суд первой инстанции не принял. Как обоснованно указал суд,  при заключении спорного договора аренды собственник здания не мог не знать о проведении монтажных работ по установке АФУ и основательному закреплению такого оборудования на крыше здания исходя из его технических характеристик. Место размещения БС-112 согласовано с предыдущим арендодателем, претензий относительно установки, крепления БС-112 Обществу не поступало. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

Исходя из совокупного правового анализа всех имеющихся в деле доказательств, в том числе заключений и технических отчетов, пояснений лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о  том, что существенное ухудшение имущества Бюро, на которое указывает данное лицо, произошло не по вине Общества, и не в результате его действий или бездействий. В данном случае суд установил, что здание фактически не обслуживается, в здании не проворится ни текущий, ни капитальный ремонт. Объективных доказательств, свидетельствующих о том, что такое состояние здания связано с заключением  договора аренды с Обществом, и его действиями  именно как ненадлежащего арендатора,  Бюро в порядке статьи 65 АПК РФ в суд не представило,  имеющиеся в деле документы, в том числе, на которые ссылается  Бюро, такие сведения не содержат.

Суд правомерно указал, что оснований для расторжения договора на основании пункта 5.3 (подпункт 2) договора аренды и пункта 2 статьи 619 ГК РФ не имеется.

Довод подателя апелляционной жалобы о причинении зданию существенного ущерба при демонтаже оставшегося оборудования, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционного суда не имеется.

Как указал суд первой         инстанции, арендатор в силу статьи 622 ГК РФ и договора аренды (пункт 2.2.4) обязан вернуть имущество арендодателю в надлежащем виде, что подразумевает под собой проведение ремонтных работ своими силами за счет собственных средств. Вопрос качества таких работ их гарантийные обязательства не являются предметом рассмотрения настоящего дела. Собственник имущества не лишен в будущем права обращения в суд с иском о взыскании убытков, причиненных действиями ответчика, в случае, если такое  имеются.

Таким образом, оснований для удовлетворения первоначального  иска у суда первой инстанции не имелось, в иске Бюро отказано правомерно.

Удовлетворяя встречный иск, суд первой инстанции указал, что из представленных в материалы дела документов, в том числе переписки сторон, следует, что Общество принимало надлежащие меры по возврату арендованного имущества, неоднократно просило Бюро предоставить доступ в здание для демонтажа оставшегося оборудования, на что неоднократно получало отказ арендодателя.  В данном случае действия Бюро по не предоставлению доступа Обществу  в здание для демонтажа оставшегося оборудования  БС-112 со ссылкой на нарушение его прав как собственника и права третьих лиц, нарушают права и законные интересы Общества. Доказательств обратного в материалы дела Бюро не представило.

Суд установил, следует из материалов дела, что Бюро не отрицало факт нахождения внутри здания и на кровле имущества Общества, а именно: 1 разгрузочная (опорная) рама, состоящая из 4 (четырех) опорных «стаканов» и 6 (шести) балок; 3 якоря; щит учета ЩУЭ наружной установки ГР54; счетчик электрической энергии (номер счетчика 11888114234662); кабель силовой с медными жилами в ПВХ оболочке и с ПВХ изоляцией протяженностью 105 м. Доказательств, подтверждающих, что какое-либо из перечисленного имущества принадлежит Бюро, в материалы дела не представлено. 

В свою очередь, Общество представило рабочий проект электроснабжения базовой станции сотовой связи БС № 112, расчет количества и стоимость отпущенной электроэнергии, паспорт на прибор учета электрической энергии. 

Ссылки подателя жалобы  на несоответствие название имущества не принимаются во внимание, поскольку характеристика  имущества по техническим документам, представленным Обществом, совпадает. В свою очередь, Бюро не предоставило  документов, подтверждающих наличие у него права на данное  имущество.

Поскольку Обществом соблюдены условия договора о праве на односторонний отказ от договора, договор прекратил свое действие, оборудование в полном объеме не демонтировано, арендодатель чинит препятствия в демонтаже, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что встречные исковые требования подлежат удовлетворению. 

Доводы подателя жалобы о допущенных судом первой инстанции процессуальных нарушениях не принимаются во внимание. Все заявленные сторонами ходатайства, заявления судом рассмотрены с соблюдением норм АПК РФ. В удовлетворении ходатайства Бюро о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы суд отказал в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ. 

Ссылка на нарушение статьи 49 АПК РФ также не соответствует материалам дела, согласно которым Общество  в судебном заседании 24.11.2022 уточнило исковые требования в части указания конкретного перечня имущества, суд  данное уточнение принял, возражений со стороны представителя Бюро в судебном заседании не заявлено, что следует из  аудиозаписи  судебного заседания от 24.11.2022. Ссылка представителя Бюро на то обстоятельство, что ему  было непонятно, какие  требования  Общество к нему заявило, поскольку уточнение иска не оформлено в письменном виде,  также не принимается во внимание, поскольку соответствующих  ходатайств в суде первой инстанции он не заявил. При этом согласно протоколу судебного заседания, представитель Бюро возражал против заявленных Обществом во встречном иске требований. Нормы статьи 49 АПК РФ не содержат обязательного требования к оформлению уточнения иска в письменном виде.

Доводы подателя жалобы о неправильном распределении судом первой инстанции судебных расходов, в том числе при частичном отказе истца (Бюро) от части требований, которое принято судом, также не принимаются во внимание.

Как следует из материалов дела, Бюро заявило два неимущественных требования, перечислив в бюджет 6 000 руб. государственной пошлины. При принятии судом  отказа истца от одного неимущественного требования и прекращении производства по делу в этой части,  второе неимущественное требования  рассмотрено в рамках первоначального иска, в его удовлетворении отказано, что свидетельствует о том, что истец не является выигравшей стороной и уплаченная им государственная пошлина в размере 6 000 руб. остается в бюджете, процессуальных оснований для  возмещения  расходов истца по уплате данной государственной пошлины  за счет ответчика (по первоначальному иску) у суда не имелось в силу статьи 110 АПК РФ.  Остальные судебные расходы также  распределены судом первой инстанции с соблюдением норм АПК РФ. Нарушений не установлено. 

Таким образом, оснований для отмены судебного акта,  удовлетворения первоначального иска и отказа в удовлетворении встречного иска не имеется. 

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 01 декабря                   2022 года по делу № А52-2586/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Конструкторское бюро сварочных технологий и оборудования» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

        А.Я. Зайцева

 

Судьи

        Н.А. Колтакова

 

        О.Б. Ралько