ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-8687/2025, 18АП-8309/2025

Дело № А07-40692/2024

27 августа 2025 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Зориной Н.В., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовой С.П., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой», Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 по делу № А07-40692/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой» - ФИО1 (паспорт, доверенность от 24.06.2025, срок действия один год, диплом),

Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан – ФИО2 (паспорт, доверенность от 24.03.2025, срок действия один год, диплом).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой» (далее – истец, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой») обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики (далее – ответчик, Администрация, Администрация ГО г. Уфа) об изменении условий договора о развитии застроенной территории.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 (резолютивная часть от 10.06.2025) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт утверждает, что судом оставлены без внимания обстоятельства касаемо технического состояния жилых домов, расположенных в границах застроенной территории; процедуры инициирования признания жилых домов аварийными. Также в решении не дана оценка доказательствам и не приведены мотивы отклонения доводов истца относительно: писем Администрации ГО г. Уфы от 10.02.2025 №2134 и от 17.10.2024 №30341, подтверждающие факт наличия в муниципальной собственности жилых помещений расположенных в границах застроенной территории; решения Совета городского округа г. Уфа РН от 05.07.2007 № 25/8 «Об утверждении муниципальной адресной Программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы». Согласно муниципальной адресной программе утвержденной решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 05.07.2007 № 25/8 «Об утверждении муниципальной адресной Программы «Развитие застроенных территорий городского округа город Уфа Республики Башкортостан на 2007 - 2015 годы» многоквартирные жилые дома, подлежащие сносу, а именно: Кремлевская - 46, Пскинская-33, Борисоглебская 20/1 и 22/1, Кольцевая - 169, 171, 173, 169Л, 169Б построены 60 лет назад, характеризуются значительным износом балконов, полов, дверей, лестничных площадок и маршей, систем водоснабжения, отопления и электроснабжения, и не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к жилым строениям. Включение данных жилых домов в муниципальную адресную программу по переселению граждан из ветхого и аварийного фонда с 2007 г. свидетельствует о высокой степени износа. При этом пунктом 42 Положения № 47 установлен ограниченный круг заявителей, которые могут инициировать признание многоквартирных домов (далее – МКД) аварийными. Так, заявление о признании жилого помещения или МКД может быть направлено только собственником помещения. Письмами Администрации ГО г. Уфы от 10.02.2025 г. № 2134 и от 17.10.2024 г. № 30341 подтверждается, что в многоквартирных домах, подлежащих сносу в рамках заключенного договора о развитии застроенной территории, имеются жилые помещения, принадлежащие Администрации г. Уфы на праве муниципальной собственности. При этом Администрацией не приняты меры по организации обследования и не инициирована процедура признания МКД аварийными. При этом обязанность обращения Застройщика с заявлением о признании МКД аварийными ни договором о развитии застроенной территории, ни законом не предусмотрена. Таким образом, обязанность Администрации по признанию МКД аварийными и подлежащими сносу возложена па муниципальный орган в силу закона.

Податель жалобы также указывает, что выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют обстоятельствам дела, также суд нарушил нормы процессуального права. Так, судом необоснованно отклонено заключение ООО Малое инновационное предприятие «ТехСпецПроект» от 20.01.2025 об аварийности дома. Кроме того, судом оставлены без внимания ответы от 09.01.2025, 17.02.2025, 26.03.2025 Администрации г. Уфы об отказе ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» в передаче на рассмотрение Межведомственной комиссии Администрации г. Уфы технического заключения ООО Малое инновационное предприятие «ТехСпецПроект» об аварийности жилого дома Кремлевская-46 г. Уфы. Таким образом, суд ошибочно исходил лишь из формальных признаков отсутствия официального акта органа местного самоуправления о признании аварийным жилого дома Кремлевская-46. Однако наличие такого документа не является единственным критерием для оценки состояния объектов недвижимости. Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» неоднократно обращалось в адрес Администрации ГО г. Уфа с заявлениями о признании жилого дома (Кремлевская-46) аварийным, и судом не соответствующая оценка. Следовательно, ответчиком намеренно по формальным основаниям создавались препятствия о направлении заключения об аварийности дома на рассмотрение Межведомственной комиссии и принятия решения об аварийности жилого дома Кремлевская - 46.

Судом первой инстанции не приняты во внимание доводы по вопросу срока действия Договора № 55-РТ до 09.05.2026 в связи с не заключением дополнительного соглашения. Также не дана оценка доказательствам направления обращения ООО СЗ «Лгидель-ИнвестСтрой» от 22.03.2018 о заключении дополнительного соглашения; доказательства принятия в муниципальную собственность жилых помещений в рамках «расселения» с целью исполнения обязательств, установленных п. 3.1.5. Договора. 

14.03.2018 определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № А07-4072/2017 мировое соглашение утверждено. 22.03.2018 истцом направлено обращение о заключении дополнительного соглашения к Договору № 55-РТ в рамках исполнения мирового соглашения. Администрацией ГО г. Уфы данное обращение оставлено без ответа.

Кроме того, суд не принял во внимание доводы и доказательства совершения конклюдентных действий ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», направленных на сохранение правоотношений в рамках Договора № 55-РТ, которые подтверждаются: принятием в муниципальную собственность Администрацией ГО г. Уфа жилых помещений, переданных ООО СЗ «Агидель-ИнвсстСтрой» в рамках Договора № 55-РТ взамен расселяемых: заключены договора и подписаны акт о передачи в муниципальную собственность (19.12.2023, 23.01.2024, 13.03.2024, 24.09.2024, 26.09.2024, 12.12.2024).

С вынесенным решением также не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация ГО г. Уфа (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит изменить мотивировочную часть решения, исключив вывод о том, что срок окончания действия договора № 55-РТ от 09.06.2015 указан 09.05.2026.

Указывает, что истец обратился 16.07.2024 с требованием об исполнении мирового соглашения и заключением дополнительного соглашения к договору № 55-РТ. 30.09.2024 Администрация ответила отказом, указав, что договор заключен по результатам аукциона и его условия не могут быть изменены. Начало течения данного срока связано с датой, следующей за сроком, установленным на подписание дополнительного соглашения по условиям мирового соглашения, то есть с 03.04.2018, соответственно, исполнительный лист мог быть выдан до 03.04.2021. С заявлением о выдаче исполнительного листа ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» не обращалось, пропустив установленный законом срок. В связи с утверждением мирового соглашения решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.03.2018 по делу № А07-4072/2017 исполнению не подлежит. Таким образом, договор № 55-РТ от 09.06.2015 не был изменен и действовал на прежних условиях, то есть со сроком действия до 09.06.2023. Таким образом делать вывод о том, что договор № 55-РТ в части срока его действия изменен решением суда, неправомерно.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2025, 06.08.2025 апелляционные жалобы приняты к производству. Судебное заседание назначено на 26.08.2025. 

От ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» поступил отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами вручения Администрации, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.06.2014 Администрацией ГО г. Уфа РБ принято Постановление № 2271 о проведении аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и внесении изменений в условия аукциона.

По результатам проведения аукциона 09.06.2015 между ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» (далее – сторона -2) и Администрацией ГО г. Уфа (далее –сторона -1) заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 55-РТ (далее - Договор № 55-РТ).

По условиям п. 1.1. Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.1.1 - 3.1.19 Договора, связанные с развитием застроенной территории общей площадью ориентировочно 5,9 га, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоиикидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, а Сторона - 1 обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и пунктами 3.3.1 - 3.3.4 Договора.

Согласно  п.   2.5.   Договора  №   55-РТ,   на  территории   указанной   в п. 1.1. договора расположены следующие здания, строения, сооружения,      подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории: - жилые дома: - №№ 46,48,50 по ул. Кремлевская;

- №№25а, 27, 27а, 29, 33, 35,37 по ул. Пекинская;

- №№ 18/1, 20/1, 22/1, 26/2, 28/2 по ул. Борисоглебская;

- №№ 24, 26, 26а, 28 по ул. Ломоносова;

- №№ 169, 169а, 1696, 171,173 по ул. Кольцевая;

- №№ 24 по ул. Коммунаров.

В п. 3.1.3. Договора  №   55-РТ установлена обязанность Стороны-2 подготовить проект планировки и проект межевания застроенной территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан ориентировочной площадью 17,4 га, и представить на рассмотрение в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа РБ. Максимальный срок исполнения - не позднее 18-ти месяцев с момента принятия решения Администрацией ГО г. Уфа РБ о разработке проекта планировки и проекта межевания территории подлежащей развитию.

На основании п. 3.1.6. Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с и. 3.1.5 договора.

В соответствии с п. 3.1.5. Договора № 55-РТ Сторона-2 обязуется в течение 36 месяцев с момента заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В силу п. 3.1.7. Договора № 55-РТ ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», приняло на себя обязательство, в течение 3 (трех) лет с момента заключения Договора № 55-РТ, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории исполнения и. З.1.1., 3.1.5., 3.1.6. договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Пунктом 3.1.16. Договора № 55-РТ предусмотрено обязательство ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. договора в течение 8-ми лет, с момента заключения договора, в соответствие с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Согласно п. 3.3.3 Договора № 55-РТ Администрация ГО г. Уфа обязуется принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащие сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона.

23.03.2017 Администрацией ГО г. Уфы принято постановление об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05 марта 2018 года по делу № А07-4072/17 по иску ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию Городского округа город Уфа заключить с ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ от 09.06.2015 г. О развитии застроенной территории ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее внесение изменений в пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.3.4, 5.4 договора в следующей редакции:

- изложить пункт 3.1.5. в следующей редакции: «3.1.5. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

-изложить пункт 3.1.6. в следующей редакции: «3.1.6. В течение 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения осуществить выкуп в установленном законодательством порядке на основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения соответствии с и.3.1.5 договора»;

- изложить пункт 3.1.7. в следующей редакции: «3.1.7. В течение 3 (трех) лет с момента заключения настоящего договора, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения и. 3.1.1., 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»;

- изложить пункт 3.1.16. «3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 8-ми лет, с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»;

- изложить пункт 3.3.4. в следующей редакции: «3.3.4. Предоставить Стороне 2 без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки свободные от прав третьих лиц по мере выполнения обязательств, указанных в пунктах З.1.1., 3.1.3, 3.1.5., 3.1.6 настоящего договора»;

- изложить пункт 5.4. в следующей редакции: «5.4. Настоящий договор заключается сроком на 10 лет».

На стадии исполнения данного решения Администрацией ГО г. Уфа с ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» 14.03.2018 утверждено мировое соглашение, согласно которому в пункте 7 стороны согласовали следующее условие:

7. В течение четырнадцати рабочих дней со дня утверждения судом мирового соглашения Истец и Ответчик подписывают дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ, которым пункты 3.1.7, 3.1.16, 5.4 принимаются сторонами следующей редакции: 

7.1. Изложить пункт 3.1.7 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«3.1.7. В течение 2 (двух) лет 11 мес. с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1, 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»; 

7.2. Изложить пункт 3.1.16 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 10 (десять) лет И (одиннадцать) месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»; 

7.3. Изложить пункт 5.4 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«5.4. Настоящий договор действует в течение 10 (десять) лет 11 (одиннадцать) месяцев с момента его заключения».

Истец обосновывая свою позицию, ссылается на п. 3 приложения № 4 к Постановлению № 334 Администрации ГО г. Уфы РБ, где проектом предлагается снос ветхих 2-х этажных домов, металлических гаражей и размещение:

-  от 7-ми до 25-ти многоквартирных жилых домов общим объемом 122 015,00 кв.м, с размещением на первом этаже помещений под объекты учреждений здравоохранения и социального обеспечения, а также спортивного, физкультурно-оздоровительного, социального и культурно-бытового назначения;

- подземных парковок общей площадью 23 500 кв.м.

в том числе для строительства новых объектов на территории, подлежащей развитию необходим снос следующих объектов:

- для строительства здания предприятий обслуживания Литер 17 - жилой дом Кремлевская-46;

-  для строительства механизированной парковки на 500 м/м Литер 14 - жилые дома Борисоглебская - 20/1 и жилой дом Борисоглебская 22/1;

-  для строительства механизированной парковки на 252 м/м Литер 18 - жилой дом Пекинская -33;

-  для строительства жилого дома Литер 3 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Коммунаров-24, жилой дом Кольцевая-169Б, жилой дом Кольцевая -169 А;

- для строительства жилого дома Литер 1 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания литер 1А жилой дом Кольцевая 173;

- для строительства жилого дома Литер 2 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Кольцевая 169 и жилой дом Кольцевая 171.

Как указывает истец, вышеуказанные жилые дома, находящиеся в границах развития территории фактически являются ветхими и аварийными, и в их отношении решение о признании их аварийными не принято.

Истец ссылается на то, что неоднократно обращался в адрес Администрации ГО г. Уфы с заявлением о принятии решения об изъятии жилых помещений в целях осуществления выкупа в отношении жилых домов, расположенных в границах застроенной территории.

20.08.2020 ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» направило информационное письмо в адрес Администрации ГО г. Уфы о невозможности осуществления выкупа без решения Администрации ГО г. Уфа, а также о стоимости выкупа, производимого в гражданском порядке.

15.11.2022 ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» обратилось в адрес Администрации ГО г. Уфы РБ с заявлением о вынесении решения об изъятии жилых домов, расположенных на застроенной территории согласно п. 2.5 Договора № 55-РТ.

19.11.2022 Администрация ГО г. Уфы ответила отказом, ссылаясь на отсутствие оснований.

25.06.2024 ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» обратилось в адрес Администрации ГО г. Уфы РБ с заявлением о вынесении решения об изъятии жилых домов, расположенных на застроенной территории согласно п. 2.5 Договора № 55-РТ.

19.07.2024 Администрация ГО г. Уфы ответила отказом, ссылаясь на отсутствие оснований.

Истец указал, что учитывая бездействие Администрации ГО г.Уфы выразившееся в непризнании аварийными ветхих жилых домов, расположенных на территории, подлежащей развитию, согласно договору № 55-РТ, вызвало объективную невозможность осуществления истцом строительства на территории не свободной от прав третьих лиц, согласно п.п. 3.1.6 - 3.1.8 договора и создаст дополнительную временную нагрузку по исполнению обязательств ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой», что свидетельствует о наличии оснований для изменения условий договора о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа путем заключения дополнительного соглашения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что доказательств наличия заключения межведомственной комиссии о признании спорного дома аварийным или подлежащим реконструкции и (или) капитальному ремонту (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47), и принятия соответствующего решения органом местного самоуправления, в материалы дела не представлено, в установленном порядке аварийными не признаны, следовательно, принятие решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в данных домах, не представляется возможным. Из условий договора следует, что изъятию подлежат лишь аварийные дома. При этом застройщик обязан иные объекты выкупить путем проведения переговоров с собственниками без вмешательства Администрации. Таким образом, указанные истцом обстоятельства, влекущие, по его мнению, невозможность исполнения договора на согласованных условиях, не могут являться основанием для внесения изменений в условия договора в редакции, предложенной истцом.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела усматривается, что по результатам проведения аукциона 09.06.2015 между ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» и Администрацией ГО г. Уфа заключен договор о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 55-РТ.

Как верно установлено судом первой инстанции, отношения, связанные с вопросами развития застроенной территории, на момент совершения договора №55-РТ от 09.06.2015 регулировались положениями статей 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которые были введены в данный Кодекс Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях увеличения объемов жилищного строительства и совершенствования механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства, и на момент спора признаны утратившими силу Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ введено понятие «развитие застроенной территории», которое означает снос/реконструкцию зданий, строений, сооружений, являющихся аварийными или подлежащими сносу/реконструкции по иному основанию, и осуществление нового строительства на освобожденной территории.

На основании статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (здесь и далее положения Градостроительного кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей в спорный период), развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей; решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Таким образом, согласно данной статье решение о развитии застроенной территории должно приниматься органом местного самоуправления с учетом заключения компетентных в вопросах градостроительства и архитектуры органов при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования, в целях освобождения земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

В силу части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

На основании части 2 вышеуказанной нормы, договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенными условиями договора являются: 1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; 2) цена права на заключение договора; 3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов; 4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства; 7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 10) срок договора; 11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. (ч. 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в договоре, наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе: 1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства; 2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи.

В силу ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Исходя из правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2010 № 386/10, к отношениям сторон в связи с внесением изменений в условия договора путем заключения дополнительных соглашений подлежат применению правила статей 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях, условиях и порядке изменения договора, а не статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, рассчитанная на регулирование отношений сторон при заключении договора в обязательном порядке.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует порядок изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По правилам пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 10 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок договора развития застроенной территории является его существенным условием.

Таким образом, исследовав обстоятельства дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции верно указал на то, что в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на истца возлагается обязанность доказать наличие условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Между тем истец объективных, достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности оснований для изменения договора развития застроенной территории в судебном порядке не представил.

Как установлено судом первой инстанции, на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05 марта 2018 года по делу № А07-4072/17 по иску ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» к Администрации о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории, постановлено обязать Администрацию Городского округа город Уфа заключить с ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ от 09.06.2015 о развитии застроенной территории ограниченной улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан, предусматривающее внесение изменений в пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.10, 3.3.4, 5.4 договора.

На стадии исполнения указанного решения Администрацией ГО г. Уфа с ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» заключено мировое соглашение, согласно пункту 7 которого в течение четырнадцати рабочих дней со дня утверждения судом мирового соглашения Истец и Ответчик подписывают дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ, которым пункты 3.1.7, 3.1.16, 5.4 принимаются сторонами следующей редакции: 

7.1. Изложить пункт 3.1.7 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«3.1.7. В течение 2 (двух) лет 11 мес. с момента заключения настоящего дополнительного соглашения, после утверждения проекта планировки и проекта межевания застроенной территории и исполнения п. 3.1.1, 3.1.5., 3.1.6. настоящего договора приступить к строительно-монтажным работам на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии»; 

7.2. Изложить пункт 3.1.16 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«3.1.16. Осуществить строительство застроенной территории, указанной в п. 1.1. настоящего договора в течение 10 (десять) лет 11 (одиннадцать) месяцев, с момента заключения настоящего договора, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории»; 

7.3. Изложить пункт 5.4 договора №55-РТ от 09.06.2015г. о развитии застроенной территории, ограниченный улицами Кремлевской, Борисоглебской, Кольцевой в Орджоникидзевском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан в следующей редакции: 

«5.4. Настоящий договор действует в течение 10 (десять) лет 11 (одиннадцать) месяцев с момента его заключения».

14.03.2018 определением суда по делу № А07-4072/2017 данное мировое соглашение утверждено.

Между тем во исполнение условий мирового соглашения дополнительное соглашение к договору № 55-РТ по делу № А07-4072/2017 сторонами не заключено.

Рассматривая доводы апеллянтов, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в силу разъяснений пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе» мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) мировое соглашение может содержать любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия. При этом Кодексом установлен исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых арбитражный суд отказывает в утверждении мирового соглашения, а именно: его противоречие закону и нарушение этим соглашением прав и законных интересов иных лиц (часть 6 статьи 141 АПК РФ).

Таким образом, стороны при заключении мирового соглашения могут самостоятельно распоряжаться принадлежащими им материальными правами, они свободны в согласовании любых условий мирового соглашения, не противоречащих федеральному закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц, в том числе при включении в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.07.2014 № 50 «О примирении сторон в арбитражном процессе»).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковав условия пункта 7 мирового соглашения по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации исходя из его буквального содержания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны обязались подписать дополнительное соглашение к Договору № 55-РТ с изложением пунктов 3.1.7, 3.1.16, 5.4 в редакции, указанной в тексте мирового соглашения.

Таким образом, с учетом буквального содержания условий мирового соглашения в отсутствие дополнительного соглашения в последующем подписанного сторонами об изменении условий договора, в частности пунктов 3.1.7, 3.1.16, 5.4, говорить нельзя.

Между тем коллегия полагает, что указание судом первой инстанции на страницах 4, 9 решения суда «Исходя из данного положения сроком окончания действия договора является 09 мая 2026» не относится к выводам суда об обстоятельствах дела, а является цитированием позиции истца, изложенной на странице 2 возражений на отзыв ответчика (т. 1 л.д.114), а потому не привело к принятию неверного судебного акта по существу.

Истец полагает, что основанием для продления срока действия Договора № 55-РТ является то, что Администрацией не приняты решения о признании жилых домов аварийными и подлежащими сносу, в том числе для строительства новых объектов на территории, согласно списку:

- для строительства здания предприятий обслуживания Литер 17 - жилой дом Кремлевская-46;

-  для строительства механизированной парковки на 500 м/м Литер 14 - жилые дома Борисоглебская - 20/1 и жилой дом Борисоглебская 22/1;

-  для строительства механизированной парковки на 252 м/м Литер 18 - жилой дом Пекинская -33;

-  для строительства жилого дома Литер 3 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Коммунаров-24, жилой дом Кольцевая-169Б, жилой дом Кольцевая -169 А;

-  для строительства жилого дома Литер 1 со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания литер 1А жилой дом Кольцевая 173;

- для строительства жилого дома Литер 2 со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания - жилой дом Кольцевая 169 и жилой дом Кольцевая 171.

Кроме того, истец указывает на то, что выселение граждан из подлежащих сносу жилых домов является обязанностью Администрации ГО г. Уфы в силу закона, ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» по независящим от него причинам, не может выполнить свои обязательства, установленные п. п. 3.1.5, 3.1.6, 5.4 договора, в согласованные в указанных пунктах сроки в согласованные сроки, поскольку обязательства Администрацией ГО г. Уфы по договору исполняются ненадлежащим образом,

Таким образом, требованием истца является заключение дополнительного соглашения в течение семи рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда, а именно:

1. Изложить пункт 3.1.5. Договора в следующей редакции: «3.1.5. В течение 5 (пяти) лет с момента заключения настоящего дополнительного соглашения создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированого жилого помещения, расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии».

2. Изложить пункт 3.1.6. Договора в следующей редакции: «3.1.6. В течение 5 (пяти) лег с момента заключения настоящего дополнительного соглашения осуществить выкуп в установленном законодательством порядке па основании решения Стороны 1, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных па территории, и земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, Республики Башкортостан, муниципального образования городского округа город Уфа, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с п. 3.1.5 договора».

3. Изложить пункт 5.4. в следующей редакции: «5.4. Настоящий договор заключается сроком на 14 лет 10 месяцев».

В свою очередь Администрация ГО г. Уфы ссылается на то, что аварийных домов находящихся на территории развития, предусмотренной договором №55-РТ, не имеется, так как они были расселены и снесены ранее, в связи с чем и была инициирована подача искового заявления по делу №А07-4072/2017 о взыскании 63 860 864 руб. 22 коп., выкупной центы за расселенные аварийные дома.

Договором о комплексном развитии территории предусматривается распределение обязательств его сторон при выполнении мероприятий, направленных на реализацию решения о комплексном развитии территории, в том числе мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории, образованию и предоставлению земельных участков, а также по сносу, строительству, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 3 статьи 68 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

По смыслу приведенных норм в результате исполнения договора о развитии территории достигаются как цели, преследуемые органом местного самоуправления за счет средств исполнителя (застройщика), по увеличению жилищного фонда, в том числе по сносу аварийных домов, предоставлению благоустроенного жилья гражданам, проживающим в аварийных и подлежащих сносу домах, передачи в муниципальную собственность дополнительного жилья, так цели, преследуемые застройщиком, по получению земельных участков в границах, подлежащей развитию территории, для капитального строительства и получению прибыли в результате использования и реализации построенных объектов. 

Условия договора о развитии застроенной территории являются взаимными обязательствами органа местного самоуправления и лица, заключившего договор о развитии застроенной территории с органом местного самоуправления, к отношениям сторон подлежат применению также нормы гражданского законодательства. 

При этом вышеуказанные обязательства исполняются в определенной последовательности и направлены на достижение целей договора. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (часть 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом договор о развитии застроенной территории может быть изменен в части продления его сроков только, во-первых, при установлении виновного неисполнения публичным органом обязательств, предусмотренных таким договором и, во-вторых, не более чем на период, на который публичный орган допускал действия (бездействие), препятствующее исполнению обязательства.

Однако, при рассмотрении дела, не смотря на доводы общества, не усматривается наличие виновного неисполнения со стороны Администрации.

В силу подпунктов 1 и 2 пункта 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены: 1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу; 2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (пункт 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, существенными условиями договора являются: обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Как верно отмечено судом первой инстанции, содержание пункта 2.5. договора с указанием на здания, строения, сооружения, подлежащие сносу или реконструкции при развитии территории, соответствует пункту 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, который действовал в период заключения договора.

В силу пункта 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что сторона 2 (застройщик) вправе приобретать права на земельные участки и иные объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Обязанностью администрации является принятие решение об изъятии объектов, которые подлежат изъятию.

Градостроительный кодекс разделяет объекты, находящиеся на застроенной территории, на объекты, подлежащие и не подлежащие изъятию.

К объектам, подлежащим изъятию, относятся многоквартирные дома, признанные аварийными. Аналогичное правило закреплено в подпункте 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Указанные в обращении многоквартирные дома, за исключением домов №№ 35, 37 по ул. Пекинской; № 26 корп. 2 по ул. Борисоглебской, в установленном порядке аварийными не признаны.

Какие-либо иные основания для изъятия объектов, указанных в пункте 4 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и в п. 2.5 договора отсутствуют. Само по себе наличие заключенного договора в отношении территории, на которых расположены указанные выше объекты, не относят их к объектам, подлежащим изъятию для муниципальных нужд.

В Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 2016 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 13.04.2016, также указано, что решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно-полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы. Заключение договора о развитии застроенной территории не является достаточным основанием для изъятия земельных участков для государственных (муниципальных) нужд.

В силу изложенных норм следует, что объекты многоквартирной жилой застройки, не признанные аварийными, не являются объектами, подлежащими изъятию для муниципальных нужд, соответственно, применительно к исполнению договора о развитии застроенной территории, к данным объектам капитального строительства подлежит применению правило пункта 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Судом первой инстанции верно указано на то, что данная норма с учетом пункта 2.5 договора предполагает, что подобные объекты не могут быть выкуплены в принудительном порядке, а подлежат выкупу исключительно в результате добровольного волеизъявления собственника такого объекта с учетом правил о свободе договора.

Таким образом, застройщик обязан самостоятельно выкупать объекты капитального строительства путем ведения с собственниками переговоров, без вмешательства администрации.

Данная позиция нашла свое отражение в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 7 октября 2014 г. № 2026-0, из которого следует, что положения частей 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяя объекты, которые могут находиться на застроенной территории, подлежащей развитию, а также устанавливая возможность приобретения прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в соответствии с гражданским и земельным законодательством, не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории,   правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

Таким образом, положения частей 3, 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации направлены на защиту имущественных прав собственников как многоквартирных, так и индивидуальных жилых домов.

Аналогичная позиция также содержится в пункте 55 Рекомендаций Министерства экономического развития РФ от 3 ноября 2015 г. по применению Федерального закона от 31 декабря 2014 г. № 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 3.3.3. договора администрация обязуется принять решение (постановление) об изъятии путем выкупа жилых и нежилых объектов недвижимости, подлежащих сносу и находящихся на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие объекты, в течение 8-ми месяцев со дня получения соответствующего обращения от победителя аукциона.

Изложенный пункт договора возлагает на администрацию обязательство принять решение об изъятии только тех объектов, которые подлежат сносу. 

В свою очередь, соответствующий объект подлежит сносу только в том случае, если дом признается аварийным в установленном законом порядке.

При этом исходя из существа законодательного регулирования, с учетом положений Жилищного кодекса и ПП ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», правила о признании дома аварийным и подлежащим сносу применяются только в отношении многоквартирных домов.

Поскольку жилые дома №№ 33 по ул. Пекинская; №№ 20/1, 22/1, 28/2 по ул. Борисоглебская; №№ 169, 169а, 1696, 171, 173 по ул. Кольцевая, № 24 по ул. Коммунаров в Орджоникидзевском районе ГО г. Уфа РБ в установленном порядке аварийными не признаны, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что принятие решения об изъятии земельных участков, жилых и нежилых помещений у землепользователей, проживающих в данных домах, не представляется возможным.

В силу установленных обстоятельств и изложенных норм законодательства, указанные истцом обстоятельства, влекущие, по его мнению, невозможность исполнения договора на согласованных условиях, не могут по смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являться основанием для внесения изменений в условия договора в редакции, предложенной истцом.

Судом первой инстанции правомерно признан необоснованным довод ООО СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» о том, что аварийность дома ул. Кремлевская – 46 подтверждается заключением ООО Малое инновационное предприятие «ТехСпецПроект» от 20.01.2025.

На основании пунктов 7, 8 Положения № 47 признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в Положении требованиям.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В пункте 42 Положения № 47 указано, что оценка соответствия многоквартирного дома требованиям, установленным Положением, проводится на основании: - заявления собственника помещения; - заявления гражданина (нанимателя); - заключения компетентного органа государственного надзора (контроля). Соответствующее основание подлежит указанию в акте обследования дома и заключении межведомственной комиссии.

С целью рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию заявление и документы согласно пункту 45 Положения № 47.

По правилам пункта 46 Положения № 47 комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения), указанное в пункте 47 Положения № 47, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.

Согласно пункту 47 Положения № 47 по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений: о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания; о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки; о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения.

Между тем доказательства наличия заключения межведомственной комиссии о признании спорного дома аварийным или подлежащим реконструкции и (или) капитальному ремонту (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47), и принятия соответствующего решения органом местного самоуправления, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных обстоятельств, а также принимая по внимание, что истцом не доказано наличие условий, необходимых для удовлетворения исковых требований, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.

Доводы апелляционной жалобы общества отклоняются коллегией по вышеизложенным обстоятельствам.

Согласно пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Соответственно, возможность изменения мотивировочной части обжалуемого судебного акта поставлена в зависимость от согласия/несогласия вышестоящего суда с мотивами принятия нижестоящим судом обжалуемого судебного акта, а несогласие сторон с мотивировочной частью судебного акта должно преследовать цель изменения или исключения выводов об обстоятельствах, которые нарушают права сторон, в том числе, приобретя обязательный характер, могут воспрепятствовать в будущем реализации гражданских прав или судебной защите в рамках иных отношений и по иным делам.

В рассматриваемом случае оспариваемые Администрацией выводы суда, во-первых, таковыми не являются, судом допущено цитирование позиции лиц, участвующих в деле (страница 2 возражений на отзыв ответчика (т. 1 л.д. 114), во-вторых, не являются выводами об обстоятельствах, не содержат суждений о правах и обязанностях лиц, участвующих в деле, не нарушают их законных интересов. В данном случае основанием для отказа в удовлетворении иска явилось то, что указанные истцом обстоятельства не подтверждены материалами дела и не могут являться основанием для продления договора в отсутствие виновного неисполнения публичным органом обязательств, предусмотренных таким договором.

При таких обстоятельствах, оснований для признания обоснованной апелляционной жалобы Администрации у суда апелляционной инстанции не имеется.

Апеллянтами не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционных жалоб, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобах, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2025 по делу № А07-40692/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Агидель-ИнвестСтрой», Администрации городского округа города Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

Н.В. Зорина

А.Х. Камаев