Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-2310/2020

г. Хабаровск

26 ноября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.11.2020. 

 

  Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи  Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1,

  рассмотрел в судебном заседании дело по иску Краевого государственного бюджетного учреждения «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;                      681022, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Семейная стоматология» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 681022, 

<

...>)

о взыскании задолженности по арендной плате

      третьи лица: Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс»

       в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

 

         Краевое государственное бюджетное учреждение «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура» (далее – КГБУ «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Семейная стоматология» (далее – ООО  «Семейная стоматология») о взыскании основного долга по договору аренды от 10.09.2015 № 1369/9667 в размере 307 807 руб. 20 коп. за период с 15.08.2017 по 05.06.2019.

       Определением от 20.02.2020 Арбитражным судом Хабаровского края исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства на основании пункта 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

      От ответчика поступил отзыв на иск, в котором он возражал относительно заявленных исковых требований, представил контр-расчет.

      Определением от 16.03.2020 Арбитражный суд Хабаровского края перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание.

       Истцом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнены исковые требования о взыскании с ООО «Семейная стоматология» основного долга по договору аренды от 10.09.2015 № 1369/9667 в размере 853 603 руб. 77 коп. за период с 15.08.2017 по 05.06.2019.

       Увеличение размера исковых требований принято судом.

       В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены   Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс».

      Определением от 23.06.2020 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А73-245/2020. В связи с вступлением судебного акта по делу № А73-245/2020 в законную силу, производство по настоящему делу возобновлено определением суда от 22.10.2020.

      Истец направил в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства ввиду болезни представителя Учреждения.

      Ходатайство истца отклонено в порядке статей 158, 159 АПК РФ. Явка истца  не признавалась обязательной, дополнительные документы, которые должны предоставляться в суд и лицам, участвующим в деле, заблаговременно, в срок не направлены, а удовлетворение ходатайства приведет к затягиванию судебного разбирательства.

      Ответчик, извещенный надлежащим образом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, направил в суд ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ. 

      Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.

       Спор рассмотрен судом на основании статьи 156 АПК РФ в отсутствие истца, ответчика и третьих лиц.

       Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

КГУП «Недвижимость» на официальном сайте www.torgi.gov.ru 16.05.2015 была размещена документация о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды функциональных помещений №№ 29 -33, 35 -37 на 1 этаже, общей площадью 124,4 кв. м., расположенных по адресу: 

<

...> (извещение № 160115/1765250/01).

      Начальная (минимальная) цена договора была установлена 78 973,00 рублей ежемесячный платеж за право пользования имуществом с учетом НДС.

      Указанный аукцион проводился в соответствии с Федеральным законом Российской федерации от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции) и приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 "Опорядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса" (вместе с "Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества").

    Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 17.06.2020 по делу № А73-245/2020, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, по результатам аукциона 10.09.2015 между Краевым государственным унитарным предприятием «Недвижимость» (Арендодатель) и ООО «Семейная стоматология» (Арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного за краевым государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения и расположенного по адресу 

<

...>.

     В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в  аренду следующее недвижимое имущество: помещения №№ 29, 30, 31, 32, 33, 35, 36, 37, общей площадью 124,4кв.м, основной площадью 124,4кв.м, являющиеся государственной собственностью Хабаровского края и расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под офис (с учетом вида деятельности Арендатора). 

     В соответствии с пунктом 1.3 договор заключен на неопределенный срок.

     Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата взымается в размере, определенном по результатам торгов: протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 06.02.2015 №1, при подписании договора аренды составляет 78 973 руб. в месяц с учетом НДС. 

    Аукционной документацией (пункт 7.3) предусмотрен ежегодный пересмотр размера арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в случае изменения централизованных тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений), а в других случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Хабаровского края. Цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

      Размер арендной платы ежегодно пересматривается на основании отчёта независимого оценщика. Размер арендной платы может изменяться Арендодателем, в случае изменения централизованных тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Хабаровского края. В случае изменения арендной платы Арендодатель письменно уведомляет об этом Арендатора не позднее, чем за 10 дней. В этом случае внесение соответствующих изменений в договор не требуется, Арендатор обязан принять новый размер арендной платы (п. 2.6 Договора).

     Согласно пункту 2.2 договора оплата аренды производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. 

     За нарушение срока внесения арендной платы за каждый календарный день просрочки начисляются пени в размере 0,5% от суммы задолженности (пункт 2.4 договора).

     Помещения переданы арендатору 24.02.2015 по акту приема-передачи здания, сооружения (части здания, помещения).

     На основании распоряжения Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 14.07.2017 №1863 «О распоряжении краевым государственным имуществом» дополнительным соглашением от 05.10.2018 №1 к договору аренды арендодатель Краевое государственное унитарное предприятие «Недвижимость» заменен на Краевое государственное бюджетное учреждение «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура».

     На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Хабаровского края от 29.05.2019 №908 «О распоряжении краевым государственным имуществом» соглашением от 19.08.2019 №2 к договору арендодатель заменен на КГКУ «Краевой имущественный комплекс». Пунктом 2 соглашения предусмотрено, что его действие распространяется на правоотношения, возникшие с 06.06.2019.

     В связи с ненадлежащим исполнением Арендатором обязательств по внесению арендной платы по договору аренды в период с 15.08.2017 по 05.06.2019, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере  853 603 руб. 77 коп. 

     Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 10.09.2019 исх. №05.1-07/962, которая оставлена арендатором без удовлетворения, что послужило основанием для обращения КГБУ «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура» с настоящим иском в арбитражный суд.

     Проанализировав представленные документы в совокупности с нормами права, подлежащими применению, по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд признает требования истца обоснованными по следующим основаниям.

     В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

     В силу положений статей 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

     Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.

     Исходя из положений п.1 ст.425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. 

      Принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ) предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

      Свобода договора, предполагая, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

     Согласно пункту 1 статьи 432  ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

     Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

      В результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих предмет договора, размер арендной платы, целевое назначение объекта и другие существенные условия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ).

      Внесение изменений в договор аренды государственного имущества, изменяющих существенные условия договора, без проведения торгов является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (пункт 8 статьи 448 ГК РФ).

      В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

     Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, подпункт 16 пункта 40 (114) Правил не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Пункт 40 (114) Правил устанавливает, что документация о торгах должна содержать порядок пересмотра цены договора (цены лота) в сторону увеличения, а также указание на то, что цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

      В соответствии с частью 8 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, при заключении и (или) исполнении указанных в частях 1 и 3 указанной статьи договоров их цена может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

      Пункт 98 Правил устанавливает, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.  

     Аукционной документацией (пункт 7.3) предусмотрен ежегодный пересмотр размера арендной платы на основании отчета независимого оценщика. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в случае изменения централизованных тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений), а в других случаях, предусмотренных законодательными и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Хабаровского края. Цена заключенного договора не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

     Особенности предоставления государственного имущества в пользование хозяйствующему субъекту, предусматривающие публичную, открытую и конкурентную процедуру передачи права пользования таким имуществом, предусматривает запрет последующего изменения условий его использования сторонами договора, заключённого по результатам аукциона (Определения Верховного Суда РФ от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990, от 06.09.2016 по делу № 304-ЭС16-5762).

     Заключение дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 5 статьи 448 ГК РФ).

     Кроме того, уменьшение арендной платы является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

     В соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона о конкуренции предоставление таких преимуществ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 вышеупомянутого закона.

     Учитывая указанные нормы ГК РФ и требования антимонопольного законодательства, подпункт 16 пункта 40 (114) Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 (далее - Правила), не допускает изменение условий договора, заключенного на торгах, как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке.

     Учитывая, что приложение № 2 к договору аренды об уменьшении размера арендной платы подписано между КГБУ «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура» и ООО «Семейная стоматология» в нарушение положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и условий аукционной документации, и данная сделка посягает на публичные интересы, судом по результатам рассмотрения дела № А73-245/2020 сделан вывод о том, что т данное приложение является ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ и  не подлежащим применению. Решение Арбитражного суда Хабаровского края по делу № А73-245/2020 вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.

      Принимая условия договора аренды, отсутствие оплаты арендатором долга за заявленный в иске период, начисление истцом арендных платежей по договору за период с 15.08.2017 по 05.06.2019 в размере 853 603,77 руб.    является правомерным. 

      Материалами дела подтверждается факт использования ответчиком переданного ему в аренду имущества без внесения соответствующих платежей в спорный период, в связи с чем, суд приходит к выводу                             о правомерности требований истца по взысканию задолженности по арендным платежам.

     Ответчик, в нарушение положений ст.65 АПК РФ, доказательств отсутствия задолженности не представил, обязательство по внесению арендной платы не исполнил.

      Требование о взыскании неустойки истцом не заявлялось.

       Государственная пошлина на основании положений статьи 110 АПК РФ относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

      Руководствуясь статьями 167-170, 176  АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семейная стоматология» в пользу Краевого государственного бюджетного учреждения «Комсомольская-на-Амуре набережная р. Амура» задолженность по арендной плате в размере 853 603 руб. 77 коп.  

        Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Семейная стоматология»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20 072 руб.

         Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

   По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

         Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

    Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                              Н.Л.Коваленко