ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А36-11994/2018

г. Воронеж

13 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2019 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 13 июня 2019 года  

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                  ФИО1,

судей

                              ФИО2, 

                ФИО3,

при участии:                      

от частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Динамовец»: адвоката Кузнецова Ю.И., доверенность б/н от 06.06.2019 г., удостоверение № 506, дата выдачи 11.04.2008 г.;

от Липецкого регионального отделения общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «ДИНАМО»: ФИО4, представителя по доверенности б/н от 21.05.2019 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Динамовец»  на решение Арбитражного суда Липецкой области от 18.03.2019 по делу № А36-11994/2018 (судья Истомина Е.А.), по исковому заявлению частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Динамовец» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к Липецкому региональному отделению общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «ДИНАМО» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о признании действующим договор аренды и по встречному исковому заявлению Липецкого регионального отделения общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «ДИНАМО» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к частному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Динамовец» (398001ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о расторжении договора аренды, взыскании 428 182 руб. 00 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Частное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Динамовец» (далее – ЧОУ ДПО «Динамовец», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к Липецкому региональному отделению общественно-государственного объединения «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «ДИНАМО» (далее – Липецкое РООГО ВФСО «ДИНАМО», ответчик) о признании действующим договора аренды № 32/2016 от 05.09.2016 г.

Липецкое РООГО ВФСО «ДИНАМО», в свою очередь, обратилось с встречным исковым заявлением к  ЧОУ ДПО «Динамовец» о расторжении договора аренды № 32/2016 от 05.09.2016 г. и взыскании 314 000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года (с учетом принятых судом уточнений).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общественно-государственное объединение «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо».

Решением Арбитражного суда Липецкой области от 18.03.2019 по настоящему делу в удовлетворении первоначального иска отказано, встречные исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ЧОУ ДПО «Динамовец» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит отменить данное решение суда, принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 07.06.2019 г. представитель третьего лица не явился.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в его отсутствие.  

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просил отменить его, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, в удовлетворении встречного иска отказать.

Представитель ответчика в отношении доводов жалобы возражал, считал решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.  

Как следует из материалов дела, 05.09.2016 г. между сторонами  заключен договор аренды № 32/2016 (в редакции дополнительных соглашений от 19.09.2016 г., от 22.12.2017 г.) в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование передано здание тира, инв. номер 1326пр-К/01, общей площадью 2187,6 кв.м., литер К к, этажность II, расположенное по адресу: 

<

...>, закрепленное за арендодателем на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права от 27.04.2010 г.).

Договор заключен на срок с 15.09.2016 г. по 31.08.2018 г. с возможностью  его  пролонгации  на  последующие  5  лет (пункт 2.1.).   

По акту приема-передачи от 15.09.2016 г. имущество передано арендатору.

В соответствии с пунктом 5.1. договора арендная плата состоит из постоянной части в размере 314 000 руб. и переменной части в виде возмещения расходов за потребленные коммунальные услуги. Арендные платежи производятся не позднее 10 числа месяца, следующего за месяцем, подлежащем оплате.

Во исполнение условий заключенного между сторонами договора, истцом 09.10.2018 и 10.10.2018 платежными поручениями № 314 и 316 были внесены арендные платежи за сентябрь 2018 года в размере 314 000 руб., однако, согласно выписке из лицевого счета ЧОУ ДПО «Динамовец» за период с 09.10.2018 по 10.10.2018, указанные денежные средства были дважды возвращены как ошибочно перечисленные.

В ответ на обращение истца (письмо № 66 от 11.10.2018) арендодатель в письме № 317 от 21.10.2018 сообщил, что основанием для возврата перечисленных денежных средств является отсутствие между сторонами арендных отношений.  

Полагая, что у арендодателя отсутствовали основания для одностороннего отказа от договора, что привело к нарушению прав арендатора, ЧОУ ДПО «Динамовец» обратилось в суд с иском о признании действующим заключенного между сторонами договора.

Арендодатель, в свою очередь, ссылаясь на неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы по договору, а также на незаконное осуществление в арендуемом помещении строительных работ, обратился в суд с встречным требованием о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате.

Арбитражный суд области, посчитав доказанным факт пользования имуществом арендатором с существенным нарушением условий договора, учитывая допущенные просрочки внесения арендных платежей, расторг договор аренды № 32/2016 от 05.09.2016 г. и взыскал с ЧОУ ДПО «Динамовец»  образовавшуюся задолженность по арендной плате, вместе с тем, отказал в удовлетворении требования арендатора о признании спорного договора действующим.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции. Суд при этом руководствуется следующим. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, обязанности арендодателя передать в пользование имущество корреспондирует обязанность арендатора такое имущество оплатить в соответствии с условиями,  установленным сторонами в договоре аренды.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Материалами дела подтверждается и со стороны истца надлежащими доказательствами не опровергнуто, что со стороны арендатора имела место просрочка внесения арендных платежей: 114 000 руб. – арендная плата за декабрь 2017 г. (перечислена 02.02.18 г. согласно платежному поручению № 33 - т. 3, л.д.56);  22 272 руб. 70 коп. – оплата за потребленную электрическую энергию за период с 15 по 30 сентября 2016 г. (перечислена 19.02.2018 г., согласно платежному поручению № 68 - т.3, л.д.66) 300 000 руб. – арендная плата за январь 2018 г. (перечислена 19.02.2018 г., согласно платежному поручению № 67 - т.3, л.д. 67); 314 000 руб. – арендная плата за февраль 2018 г. (перечислена 13.03.2018 г., согласно платежному поручению № 99 - т.3, л.д.73); 29 669 руб. 31 коп. – оплата за потребленную электрическую энергию за январь 2018 г. (перечислена 13.03.18 г., согласно платежному поручению № 101 -  т.3, л.д.71).

ЧОУ ДПО «Динамовец» в своей апелляционной жалобе ссылается на отсутствие оснований для расторжения договора, поскольку задолженность по арендной плате была погашена, следовательно, на момент подачи иска устранены допущенные арендатором нарушения договора. Относительно указанного довода судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.   

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктами 3.3.1 и 7.4 договора аренды № 32/2016 от 05.09.2016 г. арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предупредив арендатора не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора в случае систематического (более двух раз) нарушения сроков внесения арендной платы. 

Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам арендодателем в адрес истца были направлены претензии № 1-5 от 02.02.2018, № 6 от 13.02.2018, № 7-11 от 13.03.2018 (т.1, л.д. 47-60) с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате.

Кроме того, трижды (29.03.2018 в письме № 98, 05.04.2018 в письме № 104 и 19.06.2018 в письмах № 204, 205 – т.1, л.д. 61,65-66, 73-75) Липецкое РООГО ВФСО «ДИНАМО» уведомляло арендатора о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Следовательно, погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления само по себе не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

Если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления как факта, его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, внося арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих предупреждений.

В рассматриваемом случае с момента заключения договора аренды ЧОУ ДПО «Динамовец» систематически (более двух раз подряд) не исполняло надлежащим образом обязательства по оплате аренды, ввиду чего требование истца о расторжении договора по данному основанию является правомерным.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в числе прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В пункте 3.2.5. спорного договора арендатор обязуется не производить переустройства или перепланировок имущества, переданного по договору без предварительного письменного разрешения арендодателя.

Вместе с тем, согласно представленному Липецким РООГО ВФСО «ДИНАМО» акту от 02.02.2018 (т. 1, л.д. 52), при осмотре переданного арендатору помещения был установлен факт производства не согласованных с арендодателем строительных работ (снос кирпичных стен, углубление полов), связанных с перепланировкой помещения.

При этом, вопреки доводам заявителя жалобы, факт производства строительных работ в занимаемом помещении не отрицается арендатором, что подтверждается подписью представителя ЧОУ ДПО «Динамовец» в акте от 02.02.2018.

Доказательств согласования строительных работ с Липецким РООГО ВФСО «ДИНАМО» истцом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  в материалы дела не представлено, а письмо арендатора от 05.02.2018 г. № 5 (т.1, л.д.53) о получении разрешения на перепланировку, таким доказательством не является, поскольку направлено в адрес арендодателя уже после выявления факта перепланировки и осуществления строительных работ, более того, последующая переписка сторон договора свидетельствует об отсутствии согласия арендодателя на осуществление перепланировки арендуемого помещения (т.1, л.д. 54-76).

Производство арендатором не согласованных с арендодателем строительных работ является существенным нарушением условий заключенного между сторонами договора и дает арендодателю право на досрочное расторжение договора.

Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года в размере 314 000 руб. в материалы дела не представлено, указанные денежные средства подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

По совокупности изложенных обстоятельств апелляционный суд приходит к выводу о том, что встречные требования ответчика о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании 314 000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2018 года являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению, в удовлетворении исковых требований ЧОУ ДПО «Динамовец» следует отказать.

При таких обстоятельствах, поскольку в апелляционной жалобе отсутствуют доводы о фактах, влияющих на законность и обоснованность обжалуемого решения либо опровергающих выводы суда первой инстанции, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в рамках настоящего дела не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу   части   4   статьи   270   Арбитражного   процессуального   кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 266-268, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Липецкой области от 18.03.2019 по делу № А36-11994/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу частного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Динамовец»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1 

судьи

ФИО2

ФИО3