АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12511/2023

г. Уфа

28 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.09.2023

Полный текст решения изготовлен 28.09.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по заявлению

ООО "УФАЖИЗНЬСТРОЙ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к  1) УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ГОРОД УФА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

2) МИНИСТЕРСТВО ЗЕМЕЛЬНЫХ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

1) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договоров аренды № 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, № 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, № 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, № 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях №АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 г., по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 53

2) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договора № 1805-13 от 30.12.2013 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 г

3) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договора № 426-14 от 30.04.2014 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 г.

4) о признании незаконным  отказа МЗИО РБ в продлении срока действия договоров аренды:

№ 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803

№ 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791

№ 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792

№ 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793

№ 1805-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577;

№ 426-14 от 30.04.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

5) об обязании  МЗИО Республики Башкортостан и УЗИО Администрации ГО г.Уфа заключить договор аренды  сроком на 5 (пять) лет

 

при участии в предварительном судебном заседании:

от заявителя – ФИО2, доверенность от 03.04.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании ЦВ № 308305, паспорт;

от заинтересованного лица (1) – ФИО3, доверенность № Д-193 от 30.12.2022 года, диплом о высшем юридическом образовании, удостоверение № 141 от 15.02.2023 года,

от заинтересованного лица (2) – ФИО4, доверенность № ФН-М04-04-1/1393-Ю от 27.02.2023 года, диплом о высшем юридическом образовании ВСБ 0139982, паспорт;

ООО "УФАЖИЗНЬСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением: 1) о признании недействительным одностороннего отказа Управления по управлению имуществом и земельным отношениям РБ от исполнения договоров аренды № 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, № 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, № 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, № 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях №АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 г., по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 53; 2) о признании недействительным одностороннего отказа Управления по управлению имуществом и земельным отношениям РБ от исполнения договора № 1805-13 от 30.12.2013 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 г.; 3) о признании недействительным одностороннего отказа Управления по управлению имуществом и земельным отношениям РБ от исполнения договора № 426-14 от 30.04.2014 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 г.; 4) о признании незаконным  отказа в продлении срока действия договоров аренды; 5) об обязании Ответчика заключить дополнительное соглашение к договорам аренды о продлении срока действия аренды на 5 (пять) лет.

Представитель истца представил уточнение иска, в соответствии с которым конкретизировал требования к каждому из ответчиков, в соответствии с уточнением:

1)         Признать недействительным односторонний отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) от исполнения договоров аренды № 1801-13 от 30.12.2013г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, № 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, № 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, № 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях №АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 г., по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 53.

2)         Признать недействительным односторонний отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) от исполнения договора №1805-13 от 30.12.2013 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного у частка от № № АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 г.

3)         Признать недействительным односторонний отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) от исполнения договора №426-14 от 30.04.2014 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 г.

4)         Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>) в продлении срока действия договоров аренды:

№ 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803;

№ 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791;

№ 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792;

№ 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793;

№ 1805-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577;

№ 426-14 от 30.04.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

5)         Обязать Министерство земельных и имущественных отношений РБ (ИНН 

<

***>), Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ (ИНН 

<

***>) заключить договор аренды земельных участков сроком на 5 лет.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточнение судом принимается, дело будет рассмотрено с его учетом.

Представитель ответчика (1) полагает, что УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ не является надлежащим ответчиком.

Представитель ответчика (2) поддерживает позицию представителя ответчика (1). С заявленными требованиями не согласен.

Возражений относительно завершения предварительного судебного заседания не поступило.

Определением от 23.08.2021 суд разъяснил сторонам положения части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав дату, время и место судебного разбирательства.

Суд, исследовав письменные материалы дела, признал дело подготовленным к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание.

Исследовав материалы дела, суд 

 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «Уфажизньстрой» и УЗИО г. Уфы в целях размещения 3 (трех) нестационарных торговых объекта (НТО) были заключены договоры аренды земельных участков:

1)         Для размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 53. заключены несколько договоров аренды, так как его расположение приходилось на пересечение нескольких земельных участков, при площади НТО (павильона) не более 25 кв.м.,:

-Договор аренды № 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803.

-Договор аренды № 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791.

-Договор аренды № 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792.

-Договор аренды № 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793.

2) Для размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом №21. заключен:

-Договор аренды № 1805-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577.

3) Для размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 6. заключен:

-Договор аренды № 426-14 от 30.04.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

На момент заключения указанных договоров аренды, заявитель  имел наименование ООО «Уфанефтестрой» (ИНН 

<

***>), которое в ноябре 2019 г. после реорганизации путем переименования стало именоваться ООО «Уфажизньстрой» (ИНН 

<

***>). По всем договорам аренды были заключены дополнительные соглашения о смене наименования и сохранения условий договоров аренды.

Управлением по городу Уфе и Уфимскому району Министерства земельных и имущественных отношений РБ в адрес заявителя  были направлены следующие письма об отказе от договоров аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и об освобождении Истцом занимаемых земельных участков.

-Письмо № АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 г. об отказе от договора аренды № 426-14 по земельному участку 02:55:010618:1952;

-Письмо № АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 г. об отказе от договора аренды № 1805-13 по земельному участку 02:55:010508:1577;

-Письмо № АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 г. об отказе от договора аренды № 1804-13 по земельному участку 02:55:020107:5793;

-Письмо № АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 г. об отказе от договора аренды № 1803-13 по земельному участку 02:55:020107:5792;

-Письмо № АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 г. об отказе от договора аренды № 1802-13 по земельному участку 02:55:020107:5791;

-Письмо № АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 г. об отказе от договора аренды № 1801-13 по земельному участку 02:55:020107:5803.

ООО «Уфажизньстрой» не согласившись с данными односторонними отказами от договоров обратилось с рядом писем:

-           № 13 от 14.02.2023 г. с просьбой продлить срок действия договоров аренды № 1805-13 от 30.12.2013 г. и № 426-14 от 30.04.2014 г.

-           № 30 от 18.04.2023 г. с просьбой продлить срок действия договоров аренды № 1801-13, № 1802-13, № 1803-13, № 1804-13 от 30.12.2013 г.

-           № 20 от 14.03.2023 г. с просьбой приостановить процесс расторжения договоров аренды.

-           В Управление земельных и имущественных отношений Администрации г. Уфы с письмом № 25 от 21.03.2023 г. с просьбой проверить законность расторжения договоров аренды и прекратить их расторжение.

Ответчик письмом № 6263 от 06.03.2023 г. сообщил, что причиной расторжения договоров явилось «обследование, в рамках проверки законности размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на проспект Октября, по результатам которого установлено несоответствие расположения объектов торговли на арендуемых земельных участках...».

В полученном ответе, в частности указано следующее:

-           По НТО возле дома № 6 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010618:1952 - размещение объекта осуществлено со смещением и большей площадью.

-           По НТО возле дома № 21 по пр. Октября, кадастровый номер 02:55:010508:1577 - размещение произведено со смещением и большей площадью.

-           По НТО возле дома № 53 по пр. Октября, д. 6, кадастровые номера 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5805, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793 - размещение павильона площадью 35 кв.м., а также занятие части неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Считая, что односторонний отказ от исполнения договоров аренды, изложенный в уведомлениях от 27.01.2023 г. и от 01.02.2023 г., а также отказ в продлении действия договоров аренды, является неправомерным и нарушает права и законные интересы заявителя при осуществлении им своей предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность принятого регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность обстоятельств, необходимых для удовлетворения требований заявителя.

По общему правилу, установленному частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 43, 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.11.2019 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исключение применения в правоотношениях между сторонами диспозитивной нормы предполагает однозначное, не позволяющее двоякого толкования указание на соответствующее правило, которым руководствуются стороны.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следует отметить, что само по себе установление контрагентами срока договора не означают, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению.

По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является продолжение использования имущества арендатором в совокупности с отсутствием возражений арендодателя по поводу продолжения договорных отношений.

Регламентированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Изложенное позволяет сделать вывод, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ не подлежат применению к отношениям сторон только при наличии в договоре условия о невозможности его продления на неопределенный срок либо условия о продлении посредством подписания соответствующего соглашения.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об «автоматической» пролонгации срока действия договора аренды земельного участка, что, как указывалось, в рассматриваемом случае отсутствует.

30.12.2013     между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - «УРЗ Администрации ГО г. Уфа РБ») и Обществом с ограниченной ответственностью «Уфанефтестрой» (далее - «ООО «Уфанефтестрой») заключены:

1)         договор № 1801-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 19 кв.м.;

2)         договор № 1802-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

3)         договор № 1803-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

4)         договор № 1804-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 53 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 2 кв.м.;

5)         договор № 1805-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, расположенного по адресу: Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 21 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 25 кв.м.

Срок действия указанных договоров установлен с 18.07.2013 по 18.07.2014 (пункт 3.1).

30.04.2014      между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Уфанефтестрой» заключен договор аренды № 426-14 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, расположенного по адресу:        Советский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, рядом с домом № 6 по проспекту Октября, занимаемый нестационарным торговым объектом, общей площадью 70 кв.м.

Срок действия указанного договора установлен с 05.06.2013 по 05.06.2014 (пункт 3.1).

Указанные договоры аренды имеют общие для них условия, установленные в пунктах 3.4 и 6.5.

В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором (пункт 3.4).

Арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка (пункт 6.5).

Из буквального толкования условий договоров аренды (пункты 3.3. договоров) следует, что при неполучении от Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его не позднее чем за три месяца по истечении срока, установленного в п. 3.1. договоров, договор прекращает свое действие.

Согласно п. 6.3. договоров по истечении срока действия договоров, указанного в п. 3.. и неполучения от Арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.

07.07.2014 в ответ на обращение ООО «Уфанефтестрой» вх. № 01-02-18287/11 от 27.05.2014 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

16.09.2014 в ответ на обращения ООО «Уфанефтестрой» вх. № 01-02- 10492/11, 01-02-10494/11, 01-02-10486/11, 01-02-10488/11, 01-02-10490/11 от 28.03.2014 УЗР Администрации ГО г. Уфа РБ сообщило, что договоры № 1801-13, 1802-13, 1803-13, 1804-13, 1805-13 аренды земельных участков возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

На момент заключения указанных договоров аренды, заявитель  имел наименование ООО «Уфанефтестрой» (ИНН 

<

***>), которое в ноябре 2019 г. после реорганизации путем переименования стало именоваться ООО «Уфажизньстрой» (ИНН 

<

***>). По всем договорам аренды были заключены дополнительные соглашения о смене наименования и сохранения условий договоров аренды.

Уведомлениями № УЗ-9738, № УЗ-9740, № УЗ-9739 от 21.12.2022 в связи с выявленными нарушениями земельного законодательства УЗИО г. Уфы предложило Минземимуществу РБ расторгнуть вышеуказанные договоры аренды земельных участков. Уведомления приложены к настоящему отзыву.

06.03.2023      в ответ на обращение ООО «Уфажизньстрой» № 14 от 17.02.2023 УЗИО г. Уфы сообщило, что 10.11.2022 в Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан организовано и проведено совещание в формате «Час нестационарных торговых объектов». Пунктом 3.2 протокола совещания поручено проверить законность размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на проспекте Октября. Реализуя указанное поручение, отделом муниципального земельного контроля УЗИО г. Уфы проведены выездные обследования (без взаимодействия с контролируемым лицом) нестационарных торговых объектов, размещенных по проспекту Октября, в том числе в составе остановочных павильонов.

По результатам указанных обследований установлено, что нестационарный торговый объект, расположенный по адресу: 

<

...> рядом с д. № 6, размещен со смещением и большей площадью, чем предусмотрено договором № 426-14 от 30.04.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.

Аналогичные нарушения усматривались на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, предоставленном на основании договора № 1805-13 от 30.12.2013      аренды земельного участка.

Также на остановке общественного транспорта «Спортивная», рядом с домом № 53 по пр. Октября, размещен павильон, расположенный в границах земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803 (договор № 1801-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5791 (договор № 1802-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5792 (договор № 1803-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5793 (договор № 1804-13 от 30.12.2013 аренды земельного участка), 02:55:020107:5805.

По результатам замеров с применением геодезического оборудования установлено, что павильон общей площадью 35 кв.м, также занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107.

Принимая во внимание использование названных земельных участков с нарушением требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, а также учитывая, что фактически срок договоров аренды истек, в адрес Управления по городу Уфе и Уфимскому району Минземимущества РБ была направлена соответствующая информация.

28.02.2023 аналогичный ответ направлен Исполняющему обязанности Министра торговли и услуг Республики Башкортостан ФИО5.

В ответе № 9769 от 05.04.2023 УЗИО г. Уфы указывает, что им проведены выездные обследования нестационарных торговых объектов, размещенных по проспекту Октября, в том числе в составе остановочных павильонов. Выездные обследования проведены с территории общего пользования в соответствии с частью 3 статьи 56, статьи 75 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации». При этом ограничения, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля», УЗИО г. Уфы нарушены не были, как и не были нарушены права и интересы ООО «Уфажизньстрой» как субъекта малого и среднего предпринимательства категории «микропредприятие» поскольку пунктом 10 постановления Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (в редакции, действующей на дату произведения обследований) допускалось проведение профилактических мероприятий, мероприятий по профилактике нарушения обязательных требований, контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, мероприятий по контролю без взаимодействия в отношении контролируемых лиц. Проведение указанных мероприятий не требовало согласования с органами прокуратуры.

Также УЗИО г. Уфы, в целях содействия ООО «Уфажизньстрой» по соблюдению обязательных требований, подлежащих оценке при проведении муниципального земельного контроля, предложило провести профилактический визит, являющийся одним из видов профилактических мероприятий, предусмотренных Положением о муниципальном земельном контроле на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утвержденного решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2/3 от 13.10.2021.

По результатам профилактического визита в ответе № 9367 от 12.04.2023 УЗИО г. Уфы сообщило, что 11.04.2023 в присутствии директора ООО «Уфажизньстрой» ФИО6, при участии главного консультанта Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан ФИО7, ведущего консультанта Аппарата Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Башкортостан ФИО8, заместителя начальника отдела муниципального земельного контроля УЗИО г. Уфы ФИО9, эксперта I категории группы технической поддержки отдела муниципального земельного контроля Службы технического обеспечения УЗИО г. Уфы ФИО10 проведен профилактический визит, в ходе которого произведены повторные замеры с применением геодезического оборудования.

По результатам измерений установлено:

- павильон «MR.GYROS» вместо предусмотренных договорами аренды площади 25 кв.м, занимает ориентировочную площадь 35 кв.м., кроме земельных участков, предоставленных по договорам аренды (02:55:020107:5803, 02:55:020107:5791,02:55:020107:5792,        02:55:020107:5793), занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:020107;

- павильон «МТС», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010508:1577, установлен со смещением, вместо предусмотренной договором аренды площади 25 кв.м., занимает ориентировочную площадь 38 кв.м., часть объекта находится на неразграниченных землях в кадастровом квартале 02:55:010508;

- павильон «ПивМир «Экспресс бар», расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010618:1952, находится в составе одного единого комплекса (павильона), площадью 77 кв.м., включающего также объект «Лото сервис», «Уфа-печать». Павильон установлен со смещением на северо-запад и занимает часть неразграниченных земель в кадастровом квартале 02:55:010618. «Лото сервис» (4 кв.м.), «Уфа-печать» (9 кв.м.) включены в схему размещения нестационарных торговых объектов согласно постановлению Администрации городского округа г. Уфа РБ от 15.12.2022 № 2134 «Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых объектов (объектов по оказанию услуг) на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан».

Таким образом, в действиях ООО «Уфажизньстрой» как арендатора вышеуказанных земельных участков усматриваются признаки нарушений требований статей 25, 26 Земельного кодекса Российской Федерации, выраженные в использовании части неразграниченных земель в отсутствие правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов.

При этом нарушения в отношении арендуемых земельных участков устанавливались и ранее.

Так, актом осмотра и установления фактического пользования земельного участка (территории) № 892/о от 26.03.2019 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020107:5803 расположен павильон площадью 63 кв.м. При этом захват земельного участка составляет 44 кв.м.

Также при осмотре, произведенном 13.04.2017, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010618:1952 используется для эксплуатации павильона. Павильон площадью 70 кв.м, возведен со смещением от зарегистрированного земельного участка на 5 м. Площадь захвата составляет 20 кв.м.

При этом, сами по себе расчет арендной платы, предоставленный Минземимуществом РБ, и факт уплаты платежей за использование земельных участков, на что ссылается ООО «Уфажизньстрой» в заявлении, не порождает продление договоров аренды на новой срок, данное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в силу закона договор прекратил свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое пользование земельным участком.

Положения статьи 39.6 ЗК РФ о заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, вступили в силу 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Кроме того, пунктом 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. 

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

 Кроме того,  пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. 

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ). 

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом № 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса. 

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

 Таким образом, договора аренды   прекращены 18.07.2014г. вследствие истечения срока действия.

Для продления аренды без торгов нужно точно соблюсти условия, предусмотренные ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, добросовестность арендатора (внесение арендных платежей) не является основанием для продления договора аренды земельного участка. 

Для продления договора должны быть выполнены все условия п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письма УЗИО об указании на заключение договоров аренды на неопределенный срок, суд не принимает во внимание, поскольку не имеют правового значения и не порождают правовых последствий, поскольку вынесено в отсутствие правовых оснований предусмотренных главой V.I Земельного кодекса РФ   и ст. 621 ГК РФ.

Использование земельного участка не имеет правого значения, поскольку в силу закона договора аренды прекратили свое действие, а в последующий период истец осуществлял лишь фактическое использование земельным участком. Факт внесения истцом после окончания срока действия договоров платы за пользование земельными участками не свидетельствует ни о продлении договоров, ни о возникновении новых договорных отношений, поскольку указывает лишь на оплату стоимости фактического пользования земельного участка.

При этом, договоры аренды земельных участков, продленные на неопределенный срок, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон с предварительным предупреждением об этом другой стороны за три месяца до их расторжения, поскольку иного в самих договорах не предусмотрено.

Принимая во внимание выявленные нарушения земельного законодательства, Минземимущество РБ как арендодатель выразил свое волеизъявление на расторжение заключенных ранее договоров временной аренды земельных участков под нестационарными торговыми объектами, соответственно, арендатор, не имеющий других законных прав на спорные земельные участки, в отсутствие правовых оснований далее занимать земельные участки по договорам аренды не вправе.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Основания для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 4.1, 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок. Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

Пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1)на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2)на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020107:5803, 02:55:020107:5791, 02:55:020107:5792, 02:55:020107:5793, 02:55:010508:1577, 02:55:010618:1952 предоставлены ООО «Уфажизньстрой» без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Уфажизньстрой» имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов лишь при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Оснований, названных в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не установлено, в частности, требование о заключении новых договоров аренды земельных участков предъявлено ООО «Уфажизньстрой» после дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, в связи с чем у ООО «Уфажизньстрой» отсутствует право на заключение договоров аренды без проведения торгов

Увеличить можно только определенный договором срок, однако обращение ООО «Уфажизньстрой» за продлением договоров аренды поступило уже после прекращения договорных отношений, о чем арендатор был уведомлен, из чего следует, что договоры является недействующими, а равно их срок действия истек.

При таких обстоятельствах отсутствуют условия для понуждения Минземимущества РБ заключить дополнительные соглашения к договорам аренды о продлении срока их действия.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО "УФАЖИЗНЬСТРОЙ" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>):

1) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договоров аренды № 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803, № 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791, № 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792, № 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793, выраженного в уведомлениях № АМ-М04-06-3/598 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/599 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/600 от 01.02.2023 г., № АМ-М04-06-3/601 от 01.02.2023 г., по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 53;

2) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договора № 1805-13 от 30.12.2013 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577, по размещению НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 21, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/486 от 27.01.2023 г.;

3) о признании недействительным одностороннего отказа МЗИО РБ от исполнения договора № 426-14 от 30.04.2014 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952, по размещения НТО по адресу: 

<

...> рядом с домом № 6, выраженного в уведомлении о прекращении договора аренды земельного участка от № № АМ-М04-06-3/489 от 27.01.2023 г.;

4) о признании незаконным  отказа МЗИО РБ в продлении срока действия договоров аренды:

№ 1801-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5803

№ 1802-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5791

№ 1803-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5792

№ 1804-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:020107:5793

№ 1805-13 от 30.12.2013 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010508:1577;

№ 426-14 от 30.04.2014 г. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010618:1952.;

5) об обязании  МЗИО Республики Башкортостан и УЗИО Администрации ГО г.Уфа заключить договор аренды  земельных участков сроком на 5 (пять) лет,

- отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                        Э.Р. Абдуллина