Дело № А11-2151/2023

26 апреля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2024 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вереск» на решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вереск», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Виста Владимир», об урегулировании разногласий в рамках заключения дополнительного соглашения к договору субаренды земельных участков от 24.05.2018 № 2 и по договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, от 24.05.2018 № 2,

и иску общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» к обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.01.2023 по 30.11.2023 в сумме 8 137 305 руб., процентов в соответствии со статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 11.01.2023 по 26.04.2023 в сумме 355 842 руб. 42 коп., неустойки за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, за период с 02.04.2022 по 01.11.2023, в размере 1 081 332 руб., неустойки за несвоевременный ввод домов в эксплуатацию, за период с 10.01.2023 по 15.01.2023, в сумме 2 115 485 руб. 10 коп.,

третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «ДОМ.РФ», общество с ограниченной ответственностью «Монострой», ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>, прокуратура Владимирской области, муниципальное унитарное предприятие «Владимирводоканал» города Владимира, ИНН 

<

***>, акционерное общество «Объединенные региональные электрические сети Владимирской области», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, администрация города Владимира, ИНН   

<

***>,   ОГРН   

<

***>, акционерное общество «Газпром газораспределение Владимир», ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Управление архитектуры и строительства города Владимира, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>,

при участии представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Вереск» – ФИО1 по доверенности от 18.11.2021 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 429 от 30.06.2000; ФИО2 по доверенности от 09.01.2024 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 2603 от 06.06.2008; от  общества с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» – ФИО3 по доверенности от 15.12.2023 сроком до 31.12.2025, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 6433 от 04.07.2006, ФИО4 по доверенности от 15.12.2023 сроком на 1 год, диплому о высшем юридическом образовании ре. №654 от 26.04.2001, ФИО5 по доверенности от 15.12.2023 сроком на 1 год, удостоверению адвоката; от общества с ограниченной ответственностью «Монострой» – ФИО1 по доверенности от 21.08.2023 сроком на 3 года, диплому о высшем юридическом образовании рег. № 429 от 30.06.2000; 

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее по тексту – ООО «Вереск», истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Виста Владимир» (далее по тексту – ООО «Виста Владимир», ООО «Виста», ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску):

1) об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору субаренды земельных участков от 24.05.2018 № 2,

изложив пункт 2.1 договора в редакции:

- срок субаренды земельных участков по договору до 31.12.2025; изложив пункт 2.1 договора в редакции:

- осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31.12.2025.

2) урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения от 28.12.2022 к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство от 24.05.2018 № 2,

изложив пункт 3.3.7 договора в редакции:

- осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31.12.2025.

- согласовать изменения в графике осуществления мероприятий по комплексному освоении территории (приложение № 1 от 28.12.2022 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство № 2).

ООО «Виста Владимир» обратилось в Арбитражный суд Владимирской области со встречным исковым заявлением ООО «Вереск», уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

- о взыскании задолженности по оплате арендной платы за период с 01.01.2023 по 31.11.2023 в сумме 8 137 305 руб.;

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2023 по 13.11.2023 в связи с несвоевременной оплатой арендной платы в сумме 355 842 руб. 42 коп.;

- о взыскании неустойки за несоблюдение сроков осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, за период с 02.04.2022 по 01.11.2023, в сумме 1 081 332 руб.;

- о взыскании неустойки за несвоевременный ввод домов в эксплуатацию, за период с 10.01.2023 по 15.01.2023, в сумме 2 115 485 руб. 10 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение встречных исковых требований судом принято, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее по тексту – АО «ДОМ РФ»), общество с ограниченной ответственностью «Монострой» (далее по тексту – ООО «Монострой»), прокуратуру Владимирской области, муниципальное унитарное предприятие «Владимирводоканал» города Владимира, акционерное общество «Объединенные региональные электрические сети Владимирской области», администрацию города Владимира, акционерное общество «Газпром газораспределение Владимир», Управление архитектуры и строительства города Владимира.

Решением от 30.11.2023 Арбитражный суд Владимирской области требования ООО «Вереск» удовлетворил частично: продлил срок действия договора субаренды земельных участков для комплексного освоения от 24.05.2018 № 2, заключенного между ООО «Вереск» и ООО «Виста Владимир», до 31.12.2023; в удовлетворении требований ООО «Вереск» в остальной части отказал. Встречный иск удовлетворил частично: взыскал с ООО «Вереск» в пользу ООО  «Виста Владимир» задолженность в сумме 8 137 305 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 355 842 рубля 42 копейки, пени в сумме 810 000 рублей; в удовлетворении требований ООО «Виста Владимир» в остальной части отказал.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Вереск» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

ООО «Вереск» полагает, что в результате системного и комплексного толкования договоров субаренды № 2 от 24.05.2018 г. и договора КОТ № 2 от 24.05.2018 г. можно сделать вывод, что обязанность ООО «Виста Владимир» по пролонгации договора субаренды земельных участков № 2 от 24.05.2018 г. предусмотрена самими договорами субаренды № 2 от 24.05.2018 г. и договора КОТ № 2 от 24.05.2018 г., а также обязанность по пролонгации предусмотрена законом (п.11 и п.12 ст. 68 ГрК РФ) и срок действия договора субаренды № 2 от 24.05.2018 г. должен быть продлен до 31.12.2025 именно с целью выполнения обязательств по комплексному освоению территории.

Апеллянт ссылается на недопустимость взыскания арендой платы предусмотренной п. 7.8 договора субаренды № 2 от 24.05.2018. Указал, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества.  Пояснил, что один товарищ не может нести перед другим имущественную ответственность, следовательно, не может иметь место взыскание дополнительных оплат, пеней.

Также заявитель жалобы считает недопустимым взыскание неустойки по каждому из двух договоров (субаренды № 2 от 24.05.2018 г. и комплексного освоения территории № 2 от 24.05.2018 г.). 

Заявитель жалобы ссылается на злоупотребление правом со стороны ООО «Виста Владимир». Отмечает, что ответчик по первоначальному иску умышленно создавал препятствия в использовании другим участникам договора комплексного освоения территории (ООО «Монострой») земельных участков для осуществления строительства жилья (письмо ООО «Виста Владимир» от 07.03.2022.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Представители апеллянта в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить обжалуемый судебный акт.

Представители ООО «Виста Владимир» в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указали на законность принятого судебного акта, в удовлетворении апелляционной жалобы просили отказать.

Представитель ООО «Монострой»  в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу поддержал позицию апеллянта.

АО «ДОМ РФ» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что при решении вопроса о продлении срока Договора субаренды до 31.12.2023 судом первой инстанции не принято во внимание то, что на основании части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дополнительным соглашением № 3 от 27.12.2022 действие Договора аренды продлено до 17.01.2026. Кроме того, заключенный сторонами Договор простого товарищества исключает имущественную ответственность одного товарища перед другим в процессе осуществления совместной деятельности, в связи с чем оснований для удовлетворения встречных требований ООО «Виста Владимир» у суда не имелось.

В судебном заседании рассмотрено и отклонено ходатайство апеллянта о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (протокол судебного заседания от 16.04.2024).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы и пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.12.2017 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1 инвестор) и ООО «Вереск» (сторона-2 застройщик) заключен предварительный договор, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем договора о совместной деятельности (основного договора) для достижения следующей цели: комплексное освоение территории на условиях аукциона на право заключения договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 46 163 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство (пункт 1 предварительного договора).

В пункте 2 предварительного договора стороны согласовали условия основного договора:

2.1.стороны несут совместно все расходы по аукциону, аренде и обеспечению договора аренды 50% на 50%; компенсация расходов застройщиком инвестору осуществляется в течение 3 рабочих дней со дня подтверждения инвестором расходов в рамках договора, заключенного инвестором с АО «АИЖК»; в противном случае, застройщик выплачивает инвестору неустойку в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки;

2.2.стороны несут паритетные расходы на оплату лимитов и технологические присоединения 50/50;

2.3.стороны договорились, что индивидуально осваивают многоэтажную и коммерческую застройку, логически разделив земельные участки 50/50 (согласно жилой площади возводимых домов), где 50% это площадь застройщика, которая осваивается силами самого застройщика, оставшиеся 50% это участки инвестора, которые застраиваются любым подрядчиком инвестора, либо застройщиком на условиях возврата площадей 30% процентов (право выбора за инвестором); передача земельных участков производится по договору субаренды;

2.4.если инвестор со застройщиком договорились о застройке земель инвестора, то все расходы по проектированию и получению разрешительной документации для разрешения на строительство и самого строительства несёт застройщик; при этом условия застройки стороны согласовывают при заключении основного договора.

2.5.в случае необходимости строительства ДДУ (детский сад) стороны договорились, что данные расходы и прибыль будут распределяться сторонами паритетно 50/50;

2.6.каждая сторона самостоятельно несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, повлекших за собой неустойки, штрафы и иные меры ответственности.

Основной договор стороны обязуются заключить в срок до 15.02.2018 (пункт 3 предварительного договора).

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (арендодатель) (в настоящее время – АО «ДОМ.РФ») и ООО «Виста Владимир» (арендатор) по результатам аукциона на право заключения договора находящегося в федеральной собственности земельного участка для комплексного освоения территории заключен договор № 20/6-18 аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка – многоквартирные жилые дома количество этажей 9-17, расположенный по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир – здание учебно-лабораторного корпуса № 1.

Срок аренды участка по договору составляет 5 лет (пункт 2.1 договора аренды от 11.01.2018).

Дополнительным соглашением от 18.05.2018 № 1 к договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.01.2018 № 20/6-18 стороны согласовали график осуществления мероприятий по комплексному освоению территории согласно приложению № 1.

11.01.2018 между АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» и ООО «Виста Владимир» (застройщик) заключен договор № 20/7-18 о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство.

В пункте 1.1 договора указано, что застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории в границах земельного участка общей площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), а АО «АИЖК» обязуется создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

Привлечение средств третьих лиц не влияет на права и обязанности застройщика по Договору.

Между сторонами подписан график осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий (приложение № 1 к дополнительному соглашению к договору о комплексном освоении территории от 11.01.2018 № 20/7-18):

на земельных участках с кадастровыми номерами 33:22:011100:1355, 33:22:011100:1354 разрешение на ввод объектов в эксплуатацию домов должно быть получено застройщиком до 4 квартала 2021 года (до 31.12.2021).

1.02.2018 между ООО «Виста Владимир» (сторона-1 или инвестор) и ООО «Вереск» (сторона-2 или застройщик) заключено соглашение о совместной деятельности, по условиям которого стороне-1 на основании договора аренды земельного участка от 01.11.2018 № 20/6-18 принадлежит земельный участок площадью 46 163 кв.м (кадастровый номер 33:22:011100:1339), который подлежит разделу на 6 земельных участков, из которых 4 предназначены для строительства жилой недвижимости, 1 – для строительства дороги, 1 – для строительства детского сада; сторона-2 приобретает в субаренду 4 земельных участка с целью строительства на них многоквартирных жилых домов и иных зданий с общей площадью жилых помещений не менее 60 000 кв.м и 1 земельный участок для строительства дороги (пункты 1, 2, 3 соглашения).

Согласно пункту 3.1.1 соглашения стороны в течение 3 месяцев с даты заключения настоящего соглашения заключают договор субаренды 5 земельных участков на предусмотренных в данном соглашении условиях и обязуются заключить договор субаренды на 6 земельный участок в срок до 31.12.2019.

Пунктом 3.1.2 соглашения стороны установили форму расчетов:

- стороны оценили размер арендной платы по договору субаренды в 495 000 000 руб., что соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках;

- оплата производится следующим образом: после получения стороной-2 разрешения на строительство жилых домов и иных зданий, сторона-2 обязуется заключить со стороной-1 договоры долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов и зданий без дополнительной оплаты, по которым стороне-1 подлежит передаче в собственность 17 % от общей площади жилых помещений (квартир).

Согласно пункту 3.2 соглашения стороны в течение 3 месяцев с момента получения стооной-2 разрешения на строительство жилых домов и зданий обязуются заключить договоры долевого участия в строительстве жилых домов в соответствии с условиями и сроками, определенными настоящим соглашением, на всю сумму арендной платы; номенклатура передаваемых стороне-1 жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения стороной-2 разрешения на строительство, при этом доля 17 % распределяется пропорционально по всем этажам жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир.

Как пояснили стороны, земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 46 163 кв.м был разделен на шесть земельных участков: 

- с кадастровым номером 33:22:011100:1351 площадью 9 110 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома, 

- с кадастровым номером 33:22:011100:1352 площадью 7 329 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома,

- с кадастровым номером 33:22:011100:1339 площадью 4 367 кв.м. – улично-дорожная сеть, 

- с кадастровым номером 33:22:011100:1353 площадью 7 794 кв.м. для строительства детского дошкольного учреждения, 

- с кадастровым номером 33:22:011100:1354 площадью 8 447 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома, 

- с кадастровым номером 33:22:011100:1355 площадью 9 116 кв.м. для строительства многоквартирного жилого дома.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (далее - арендатор) и ООО «Вереск» (далее - субарендатор) заключен договор субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство № 2 (далее по тексту - договор).

В соответствии с условиями пункта 1.1. договора арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование следующие земельные участки:

1.Земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1351, площадью 9110 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ).

2.Земельный участок с кадастровым номером 33:22:011100:1352, площадью 7329 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ).

В пункте 1.1. указано, что участки принадлежат арендатору на основании договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ.РФ».

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельные участки предоставляются субарендатору для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее – комплексное освоение территории).

В пункте 2.1 стороны согласовали, что срок субаренды земельных участков по договору до 31.12.2022.

За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в п.2.1 договора в размере ориентировочно 229 500 000 руб.

Размер арендной платы соответствует 17 % площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки участков домами с жилой площадью 30 000 кв.м.

Номенклатура продаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17 %, подлежащая передаче арендатору, распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

В случае увеличения общей площади квартир, после получения субарендатором исходно - разрешительной документации на строительство жилых домов и иных зданий на данных земельных участках, арендная плата увеличивается на сумму исходя из формулы: 45 ООО х s (возводимых жилых помещений) - 30000) Х 17%.

В случае уменьшения площади возводимых зданий, арендная плата не изменяется и составляет 229 500 000 руб.

Субарендатор обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения документации на увеличение площадей в возводимых жилых домах заключить с арендатором дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

В случае уменьшения срока аренды размер арендной платы не уменьшается.

В пункте 3.2 договора стороны определили, что оплата арендной платы производится следующим образом: после получения субарендатором разрешения на строительство жилых домов и иных зданий на земельных участках, поименованных в пункте 1.1 договора, субарендатор обязуется заключить с арендатором договора долевого участия в строительстве указанных многоквартирных жилых домов в срок до 15.09.2018 на всю сумму арендной платы. По заключенным договорам долевого участия в строительстве арендатор получает в собственность 17 % (от общей площади жилых помещений (квартир) на сумму не менее 229 500 000 руб.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость 1 кв.м передаваемых объектов долевого строительства составляет 45 000 руб. Данный размер стоимости квадратного метра жилья указывается в договорах долевого участия в строительстве.

Стороны пришли к соглашению, что стоимость договоров долевого участия соответствует стоимости арендной платы. Площадь подлежащих передаче арендатору объектов долевого строительства, а именно 17 % от общей площади жилых помещений (квартир) является фиксированной и изменению не подлежит независимо от каких-либо обстоятельств, в том числе от уровня цен за 1 кв.м жилья, сложившегося к моменту передачи объектов долевого строительства, экономической ситуации и т.п., за исключением случая уменьшения площади возведенных жилых помещений (в данном случае размер арендной платы будет равен 229 500 000 руб.).

В течение одного месяца, после государственной регистрации вышеуказанных договоров долевого участия арендатор и субарендатор подписывают соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии, с условиями которого субарендатор погашает арендатору задолженность по договору субаренды земельных участков, указанных в пункте 1.1. настоящего договора, а арендатор в свою очередь, погашает субарендатору задолженность по договорам долевого участия в строительстве, и субарендатор выдает арендатору справки о полной оплате договоров долевого участия.

В соответствии с пунктом 4.1. договора от 24.05.2018 арендатор обязуется:

4.1.1. заключить с субарендатором договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора;

4.1.2. передать земельные участки субарендатору по акту приема передачи на срок аренды, указанный в пункте 2.1 договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после регистрации настоящего договора и заключения договоров поручительства об обеспечении обязательств сторонами;

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора субарендатор обязан осуществить жилищное строительство в соответствии с договором о комплексном освоении территории.

Также в пункте 4.2.15 стороны согласовали, что субарендатор обязан осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов в срок не позднее 31 декабря 2022 года.

В случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2., 4.2.15., договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7.2.).

Стороны согласовали в договоре (пункт 7.8), что если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц без НДС (если арендатор не будет являться плательщиком НДС) или 53,1 руб. за кв. метр площади земельного участка в месяц с НДС (если арендатор будет являться плательщиком НДС).

Данная арендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца

В соответствии с пунктом 8.3. договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором. Об исполнении обязательств по договору субарендатор письменно уведомляет арендатора с приложением подтверждающих документов.

Дополнительным соглашением № 1 от 25.07.2018 к договору субаренды стороны решили пункты 3.1. и 3.2. изложить в следующей редакции:

3.1. За пользование участком субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды указанный в п. 2.1. договора в размере ориентировочно 235 053 900 руб. 00 коп. Размер арендной платы соответствует 17% площади жилых помещений (квартир), возводимых на земельных участках, исходя из планируемой застройки земельных участков домами с площадью жилых помещений 30 726 кв.м.

Номенклатура передаваемых арендатору жилых помещений (квартир) определяется и согласовывается сторонами после получения субарендатором разрешения на строительство. При этом доля в размере 17%, подлежащая передаче арендатору распределяется пропорционально по всем этажам подлежащих возведению жилых домов и пропорционально общему количеству студий, одно-, двух- и трехкомнатных квартир в жилых домах, о чем составляется акт распределения квартир, который подписывается уполномоченными представителями сторон.

В случае увеличения общей площади жилых помещений (квартир), после получения субарендатором исходно - разрешительной документации на строительство жилых домов и иных зданий на данных земельных участках, арендная плата увеличивается на сумму исходя из формулы: 45 000 х (S(возводимых жилых помещений) - 30 726) х 17%.

В случае уменьшения площади возводимых зданий, арендная плата не изменяется и составляет 235 053 900 руб.

Субарендатор обязуется в течение 10 рабочих дней с момента получения документации на увеличение площадей в возводимых жилых домах заключить с арендатором дополнительное соглашение об увеличении арендной платы.

В случае уменьшения срока аренды размер арендной платы не уменьшается.

24.05.2018 между сторонами подписан акт приема-передачи земельных участков к договору субаренды земельных участков для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство, ООО «Вереск» переданы земельные участки с кадастровыми номерами 33:22:011100:1351 площадью 9110 кв.м, 33:22:011100: 1352 площадью 7329 кв.м.

24.05.2018 между ООО «Виста Владимир» (арендатор) и ООО «Вереск» (застройщик) заключен договор о комплексном освоении территории, в рамках которого осуществляется в том числе и жилищное строительство, в соответствии с пунктом 1.1 которого застройщик обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц (или) средств других лиц выполнить комплексное освоение территории на следующих земельных участках:

- земельный участок кадастровый номер 33:22:011100:1351, площадью 9110+/- 323 кв.м, по адресу: МО г. Владимир (городской округ), 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1. Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ);

- земельный участок кадастровый номер 33:22:01100:1352, площадью 7329+/- 33 кв. м, по адресу: МО г. Владимир (городской округ), 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание учебно-лабораторного корпуса № 1, Почтовый адрес ориентира: МО г. Владимир (городской округ)

В соответствии с пунктом 1.2 комплексное освоение включает в себя:

- строительство на земельных участках объектов жилищного строительства;

- строительство на земельных участках иных объектов в соответствии с документацией по планировке территорий, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

Мероприятия по комплексному освоению территории, в том числе ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, благоустройство и озеленение территории осуществляются в соответствии с графиками (приложение № 1) осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки.

График осуществления мероприятий по комплексному освоению территории может быть изменен по соглашению сторон.

Застройщик вправе осуществить мероприятия по комплексному освоению территории досрочно.

Арендатор обязуется предоставить застройщику в субаренду земельные участки в порядке и на условиях, указанных в договоре субаренды (пункт 3.1.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.1 застройщик обязан обеспечить выполнение мероприятий по благоустройству территории в границах участка, в том числе озеленение, до окончания срока субаренды земельных участков, исчисляемого в соответствии с пунктом 5.2 договора.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора подготовить проектную документацию применительно к объектам капитального строительства, планируемым к строительству на земельных участках, в сроки, позволяющие с учетом нормативных сроков строительства обеспечить ввод в эксплуатацию объектов жилого и иного назначения.

В соответствии с пунктом 3.3.3 договора обеспечить строительство (создание) на земельных участках объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории.

Обеспечить передачу указанных объектов в государственную или муниципальную собственность, либо оформление их в частную собственность, либо обеспечить их передачу ресурсоснабжающим организациям, организациям коммунального комплекса, иным лицам, обеспечивающим эксплуатацию объектов инженерно-технического обеспечения и коммунального хозяйства.

Обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах Участков объектов инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в государственную или муниципальную собственность либо до их оформления в частную собственность.

В пункте 3.3.4 договора обеспечить строительство на земельных участках жилья в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации, а также в соответствии с параметрами разрешенного строительства.

В пункте 3.3.7 договора ООО «Вереск» взяло на себя обязательство по осуществлению жилищного строительства и ввод в эксплуатацию домов не позднее 31 декабря 2022 года.

В соответствии с пунктом 4.2 договора о комплексном освоении территории в случае неисполнения мероприятий по освоению территорий в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 12 873 руб. за каждый месяц просрочки.

В соответствии с пунктом 4.3 договора за нарушения иных сроков, предусмотренных договором, арендатор вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 2410 руб. за каждый день просрочки.

Договор считается заключенным на срок субаренды земельных участков. Договор действует до полного исполнения сторонами обязательств, возложенных на них договором.

В графике осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, стороны согласовали следующее:

- 1. ЗУ № 1: 33:22:011100:1351:

1) проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство: дата начала 30.05.2018, дата завершения 01.07.2018;

2) строительные работы: дата начала 01.08.2018, дата завершения 01.04.2022, подтверждающий документ: график строительных работ;

3) благоустройство территории: дата начала 01.02.2022, дата завершения: 29.12.2022, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

4) сдача объекта: дата завершения 4 квартал 2022 года, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

-2. ЗУ № 1: 33:22:011100:1352:

1) проектные работы + экспертиза + разрешение на строительство: дата начала 30.05.2018, дата завершения 01.07.2018;

2) строительные работы: дата начала 01.08.2018, дата завершения 01.04.2022, подтверждающий документ: график строительных работ;

3) благоустройство территории: дата начала 01.02.2022, дата завершения: 30.06.2022, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

4) сдача объекта: дата завершения 4 квартал 2022 года, подтверждающий документ: разрешение на ввод в эксплуатацию - не позднее 29.12.2022;

ООО «Вереск» Департаментом строительства и архитектуры администрации Владимирской области выданы разрешения на строительство: от 07.06.2018 № 33-000-34-2018, от 09.06.2018 № 33-000-42-2018, Первоначальный срок действия разрешения № 33-000-34-2018-21.12.2021 продлен до 31.12.2022, до 31.12.2023. Первоначальный срок действия разрешения № 33-000-42-2018 - до 09.11.2020, впоследствии продлен до 31.12.2022, 31.12.2023.

В настоящее время за ООО «Вереск» зарегистрировано право собственности, построенные на образованных земельных участках:

- на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 33:22:011100:1892, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1351;

- на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 33:22:011100:1891, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 33:22:011100:1352.

В части требования ООО «Виста Владимир» о взыскании арендной платы арбитражный суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации) (далее по тексту – ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременной установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положения статьи 431 ГК РФ, устанавливающие правила толкования условий договора, направлены на выявление общей воли сторон договора в целях правильного разрешения конкретного дела судом и тем самым на реализацию возлагаемой Конституцией Российской Федерации на суд функции отправления правосудия (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 № 342-О).

В данном случае договором субаренды от 24.05.2018 № 2, заключенном между ООО «Виста Владимир» и ООО «Вереск», прямо предусмотрено, что за пользование земельными участками субарендатор уплачивает арендную плату за весь срок субаренды, указанный в пункте 2.1 договора, в размере ориентировочно 235 053 900 руб.

Размер платы соответствует 17 % площади жилых помещений. Если по окончании срока субаренды субарендатор продолжает пользоваться земельными участками, то субарендатор дополнительно выплачивает арендатору за пользование земельными участками в размере 45 руб. кв.м. В пункте 2.1 определен срок субаренды до 31 декабря 2022 года.

Из совокупности пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 7.8. договора (с учетом дополнительного соглашения от 25.06.2018) следует, что стороны договорились, что размер арендной платы составляет за период с 24.05.2018 по 31.12.2022 - 235 053 900 руб. (17 % площади жилых помещений), после 31.12.2022 - 45 руб. с кв.м.

Оснований для иного толкования данных условий договора судом не установлено, равно как и оснований считать, что после 31.12.2022 у ООО «Вереск» отсутствует обязанность вносить плату исходя из 45 000 руб. за кв.м площади и не исполнять обязательства, взятые на себя в пункте 7.8 договора.

В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения прибыли или иной не противоречащей закону цели.

Особенности договора простого товарищества, заключаемого для совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе».

В соответствии со статьей 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенное товариществами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной детальности продукция, полуденные от такой деятельности плоды и доходы признаются из общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.

Как верно указано судом первой инстанции, доводы ООО «Вереск» о том, что между ООО «Монострой», ООО «Вереск», ООО «Виста Владимир» заключен договор простого товарищества, осуществляется совместная деятельность, что прибыль должна распределяться ООО «Монострой» и ООО «Вереск» - 83 %, ООО «Виста» - 17 %, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, не изменяют условия заключенного между сторонами договора субаренды от 24 мая 2018 года, и не влияют и не изменяют обязанности ООО «Вереск» вносить арендную плату после 31.12.2022 в размере 45 руб. с кв.м площади земельного участка.

Из договора от 24.05.2018 № 2 (из совокупности его пунктов 2.1, 3.1, 4.2.4, 7.8) не следует, что сторонами арендная плата определена только как 17 % площади жилых помещений и только пунктом 3.1 договора.

Из условий договора явно следует, что в случае, если земельные участки будут использоваться ООО «Вереск» после 31.12.2022, оно обязано оплачивать ООО «Виста Владимир» арендную плату в размере 45 руб. за кв.м площади земельного участка в месяц, что прямо закреплено в договоре от 24.05.2018 № 2.

На основании изложенного требование ООО «Виста Владимир» о взыскании задолженности за период с 01.01.2023 по 31.11.2023 в сумме 8 137 305 руб. судом удовлетворено в заявленном размере.

Доводы ООО «Вереск» и ООО «Монострой» о том, что договор субаренды не мог быть заключен, равно как и договор о комплексном освоении территории, поскольку противоречили действующему на момент их заключения законодательству, не приняты судом, так как не имеют значения для рассмотрения именно данного спора между ООО «Вереск» и ООО «Виста Владимир» о взыскании арендной платы и неустойки.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая его действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если с учетом конкретных обстоятельств такое требование будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

При заключении спорного договора субаренды и договора о комплексном освоении ООО «Виста Владимир» обозначило свою заинтересованность в освоении арендованных под строительство земельных участков в установленный в договоре срок, а ООО «Вереск» приняло на себя неблагоприятные последствия нарушения согласованного срока.

В данном случае и ООО «Вереск» и ООО «Монострой» приняли участки, получили разрешения на строительство многоквартирных домов, в том числе со встроенно-пристроенными гаражами (стоянками), приступили к их освоению, часть домов ООО «Монострой» уже введены в эксплуатацию (разрешения от 28.09.2023 № 33-22-47/2023, от 28.09.2023 № 33-22-46-20230), ООО «Вереск» зарегистрировало за собой право собственности на дома степенью готовности более 65 %, заключены договоры долевого участия в строительстве, т.е. фактически договоры, заключенные сторонами, исполнены или находятся в процессе исполнения. До споров о взыскании арендной платы и неустоек ООО «Вереск» доводов о том, что заключение договоров законодательством не предусмотрено, не заявляло.

Кроме того, применительно к спорной ситуации суд отметил необходимость поддержания стабильности гражданского оборота с целью защиты прав и законных интересов лиц, привлеченных к участию в долевом строительстве.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ).

Согласно пункт 7.8 договора субаренды № 2 субарендная плата выплачивается субарендатором до 10 числа текущего месяца.

Контррасчет процентов не представлен. Доказательств внесения платы, предусмотренной пунктом 7.8 договора субаренды № 2, и процентов в добровольном порядке в материалах дела не имеется.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства своевременного внесения платы, арбитражный суд пришел к выводу, что требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами предъявлено правомерно, с ООО «Вереск» подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 355 842 руб. 42 коп. за период с11.01.2023 по 13.11.2023.

В части требований ООО «Вереск» об урегулирований разногласий при заключении дополнительного соглашения к договорам суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Договор субаренды от 24.05.2018 № 2 заключен в целях осуществления комплексного освоения территории, осуществления жилищного строительства на земельных участках. ООО «Вереск» получены разрешения на строительство домов, которые продлены до 31.12.2022, право собственности на возведенные объекты (степень готовности 65 %) зарегистрировано за ООО «Вереск».

Перечень документов, которые необходимо представить для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, установлен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В частности часть 3 статьи 55 указанного Кодекса установлено, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок (пункт 1); разрешение на строительство (пункт 3).

Поскольку договор субаренды от 24.05.2018 № 2 заключен исключительно для осуществления субарендатором жилищного строительства в соответствии с договором о комплексном освоении территории (пункт 2.4.5), постольку у ООО «Виста Владимир» отсутствуют основания для отказа в продлении срока действия договора субаренды, предоставленного субарендатору для строительства, до 31.12.2023.

Судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для продления договора до 31.12.2025, с учетом того, что на момент принятия обжалуемого судебного акта  ООО «Вереск»  разрешения на строительство продлены до 31.12.2022.

Судом не установлено оснований для удовлетворения требования ООО «Вереск» о внесении изменений в пункт 4.2.15 договора субаренды от 24.05.2018 и изменения сроков осуществления жилищного строительства и ввода домов в эксплуатацию и требований об урегулировании разногласий по договору о комплексном освоении территории, продлении сроков строительства и графика мероприятий.

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора от 24.05.2018 ООО «Вереск» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 31 декабря 2022 года.

Продление судом срока договора субаренды до 31.12.2022 вызвано существенным изменением обстоятельств, продлением разрешений на строительство домов, необходимо в целях оформления прав на земельные участки, на которых расположены возведенные многоквартирные дома со степенью готовности 65 % и их дальнейшего строительства в соответствии с условиями разрешений.

Суд первой инстанции обоснованно учел, что исполнение договора субаренды без изменения условий о сроке его действия, может нарушить соответствующее договору на предоставление земельных участков для строительства, соотношение имущественных интересов сторон, повлечь для ООО «Вереск» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось бы того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора субаренды участков.

Однако, продление ООО «Вереск» взятых на себя перед ООО «Виста Владимир» обязательств по осуществлению строительства, таким условиям для внесения изменений в договор не отвечает.

Судом отмечено, что продление разрешений на строительство, продление судом срока договора субаренды до 31.12.2023, не исключают исполнения ООО «Вереск» взятого в пункте 7.8 договора обязательства в виде внесения арендной платы в размере 45 руб. с кв.м площади.

В отношении требования истца о внесении изменений в договор о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 2, суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку ООО «Вереск», вопреки требованиям пункта 2 части 2 статьи 450, части 2 статьи 451 ГК РФ, а также статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело каких-либо оснований для изменения данного договора.

Продление срока действия разрешений на строительство не является обстоятельством, в связи с наступлением которого необходимо внесение изменений в данный договор, поскольку не доказано, что исполнение договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство от 24.05.2018 № 2 без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; что продление действия разрешений на строительство вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В части требования ООО «Виста Владимир» о взыскании неустойки, начисленной за период с 02.04.2022 по 01.11.2023 (за нарушение срока строительных работ – 244 587 руб.), с 30.12.2022 по 29.10.2023 (за нарушение сроков осуществления благоустройства – 128 730 руб.), с 01.01.2023 по 31.10.2023 (за нарушение сроков сдачи объектов – 128 730 руб.), с 02.04.2022 по 01.11.2023 (за нарушение срока строительных работ - 244 587 руб.), с 01.07.2022 по 31.10.2023 (за нарушение сроков осуществления благоустройства – 205 968 руб.), с 01.01.2023 по 31.10.2023 (за нарушение сроков сдачи объектов – 128 730 руб.), в общей сумме 1 081 332 руб. (по договору о комплексном освоении от 24.05.2018 № 2) и начисленной з период с 10.01.2023 по 15.01.2023 в сумме 2 115 485 руб. 10 коп. (по договору субаренды от 24.05.2018 № 2) суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора субаренды ООО «Вереск» обязалось осуществить жилищное строительство и ввод в эксплуатацию домов не позднее 31 декабря 2022 года, а в пункте 7.2 договора установлено, что в случае нарушения субарендатором сроков, установленных пунктом 3.2, 4.2.15 договора, арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты неустойки в размере 0,15 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Также в договоре аренды от 24.05.2018 № 2 указано, что земельные участки (пункт 1.1) принадлежат арендатору на основании договора о комплексном освоении территории, в рамках которого предусматривается, в том числе и жилищное строительство от 11.01.2018 № 20/6-18, заключенного с АО «ДОМ. РФ». В соответствии с пунктом 1.2 договора участки предоставляются ООО «Вереск» для осуществления комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе жилищное строительство (далее – комплексное освоение территории).

Обязательства по комплексному освоению территории выполняются субарендатором в соответствии с условиями договора и договора о комплексном освоении территории, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

То есть условия договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2, заключенного между ООО «Виста Владимир» и ООО «Вереск», являются неотъемлемой частью договора субаренды от 24.05.2018 № 2.

В соответствии с договором о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2, в том числе графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территории, для осуществления строительных работ на земельных участках, благоустройства территории земельных участков, сдачи объектов в эксплуатацию предусмотрены сроки – до 02.04.2022, 30.12.2022 и 01.07.2022, 01.01.2023 соответственно, которые ООО «Вереск» также нарушены.

В разделе 4 «Ответственность сторон» договора о комплексном освоении территории от 24.05.2018 № 2 стороны предусмотрели (пункт 4.2), что в случае неисполнения мероприятий по освоению территории в сроки, установленные договором и графиком осуществления мероприятий по комплексному освоению территорий, нарушения сроков и требований к минимальному объему осуществления на участках жилищного и иного строительства (любого из этапов), арендатор вправе за каждое нарушение потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере 12 873 руб. за каждый месяц просрочки.

В данном случае неустойка ООО «Вереск» за нарушение сроков ввода домов в эксплуатацию предусмотрена договором субаренды (пункт 7.2) и договором о комплексном освоении территории (пункт 4.2).

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон, оценив условия договоров субаренды и о комплексном освоении территории, ходатайство ООО «Вереск» о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, позицию ООО «Виста», суд счел, что за нарушение ООО «Вереск» сроков осуществления строительства и ввода домов в эксплуатацию подлежит взысканию неустойка в общем размере 810 000 руб. (264 436 руб. по договору субаренды за нарушение срока на 6 дней и в сумме 545 564 руб. за нарушение сроков по договору о комплексном освоении территории).

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о привлечении ответчика к двойной мере ответственности признается судом несостоятельным.

В рассматриваемом случае ответчик при подписании договора субаренды и договора комплексного освоения территории по собственному волеизъявлению принял на себя ответственность за нарушение обязательств по различным договорам: по договору субаренды- за нарушение срока окончания жилищного строительства и ввода домов в эксплуатацию, по договору комплексного освоения территории -  за нарушение, установленных графиком мероприятий по осуществлению комплексного освоения территории.

Доводы жалобы о том, что со стороны ООО «Виста Владимир» имеет место злоупотребление правом, отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом следующего.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В соответствии с пунктом 5 указанной статьи добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. 

По смыслу приведенных норм права для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). 

Между тем материалами дела не подтверждается наличие у истца по встречному иску умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). 

          Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 30.11.2023 по делу № А11-2151/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вереск» - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

Судьи

Д.Г. Малькова

Н.В. Устинова