АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая,32 

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-45238/2017

г. Краснодар

26 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.11.2018г.

Полный текст решения изготовлен 26.11.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

к ООО «Красная поляна», Московская обл., г. Люберцы

Третье лицо: ФИО1, Московская обл., Чеховский район,                 р.п. Столбовая

о сносе самовольной постройки

по встречному иску ООО «Красная поляна», Московская обл., г. Люберцы

к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

о признании права собственности

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность в деле;

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от 3-го лица: не явились, извещены.

установил:

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик,                        г. Геленджик (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Красная поляна», Московская обл., г. Люберцы (далее – общество) об обязании общества в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1503, 23:40:0604002:1515 по адресу: г. Геленджик, вблизи 

<

...> км.

Требование основано на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивировано возведением спорного объекта с нарушением градостроительных норм и правил.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО1

Определением суда от 20.12.2017 к производству для совместного рассмотрения принят встречный иск общества к администрации о признании права собственности на  объекты капитального строительства – жилые дома, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами    23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1503, 23:40:0604002:1515 по адресу: г. Геленджик, вблизи 

<

...> км. 

Встречный иск заявлен со ссылкой на статью 222 ГК РФ и обоснован наличием правовых оснований для признания права собственности на самовольную постройку за обществом.

Определением от 14.05.2018 принят отказ общества от встречного иска в части признания права собственности на объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1503. Производство по делу в указанной части прекращено.

  Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.

Администрация в судебном заседании заявленные требования поддержала, просит первоначальный иск удовлетворить, против удовлетворения встречного иска возражает.

Общество в судебном заседании заявило ходатайство об уточнении встречных исковых требований и просит суд:

признать право собственности общества на объекты незавершенного (капитального) строительства: 

на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1498 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 64%;

на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1500 расположен объект не завершенного строительства площадью 120 кв. м, имеющий процент готовности 4%;

на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1515 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 14%;

обязать регистрирующий орган (Геленджикский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю) произвести государственную регистрацию права собственности на спорные объекты незавершенного (капитального) строительства.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Общество требования встречного иска поддержало, против удовлетворения первоначального иска возражает.

В судебном заседании объявлен перерыв до 19.11.2018 до 16-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что ООО «Красная поляна» является собственником земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, площадью 827 кв. м; 23:40:0604002:1500, площадью 504 кв. м; 23:40:0604002:1503, площадью 598 кв. м; 23:40:0604002:1515,             площадью 598 кв. м по адресу: г. Геленджик, вблизи 

<

...> км с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля специалистами управления муниципального контроля администрации установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1503, 23:40:0604002:1515 без оформления разрешительной документации возведены объекты капитального строительства (ж/б ленточный фундамент; объект ИЖС в двух уровнях). Результаты осмотра зафиксированы в актах осмотра земельного участка от 12.09.2017.

По данному факту администрация направила обществу претензию с требованием о сносе самовольно возведенных объектов, которая оставлена обществом без ответа.

Наличие на земельных участках капитальных объектов зафиксировано в акте осмотра от 01.02.2018.

Указанные обстоятельства явились основанием для предъявления администрацией требования о сносе возведенных строений как самовольных построек, а обществом –                  о признании права собственности на спорные объекты.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными                          статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1                          статьи 11 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, 3 созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации и подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ                      «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, проверка соблюдения градостроительного законодательства и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об архитектурной деятельности) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство, то есть документ, дающий застройщику право осуществлять строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, выдается органом местного самоуправления по результатам проверки соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Пунктом 1.2 СниП 3.01.01-85 предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

Согласно статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона об архитектурной деятельности изменения архитектурного проекта при разработке документации для строительства или при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора архитектурного проекта, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

По смыслу приведенных норм в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Как уже было указано выше, спорные капитальные объекты возведены  на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1503, 23:40:0604002:1515, принадлежащих обществу на праве собственности.

В целях исследования вопроса о соответствии спорных капитальных объектов законодательно установленным нормам  и правилам, определением суда от 12.02.2018 по ходатайству общества назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено  ООО «Региональное бюро кадастровых инженеров».

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

Соответствуют ли объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1503, 23:40:0604002:1515 строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам? Создают ли указанные объекты угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении от 13.03.2018 эксперты пришли к следующим выводам:

На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1498 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 64%.

На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1500 расположен объект незавершенного строительства площадью 120 кв. м, имеющий процент готовности 4%.

На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1503 расположен объект незавершенного строительства площадью 216 кв. м, имеющий процент готовности 90%.

На земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1515 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 14%.

Вышеуказанные объекты недвижимости соответствуют строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Нормативный уровень фактического технического состояния указанных объектов соответствует требованиям нормативных документов, следовательно, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозы для жизни, безопасности и здоровья граждан.

Дополнительно в выводах эксперт указал, что согласно действующих для исследуемой территории градостроительных регламентов (генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик), исследуемые земельные участки входят в границы муниципального образования город-курорт Геленджик и отнесены к территории: зона застройки индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами, в связи с чем в своих выводах эксперты руководствовались действующими на момент исследования градостроительными регламентами для исследуемой территории.

Также эксперт отметил, что администрацией пропущен установленный законом срок для направления в уполномоченный орган для внесения соответствующих сведений в ЕГРН в связи с изменением границ населенного пункта, в связи с чем правообладателю земельных участков (обществу) необходимо в самостоятельном порядке принять меры для устранения несоответствия в сведениях ЕГРН и градостроительных регламентах.

В пункте 22 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22                             «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что правом на обращение в суд с иском о сносе самовольной постройки обладает собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Материалами дела подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1515 находятся в собственности ООО «Красная поляна», экспертизой по делу установлено, что возведенные на участках объекты соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических и градостроительных норм и правил, предъявляемых к зданиям, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. 

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.08.2018 по делу № А32-20565/2018 суд обязал администрацию направить в Управление Росреестра по Краснодарскому краю сведения о принадлежности земельных участков с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1515 к землям населенных пунктов в целях внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Таким образом, администрация не представила доказательств того, что возведенные обществом спорные объекты капитального строительства нарушают права смежных землепользователей, а также иных лиц.

При таких обстоятельствах не подлежат удовлетворению требования администрации о сносе объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:40:0604002:1498, 23:40:0604002:1500, 23:40:0604002:1515 по адресу: г. Геленджик, вблизи 

<

...> км.

Обществом заявлен встречный иск о признании права собственности на   объекты незавершенного (капитального) строительства: на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1498 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 64%; на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1500 расположен объект не завершенного строительства площадью 120 кв. м, имеющий процент готовности 4%; на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0604002:1515 расположен объект незавершенного строительства площадью 164 кв. м, имеющий процент готовности 14% и обязании регистрирующего органа зарегистрировать право собственности общества на указанные объекты.               

Статья 12 ГК РФ предусматривает такой способ защиты права как признание права собственности. Право собственности может быть признано судом в случае, если оно возникло в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Признание права как способ судебной защиты, представляет отражение возникшего на законном основании права, наличие которого не признано кем-либо из участников правоотношений. Иск о признании права подлежит удовлетворению, когда имеющееся у истца право не нарушено, но наличие права ставится под сомнение иными лицами. Решение по такому иску направлено на создание определенности в правоотношениях спорящих сторон, а не на восстановление нарушенных прав или законных интересов истца.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. 

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 9 информационного письма № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами                                 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (пункт 1                              статьи 65 АПК РФ).

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П,  самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Признание права собственности или иного ограниченного вещного права на объект самовольной постройки должно быть исключением. У истца до решения суда отсутствует субъективное гражданское право, которое он мог бы защищать в суде. Поэтому суд, решая вопрос о возможности удовлетворения иска, принимает во внимание и виновный характер поведения нарушителя, как указано в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П.

Между тем доказательства того, что общество совершало необходимые действия, направленные на получение разрешений на строительство до начала возведения спорных объектов либо в процессе возведения, а уполномоченным органом было незаконно отказано в  их выдаче, в деле отсутствуют.

Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. 

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство. 

Поскольку общество не предпринимало никаких мер к получению разрешений на строительство, удовлетворение иска о признании права собственности на спорные объекты незавершенного строительства не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине по встречному иску и оплату судебной экспертизы следует возложить на общество.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 156, 159, 163, 167-176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску:

В иске отказать.

По встречному иску:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова