﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

02 декабря 2019 года

Дело №

А56-55207/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В.,                  Рудницкого Г.М., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект» Новокрещенова Д.Н. (доверенность от 09.08.2019),

рассмотрев 27.11.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект» в лице конкурсного управляющего Бакаминовой Ю.А. на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2019 по делу № А56-55207/2017, 

 

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Автодор Экспресс», адрес: 194223, Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 46, ОГРН 1077847465134, ИНН 7802396310 (далее –                      ЗАО «Автодор Экспресс»), о взыскании 1 282 788 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 и 36 238 руб. 75 коп. неустойки за период с 11.07.2016 по 20.04.2017, расторжении договора аренды от 25.04.2008 № 02/ЗК06998 и выселении ответчика с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, уч. 1 (северо-восточнее пересечения с ул. Есенина).

Делу присвоен номер А56-55207/2017.

Помимо этого Комитет обратился в арбитражный суд с иском к                          ЗАО «Автодор Экспресс» о взыскании 802 500 руб. задолженности за период с 01.01.2018 по 31.03.2018, 11 883 руб. 59 коп. неустойки за период с 11.01.2018 по 22.03.2018 по этому же договору аренды от 25.04.2008 № 02/ЗК06998.

Делу присвоен номер А56-63750/2018.

Определением суда от 26.09.2018 названные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А56-55207/2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект», адрес: 194223, Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 46, ОГРН 1089847153615, ИНН 7813411722 (далее – ООО «Энерджи Проджект»), конкурсным управляющим которого является Бакаминова Ю.А.

Определением суда от 14.11.2018 в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена ненадлежащего ответчика ЗАО «Автодор Экспресс» на ООО «Энерджи Проджект».

В соответствии с положениями статьи 51 АПК РФ определением суда                от 19.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен залоговый кредитор ответчика - публичное акционерное общество «Сбербанк России», адрес: 117997, Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893 (далее – ПАО «Сбербанк России»).

В судебном заседании 27.03.2019 истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил иск и просил суд взыскать с ответчика 3 210 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 30.06.2017, 802 500 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 31.03.2018,              90 682 руб. 50 коп. неустойки за период с 11.10.2016 по 20.04.2017,                         11 883 руб. 59 коп. неустойки за период с 11.01.2018 по 22.03.2018 по договору аренды от 25.04.2008 № 02/ЗК-06998, а также неустойку, начисленную с 23.03.2018 по день фактического исполнения обязательства в размере ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки. Помимо этого Комитет просил суд расторгнуть указанный договор аренды и выселить ответчика с занимаемого земельного участка.

В порядке статьи 49 АПК РФ суд удовлетворил данное ходатайство и принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Решением суда от 07.04.2019 с ООО «Энерджи Проджект» в пользу Комитета взыскано 4 012 500 руб. задолженности и 102 566 руб. 09 коп. неустойки за просрочку платежей, а также неустойка, начисленная на сумму основного обязательства, составляющего 802 500 руб., с 23.03.2018 по дату фактического исполнения основного обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день просрочки; в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 17.07.2019 данное решение изменено в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка, данные требования оставлены судом без рассмотрения в связи с тем, что они подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Энерджи Проджект».

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ООО «Энерджи Проджект», ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы полагает неправомерным возложение на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды; считает, что истец действует недобросовестно, поскольку после смены собственника возведенного на спорном земельном участке объекта недвижимости Комитет был обязан надлежащим образом оформить правоотношения с ООО «Энерджи Проджект» и, признав его арендатором земельного участка, заключить с ним соответствующий договор аренды; указывает на неправомерность замены ответчика.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «Энерджи Проджект» настаивал на удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела,  между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета; арендодателем) и ЗАО «Автодор Экспресс» (арендатором) заключен договор          от 25.04.2008 № 02/ЗК-06998 аренды земельного участка площадью 6 619 кв.м с кадастровым номером 78:36:5513:6, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, уч. 1 (северо-восточнее пересечения с                     ул. Есенина).

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется арендатору для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации; при условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение  названных условий допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора, он вступает в силу с момента его заключения и действует до 24.04.2014.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи                     от 25.04.2008.

Пунктом 3.5 данного договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 19 260 000 руб.

В пункте 3.6 договора стороны предусмотрели порядок внесения арендной платы: за первый год действия договора арендатор вносит в течение 20 дней с момента подписания договора 5 778 000 руб., за второй год действия договора     5 778 000 руб. - в течение 20 дней по истечении 12 месяцев после подписания договора, за третий год действия договора 5 778 000 руб. - в течение 20 дней по истечении 24 месяцев после подписания договора, за четвертый, пятый и шестой годы действия договора, в случае, если арендатор приступил в установленном порядке к строительству, - поквартально, равными долями, в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала по                       160 339 руб. 50 коп. Оставшаяся сумма арендной платы вносится  арендатором в срок не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора. В случае, если по истечении трех лет с начала действия договора арендатор не имеет положительного заключения Управления государственной вневедомственной экспертизы по проектной документации, а также разрешения Государственного архитектурно-строительного надзора Санкт-Петербурга на выполнение строительно-монтажных работ на участке, арендная плата за четвертый, пятый и шестой годы действия договора аренды земельного участка составляет по 320 679 руб., уплачиваемых поквартально, равными долями, в течение 10 дней первого месяца оплачиваемого квартала.

В соответствии с пунктом 7.2 за нарушение условий, предусмотренных пунктом 3.6 договора, арендатору начисляются пени за каждый день просрочки в размере ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы.

В силу пункта 8.2.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при неисполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы в срок в течение 3 месяцев с момента возникновения  такой обязанности и независимо от последующего внесения задолженности.

Комитет направил в адрес ЗАО «Автодор Экспресс» претензии                            от 20.04.2017 № 1974-пр./17 и от 22.03.2018 № 588-пр./18, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора и наличие задолженности по арендной плате и пеням, в которых также потребовал уплатить задолженность и предупредил о том, что в противном случае он будет обращаться в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора.

Данные претензии были оставлены без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, в соответствии с выданным Службой государственного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга  разрешением на строительство от 27.06.2012 № 78-03018520-2012 ЗАО «Автодор Экспресс» возвело на арендуемом земельном участке объект капитального строительства - многоуровневый гараж  с автосервисом общей площадью 13 495,1 кв.м, который введен в эксплуатацию на основании выданного этим же уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию                       от 25.02.2014 №  78-0603в-2014.

По окончании строительства и во исполнение заключенного инвестиционного договора и договора генерального подряда от 21.01.2011                   № 1-Инв/ЭнП ЗАО «Автодор Экспресс» передало ООО «Энерджи Проджект» по акту о выполнении обязательств от 26.02.2014 построенный объект недвижимости.

На основании указанных документов в Едином государственном реестре недвижимости 15.04.2014 зарегистрировано право собственности                            ООО «Энерджи Проджект» на многоуровневый гараж с автосервисом общей площадью 13 495,1 кв.м, расположенный на арендуемом земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, д. 8, лит. А.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2017 по делу № А56-41686/2015 ЗАО «Автодор Экспресс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Панченко Д.В.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2016 по делу № А56-41688/2015 ООО «Энерджи Проджект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Бакаминова Ю.А.

Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на использование ответчиком земельного участка без соответствующей оплаты и на его уклонение от погашения задолженности по арендной плате и неустойке.

В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции, установив факт регистрации права собственности на возведенный на земельном участке объект недвижимости, своим определением от 14.11.2018 произвел замену ЗАО «Автодор Экспресс» на надлежащего ответчика - ООО «Энерджи Проджект».

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 309, 310, 522, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 5, 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), а также правовой позицией, сформулированной в абзаце                   3 пункта 2, абзаце 2 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» (далее – Постановление                 № 63), расценил непредставление ответчиком отзыва на иск как отсутствие у него обоснованных возражений по существу заявленных к нему требований применительно в части 3.-1 статьи 70 АПК РФ и признал, что спорная задолженность относится к текущим платежам. В связи с этим суд посчитал, что с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости ООО «Энерджи Проджект» приобрело право пользования земельным участком и к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, которые в спорный период им не были исполнены. При таком положении суд, признав правильным представленный истцом расчет, удовлетворил требования о взыскании задолженности и неустойки в полном размере. 

Вместе с тем суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка, поскольку посчитал, что расторжение договора является исключительной, крайней мерой гражданско-правовой ответственности и удовлетворение данных требований может повлечь нарушение прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО «Энерджи Проджект».

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда о наличии оснований для взыскания задолженности и неустойки, однако пришла к выводу о том, что требования о расторжении договора и выселении с занимаемого земельного участка следует оставить рассмотрения, поскольку они подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО «Энерджи Проджект», а право аренды является действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований его кредиторов. В связи с этим суд апелляционной инстанции изменил решение суда, оставив без рассмотрения требования о расторжении договора и выселении.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены апелляционного постановления в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По смыслу статьи 552, пункта 2 статьи 271 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Приобретая право на использование соответствующего земельного участка, новый собственник соответственно приобретает и обязанность по оплате соответствующих платежей.

Проанализировав приведенные правовые положения и правовую позицию, сформулированную в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание к ООО «Энерджи Проджект» перешло право аренды земельного участка, на котором это здание расположено, на тех же условиях и в том же объеме, в каком оно ранее принадлежало ЗАО «Автодор Экспресс.

ООО «Энерджи Проджект» с 15.04.2014 стало собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, находившемся в аренде у ЗАО «Автодор Экспресс», соответственно, приобрело право пользования этим участком и обязано вносить арендную плату.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, на котором расположен его объект недвижимости, либо прекращения данного обязательства по иным предусмотренным законом основаниям.

Суд первой инстанции правомерно расценил непредставление ответчиком отзыва на иск как отсутствие у него обоснованных возражений по существу заявленных к нему требований применительно к части 3.-1 статьи 70 АПК РФ и признал, что спорная задолженность относится к текущим платежам.

При таком положении суды, установив, что ответчик является собственником имущества, расположенного на спорном участке, и приобрел право пользования этим участком, однако не вносил арендную плату за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 и с 01.01.2018 по 31.03.2018, обоснованно взыскали с него 4 012 500 руб. задолженности и 102 566 руб. 09 коп. неустойки.

Фактические обстоятельства дела в этой части установлены и исследованы судами первой и апелляционной инстанций в полном объеме, их выводы соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Учитывая, что в отношении ООО «Энерджи Проджект» введена процедура конкурсного   производства в рамках дела № А56-41688/2015 и согласно имеющемуся в материалах настоящего  дела заявлению конкурсного управляющего принадлежащее должнику здание и право пользования (аренды) земельного участка, на котором оно расположено, включено в конкурсную массу (л.д. 112 т. 1), апелляционный суд правомерно посчитал, что требования Комитета о расторжении договора и выселении ответчика с занимаемого земельного участка не подлежали рассмотрению в общеисковом порядке и их следует рассматривать в рамках дела о его банкротстве.

Данный вывод апелляционного суда соответствует положениям, предусмотренным в абзаце 7 пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ и правовой позиции, сформулированной в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», согласно которым по общему правилу со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве.

Порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

В пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, дано разъяснение о том, что требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора в случае, если право аренды не может считаться активом должника, например ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу. В противном случае оно может быть включено в конкурсную массу и реализовано для соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Такой порядок рассмотрения требований кредитора к должнику направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника и направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Исходя из содержания названных норм права и с учетом установленной возможности включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации права пользования спорным земельным участком в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов, апелляционный суд при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды земельного участка, обоснованно исходил из того, что право пользования земельным участком включено конкурсным управляющим в конкурсную массу и в данном случае продажа принадлежащего ООО «Энерджи Проджект» здания в рамках конкурсного производства при реализации имущества должника будет невозможна без передачи прав пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При таком положении с учетом приведенных правовых норм апелляционный суд правомерно признал, что в данном случае требования Комитета, касающиеся расторжения договора аренды земельного участка и выселения ответчика, по своему содержанию направлены на изъятие актива должника из конкурсной массы и будучи взаимосвязанными они должны быть рассмотрены в рамках дела № А56-41688/2015 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Энерджи Проджект».

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции обоснованно изменил решение суда первой инстанции и оставил без рассмотрения требования Комитета о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

Спорные правоотношения правильно квалифицированы апелляционным судом, все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для принятия постановления об оставлении заявления без рассмотрения, установлены и им дана надлежащая правовая оценка, при рассмотрении кассационной жалобы не установлено нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены апелляционного постановления.

Суд кассационной инстанции отклоняет как необоснованные ссылки подателя жалобы о неправомерном возложении на него прав и обязанностей арендатора, поскольку данный довод противоречит положениям пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ. При переходе к ООО «Энерджи Проджект» права собственности на здание многоуровневого гаража оно приобрело в силу прямого указания закона право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем с момента регистрации перехода права собственности у него возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

Поскольку суд апелляционной инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно изменил решение суда, в данном случае подлежит оставлению без изменения апелляционное постановление.

При принятии кассационной жалобы к производству ООО «Энерджи Проджект» была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу. В связи с принятием судебного акта по результатам рассмотрения кассационной жалобы в соответствии со статьями 333.21, 333.22 и 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации с ООО «Энерджи Проджект» в доход федерального бюджета следует взыскать 3 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                         от 17.07.2019 по делу № А56-55207/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект» в лице конкурсного управляющего Бакаминовой Ю.А. – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Энерджи Проджект», адрес: 194223, Санкт-Петербург, пр. Тореза, д. 46, ОГРН 1089847153615, ИНН 7813411722, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий