Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь 

03.07.2020 года Дело № А50-8869/20

Резолютивная часть решения объявлена 29.06.2020

Решение в полном объеме изготовлено   03.07.2020

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Н.В. Гусельниковой

при ведении протокола помощником судьи Д.О. Ануфриевым

рассмотрел в заседании суда дело по иску Департамента земельных отношений администрации города Перми (614000, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***> к обществу с ограниченной ответственностью «Асфальтобетонный завод №1» (614000, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о понуждении заключить договор

При участии

От ответчика – ФИО1 представитель по доверенности от 09.01.2020, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

Департамент земельных отношений администрации города Перми (далее Департамент, истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Асфальтобетонный завод №1» (далее ООО «Асфальтобетонный завод №1», ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716051:710 на условиях, согласно направленному проекту договора.

Истец просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Ответчик пояснил, что не возражает против заключения договора аренды на условиях истца за исключением размера арендной платы. В проекте договора расчет арендной платы исчислен из кадастровой стоимости 131 824 304,43руб. Полагает, что ее размер должен быть определен исходя из кадастровой стоимости 95 577 546,98руб. согласно информации Управления Росреестра. Также по мнению ответчика имеются основания для пересмотра определения кадастровой стоимости и данного размера для определения ее в размере рыночной с целью которой ответчик заключил договор на проведение оценки. Ответчиком представлен отзыв.

Суд в порядке ст. 137 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по существу. 

Исследовав материалы дела, суд считает, что требования подлежат удовлетворению за исключением пункта 4.2 договора. Пункт 4.2 подлежит изложению в иной редакции.

Ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: здание ремонтной мастерской с кадастровым номером 59:01:4716051:139 площадью 306,8кв.м., железнодорожный тупик с кадастровым номером 59:01:4716051:138, площадью 708кв.м., здание ГРП  с кадастровым номером 59:01:4716051:143, площадью 12,5кв.м.

Объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4716051:710 

02.12.2019 ответчик обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716051:710 площадью 70 847кв.м. в аренду под объекты недвижимости (л.д.12-14)

31.12.2019 письмом №21-01-06-И-10623 Департамент известил общество о подготовке проекта договора (л.д.10)

13.01.2020 ответчиком получен проект договора (л.д.15)

Отсутствия подписания данного договора ответчиком послужило истцу основанием для обращения в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Статья 445 ГК РФ устанавливает порядок заключения договора в обязательном порядке: в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (п.6 ст. 39.20 ЗК РФ).

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (п.7 ст. 39.20 ЗК РФ).

Пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств дела и с учетом положений пунктов 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ обращение Департамента в суд с настоящим иском о понуждении общества к заключению договора аренды земельного участка следует признать правомерным. При этом из приведенных норм статьи 39.20 ЗК РФ следует, что заключение договора аренды является для общества как собственника объектов недвижимости, расположенного на рассматриваемом земельном участке, обязательным.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Вместе с тем в данном случае общество возражений по условиям договора аренды земельного участка не заявлено за исключением пункта о размере арендной платы, уклонение от подписания данного договора не мотивировано, доводы приведены только в ходе рассмотрения настоящего спора.

Суд не видит оснований для отказа в удовлетворении требований о заключении договора аренды земельного участка к ответчику как собственнику зданий на данном земельном участке. Наличие разногласий по условиям проекта договора (то есть преддоговорного спора) при рассмотрении иска о понуждении к заключению договора в принудительном порядке не влечет отказ в удовлетворении требований. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Истец предлагает заключить договор аренды земельного участка на условиях проекта договора (л.д. 17-26).  Размер арендной платы определен в п.4.2 договора – 5 947 912,61руб. на 2020год. Ответчик полагает, что размер арендной платы должен исчисляться из размера кадастровой стоимости 95 577 546,98руб..

Таким образом, между сторонами в настоящий момент существуют разногласия относительно вопроса размера арендной платы, определяемой на 2020год.  

Суд считает возможным урегулировать разногласия по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716051:710 следующим образом.

Истцом рассчитана арендная плата исходя из кадастровой стоимости  131 824 304,43руб. на основании решений Пермской городской Думы от 24.03.2015 №68, от 22.12.2015 №277, от 20.12.2016 №268, от 24.10.2017 №207, от 19.12.2017№253, Закона Пермского края от 07.04.2010 №604-ПК, Постановления правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п по формуле 131 824 304,43 х 4% х 1,128 = 5 947 912,61руб.

Постановление правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п утратило силу с 01.01.2020 в связи с изданием Постановления Правительства Пермского края от 13.12.2019 №917-п принятого в целях приведения правовых актов Пермского края в соответствие с действующим законодательством.

Согласно ответу Управления Росреестра от 04.03.2020 №3493-2.10 на основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края 05.03.2018 № СЭД-31-02-0-0-262 на территории Пермского края в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с требовпниями Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края, вступившие в силу с 01.01.2020. Земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716051:710 не вошел в перечень объектов государственной кадастровой оценки в связи с тем, что поставлен на ГКУ позже даты, по состоянию на которую проведены работы по государственной кадастровой оценки. В соответствии с п.9 ст. 24 Закона об оценке после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности после 1 января определения кадастровой стоимости. На территории Пермского края указанные полномочия исполняются государственным бюджетным учреждением Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края", которой определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 11.11.2019 в размере 95 577 546,98руб. на основании Акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 25.02.20202 №671. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости 03.03.2020. Указанная кадастровая стоимость применяется  в целях, предусмотренных законодательством с 01.01.2020.

Решением Пермской городской Думы от 24.03.2015 №68 (в ред. от 25.02.2020) установлен Порядок определения размера арендной платы. Согласно него, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, устанавливается равным 4,0 процента от кадастровой стоимости земельных участков в отношении прочих земельных участков (п.2.9 Порядка). 

Годовой размер арендной платы, определенный в соответствии с пунктом 2 настоящего Порядка распределяется равными долями по кварталам и вносится юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем за I и II кварталы - до 5 февраля, за III квартал - до 5 июня, за IV квартал - до 5 сентября текущего года (п.3.1 Порядка)

Пересмотр размера арендной платы в отношении земельных участков, указанных в пункте 2, за исключением подпункта 2.10, настоящего Порядка, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, законами Пермского края, осуществляется в связи с инфляцией не чаще одного раза в год. При этом учет инфляции производится путем умножения размера арендной платы на коэффициент индексации (п.4 Правил).

Корректирующий коэффициент на 2019г составляет 1,086 (Закон Пермского края №303-ПК от 29.11.2018 "Сценарные условия для формирования вариантов развития экономики Пермского края и основных показателей прогноза социально-экономического развития Пермского края на период до 2021 года (материалы к проекту бюджета Пермского края на 2019 год и плановый период 2020 и 2021годов. Бюджет Пермского края на 2019 год и плановый период 2020 и 2021 годов утвержден Законом Пермского края от 29.11.2018 №303-ПК"). 

Государственным бюджетным учреждением Пермского края "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края",  определена кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 11.11.2019 в размере 95 577 546,98руб. на основании Акта определения кадастровой стоимости объектов недвижимости от 25.02.20202 №671.

Размер арендной платы за земельные участки из земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края был урегулирован Законом Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края", в соответствии с которым пересмотр размера арендной платы в отношении названных земельных участков осуществлялся в связи с инфляцией не чаще одного раза в год и не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, при этом учет инфляции производился путем умножения размера арендной платы на коэффициент индексации.

Согласно п. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденного Решением Пермской городской Думы от 24.03.2015 N 68 в случае если акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов вступает в силу с 1 января очередного финансового года, коэффициент индексации, применяемый в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, на очередной финансовый год принимается равным 1.

Соответственно, поскольку земельный участок с кадастровым номером 59:01:4716051:710 поставлен в 2019 году с определением кадастровой стоимости в размере 95 577 546,98руб., то коэффициент индексации, применяемый в отношении этого земельного участка на 2019 финансовый год принимается равным 1 (95 577 546,98 х 4% х 1= 3 823 101 ,88руб).

В соответствии с частью 1  и 8 статьи 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 №598-ПК «О стратегическом планировании социально-экономического развития Пермского края» (в ред. Закона Пермского края от 04.02.2019):

1. Прогнозирование социально-экономического развития Пермского края осуществляется путем разработки прогнозов социально-экономического развития на долгосрочный и среднесрочные периоды и бюджетного прогноза на долгосрочный период.

8. Показатели прогнозов социально-экономического развития Пермского края и пояснительная записка с обоснованием параметров прогноза подлежат размещению на официальном сайте уполномоченного органа, ответственного за разработку прогноза, в сети Интернет.

Постановлением администрации города Перми №704 от 17.10.2019 одобрен Прогноз социально-экономического развития города Перми на 2020г и период до 2022года. Этим же постановлением признан утратившим силу постановление администрации города Перми от 17.10.2018 №743 "Об одобрении Прогноза социально-экономического развития города Перми на 2019 и период до 2021года".

Согласно Сценарных условий  и параметров прогноза социально-экономического развития города Перми на 2020 и период до 2022года инфляция  103,9% на 2020г.

Исходя из чего, размер арендной платы на 2020 подлежит определению с учетом размера прогноза уровня инфляции в 103,9 % 

Неустановление органами местного самоуправления корректирующих коэффициентов не свидетельствует о том, что арендная плата должна превышать предельный размер платы: размер арендной платы 2019 х уровень инфляции.

 С учетом приведенного выше размер арендной платы определяется таким образом

3 823 101 ,88руб х 103,9% = 3 972 202,86руб.

Урегулированная редакция договора аренды земельного участка соответствует обязательным нормам закона и не нарушает баланс интересов арендодателя и арендаторов.

Таким образом, исковые требования истца о понуждении к заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению с урегулированием судом разногласий по договору.

Доводы ответчика, что имеются основания для применения рыночной стоимости земельного участка судом отклоняются.

Из представленного письма аудиторской фирмы "Инвест-аудит" от 22.06.2020 ими проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716051:710 по состоянию на 11.11.2019 и составила 53 000 000руб. и готовности  представления интересов общества в суде.         Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что,  результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 года - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости); об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии (п.2).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ) 

В силу взаимосвязанных положений части 1 статьи 154 и части 1 статьи 246 ГПК РФ споры о пересмотре кадастровой стоимости разрешаются судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд по правилам главы 23 ГПК РФ.

После введения в действие КАС РФ данные дела разрешаются в сроки, установленные статьей 141 КАС РФ в соответствии с правилами главы 25 КАС РФ (п.3).

 Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности) (п.15).

Поскольку как установлено судом в настоящее время соответствующие требования ответчиком об определении кадастровой стоимости земельного участка равного рыночной не заявлены в установленном порядке, то оснований не рассматривать настоящий спор не имеется.

Госпошлина возлагается на ответчика по правилам ст. 110 АПК РФ.

Мотивированная честь решения излагается с учетом ст. 179 АПК РФ с исправлением описки суммы арендной платы.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Асфальтобетонный завод №1» заключить с Департаментом земельных отношений администрации города Перми договор аренды земельного участка с кадастровым номером 59:01:4716051:710 на условиях договора в редакции истца, за исключением пункта 4.2, который изложить в редакции: "арендная плата, действующая в течение 2020года, устанавливается в размере 3 972 202,86руб. (три миллиона девятьсот семьдесят две тысячи двести два рубля 86копейки), а в последующие периоды в размере, указанном в уведомлении Арендатору о расчете арендной платы в соответствии с пунктом 4.8 настоящего договора.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Асфальтобетонный завод №1» (614000, 

<

...>, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в федеральный бюджет госпошлину 6 000руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                  Н.В. Гусельникова