РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-152976/22-16-934

г. Москва

29 января 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 29.01.2024 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 27.09.2010)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лента-Центр» (109369, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 28.06.2004, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: ЗАО «Аматус» (ИНН: 

<

***>),

о взыскании ущерба в размере 3 798 064 руб. 46 коп.,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности № 77АД0136999 от 29.06.2022 г.;

от ответчика – ФИО4 по доверенности № Lav-1/23 от 01.03.2023 г.;

от третьего лица – не явился, извещён, 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Лента-Центр» (далее – ответчик) о взыскании ущерба в размере 3 798 064 руб. 46 коп. 

Ходатайством от 07.12.2023 г. истец уменьшил сумму требований до 2 808 469,00 руб. реального ущерба. 

Свое обращение с исковым заявлением истец мотивирует тем, что ответчик вернул имущество из аренды в ненадлежащем состоянии. 

Ответчиком представлен отзыв на иск и письменные пояснения, в которых иск не признаёт, ссылаясь на то, что истцом факт несения убытков и их размер не доказаны.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представители ответчика в судебном заседании иск не признал.

Изучив материалы дела, заслушав  в судебном заседании представителей сторон, суд установил, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Аматус» (арендатор) был заключён договор долгосрочной аренды нежилых помещений от 22.05.2014 г. № 22/05/2014 (далее – Договор).

Согласно п. 2.1 Договора арендатору во временное владение и пользование было передано отдельно стоящее нежилое двухэтажное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:07:0001002:1145, общей площадью 1 238,8 кв.м. (далее – Объект).

Объект был передан во временное владение и пользование на основании акта приема-передачи от 03.06.2014 г. (далее – Акт приемки).

Согласно п. 3.1.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 13.08.2018 г. № 8, последний день действия договора – 31.08.2028 г., включительно.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

19.02.2019 г. на основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору права и обязанности арендатора перешли к ответчику.

Вследствие одностороннего отказа арендатора от исполнения Договора, выраженного в письме арендатора от 13.08.2021 г. исх. № 452, действие Договора было прекращено досрочно с 24.02.2022 г.

В ходе осмотра Объекта арендодателем были выявлены недостатки, которые в последующем были зафиксированы в акте возврата от 24.02.2022 г. (далее – Акт возврата, копию прилагаю).

Согласно Акту приемки, а также Соглашению от 15.02.2019 г. о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору, недостатки Объекта, указанные Акте возврата, отсутствовали в момент приемки Объекта во владение и пользование. В период действия Договора арендодателю не поступало каких-либо обращений от арендатора о несоответствии Объекта условиям Договора. Таким образом, выявленные недостатки Объекта являются следствием использования Объекта арендатором.

Письмами от 18.01.2022 г. исх. № 01-2022 и от 22.02.2022 г. исх. № 06-2022 арендатору было предложено в срок до 24.02.2022 г. устранить выявленные недостатки Объекта. Вместе с тем в установленный арендодателем срок недостатки Объекта устранены не были, к устранению недостатков арендатор не приступил.

03.03.2022 г., в ответ на предложение арендатора проверить устранения части недостатков Объекта, арендодатель письмом от 03.03.2022 г. № 08-2022 сообщил арендатору о готовности принять работы по устранению недостатков 05.03.2022 в 10.00. Вместе с тем, в назначенную дату недостатки не были устранены.

Принимая во внимание уклонение арендатора от устранения недостатков объекта, письмом от 04.03.2022 № 09-2022 арендодатель уведомил арендатора о том, что 05.03.2022 оценочной компанией ООО «Лекс Инвест» будет проведен осмотр Объекта с целью оценки стоимости работ по устранению недостатков Объекта. Арендатору было предложено обеспечить явку представителя.

05.03.2022 г. Объект был осмотрен экспертом ООО «Лекс Инвест», в ходе осмотра присутствовали представители арендатора и арендодателя. Согласно заключению об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта № 004/22 (копию прилагаю) стоимость восстановительного ремонта Объекта с целью устранения недостатков, зафиксированных в Акте возврата, составляет 3 728 064,46 руб.

В целях проведения специального исследования с оценкой стоимости восстановительного ремонта, арендодателем был заключен договор от 04.03.2022 г. № ЛИ-004/0322 об оказании услуг с ООО «Лекс Инвест».

За оказанные услуги арендодателем были уплачены денежные средства в сумме                          70 000,00 руб.

Письмом от 17.03.2022 г. б/н арендатор сообщил арендодателю о готовности устранить часть недостатков Объекта, с которыми согласен, просил разрешить доступ к Объекту.

Письмом от 18.03.2022 № 10-2022 арендодатель сообщил арендатору о том, что в связи с неустранением недостатков в течение существенного периода времени (24 дня), арендодатель приступил к устранению недостатков своими силами.

Согласно п. 3.5 Договора в редакции дополнительного соглашения от 13.08.2018 № 8 возврат Объекта осуществляется в технически исправном состоянии с учетом естественного износа и с учетом изменений, связанных с ремонтными работами.

Пунктом 7.4.7 Договора предусмотрена обязанность арендатора в течение всего срока аренды поддерживать Объект в надлежащем состоянии, в том числе осуществлять текущий ремонт помещений.

Согласно п. 7.4.10 Договора арендатор в течение всего срока Договора несет ответственность за сохранность арендуемых помещений Объекта, его внешнего вида и находящегося в помещении имущества.

Арендатор, в течение срока действия Договора обязан своими силами и за свой счет содержать Объект в надлежащем состоянии (п. 7.4.22 Договора).

Принимая во внимание недостатки Объекта, зафиксированные в Акте возврата, а также в заключении эксперта, Арендатор допустил нарушение указанных выше условий Договора.

Пунктом 9.1 Договора стороны предусмотрели, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по Договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (ч. 2 ст. 393 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Как указано в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7              «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Пунктом 9.5 Договора стороны предусмотрели ограничения ответственности стороны за причиненные убытки – возмещению подлежит документально подтвержденный реальный ущерб.

Согласно Акту возврата, сторонами зафиксированы следующие недостатки имущества: 

- стены – на 1 этаже здания часть стены покрыты грибком S = 14 кв.м.;

- окна, оконные проемы и оконные блоки – витринное стекло с правой стороны от входа разбито. На 2 этаже отсутствуют ручки на окнах. Окна на втором этаже не открываются и не закрываются;

- дверные проемы и двери – дверь в помещение приборов учета воды (1 этаж) разбита и демонтирована. Жалюзи закрывающие тепловой узел повреждены, ключи отсутствуют. Двери             2 штуки на 1 этаже с ручкой «антипаника» – ручки сломаны;

- система отопления и отопительное оборудование – на 1 этаже здания система отопления находится в нерабочем состоянии, 4 радиатора перенесены в окна;

- система вентиляции и вентиляционное оборудование – не работает приточная вентиляция;

- конструктивные элементы здания и фасадная его часть – фасад в зоне погрузки-разгрузки поврежден. Повреждена плитка на ступеньках при входе в здание. Не произведён демонтаж комнаты, пристроенной около санузлов с душевыми поддонами и пескоуловителем. Поддон и оборудование демонтировано.

Однако в заключении об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта            № 004/22 от 07.04.2022 г. (т. 1 л.д. 72 – 141) сведения о повреждениях помещения зафиксированы недостоверно. 

Так, указано, что  система кондиционирования не работает, тогда как в Акте возврата указано: «Нет возможности проверить. Нету пультов.».

Также в заключении указано, что пожарная сигнализация не работает, тогда как в Акте возврата указано: «проверить работоспособность нет возможности.».

При этом в заключении (внизу стр. 5) указаны следующие источники сведений о повреждениях: «Визуальный осмотр, документы, предоставленные Заказчиком (т.е. истцом)».

Каким образом эксперт в результате визуального осмотра установил, что система кондиционирования и пожарная сигнализация не работают, из заключения и приложенных к нему материалов установить невозможно. 

Также из заключения невозможно установить, в связи с чем экспертом предложены рекомендации по устранению повреждений. 

Так, в качестве рекомендации по устранению грибка на стенах экспертом предложено: «устройство перегородок». Каким образом устранение грибка не стенах связано с устройством новых перегородок, в заключении не пояснено. 

В качестве рекомендации по восстановлению системы отопления предложено, фактически, её полностью заменить, в том числе: «Пробивка борозд в бетонных конструкциях полов, стен, площадь сечения до 20 см2; Прокладка трубопроводов из напорных полиэтиленовых труб, наружным диаметром до 50 мм; Установка радиаторов стальных; и др.».

Между тем, в Акте возврата указано лишь, что «на 1 этаже здания система отопления находится в нерабочем состоянии, 4 радиатора перенесены в окна». При этом в заключении не содержится исследований и выводов о причинах того, что система отопления находится «в нерабочем состоянии». 

Такие причины могут быть различными, в том числе просто отключение системы отопления. 

Необходимость полной замены всех труб, при этом с пробивкой борозд в бетонных конструкциях полов и стен, а также установки (не замены!) радиаторов, в заключении ничем не обоснована.

Суд полагает очевидным, что без установления конкретной причины нерабочего состояния системы отопления невозможно с разумной степенью достоверности установить стоимость её восстановительного ремонта. 

 

Аналогично для ремонта системы приточной вентиляции эксперт предлагает её полную замену, включая установку блоков тепломассообмена производительностью тыс.м3/час, до 20 (фанкойлов); прокладку трубопроводов из напорных полиэтиленовых труб, наружным диаметром до 32 мм и др. 

При этом в Акте возврата лишь указано, что «не работает приточная вентиляция».

В заключении не содержится исследований и выводов о том, что приточная вентиляция неисправна, а то обстоятельство, что в момент составления Акта возврата приточная вентиляция не работала, не является надлежащим доказательством её неисправности. Возможно, она была просто выключена. 

Суд полагает очевидным, что без установления факта неисправности приточной вентиляции, а также конкретной причины такой неисправности невозможно с разумной степенью достоверности установить стоимость её восстановительного ремонта. 

Также не установив должным образом факт неисправности системы кондиционирования (в Акте возврата указано лишь на невозможность проверить) и причины такой неисправности эксперт предлагает осуществить полную замену системы кондиционирования, включая установку завес воздушно-тепловых; демонтаж и установку наружного блока сплит-системы весом более           50 кг и внутреннего блока сплит-системы весом до 15 кг и др.

При этом к заключению не приложено никаких документов, подтверждающих квалификацию эксперта, кроме документов о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков. Из вводной части заключения следует, что эксперт по образованию экономист-менеджер, проходил профессиональную переподготовку на оценочную деятельность. 

Следовательно, ФИО5, составивший заключение об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта № 004/22 от 07.04.2022 г., не имел должной квалификации для того, что бы устанавливать факты неисправности различных инженерных систем здания, а также устанавливать объёмы работ по устранению неисправностей. Для этого необходима квалификация эксперта-строителя, которой у ФИО5 не имелось. 

В связи с этим вышеназванное заключение не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Определением суда от 18.01.2023 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО Единая служба судебных экспертиз «МСК-Эксперт» ФИО6 и ФИО7 На разрешение судебной экспертизы был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости устранения недостатков в здании по адресу:                       

<

...> по состоянию на дату составления Акта возврата от 24.02.2022 г.

В заключении экспертов № 240-2023 от 07.08.2023 г. (т. 3 л.д. 1 – 28, 53 – 110) на поставленный судом вопрос был дан ответ, что рыночная стоимость устранения недостатков в здании составляет 2 441 717 руб. 03 коп. без учёта стоимости гранитной плитки и 2 491 661 руб.  03 коп. с учётом стоимости гранитной плитки. 

Также экспертами представлена пояснительная записка (т. 3 л.д. 46 – 50).

Из заключения экспертов (стр. 12 – 15) и пояснительной записки следует, что на момент проведения судебной экспертизы в помещениях здания проведены ремонтно-восстановительные работы, в связи с чем свои выводы эксперты делали на основании Акта возврата и заключения            № 004/22 от 07.04.2022 г., выполненного ФИО5

Между тем, как было указано выше, суд пришёл к выводу о том, что заключение № 004/22 от 07.04.2022 г., выполненного ФИО5, не является надлежащим доказательством наличия неисправностей, поскольку ФИО5 не обладает квалификацией строительного эксперта, в заключении отсутствует анализ причин неисправностей, не установлены такие причины и конкретное неисправное оборудование, а также не обосновано наличие неисправностей, не уставленных в Акте возврата. 

В Акте возврата не установлены причины не рабочего состояния системы отопления, не установлен факт и конкретные причины неисправности систем вентиляции, кондиционирования, противопожарной сигнализации. 

В связи с этим невозможно с разумной степенью достоверности установить стоимость восстановительного ремонта.

С учётом того, что объёмы повреждений эксперты АНО Единая служба судебных экспертиз «МСК-Эксперт» определяли исключительно по заключению № 004/22 от 07.04.2022 г., выполненному ФИО5, о чём экспертами прямо указано в пояснительной записке (т. 3 л.д. 46 – 50), а также пояснено в судебном заседании 10.10.2023 г., суд приходит к выводу, что заключение экспертов № 240-2023 от 07.08.2023 г. не может быть признано достоверным и надлежащим доказательством по делу. 

Кроме того, поскольку все помещения отремонтированы, как пояснили эксперты и представитель истца в судебном заседании 10.10.2023 г., размер убытков должен определяться по фактическим расходам истца, тем более, что именно такой способ определения убытков прямо предусмотрен п. 9.5 Договора.

В качестве доказательств реального ущерба на сумму 2 808 469,00 руб. истец представил счета на оплату, платёжные поручения, расписки Джинчарадзе Зураба. 

Так, истцом представлены: счёт от 14.03.2022 г. № 2203-100108-00607 (радиаторы отопления в количестве 9 штук) на сумму 66 390 руб.; счёт от 20.05.2022 г. № УТ-38588 (радиаторы отопления в количестве 9 штук, вентили) на сумму 90 306 руб., счёт от 31.05.2022 г.           № УТ-41525 (радиаторы отопления в количестве 7 штук, вентили) на сумму 65 667 руб.

Однако из Акта возврата не усматривается, что радиаторы и вентили неисправны и нуждаются в замене. Сам по себе факт замены истцом радиаторов не подтверждает их неисправность, так как замена радиаторов могла быть вызвана иными причинами (замена в целях улучшения эксплуатационных характеристик, в целях переоборудования помещения для другого вида использования или под другой дизайн и т.п.).

В Акте возврата указано, что «4 радиатора перенесены в окна», что само по себе не является неисправностью, однако ответчик признал в своих письменных пояснениях свою обязанность по замене этих 4 радиаторов на сумму 29 506,66 руб. 

Истцом представлен счёт от 14.03.2022 г. № 16 (материалы/фанкойл) на сумму 258 268 руб. 

Однако из Акта возврата необходимость замены фанкойлов не усматривается.

Истцом представлен счёт от 22.03.2022 г. № 62 (стеклопакет/сопутствующие товары/услуги) на сумму 30 820 руб. 

Данные расходы истца ответчик признал в своих письменных пояснениях.

Истцом представлены: счёт от 20.05.2022 г. № 2170 (материалы) на сумму 76 072 руб.; счёт от 31.05.2022 г. № 2333 (материалы) на сумму 15 966 руб.

Однако для каких конкретно ремонтных работ были необходимы данные материалы, истцом не объяснено, соответствующих доказательств не представлено. Из содержания материалов (шаровые краны, канализационные трубы и т.п.) возможно предположить, что это материалы для системы водоснабжения и канализации. Однако из Акта возврата следует, что система водоснабжения и канализации – без замечаний. 

Истцом представлены: счёт от 25.05.2022 г. № 1113 (вывоз мусора бункер 8 куб.м. – 2 шт.) на сумму 17 000 руб.; счёт от 02.06.2022 г. № 1165 (вывоз мусора бункер 8 куб.м. – 2 шт.) на сумму 17 000 руб.; счёт от 06.06.2022 г. № 1185 (вывоз мусора бункер 8 куб.м. – 1 шт.) на сумму 8 500 руб. 

Однако доказательств того, что при проведении ремонтных работ образовалось мусора на 5 бункеров объёмом по 8 куб.м., истцом не представлено.

Также истцом представлены расписки Джинчарадзе Зураба на получение денежных средств на строительные работы на объекте: 

<

...>, а именно: от 11.03.2022 г. на сумму 1 500 000 руб., от 24.05.2022 г. на сумму 500 000 руб. и от 29.06.2022 г. на сумму 500 000 руб.

Между тем, какие именно строительные работы осуществлял на ФИО8 истцом не объяснено, соответствующих доказательств не представлено. Также как не представлено доказательств фактического осуществления Джинчарадзе Зурабом каких-либо работ. 

Кроме того, денежные средства по распискам от 11.03.2022 г. и от 29.06.2022 г. на общую сумму 2 000 000 руб. были получены от ФИО9, а не от истицы. Доказательств того, что данные денежные средства ФИО9 получила от истицы в материалы дела не представлено. 

Кроме того, наличные платежи при осуществлении предпринимательской деятельности не могут превышать 100 000 рублей (п. 2 ст. 861 ГК РФ, Указание Банка России от 09.12.2019                       № 5348-У «О правилах наличных расчетов»).

Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона (ч. 3 ст. 64 АПК РФ).

Таким образом, документально подтверждённые (п. 9.5 Договора) убытки истца составляют:

29 506,66 руб. + 30 820 руб. = 60 326 руб. 66 коп. 

Доводы истца о том, что подлежат возмещению его расходы на предоставление новому арендатору арендных каникул на сумму 92 480 руб., судом отклоняются, поскольку причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ответчика и арендными каникулами нового арендатора не усматривается. 

Так, в акте приёма-передачи недвижимого имущества от 01.04.2022 г., подписанном истцом с новым арендатором АО «ДИКСИ Юг», указано, что «Объект находиться в удовлетворительном состоянии, без видимых внешних повреждений. Для использования Объекта под магазин необходимо проведение ремонта по стандартам магазиностроения арендатора».

Таким образом, по состоянию на 01.04.2022 г. Объект находился в удовлетворительном состоянии, без видимых внешних повреждений, а проведённый новым арендатором ремонт вызван не состоянием помещения, а его приспособлением для использования под магазин по стандартам магазиностроения нового арендатора (то есть – изменение дизайна, переоборудование).

Более того, из приложения № 10 к договору аренды № 77613/2022 от 18.03.2022 г., заключённому истцом с новым арендатором АО «ДИКСИ Юг», не следует, что до передачи помещения в аренду необходимо проведение арендодателем каких-либо ремонтных работ. 

Требование истца в части взыскания расходов по досудебной экспертизе в размере 70 000 рублей, не подлежит удовлетворению, поскольку заключение № 004/22 от 07.04.2022 г., выполненное ФИО5, признано судом ненадлежащим и не достоверным доказательством. 

Более того, необходимость в составлении данного заключения вообще отсутствовала, поскольку ремонт в помещении был выполнен силами нового арендатора в процессе переоборудования помещения под стандарты нового арендатора, а реальные убытки истца подтверждены счетами и платежными поручениями. 

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в размере документально подтверждённых реальных убытков, которые составляют 60 326 руб. 66 коп.

Расходы истца по госпошлине и по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворённым требованиям.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы. 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лента-Центр» (ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>) ущерб в размере 60 326 (шестьдесят тысяч триста двадцать шесть) рублей 66 копеек, а также 901 (девятьсот один) рубль 96 копеек расходов по государственной пошлине и 1 933 (одна тысяча девятьсот тридцать три) рубля 22 копейки расходов по судебной экспертизе.

Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части.

 

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья:

М.Ю. Махалкин