АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-15343/2019

г. Краснодар

18 июня 2019 года

Резолютивная часть решения принята 17.06.2019

Полный текст решения изготовлен 18.06.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сочитрансуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 354003, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «Сочитрансуниверсал», общество)

о взыскании

при участии:

от истца: ФИО2 – по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в арбитражный суд с иском, согласно которого просит взыскать с ответчика 3 481 009,27 рублей, из них задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205007:3, площадью 12 414 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластуновская, 165-а за период с 01.10.2017 по 31.12.2018 в размере 2 798 447,22 рублей, пени в сумме 682 562,05 рублей.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Ответчик в предварительном судебном заседании не возражали против перехода к судебному разбирательству.

Суд при отсутствии возражений сторон на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным перейти к стадии судебного разбирательства и рассмотреть дело по существу.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представить ответчика возражает, указывает, что частично оплатил задолженность, также заявил о чрезмерности неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 17.06.2019 объявлен перерыв до 17 часов 20 минут 17.06.2019. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.1999 по делу №А32-8261/99-21/142 между администрацией город Сочи (арендодатель) и АОЗТ «Сочагростройинвестсервис» заключен договор о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 03.01.2001 № 2073 (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 12 414 кв. м, для размещения производственной базы по ул. Пластунской, 165-а в Центральном районе г. Сочи.

В соответствии с дополнительным соглашением от 29.01.2003 договору присвоен номер 4900002073.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.01.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ответчику.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:3, площадью 12 414 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Пластуновская, 165-а, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения производственной базы 01.12.2009 зарегистрировано права собственности муниципального образования город – курорт Сочи, запись № 23-23-50/098/2009-401.

Судебными актами в рамках дела №А32-14729/2018 установлено, что дополнительным соглашением от 30.10.2013 стороны изложили пункт 2.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы установлен, в соответствии с определением размера арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.06.2013 № 2/98/ОЗ-2013 и составляет 1 855 277,00 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по делу №А32-14729/2018, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А32-14729/2018, постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа, договор аренды от 03.01.2001 № 4900002073 расторгнут.

Указывая на то, что общество имеет задолженность по арендной плате, администрация обратилась в суд с настоящим исковым заявлением.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Суд отмечает, что в преамбуле договора аренды указано, что договор заключен на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от15.07.1999 по делу №А32-8261/99-21/142.

На основании указанного суд делает вывод о действительности спорного договора.

Аналогичная правовая позиция высказан в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А32-14729/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, суд пришел к выводу, что такие отношения подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда). В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано выше, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по делу №А32-14729/2018, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А32-14729/2018, постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа, договор аренды от 03.01.2001 № 4900002073 расторгнут.

В силу положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом, нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившего это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им своих обязательств. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 Постановления № 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен 03.01.2001, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указания на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции согласованной сторонами.

Пунктом 2.4. договора аренды определено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок. Соглашение о размере арендной платы оформляется как приложение к договору и подписывается обеими сторонами.

Из системного толкования условий договора аренды следует, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 30.10.2013, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле.

Как указано выше, дополнительным соглашением от 30.10.2013 стороны изложили пункт 2.2 договора аренды в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы установлен, в соответствии с определением размера арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.06.2013 № 2/98/ОЗ-2013 и составляет 1 855 277,00 рублей.

Пункт 2.4 договора аренды изложен следующим образом: «Размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативно – правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценке, но не чаще одного раза в год. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Таким образом, в данном дополнительном соглашении право администрации на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, так же, как и в договоре аренды земельного участка, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах изменение методики (формулы) расчета арендной платы в рассматриваемой ситуации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации.

Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.08.2018 № по делу № А32-2133/2017.

Расчет арендной платы выполнен истцом с применением коэффициентов инфляции. 

Суд приходит к выводу, что в данном случае применение коэффициентов инфляции при расчете арендной платы, противоречит положениям договора аренды и дополнительного соглашения.

Аналогичная правовая позиция высказан в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А32-14729/2018, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.10.2017 по 31.12.2018 составляет 2 322 908,46 рублей.

за период с 01.10.2017 по 31.12.2017: 1 855 277,00 рублей /365 х 92 дня = 467 631,46 рублей;

за период с 01.01.2018 по 31.03.2018: 1 855 277,00 рублей /365 х 90 дней = 457 465,56 рублей;

за период с 01.04.2018 по 30.06.2018: 1 855 277,00 рублей /365 х 91 день = 462 548,51 рублей;

за период с 01.07.2018 по 30.09.2018: 1 855 277,00 рублей /365 х 92 дня = 467 631,46 рублей;

за период с 01.10.2018 по 31.12.2018: 1 855 277,00 рублей /365 х 92 дня = 467 631,46 рублей.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в сумме 2 322 908,46 рублей.

Также, истцом заявлены требования о взыскании пени за период с 30.08.2017 16.11.2018 размере 682 562,05 рублей.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. 

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы арендной платы за истекший расчетный период.

Несмотря на то, что пунктом 5.3 договора аренды, изложенным в резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 15.07.1999 по делу №А32-8261/99-21/142, пеня установлена в размере 0,3%, применение истцом в расчете ставки в размере 0,05% не нарушает прав ответчика.

При расчет пени также следует учитывать, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по делу №А32-14729/2018, оставленного без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А32-14729/2018, постановлением Арбитражного суда Северо – Кавказского округа, с ООО «Сочитрансуниверсал» в пользу администрации взыскано 1 494 266,01 рублей, из них 1 387 645,53 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 30.09.2017, 106 620,48 рублей пени за период с 01.01.2017 по 29.08.2017.

Таким образом, сумма пени за период с 30.08.2017 по 16.11.2018 составляет 506 056,03 рублей:

за период с 30.08.2017 по 10.11.2017: 1 387 645,53 рублей х 0,05% х 73 дня = 50 649,06 рублей;

за период с 11.11.2017 по 10.03.2018: (1 387 645,53 рублей + 467 631,46 рублей) х 0,05% х 120 дней = 111 316,62 рублей;

за период с 11.03.2018 по 10.06.2018: (1 855 276,99 рублей + 457 465,56 рублей) х 0,05% х 92 дня = 106 386,16 рублей;

за период с 11.06.2018 по 10.09.2018: (2 312 742,55 рублей + 462 548,51 рублей) х 0,05% х 92 дня = 127 663,39 рублей;

за период с 11.09.2018 по 10.11.2018: (2 775 291,06 рублей + 467 631,46 рублей) х 0,05% х 61 день = 98 909,14 рублей;

за период с 11.11.2018 по 16.11.2018: (3 242 922,52 рублей + 467 631,46 рублей) х 0,05% х 6 дней = 11 131,66 рублей.

В связи с тем, что установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, требования истца о взыскании пени за период с 30.08.2017 по 16.11.2018 в размере 506 056,03 рублей являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика в размере пропорциональном размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сочитрансуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи, в пользу администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город – курорт Сочи (ОРГН 1022302934367, ИНН 

<

***>), 

<

...> 828 964,49 рублей, из них 2 322 908,46 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2017 по 31.12.2018, 506 056,03 рублей пени за период с 30.08.2017 по 16.11.2018.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сочитрансуниверсал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Сочи в доход федерального бюджета Российской Федерации 32 836,54 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко