﻿

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита								        Дело № А58-1795/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 ноября 2021 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Сидоренко В.А., Ломако Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трофимовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Потребительского жилищно-строительного кооператива «Сосновый берег» на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 августа 2021 года по делу №А58-1795/2021,

установил:

Потребительский жилищно-строительный кооператив «Сосновый берег» (ОГРН 1041402044980, ИНН 1435150395, далее - заявитель, ПЖСК «Сосновый берег») обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ОГРН 1031402045905, ИНН 1435134280, далее – административный орган) о признании незаконным решения об отказе в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 14:36:104025:31, расположенного по адресу: г. Якутск, Сергеляхское шоссе, 13 км., обязании рассмотреть заявление о предоставлении в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером: 14:36:104025:31, расположенного по адресу: г. Якутск, Сергеляхское шоссе, 13 км., и заключить договор аренды указанного земельного участка в соответствии с действующим законодательством с учетом обстоятельств, установленных судом; приведении в соответствие с действующим законодательством вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером: 14:36:104025:31, расположенного по адресу: г. Якутск, Сергеляхское шоссе, 13 км. (для индивидуального жилищного строительства на территории г. Якутска.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 августа 2021 года по делу №А58-1795/2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ПЖСК «Сосновый берег» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Апеллянт полагает, что акт обследования земельного участка от 11 декабря 2020 года № 2290 не соответствует действительности. В указанный день температура достигала -42 Сº. В связи с чем, возможно, никто не выезжал на осмотр территории, а  акт составили на основании сервиса GoogleMap, на котором было фото с 2013-2014 года, так как свайное поле было в 2013-2014 годах. Считает, суд первой инстанции не до конца исследовал представленные доказательства, в связи с чем пришел к неправильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Административный орган в отзыве с доводами апелляционной жалобы не согласился.

Определением суда от 22.10.2021 года время судебного заседания изменено на 12 часов 00 минут 23 ноября 2021 года.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 25.09.2021, 23.10.2021. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 2 статьи 200, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу,  проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 27 февраля 2013 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска (арендодатель) и ПЖСК «Сосновый берег» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №09-1/2013-0367, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок под кадастровым номером 14:36:104025:31, находящийся по адресу: Республики Саха (Якутия), г. Якутск, Сергеляхское шоссе, 13 км, площадью 1471 кв.м., для использования под проектирование и строительство малоэтажного жилого комплекса.

Пунктом 2.1 стороны определили срок действия договора с 27 февраля 2013 года по 15 декабря 2020 года.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Саха (Якутия) 28 августа 2014 года.

18 октября 2019 года кооператив обратился в муниципальное казенное учреждение «Агентство земельных отношений» городского округа «город Якутск» (далее - МКУ «АЗО» ГО «город Якутск») с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:104025:31, расположенного по адресу: г. Якутск, Сергеляхское шоссе, 13 км, с проектирования и строительства жилого комплекса на индивидуальное жилищное строительство.

05 ноября 2019 года МКУ «АЗО» ГО «город Якутск» ответило отказом в предоставлении муниципальной услуги, который основан на пункте 2.17 Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги: «Изменение вида разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности», утвержденного постановлением Окружной администрация города Якутска от 29 июня 2012 года № 96п, а именно: запрашиваемый земельный участок не соответствует проекту межевания территории квартала «112», утвержденному распоряжением Окружной администрации города Якутска от 20 апреля 2018 года №656р, земельный участок также расположен в территориальной зоне «Ж-2А» (для индивидуального жилищного строительства на территории г. Якутска), в которой предельная максимальная площадь земельного участка под индивидуальное жилищное строительство установлена 1200 кв.м.

Указанный отказ в судебном порядке кооперативом не оспорен.

30 ноября 2020 года кооператив обратился в Окружную администрацию города Якутска с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

23 декабря 2020 года ДИиЗО ОА г. Якутска в письме №5156-ДИЗО/20 ответил отказом в предоставлении муниципальной услуги. Указанное решение основано на пункте 2.16 Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги: «Заключение нового	договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов», утвержденного постановлением Окружной администрация города Якутска от 24 сентября 2015 года № 251п (далее - Административный регламент), а именно:

- в соответствии с подпунктом 7 пункта 2.16 Административного регламента на момент заключения нового договора аренды земельного участка отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка под проектирование и строительство малоэтажного жилого комплекса, договор аренды которого заключен без проведения торгов;

- согласно акту обследования земельного участка, предоставленному Управлением муниципального контроля Окружной администрации города Якутска от 11 ноября 2020 года №2290, на испрашиваемом земельном участке расположено свайное поле, сведения о зарегистрированных правах на которое отсутствуют;

- в случае регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, рекомендовано обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду в соответствии с Административным регламентом «Предоставление земельных участков без торгов из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена» от 27 февраля 2015 года №50п через ГАУ «МФЦ по РС (Я)».

Полагая указанный отказ незаконным, кооператив обратился в суд с заявлением.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

В соответствии с Положением о Департаменте имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, утвержденным решением Якутской Городской Думы от 11 июня 2014 г. № РЯГД-8-6, Департамент является отраслевым (функциональным) органом местной администрации, входящим в структуру Окружной администрации города Якутска, осуществляющим функции в сфере управления муниципальным имуществом, а также в сфере управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск», в рамках осуществления органами местного самоуправления городского округа «город Якутск» полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий.

Таким образом, оспариваемый отказ в заключении договора аренды земельного участка принят Департаментом в пределах полномочий, определенных действующим законодательством.

Основанием для принятия оспариваемого отказа послужило то, что на момент заключения нового договора аренды земельного участка отсутствуют предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без торгов земельного участка с видом разрешенного использования - под проектирование и строительство малоэтажного жилого комплекса, договор аренды которого заключен без проведения торгов; на земельном участке расположено свайное поле, сведения о зарегистрированных правах на которое отсутствуют.

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Как следует из материалов дела, заявителю земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В качестве правового основания своих требований кооператив указывает на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Так, подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 вышеуказанной статьи ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, как установлено судом и следует из акта обследования земельного участка от 11 декабря 2020 г. №2290, на испрашиваемом земельном участке расположено свайное поле, сведения о зарегистрированных правах на которое отсутствуют.

Доказательств обратного суду первой инстанции заявителем не представлено, заявления о фальсификации указанного документа кооперативом также не подавалось.

Соответствующие доводы апеллянта основаны исключительно на предположении, ссылка на новые доказательства судом апелляционной инстанции не принимается в силу того, что апеллянтом соответствующего ходатайства в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ апелляционному суду не заявлено.

Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ) (абзац 2).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) (абзац 3).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ) (абзац 5).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2015 г. № 304- ЭС15-11476 было отмечено, что при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, при этом для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 24 Постановления от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В этой связи судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что ПЖСК «Сосновый берег» не осуществило государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (свайное поле). 

Более того, в материалах дела отсутствуют достаточные и надлежащие доказательства того, что свайное поле является недвижимым имуществом. 

Само по себе проведение строительно-монтажных работ по размещению свайного поля, не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства. Доказательства наличия на спорном земельном участке объекта капитального строительства или объекта незавершенного строительства на дату обращения кооператива с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок суду не представлено.

Поскольку заявителем не доказано наличие на спорном земельном участке зарегистрированного в установленном порядке объекта незавершенного строительства, основания для применения положений подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

При таких установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 10 августа 2021 года по делу №А58-1795/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

 

Председательствующий							Д.В. Басаев

Судьи										В.А. Сидоренко

 

	Н.В. Ломако