Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А45-2126/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 18 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                   Шаровой Н.А.,

судей                                                                  Кадниковой О.В.,

ФИО1 -

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2023 (судья Кыдырбаев Ф.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023 (судьи Иващенко А.П., Дубовик В.С., Иванов О.А.) по делу № А45-2126/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Партнёр-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – общество «Партнёр-Инвест», должник, застройщик), принятые по заявлению конкурсного управляющего ФИО3 (далее также - управляющий) о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, 378/1 созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

В заседании приняла участие представитель Прокуратуры Новосибирской области Калинина Я.Ю. по доверенности от 10.04.2023.

Суд установил:

производство по делу о банкротстве должника возбуждено определением суда от 02.02.2018; решением суда от 22.03.2019 общество «Партнёр-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщика» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве); утверждён управляющий.

Управляющий обратился в суд с заявлением о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Дуси Ковальчук, 378/1 (строительный) и прав на земельный участок с кадастровым номером 54:35:033045:6 (далее – спорный объект, дом №1) созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу «Первый дом» (далее также – ЖСК).

Определением суда от 12.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.06.2022, заявление удовлетворено.

Суды исходили из соблюдения условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве для передачи спорного объекта созданному участниками строительства ЖСК; отсутствия в реестре требований кредиторов, не являющихся участниками строительства по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок.

Постановлением суда округа от 28.09.2022 определение суда от 12.04.2022 и постановление апелляционного суда от 21.06.2022 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции с целью установления обстоятельств, свидетельствующих о наличии либо об отсутствии у ФИО4 прав залогового кредитора из договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, требований по текущим обязательствам должника для целей разрешения вопроса о соблюдении при передаче прав застройщика ЖСК требований подпункта 3 пункта 3, пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве; устранения неполноты и необоснованности заключения управляющего (о возможности передачи спорного объекта в ЖСК) в части сведений о стоимости прав застройщика.

При новом рассмотрении спора управляющий заявление поддержал, судом назначена экспертиза стоимости прав застройщика на спорный объект.

Определением суда от 17.04.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.06.2023, заявление управляющего удовлетворено.

Суды исходили из соблюдения условий, предусмотренных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, для передачи объекта созданному участниками строительства ЖСК, а именно, стоимость прав застройщика на объект (1 рубль) не превышает 5 % совокупного размера требований участников строительства (981 683 637 руб.); учли перечисление ЖСК на депозитный счёт суда 1 руб. для погашения требований ФИО2; отсутствие оснований для внесения участниками строительства в порядке пункта 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве дополнительных денежных средств; наличие у застройщика после передачи спорного объекта на достройку в ЖСК иных активов (кран и подъёмник), за счёт которых могут быть погашены текущие обязательства, в том числе перед ФИО2; ЖСК «Первый дом» соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В кассационной жалобе ФИО4 просит определение суда от 17.04.2023 и постановление от 07.06.2023 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение, в обоснование ссылается на наличие у него залогового требования  в размере 189 916 163 руб.; превышение, исходя из отчётов об оценке от 28.07.2020 № 1900-1Н/2020, № 1900-2Н/2020, стоимости прав застройщика на объект незавершённого строительства (815 844 954 руб.) и земельный участок (655 137 000 руб.) над установленным постановлением суд округа от 28.09.2022 совокупным размером требований участников строительства, включённых в реестр требований на передачу жилых помещений (776 674 678,11 руб.) на 836 537 247 руб. или 108 %; неправомерность отказа в проведении повторной экспертизы в связи с неполнотой, противоречиями и неясностью экспертного заключения от 28.02.2023; отсутствие необходимого по закону его согласия как залогового кредитора на передачу спорного объекта в ЖСК ввиду того, что на депозитный счёт суда не перечислены денежные средства в размере (142 229 971 руб. в соответствии с отчётом от 28.07.2020 № 1900-1Н/2020 либо 157 885 480 руб. согласно заключению от 28.02.2023 эксперта ФИО5), достаточном для погашения требований залогового кредитора; несоответствие ЖСК «Первый дом», учреждённого пятью физическими лицами, требованиям подпункта 2 пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве ввиду того, что в кооператив не входят все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

В приобщённых к материалам дела в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзывах на кассационную жалобу ЖСК «Первый дом», Прокуратура Новосибирской области просят обжалуемые судебные акты оставить в силе.

Представитель Прокуратуры Новосибирской области в судебном заседании возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

Учитывая надлежащее извещение иных участвующих в обособленном споре лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с положениями части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы обособленного спора, заслушав представителя, обеспечившего явку в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе, законность обжалуемых определения и постановления, суд округа не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, общество «Партнёр-Инвест» является застройщиком многоквартирного дома № 1 (по генплану) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения с кадастровым номером 54:35:033045:28, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033045:6, на основании разрешения на строительство № RU 54303000-321 от 14.10.2013 с изменениями.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:033045:6 площадью 8 285 кв. м, на котором расположен в том числе спорный объект незавершённого строительства, предоставлен застройщику по договору аренды земельного участка от 09.12.2014 арендодателем ФИО2

На указанном земельного участка планировалось строительство многоквартирных домов № 1, № 2, № 3.

В счёт арендной платы по договору общество «Партнёр-Инвест» обязалось передать ФИО2 офисные помещения, расположенные в многоквартирных домах № 1, № 2 и № 3 (по генплану) по улице Дуси Ковальчук в городе Новосибирске.

В предмет настоящего обособленного спора не входят дом № 2 (является объектом передачи на достройку публично-правовой компании «Фонд развития территорий», далее также – Фонд) и дом № 3 (отсутствует).

В отношении дома № 1 (спорного объекта) между обществом «Партнёр-Инвест» и ФИО2 заключён договор от 11.05.2016 № ДК/1/ОФ участия в долевом строительстве объекта.

Кроме того, в период до возбуждения дела о банкротстве (с 21.09.2017 до 02.02.2018) общество «Партнёр-Инвест» заключило с множеством граждан договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В соответствии с проектной декларацией, количество в составе объекта в рамках проекта строительства: жилых помещений – 299 квартир, общая площадь квартир 12 005,13 кв. м, 28 этажей.

Степень строительной готовности объекта незавершённого строительства (57%) определена на дату (22.03.2019) открытия в отношении общества «Партнёр-Инвест» конкурсного производства.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены механизмы, в результате которых к участникам строительства может перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

Статьёй 201.10 Закона о банкротстве предусмотрены возможность и условия погашения требований участников строительства (в терминологии Закона о банкротстве) путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, не признаются участниками строительства (в терминологии Закона о банкротстве) и вправе претендовать на удовлетворение трансформированного в денежное требование на общих основаниях. Такое требование подлежит включениюв четвертую очередь реестра требований кредиторов («требования других кредиторов» - подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) и обеспечивается залогом прав застройщика на соответствующий объект незавершённого строительства и земельный участок под ним.

По общему правилу законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учёт их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счёт стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункта 4 статьи 134, статьи 138, пункта 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

В деле о банкротстве застройщика залоговый кредитор по денежному требованию, преобразованному из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на участие (наряду с участниками строительства) в распределении шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества (пункт 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019)).

Как следует из постановления суда округа от 28.09.2022, ФИО2 является кредитором по обязательствам должника, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений, обязательство застройщика по передаче которых трансформировано в денежное требование, обеспеченное залогом прав должника-застройщика на объект незавершённого строительства и залогом права аренды на земельный участок под объектом.

В настоящем споре судами установлено, что залоговое требование ФИО2 в размере 58 943 000 руб. относится к спорному дому № 1; в размере 55 125 000 руб. - к дому № 2 (в настоящее время передан Фонду); в размере 65 932 000 руб. - к дому № 3, который в качестве объекта гражданских прав отсутствует, его строительство не начато, права на землю, предназначенные для строительства данного объекта прекращены, участники строительства многоквартирного дома № 3 включены Министерством строительства Новосибирской области в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Законом о банкротстве в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Новосибирской области от 25.08.2020 № 361-п.

При указанных обстоятельствах ссылка ФИО2 на наличие у него прав залогового кредитора на сумму 189 916 163 руб. не состоятельна, поскольку в настоящем обособленном споре рассматривается вопрос передачи дома № 1, поэтому, как верно отмечено судами, единственная сумма, которая имеет отношение к настоящему спору – это требование в размере 58 943 000 руб.

В соответствии со статьёй 201.10 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершённого строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

В рассматриваемом случае управляющим проведено собрание участников строительства, результаты которых оформлены тремя протоколами, размещёнными в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ).

Так, 22.03.2021 в ЕФРСБ размещено сообщение о том, что собранием участников строительства общества «Партнер-Инвест» в отношении спорного объекта, проведённом 12.03.2021 в заочной форме, приняты следующие решения:

1. Создать жилищно-строительный кооператив;

2. Обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

По дополнительным вопросам в повестке дня: не включать в повестку дня собрания участников строительства дополнительный вопрос: о погашении требований участников строительства, включённых в реестр требований о передачи жилых помещений, через программы публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Настоящее решение собрания участников строительства от 12.03.2021 обжаловано, в том числе кредитором ФИО2

Вступившим в законную силу определением суда от 13.05.2023 решение собрания участников строительства от 12.03.2021 признано законным.

Поскольку замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений, участниками строительства принято решение о создании кооператива, соответствующего целям, указанным в пункте 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве - ЖСК «Первый дом».

При этом судом установлено, что в настоящее время в членах ЖСК «Первый дом» состоят участники строительства, которым в общей сложности принадлежат квартиры площадью 10668,32 кв. м из 12005,13 кв. м, при этом в отношении квартир № № 25, 46, 57, 64, 115, 165 требования находятся на стадии внесения в реестр требования участников строительства; по квартире № 26 отсутствует информация о статусе.

Порядок создания жилищно-строительного кооператива урегулирован с целью защиты участников строительства, которые о нарушении своих прав созданием ЖСК «Первый дом» не заявляют.

В свою очередь, кассатор в порядке статьи 4 АПК РФ (о предоставлении судебной защиты в случае нарушения прав) не обосновал законную заинтересованность в приведении возражений относительно обстоятельств создания ЖСК.

Принимая во внимание то, что ни одним участником строительства, в том числе и не являющимся членом ЖСК «Первый дом», не приведены возражения относительно правового статуса данного кооператива, вопреки приведённому в кассационной жалобе доводу, суды правомерно сочли создание ЖСК «Первый дом» не противоречащим целям и требованиям, предусмотренным пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Передача участникам строительства объекта незавершённого строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, предусмотренных подпунктами 1 - 7 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок не должен превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершённого строительства, либо на депозитный счёт арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи. При определении размера требований участников строительства, включённых в реестр требований участников строительства, учитывается также размер убытков в виде реального ущерба, определённый в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 настоящего Федерального закона.

При этом пунктом 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что в случае, если стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, участники строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счёт арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Таким образом, исходя из данных норм права следует, что суд должен установить стоимость прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, а также совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований этих кредиторов должника.

Для разрешения вопроса об определении стоимости прав застройщика на спорный объект судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Профконсалт», эксперту ФИО5, согласно заключению которой рыночная стоимость прав застройщика общества «Партнёр-Инвест» составляет один условный рубль (экспертом получена отрицательная величина стоимости, которая в соответствии с методикой оценки принимается во внимание в размере одного условного рубля).

Совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений с учётом убытков в виде реального ущерба, определённого в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, составляют следующие значения: с учётом требований в отношении всех квартир в многоквартирном доме (1) - 1 004 820 976 руб.; с учётом требований, включённых в реестр участников строительства на 19.01.2023 (находящихся в процессе включения) - 1 001 189 392 руб.; с учётом требований, включённых в реестр участников долевого строительства на 19.01.2023 – 981 683 637 руб.

Экспертом установлена совокупность рыночных стоимостей  квартир и нежилых помещений, входящих в состав спорного объекта, которая уменьшена на стоимость обременяющих спорный объект требований участников строительства, включающих уплаченные застройщику суммы, а также убытки в виде реального ущерба, предусмотренные   пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в результате получена отрицательная величина).

Вопреки позиции кассатора о необходимости учитывать только рыночную стоимость помещений, образующих спорный объект, требования участников строительства являются обременением прав застройщика, уменьшающим стоимость спорного объекта в случае его ординарной реализации из конкурсной массы должника, в связи с обязанностью приобретателя объекта по завершении строительства передать участникам строительства жилые помещения.

Наличие в спорном объекте свободных помещений (в отношении которых не имеется заключённых договоров участия в долевом строительстве) не опровергает выводы судов, поскольку участники строительства в общем случае оплатили полную стоимость квартир, имеют право на возмещение указанного выше реального ущерба, тогда как спорный объект на момент соотношения исследуемых стоимостей имеет строительную готовность 57 %, соответственно должен быть достроен за счёт дополнительной значительной суммы средств участников строительства.

С учётом разъяснений, изложенных в пунктах 12, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ представленное в суд заключение эксперта ФИО5 является доказательством по спору.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

ФИО2, ссылаясь на выводы экспертов, изложенных в ранее приобщённых к материалам дела заключениях эксперта от 28.07.2020 № 1900-1Н/2020 и №1900-2Н/2020, не привёл обоснованных возражений в отношении применённых при проведении судебной экспертизы методик расчёта и подходов к оценке.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов -  пункт 2 статьи 87 АПК РФ.

Ссылки на отчёты об оценке от 28.07.2020 № 1900-1Н/2020, № 1900-2Н/2020 отклонены по мотиву противоречивости позиции ФИО2, направления обособленного спора на новое рассмотрение в связи с его возражениями против достоверности содержащихся в этих отчётах выводов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.07.2023 № 305-ЭС23-5030, непоследовательное процессуальное поведение не должно создавать лицу преимуществ, поскольку никто не может противоречить собственному предыдущему поведению.

Отзыв ФИО6 на заключение эксперта оценён судами и правомерно отклонён, поскольку он представляют собой рецензию, составлен в одностороннем порядке по инициативе ФИО2, заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу; достоверность выводов, сделанных по итогам судебной экспертизы не опровергнута.

При указанных обстоятельствах суд округа соглашается с выводами судов о том, что оснований и необходимости в назначении повторной судебной экспертизы не имелось.

Также одним из условий передачи объекта незавершённого строительства и обязательств застройщика является отсутствие в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, либо получение согласия указанных кредиторов на передачу объекта незавершённого строительства, либо внесение на депозитный счёт арбитражного суда денежных средств в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи (подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Пункт 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в свою очередь, предусматривает, что в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включённые в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершённого строительства вправе внести на депозитный счёт арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 настоящего Закона и касающимся распределения денежных средств от продажи объекта незавершённого строительства на торгах.

При этом в силу пункта 11 статьи 201.15.1 Закона о банкротстве при применении данной процедуры урегулирования обязательств застройщика залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве (с учётом значения содержания понятия «участник строительства», закреплённого в статье 201.1 Закона о банкротстве) и в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю.

Соответственно, передача прав и обязательств застройщика влечёт прекращение залога объекта незавершённого строительства и прав на земельный участок в пользу кредиторов, чьи требования основаны на договорах участия в долевом строительстве в отношении нежилых помещений.

Таким образом, в качестве гарантии защиты имущественных интересов залогового кредитора при передаче объекта незавершённого строительства закреплено правило либо о получении его согласия на такую передачу (фактически - на утрату залогового обеспечения) либо о внесении заинтересованными лицами на депозит суда денежных средств в сумме, которая причиталась бы данному залоговому кредитору при продаже объекта строительства на торгах в общем порядке.

Вместе с тем, согласие залогового кредитора на передачу необходимо в случае, если стоимость объекта превышает больше чем на 5 % размер требований участников строительства, а последние не вносят на депозит суда необходимую суммы разницы как источник удовлетворения требования залогового кредитора.

В случае отрицательной разницы (размер требований участников строительства превышает стоимость объекта) отсутствует основание для внесения средств на депозит, соответственно отсутствие согласия залогового кредитора не блокирует передачу объекта в ЖСК для завершения строительства за счёт средств тех же дольщиков, чьи жилищные права имеют приоритетную защиту как цель института банкротства застройщиков.

Иными словами, если размер требований участников строительства превышает стоимость объекта, то мероприятия по его ординарной реализации из конкурсной массы не имеют перспективы, а требования залоговых кредиторов - финансового источника для удовлетворения.

Поэтому согласие на передачу предусмотрено на случай возможности получения от реализации объекта выручки в размере, существенно (более чем на 5 %) превышающем размер требований участников строительства, что не имеет места в настоящем деле.

Банкротство влечёт существенные риски невозможности полного погашения требований кредиторов, поэтому нормами Закона о банкротстве установлена очерёдность их удовлетворения с целью предоставления приоритета в защите наименее защищённых кредиторов, социально более важных прав.

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342(3), от 29.08.2022 № 309-ЭС21-22265, от 29.08.2022 № 309-ЭС18-13770(4-6), от 03.10.2022 № 308-ЭС21-13151(3,4) приведены механизмы защиты прав залоговых кредиторов застройщика-банкрота в порядке, предусмотренном в пункте 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27.07.2022 № 34-П.

В целях соблюдения подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве ЖСК «Первый дом» произведён расчёт денежных средств, необходимых для внесения на депозит суда.

Формула расчёта следующая: 1 руб. х 60 % х 58 943 000 руб. / (58 943 000 руб. + 981 683637 руб.) = 0,4 руб. (где 1 руб. – рыночная стоимость прав застройщика на объект согласно заключению судебной экспертизы; 60 % - процент, обозначенный в подпункте 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве; 58 943 000 руб. – размер денежного требования ФИО2, обеспеченного залогом спорного объекта;  981 683 637 руб. – совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений с учётом убытков в виде реального ущерба, определённого в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве).

На депозит суда внесены денежные средства в сумме не менее 0,4 руб., необходимость в получении согласия залогового кредитора отсутствует.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве имущества, которое остаётся у должника после передачи объекта незавершённого строительства, должно быть достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счёт арбитражного суда должны быть внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 названной статьи.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора судами установлено, что размер текущей задолженности по договору аренды в отношении дома № 1 перед ФИО2 составляет 8 800 853,33 руб.

У должника после передачи спорного объекта в ЖСК имеются иные активы, за счёт которых могут быть погашены текущие обязательства (согласно отчёту об оценке, включённые в конкурсную массу кран и подъёмник оценены в сумме 5 360 000 руб.

Кроме того, в пункте 34 «Обзора судебной практики разрешения споров о несостоятельности (банкротстве) за 2022 г.», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, выражена правовая позиция по аналогичной ситуации (заключению договоров долевого участия в строительстве с арендодателем предшествовало предоставление арендодателем в пользу должника земельного участка. Арендодатель предоставлял земельный участок для строительства, а должник возводил объект недвижимости на этом земельном участке). Данные обстоятельства позволяют констатировать, что между указанными лицами фактически сложились отношения, вытекающие из договора простого товарищества (статья 1041 ГК РФ). Так, обязанностью должника передать арендодателю спорные квартиры, по сути, определялся размер прибыли, на которую последний рассчитывал в результате внесения вклада в виде земельного участка, являющегося предметом договора аренды.

С учётом указанной позиции суд округа отмечает, что банкротство застройщика исключает для арендодателя земельного участка возможность получения прибыли как результата фактической совместной деятельности с застройщиком, целью которой являлось не удовлетворение жизненных потребностей, а извлечение коммерческой выгоды, соответственно, на обеих сторон такой деятельности в полной мере и в равной степени распространяются риски предпринимательской деятельности.

В отличие от ситуации с передачей объекта незавершённого строительства Фонду (имущество которого, в соответствии  со статьёй 4 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий», формируется за счёт имущественных взносов Российской Федерации, имущества юридических лиц, правопреемником которых является Фонд, компенсационного фонда, а также имущества, приобретённого за счёт имущественных взносов Российской Федерации, инвестирования временно свободных средств, добровольных имущественных взносов, в том числе публично-правовых образований, доходов, полученных Фондом от осуществления своей деятельности, и иных не запрещённых законодательством Российской Федерации поступлений) передача спорного объекта в ЖСК по существу означает возложение на его членов (тех же участников строительств) финансового бремени по завершению строительства без обязанности  публичных образований или иных лиц предоставить финансирование для указанной цели.

Правовая природа текущих платежей и приоритетная очерёдность удовлетворения, по общему правилу, связана с экономическим предоставлением в имущественную массу должника (увеличением или сохранением конкурсной массы) после возбуждения дела о его банкротстве.

В результате формального доначисления арендной платы за земельный участок после возбуждения дела о банкротстве имущественная сфера застройщика не пополняется, степень готовности строительного объекта не увеличивается.

В данном случае ФИО2 предполагал выбытие из его собственности земельного участка по завершении строительства дома, рассчитывая на прибыль в виде нежилых помещений.

По указанным выше мотивам ФИО2 также несёт предпринимательский риск невозможности получить такую прибыль от передачи застройщику правомочий владения, пользования и фактически распоряжения в отношении земельного участка.

ФИО2 приобретал объекты долевого строительства не для личных нужд, а осуществлял совместную деятельность с застройщиком, в связи с чем его требования к должнику не могут конкурировать с требованиями граждан, вложивших личные денежные средства для решения жилищного вопроса.

Кроме того, имущественные права ФИО2 как залогового и текущего кредитора могут получать причитающуюся ему в сложившейся ситуации защиту от Фонда, которому передан дом № 2, расположенный на том же земельном участке

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание повышенную социальную значимость урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления управляющего о погашении требования участников строительства путём передачи в ЖСК прав застройщика на объект незавершённого строительства.

Доводы, приведённые в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку; фактически в кассационной жалобе заявитель приводит те же обстоятельства, на которые ссылался в обоснование своей позиции в суде первой и апелляционной инстанций, полагая что они должны быть оценены судом иным образом.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции в силу требований статьи 286 АПК РФ не имеется.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами предыдущих инстанций норм материального и процессуального права применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела в первой и апелляционной инстанциях (статья 286 АПК РФ).

Поскольку оснований, предусмотренных статьёй 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 17.04.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2023 по делу № А45-2126/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                   Н.А. Шарова

 

Судьи                                                                                                                 О.В. Кадникова

 

ФИО1