АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-16977/2019

город Новосибирск

22 августа 2019 года

резолютивная часть решения объявлена 20 августа 2019 года

в полном объёме решение изготовлено 22 августа 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к жилищно-строительному кооперативу САДКО

о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки 

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО2 по доверенности от 24.12.2018, служебное удостоверение

ответчика: председатель ФИО3, паспорт

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с жилищно-строительного кооператива САДКО 3 960 977 рублей 26 копеек задолженности по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294 за период с четвёртого квартала 2016 года по четвёртый квартал 2018 года, 1 659 906 рублей 22 копеек неустойки за период с 10.01.2017 по 15.03.2019.

В судебном заседании представитель мэрии города Новосибирска поддержал заявленные требования.

Председатель жилищно-строительного кооператива САДКО против доводов иска возражал, полагая, что мэрией города Новосибирска неправильно исчислен размер арендной платы по договору - без учёта пункта 5  Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, представил контрарасчёт задолженности, согласно которому долг кооператива за предъявленный период составляет 121 929 рублей, просил неустойку не взыскивать на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Доводы ответчика мотивированы нахождением спорного земельного участка в зоне застройки, занимаемой незавершёнными строительством многоквартирными домами, для строительства которых привлечены денежные средства граждан с нарушением их прав (Ж-8). Дом по улице Кропоткина, 104а, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032940:27, застройщиком которого является жилищно-строительный кооператив САДКО, включён в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены на территории Новосибирской области. В соответствии с выпиской из приказа Министерства строительства Новосибирской области от 23.12.2016 № 461 ФИО4, являющаяся инвестором строительства многоквартирного жилого дома по улице Кропоткина, 104а, включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, истец полагает, что жилищно-строительный кооператив САДКО относится к категории арендаторов, указанных в пункте 5  Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

Изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью СИБЭНЕРГОСТРОЙ-С 25.06.2008 был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 83294. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора в аренду передан земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:032940:0027, расположенный в пределах Заельцовского района города Новосибирска, площадью 4 252 кв. м.

Земельный участок передан арендатору для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного и административного назначения, подземной автостоянки и трансформаторной подстанции  по улице Кропоткина (пункт 1.3 договора).

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок (пункт 7.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 № 5-па, решением Совета депутатов города Новосибирска от 22.04.2008 № 961.

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативным правовым актом без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение (пункт 2.2 договора).

Согласно информационной справке мэрии города Новосибирска арендная плата по договору аренды земельного участка от 25.07.2008 № 83294 определена на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области»:

сумма годовой арендной платы за период с 26.10.2016 по 31.12.2016 составила: Aп = 1 616 000 * 1, 064 = 1 719 424  рубля в год; где - 1 616 000 - сумма годовой арендной платы, установленная на основании отчёта независимого оценщика, составленного в соответствии с законом об оценочной деятельности; 1, 064 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ на 2016 - 6, 4 %, ежеквартальный платеж: 429 856 рублей;

сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составила: Aп = 1 616 000 * 1, 064 * 1, 040 = 1 788 200 рублей 96 копеек в год, где 1, 040 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 19.12.2016 № 415- ФЗ на 2017 – 4 %, ежеквартальный платёж: 447 050 рублей 24 копейки;

сумма годовой арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составила: Ап = 1 616 000 * 1, 064 * 1, 040 * 1, 040 = 1 859 729 рублей в год, где 1, 040 - коэффициент с учётом уровня инфляции, установленного федеральным законом от 05.12.2017 № 362-ФЗ на 2018 – 4 %, ежеквартальный платёж: 464 932 рубля 25 копеек.

Согласно пункту 4.2.8 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю. 

Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом (пункт 2.4.2 договора).

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0, 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 2.4.3 договора).

28.09.2016 между обществом с ограниченной ответственностью СИБЭНЕРГОСТРОЙ-С и жилищно-строительным кооперативом САДКО было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294, сделка зарегистрирована в установленном порядке.

Таким образом, арендатором по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294 является жилищно-строительный кооператив САДКО.

Как поясняет истец, за период с четвёртого квартала 2016 года по четвёртый квартал 2018 года за ответчиком числится задолженность в размере 3 960 977 рублей 26 копеек.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы в течение срока действия договора мэрией города Новосибирска на основании пункта 2.4.3 договора начислена неустойка за каждый день просрочки в размере 0, 1 % от суммы задолженности.

Размер неустойки за период с 10.01.2017 по 15.03.2019 согласно расчёту истца составил 1 659 906 рублей 22 копейки.

Расчёт размера задолженности и неустойки, представленный мэрией города Новосибирска, судом проверен, признан верным.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

По смыслу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что обязательства по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294 жилищно-строительным кооперативом САДКО в должной мере не исполнены, требования действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений нарушены.

Такое поведение ответчика нельзя признать добросовестным поведением участника гражданских правоотношений, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности требований мэрии города Новосибирска о взыскании образовавшейся на стороне ответчика задолженности и неустойки.

Возражения жилищно-строительного кооператива САДКО относительно порядка определения арендодателем размера арендной платы (ответчик полагает, что мэрией города Новосибирска необоснованно не применён пункт 5  Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п) судом проверены и признаны подлежащими отклонению.

Доводы ответчика мотивированы нахождением спорного земельного участка в зоне застройки, занимаемой незавершёнными строительством многоквартирными домами, для строительства которых привлечены денежные средства граждан с нарушением их прав (Ж-8). Как утверждает ответчик, дом по улице Кропоткина, 104а, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032940:27, застройщиком которого является жилищно-строительный кооператив САДКО, включён в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены на территории Новосибирской области. Так, в соответствии с выпиской из приказа Министерства строительства Новосибирской области от 23.12.2016 № 461 ФИО4, являющаяся инвестором строительства многоквартирного жилого дома по улице Кропоткина, 104а, включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Таким образом, ответчик полагает, что жилищно-строительный кооператив САДКО относится к категории арендаторов, указанных в пункте 5  Порядка, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п утверждён Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

В соответствии с пунктом 2 Порядка, если иное не установлено законодательством Российской Федерации и в случаях, не указанных в пунктах 3 - 6 настоящего Порядка, размер арендной платы определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, с учётом пункта 2.2 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294, с момента вступления в силу Постановления Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п размер арендной платы по указанному договору, согласно которому земельный участок предоставлен для строительства, определяется в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за год на основании отчёта независимого оценщика, что и было сделано мэрией города Новосибирска с применением инфляционных индексов.

Согласно пункту 5 Порядка, на который ссылается ответчик, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, в случаях, не указанных в пунктах 3 и 4 настоящего Порядка, а также в случае предоставления земельных участков для строительства многоквартирных домов гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков, в порядке, установленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов Новосибирской области, или созданному в порядке, установленном параграфом 7 главы IX федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, рассчитывается по формуле с применением корректирующих коэффициентов.

Вместе с тем земельный участок по договору аренды от 25.06.2008 № 83294 предоставлен для строительства многоквартирного дома жилищно-строительному кооперативу САДКО, а не гражданам, признанным пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков.

При этом жилищно-строительный кооператив САДКО не является жилищно-строительным кооперативом, созданным в порядке, установленном параграфом 7 главы IX федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», участниками строительства. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких условиях правовых оснований для применения к договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 25.06.2008 № 83294 пункта 5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 № 219-п, не имеется.

Вместе с тем положенные ответчиком в обоснование доводов отзыва обстоятельства (строительство дома по улице Кропоткина, 104а, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032940:27, осуществляется за счёт членов жилищно-строительного кооператива САДКО, включённых в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных жилых домов и чьи права нарушены, что подтверждается выпиской из приказа Министерства строительства Новосибирской области от 23.12.2016 № 461) признаны судом достаточными для удовлетворения ходатайства о снижении размера неустойки, начисленной арендодателем в соответствии с условиями договора.

По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учётом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Следуя правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определениях от 22.04.2004 № 154-О и от 21.12.2000 № 263-О, при применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание то, что неустойка, являясь мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер, учитывая отсутствие сведений о наступивших для истца отрицательных последствиях в связи с просрочкой исполнения ответчиком обязательства, учитывая размер неустойки по договорам аренды, заключаемым мэрией города Новосибирска с застройщиками в предъявленный период (0, 05 %), что с очевидностью следует из сложившейся судебной практики, доступ к которой обеспечен посредством интернет ресурса арбитражных судов, суд пришёл к выводу о возможности снижения предъявленного к взысканию размера неустойки в два раза - до 829 953 рублей 11 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива САДКО в пользу мэрии города Новосибирска 3 960 977 рублей 26 копеек задолженности и  829 953 рубля 11 копеек неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с жилищно-строительного кооператива САДКО в доход федерального бюджета 51 104 рубля государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова