ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-7968/2022

город Ростов-на-Дону

09 сентября 2022 года

15АП-14392/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Яицкой С.И., 

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2022  по делу № А32-7968/2022 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304230113400040)

к ответчику Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - ответчик, управление) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 22.12.2010 № 3700004054, а именно дополнив его пунктом 3.9 следующего содержания: 

"3.9. Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, не превышающую размер земельного налога за этот земельный участок. Указанный размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации либо до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582". 

Исковые требования мотивированы необходимостью внесения изменений в договор аренды № 3700004054 от 22.12.2010 в условия об арендной плате, поскольку в отношении ограниченного в обороте земельного участка размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2022 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, без проведения торгов, в отношении земельного участка, право на который принадлежит субъекту Российской Федерации, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно принципа № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, вступившего в законную силу с 12.08.2017, с учетом того, что земельный участок ограничен в обороте.

Не согласившись с данным судебным актом, управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 20.06.2022 отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что порядок расчета, размер и сроки внесения арендной платы определены условиями договора аренды земельного участка. Спорный земельный участок не является ограниченным в обороте. Размер арендной платы необходимо исчислять исходя из 2,5 % от кадастровой стоимости на основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставляемые для размещения объектов торговли и общественного питания.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель на основании договора аренды от 22.12.2010 № 3700004054 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:22, расположенного по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования "для размещения автосалона со станцией технического обслуживания". 

Арендодателем указанного земельного участка в соответствии с договором аренды является ответчик. 

На указанном земельном участке расположены пять принадлежащих предпринимателю на праве собственности зданий с кадастровыми номерами 23:37:0106002:51 (блок 5), 23:37:0106002:52 (блок 2), 23:37:0106002:53 (блок 4), 23:37:0106002:54 (блок 1), 23:37:0106002:55 (блок 3). 

23.09.2021 истец обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

12.10.2021 предпринимателем получен ответ управления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на то, что земельный участок является ограниченным в обороте в связи с нахождением его в границах 3-й зоны горно-санитарной охраны курорта. 

В соответствии с договором аренды предприниматель уплачивает за арендуемый земельный участок арендную плату, рассчитываемую по следующей формуле: АП = КС х С, где АП - годовая арендная плата; КС - кадастровая стоимость земельного участка. С - ставка арендной платы. 

Ставки арендной платы в муниципальном образовании город-курорт Анапа установлены решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставленные в аренду без торгов" с последующими изменениями. 

Для арендуемого земельного участка с учетом его вида разрешенного использования определены следующие ставки арендной платы: с 12.08.2017 по 23.07.2021 - 1,5 % от кадастровой стоимости; с 24.07.2021 по настоящее время - 2,5 % от кадастровой стоимости. 

15.12.2021 истец обратился в администрацию с предложением внести измерения в договор аренды земельных участков с приложением подписанных соглашений о внесении изменений, устанавливающих, что размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, не превышающую размер земельного налога за этот земельный участок. Предложение мотивировано тем, что в соответствии Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, для земельных участков, ограниченных в обороте, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

14.02.2022 предпринимателем получен ответ управления об отказе во внесении изменений в договор, мотивированный тем, что ставки арендной платы, установленные договором аренды, согласованы сторонами, являются законными и обоснованными. 

Отказ во внесении изменений в договор аренды послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор от 22.12.2010 № 3700004054 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления № 73, арендная плата по данному договору является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Согласно пункту 33 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, и определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к статье12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы.

В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Из вышеизложенного следует, что с 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определялся по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации № 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Земельный налог на территории муниципального образования город-курорт Анапа исчисляется и уплачивается на основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 25.11.2020 № 97 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Анапа" (с последующими изменениями), решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 08.07.2021 № 97 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Анапа". Ставка земельного налога для земельных участков с таким видом разрешенного использования, как у земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:22 составляет 1,5% от кадастровой стоимости. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку спорный земельный участок в рассматриваемый период являлся ограниченным в обороте, размер арендной платы в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0106002:22 с 12.08.2017 должен определяться в указанных размерах ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка

Относительно доводов заявителя жалобы о том, что земельный участок не ограничен в обороте, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. 

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. 

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"). В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (п. 2 ст. 32 Федерального закона № 33-ФЗ). Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 

Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 № 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа", Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" установлено, что рекреационные зоны в границах округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта города Анапы признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Границы округов санитарной (горно-санитарной охраны) курорта Анапа определены Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 № 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае". 

В силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков). Пункт 2 данной статьи предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Согласно пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельные участки в составе земель особо охраняемых природных территорий не подлежат приватизации. 

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, ограниченных в обороте, к которым отнесены в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. Федеральным законом от 28.12.2013 №406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" применительно к особо охраняемым природным территориям, созданным до дня вступления указанного закона в силу, запрет на приватизацию земель курортов отменен не был. 

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0106002:22 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, он не подлежит передаче в частную собственность. 

Кроме того, тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0106002:22 является ограниченным в обороте, подтверждено ответчиком в письме от 12.10.2021 № 27-05-7900/2021, которым предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка в собственность, со ссылкой на то, что земельный участок является ограниченным в обороте в связи с нахождением его в границах 3-й зоны горно-санитарной охраны курорта. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что размер арендной платы необходимо исчислять исходя из 2,5 % от кадастровой стоимости на основании решения Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 13.04.2017 № 181 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, предоставляемые для размещения объектов торговли и общественного питания", отклоняется судебной коллегией, поскольку указанная позиция противоречит общеобязательному правилу № 7, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531. 

При таких обстоятельствах основания к удовлетворению апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2022  по делу № А32-7968/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

ПредседательствующийС.И. Яицкая

СудьиР.А. Абраменко

О.А. Сулименко