СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-613/2022-ГК

г. Пермь

25 февраля 2022 года

Дело № А60-45053/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 февраля 2022 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Гуляевой Е.И., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 17.08.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Эстра», 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 ноября 2021 года по делу № А60-45053/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Эстра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом

о взыскании убытков по договору аренды,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее истец)  обратилось в арбитражный суд к Департаменту по управлению муниципальным имуществом (ответчик) о взыскании 1259695 руб. 16 коп. убытков в размере, уплаченной арендной платы.

 Судом  произведена замена ответчика, Департамента по управлению муниципальным имуществом, на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23 ноября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец, общество с ограниченной ответственностью «Эстра», обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять  по  делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на  неполное  выяснение  судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,   неправильное применение судом норм материального права. Апеллянт не  согласен с выводами  суда о  наличии у арендатора обязанности самостоятельно осуществить технологическое присоединение объекта аренды к внешним сетям электроснабжения, так этот вывод прямо противоречит действующему законодательству РФ, таким правом/обязанностью в отношении отдельно-стоящего здания обладает только собственник (ответчик), в отсутствие технологического присоединения объекта аренды к внешним сетям электроснабжения, право/обязанность по оформлению которого возложена законом на ответчика, истец заключить договор энергоснабжения не в состоянии, условиями аукционной документации и договором аренды N239000812 от 14.10.2020  обязанность самостоятельно осуществить технологическое присоединение на истца не возлагалась. Отмечает, что  в извещении о проведении аукциона от 08.10.2020 (имеется в деле) указаны следующие технические характеристики объекта: отдельно стоящее 1-этажное здание (с подвалом); полное благоустройство - подведены: ГВС, ХВС, отопление, канализация, освещение; аналогичные характеристики  указаны в договоре.  Отсутствие хотя бы одной из инженерных сетей делает благоустройство объекта недвижимости не полным, а частичным благоустройством. Указывает, что в нарушение аукционной документации и условий договора аренды истец передал ответчику объект с недостатками, препятствующими его использованию по назначению. По мнению  апеллянта, выявленный недостаток  объекта препятствует  его использованию по  назначению,  в целях, предусмотренных для территориальной зоны Ц-1 согласно Правилам  землепользования и застройки городского округа МО «город Екатеринбург». Апеллянт  не  согласен  с выводом суда о том, что фактическое отсутствие технической возможности подключения объекта к сетям электроснабжения материалами дела не подтверждено, так как невозможность заключения договора электроснабжения с АО «Екатеринбургэнергосбыт»  обусловлена невозможностью составления акта о технологическом присоединении к электросетям и акта разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности без участия собственника отдельно-стоящего здания, в связи с отсутствием у истца технической документации на объект аренды  заключение договора без участия ответчика было невозможно,  письмом от 22.01.2021 №02.15-13/001/107 ответчик отказал истцу в предоставлении актов в связи с их отсутствием, порекомендовав ему обратиться в АО «Екатеринбургэнергосбыт». Отмечает, что именно ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по договору аренды №39000812 является причиной несения истцом убытков в размере арендной платы, оплаченной истцом в спорный период.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Как следует из материалов дела, 14.10.2020 года между Департаментом по управлению муниципальным имуществом (далее - ДУМИ, арендодатель) и ООО «ЭСТРА» (далее - арендатор) в отношении отдельно стоящего здания площадью 272,9 кв.м по адресу: 

<

...>, заключен договор №39000812 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга. 

В соответствии с условиями заключенного договора арендодатель обязан был передать арендатору одноэтажное отдельно стоящее здание с подвалом, имеющее полное благоустройство (отопление, ГВС, ХВС, канализация, электроснабжение), для использования в целях (видах разрешенного использования), предусмотренных для территориальной зоны Ц-1 согласно Правилам землепользования и застройки городского округа МО «город Екатеринбург». 

Истец считает, что при проведении торгов на право заключения договора аренды и заключении договора №39000812 от 14.10.2020 Департаментом арендатору была предоставлена недостоверная информация об объекте аренды. Департаментом не было сообщено, что у отдельно-стоящего здания, переданного ООО «ЭСТРА» в аренду, полностью отсутствует внешнее и внутреннее электроснабжение, а технологическое присоединение к внешним электросетям ликвидировано еще в 2018 году в связи с расторжением договора энергоснабжения с АО «Екатеринбургэнергосбыт». 

В результате объект аренды полностью непригоден для использования арендатором в целях, предусмотренных договором №39000812. Арендатор без внутреннего и внешнего электроснабжения отдельно стоящего здания не может его использовать по назначению. 

В соответствии с условиями договора №39000812 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 14.10.2020, заключенного сторонами, объект аренды может быть использован арендатором исключительно для осуществления видов разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1 (общественно-деловая зона городского центра) в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Муниципального образования «город Екатеринбург» утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83.

В соответствии с п.4.2 договора размер ежемесячной арендной платы за один квадратный метр площади арендованного объекта составил 484 руб. 79 коп. без учета НДС. 

В связи с невозможностью использования здания по адресу: 

<

...>, для целей, предусмотренных договором аренды № 39000812 от 14.10.2020, ООО «ЭСТРА» (истец, арендатор) просит взыскать с арендодателя как убытки денежные средства в размере 1079738 руб. 71 коп., перечисленные им в счет арендных платежей за период с 27.10.2020 по 30.06.2021, а также денежные средства в размере 179956 руб. 45 коп., перечисленные им в счет уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) в связи с уплатой арендных платежей за период с 27.10.2020 по 30.06.2021, которые также являются для общества убытками, и подлежат возмещению арендодателем.

Отказывая в  удовлетворении  заявленного  иска в полном объеме, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для  привлечения ответчика к ответственности  в виде возмещения убытков.

 Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно  пункту 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).  Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу положений п. 2 ст.  15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с разъяснениями пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7, по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. 

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Требования истца о взыскании  стоимости  убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий  договора аренды в части  передачи  объекта с недостатками, препятствующими  его  использованию.

 В соответствии с пунктом  1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.  Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу  положений п. 1 ст.  612 ГК РФ  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст.  612 ГК РФ).

Судом установлено, что договор аренды от 14.10.2020 № 39000812 объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое отдельно стоящее здание, площадь 272,9 кв.м), заключен по итогам аукциона на  право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, проведенного 08.10.2020.

В пункте 16 извещения о проведении 08.10.2020 аукциона указано, что победитель аукциона самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсоснабжению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению (зданию). 

Пунктом 3.2.12 договора аренды установлено, что арендатор обязан напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, в частности электроснабжения. 

В письме от 18.12.2020 № 44/11253 АО «Екатеринбургэнергосбыт» пояснило истцу, что для заключения договора энергоснабжения необходимо осуществить новое технологическое присоединение объекта, обратившись с соответствующим заявлением в сетевую организацию АО «ЕЭСК». 

В письме от 01.02.2021 № 02.15-13/001/147 Департамент выразил согласие на технологическое присоединение к системам энергоснабжения арендуемого ООО «Эстра» объекта.

Пунктом 6.4 договора аренды установлено, что арендодатель, передавая арендатору объект, не обязан предоставлять ему техническую документацию. 

Более того, согласно письму Департамента от 22.01.2021 № 02.15- 13/001/107 в ответ на обращение ООО «Эстра» о предоставлении технической документации, запрашиваемые документы в Департаменте отсутствуют.

Установив, что  договор  аренды  нежилого  помещения заключен  по  результатам  торгов,  по  условиям аукционной документации и договора аренды установлена обязанность арендатора самостоятельно осуществить технологическое присоединение и заключить договор энергоснабжения, до  участия в аукционе и  заключения договора  аренды арендатор  имел  возможность  произвести осмотр объекта и оценить техническое состояние объекта, подписав акт  приема-передачи от  27.10.2020, согласился с состоянием  принимаемого имущества,  являясь  профессиональным участник рынка истец должен  был  оценить все риски, связанные с арендой спорного нежилого здания, суд  первой инстанции правомерно  отказал  в удовлетворении  заявленного  иска, поскольку вносимая истцом по заключенному договору аренду арендная плата не является убытками по смыслу ст. 15 ГК РФ.

Изложенные в обоснование  апелляционной жалобы доводы истца сводятся  к иной оценке обстоятельств дела  и доказательств, признаваемых  судом первой инстанции  значимыми  в целях принятия обжалуемого  судебного  акта, и не свидетельствуют  об ошибочном применении  судом норма материального и процессуального  права.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. При этом между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25) разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Вопреки позиции  апеллянта,  совокупность обстоятельств для возложения на ответчика ответственности  в виде возмещения убытков материалами дела не доказана.

В частности  признается необоснованным довод  апеллянта о  невозможности  использования имущества по  его  назначению. 

В соответствии с договором аренды  объект аренды может быть использован арендатором для осуществления видов разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1.

В соответствии с Правилами   землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденными решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 N 22/83 (ред. от 08.02.2022),  общественно-деловая зона городского центра Ц-1 выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков, строительства и реконструкции объектов капитального строительства общегородского значения с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения. 

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства приведены  в Таблице 2. В частности в указанной зоне  допускаются следующие основные виды разрешенного использования:  общественное управление, деловое управление, банковская и страховая деятельность, магазины, историко-культурная деятельность, обеспечение внутреннего правопорядка, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), обеспечение научной деятельности, общественное питание, гостиничное обслуживание, выставочно-ярмарочная деятельность, культурное развитие, социальное обслуживание, образование и просвещение, здравоохранение, бытовое обслуживание, развлечения, хранение автотранспорта, служебные гаражи, спорт.

Доказательств  невозможности использования объекта аренды  в соответствии с основными  видами разрешенного использования в целях осуществления предпринимательской деятельности  суду  не  представлено. 

Довод  апеллянта об отсутствии полного   благоустройства помещения был  предметом  рассмотрения суда и  правомерно  отклонен.

Как  указано  выше, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду  (п. 2 ст.  612 ГК РФ)

Суд  первой инстанции  правомерно  отметил, что в соответствии с документацией аукциона истец был заранее уведомлен ответчиком о необходимости самостоятельного заключения договора на присоединение объекта к электрическим сетям,  отсутствие технической возможности подключения к сетям энергоснабжения из ответа АО «Екатеринбургэнергосбыт» (письмо от 18.12.2020 № 44/11253) не следует.

Поскольку договор  заключен  по  результатам торгов, возможность  ознакомления с состоянием имущества путем его  осмотра могла  быть  реализовано  стороной,  последний не  вправе ссылаться на невозможность  пользования вещью в соответствии с ее назначением, так как состояние объекта должно было быть  известно  арендатору. Указанный правовой подход  изложен в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015). Согласно указанному подходу  от исполнения  обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только  невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего. Таких обстоятельств при рассмотрении  настоящего  спора судом не установлено. Доказательств принятия должных мер  к проверке фактического  состояния объекта до заключения договора аренды либо существенного  изменения этого  состояния после заключения договора ответчиком не  приведено. 

Кроме того, согласно п. 5  Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017,  арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Доказательств совершения арендодателем  противоправных действий, направленных  на воспрепятствование использованию арендатором имуществом, что  может  быть истолковано  судом как злоупотребление правом, материалы дела также не содержат. 

С учетом   пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы  за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

На момент  рассмотрения настоящего  иска договор  аренды не  расторгнут, недействительным не  признан. Арендатор  не  воспользовался правами, предоставленными  ему в силу  п. 1 ст.  612 ГК РФ. Фактически  истец просит  освободить  его  от  внесения арендной платы по  действующему договору  аренды, что не  соответствует  смыслу правового  регулирования  спорных  правоотношений. Наличие причин, препятствующих  технологическому присоединению   к сетям электроснабжения, на которые ссылается апеллянт (информация УФАС по Свердловской области), не  может  являться основанием для возложения на  добросовестного  арендодателя, уведомившего  арендатора о  необходимости  совершения таких  действий при  подписании договора,  негативных  последствий в виде  возмещения убытков истца.

Ссылки  апеллянта на  судебную  практику отклоняются, так как указанные им судебные акты приняты при  иных  фактических  обстоятельствах. При этом  позиция суда  первой инстанции  соответствует разъяснениям Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

При названных   обстоятельствах  решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 23 ноября 2021 года по делу № А60-45053/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Е.И. Гуляева 

 

Э.А. Ушакова