﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-18691/2020

22 апреля 2021 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   19 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 апреля 2021 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галенкиной К.В.,

судей Баженовой Ю.С., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Вороной Б.И.,

 

при участии:  

от истца: представитель Черняков М.О., на основании доверенности от 10.05.2020,

от ответчика: представитель Рубанова М.О., на основании доверенности от 30.12.2020,

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-6435/2021) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.01.2021 по делу № А56-18691/2020, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Лентехпрокат» (адрес: Россия, 195248, Санкт-Петербург, улица Большая Пороховская, дом 47, литер А, Помещение 9-Н, офис 202, ОГРН: 1197847118700, Дата присвоения ОГРН: 22.05.2019, ИНН: 7806560882)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 1177847189190, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: 7840066803), 2. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское Управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия, 191014, Санкт-Петербург, улица Маяковского, дом 19/15, литера А, пом. 4-Н, ОГРН: 1067847547151, Дата присвоения ОГРН: 16.03.2006, ИНН: 7840335245)

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Лентехпрокат» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения № 16-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Замшина, дом 31, литера А, в редакции, предложенной Комитетом, за исключением пункта 2.1 договора - о цене продажи объекта, установив цену объекта (выкупаемого нежилого помещения) в размере 72 000 000 руб., НДС не облагается.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН).

Решением от 10.01.2021 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 16-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Замшина, дом 31, литера А, изложив пункт 2.1 договора о цене выкупа объекта в следующей редакции: «П. 2.1. Цена продажи объекта составляет 70 500 000 руб. 00 коп., НДС не облагается».

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, считая решение незаконным и необоснованным. Ссылается на то, что при определении величины выкупной цены судом необоснованно отдано предпочтение заключению эксперта при наличии отчета об оценке, подготовленного уполномоченной организацией и имеющего равное доказательное значение; указывает, что при принятии оспариваемого решения не производилась оценка достоверности отчета, подготовленного ГУП ГУИОН, на его соответствие законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки; полагает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы; полагает, что в заключении, подготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, представлена неподтвержденная, недостоверная и не обоснованная информация, которая вводит пользователей заключения в заблуждение и приводит к занижению полученного результата.

В судебном заседании Комитет поддержал доводы апелляционной жалобы, а также заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. Истец просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку приведенные Комитетом мотивы в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не свидетельствуют о порочности заключения эксперта, основания для удовлетворения ходатайства отсутствуют.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании договора аренды от 10.01.2007 № 04-А00004 с учетом дополнительного соглашения № 2, является арендатором нежилого помещения № 16-Н площадью 964,1 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005138:6478, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Замшина, дом 31, литера А.

25.11.2019 Общество обратилось в Комитет с заявлением в порядке реализации преимущественного права на приобретение объекта в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2002 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

К заявлению были приложены документы, подтверждающие статус Общества как субъекта малого предпринимательства, а также иные документы в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ.

Комитетом принято распоряжение от 31.12.2019 № 3298-рз об условиях приватизации помещения, в котором цена продажи объекта указана 86 000 000 руб.

Письмом от 31.12.2019 №04-15-1575/20-0-0 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи, который получен Обществом 05.02.2020.

Проект договора подписан Обществом с протоколом разногласий по пункту 2.1 в части определения цены выкупаемого имущества и направлен Комитету 20.02.2020

Поскольку протокол разногласий Комитетом не подписан, Общество 02.03.2020 обратилось в суд с требованием об регулировании разногласий по цене выкупаемого имущества.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу положений части 1 статьи 3 и пункта 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; субъекты малого и среднего предпринимательства, имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Статей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», следует, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, судом первой инстанции обоснованно назначено проведение судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Согласно заключению эксперта АО «Региональное управление оценки» Васильченко А.В. размер рыночной стоимости помещения по состоянию на 25.11.2019 составляет 70 500 000 руб.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение, составленное по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к справедливому выводу, что заключение эксперта от 09.09.2020 № 23/07/2020-1 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем выкупная цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы, мотивированное несогласием ответчика с отдельными выводами эксперта, выбором доходного подхода, правомерно отклонено судом с приведением подробной аргументации.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 10.01.2021 по делу №  А56-18691/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

                   К.В. Галенкина

 

Судьи

 

                   Ю.С. Баженова

 

 Н.С. Полубехина