АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-80/2022

15 февраля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2022 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой    

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест»: ФИО1, директор. 

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2, доверенность от 17.12.2021. 

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест»                       

на решение от 30.07.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021

по делу № А51-7158/2020 Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                     (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест»                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690062, 

<

...>)

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690110, 

<

...>), товарищество собственников жилья «Русская 57Т» (ОГРН 

<

***>,                                ИНН 

<

***>, адрес: 690105, 

<

...> 57Т-41), Правительство Приморского края                                       (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690110, 

<

...>)

о взыскании 2 224 023,23 руб. задолженности по договору аренды   

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КапиталИнвест» (далее – ООО «КапиталИнвест», общество, ответчик)                    о взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 196 156,74 руб.,  из которых 2 711 634,82 руб. – основной долг за период с 01.08.2016                    по 31.10.2020, 484 521,92 руб. – пени за период с 02.09.2016 по 25.11.2020. 

В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 3 579 556,94 руб., из которых 2 997 273,02 руб. – основной долг за период с 01.08.2016 по 30.06.2021, 582 283,92 руб. – пеня за период с 02.09.2016 по 15.07.2021. 

Решением от 30.07.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021,                                           с ООО «КапиталИнвест» в пользу УМС г. Владивостока взыскано                            1 523 892,24 руб. основного долга, 261 518,75 руб. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «КапиталИнвест» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается на невозможность эксплуатации спорного земельного участка ввиду нахождения в его границах металлического контейнера, нежилого строения, двух смотровых колодцев и воздушной линии электропередачи, что подтверждено актом от 14.04.2021, в котором также установлены признаки не эксплуатации земельного участка обществом. Полагает подлежащим применению принцип соразмерности последствий нарушения обязательства арендодателем, поскольку в силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению. Со ссылкой на правовые позиции судебной практики полагает, что в данном случае отсутствует вина арендатора в просрочке исполнения обязательств, и арендатор не обязан уплачивать арендные платежи (статья 328, пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 ГК РФ). Приводит доводы об изменении с 30.11.2017 вида разрешенного использования земельного участка: без ведома арендатора установлена функциональная рекреационная зона, территориальная зона Р1 – зона зеленых насаждений общего использования (парков, скверов, бульваров, садов), что исключает использование земельного участка для строительства гаражей. Приводит довод, что 03.04.2018 в адрес департамента обществом направлялось заявление о расторжении договора с приложением подписанного акта приема-передачи земельного участка, которому надлежащая оценка судами не дана. С учетом исковой давности считает возможным взыскание задолженности лишь за период с 08.05.2017                          по 31.11.2017.

В отзыве на кассационную жалобу управление просит изменить принятые судебные акты в части, исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

В судебном заседании директор ООО «КапиталИнвест» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения,                           с которыми не согласился представитель УМС г. Владивостока, настаивая на приведенной в отзыве позиции.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. 

Как следует из материалов дела, 14.04.2015 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «Партнеры» (арендатор) заключен договор № 05-Ю-19997, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 4705 кв.м с кадастровым номером 25:28:050049:5516, имеющий вид разрешенного использования: капитальные гаражи, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 18 м                 от ориентира по направлению на восток) (участок), для использования в целях строительства гаражей в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, сроком на 5 лет.

Договор заключен на основании распоряжения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 25.02.2015             № 582-рз.

Пунктами 2.1, 2.3 договора предусмотрена ежемесячная арендная плата в сумме 47 017,38 руб., которая подлежит уплате до 1 числа месяца, следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды платеж вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора. При этом размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативных актов Российской Федерации, Приморского края, администрации г. Владивостока, думы г. Владивостока, регулирующих порядок исчисления арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Начисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора аренды, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов (пункт 2.6 договора).

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору установлена ответственность в виде уплаты арендатором пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды, заключенному на срок пять или менее пяти лет, третьим лицам, отдавать арендные права на участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора.

Актом от 14.04.2015 оформлена передача земельного участка, в котором отражено, что состояние земельного участка соответствует условиям его использования по целевому назначению.

В приложении № 3 к договору приведен расчет арендной платы, который исчислен из кадастровой стоимости земельного участка (28 210 427,2 руб.) и ставки арендной платы равной 2.

14.08.2015 между ООО «Партнеры» (арендатор)                                           и ООО «КапиталИнвест» (новый арендатор) заключено соглашение                           о передаче прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому арендатор передал новому арендатору в полном объеме свои права                         и обязанности по договору аренды от 14.04.2015 № 05-Ю-19997. Таким образом, арендатором по спорному договору в настоящее время является                               ООО «КапиталИнвест».

Договор, соглашение о передаче прав и обязанностей зарегистрированы в установленном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края по делу № А51-15452/2017 с ООО «КапиталИнвест» в пользу департамента взыскана задолженность в сумме 242 670,35 руб., образовавшаяся по договору от 14.04.2015 № 05-Ю-19997 за период с 27.08.2015 по 18.06.2016, неустойка в сумме 8 261,76 руб.   

УМС г. Владивостока, ссылаясь на то, что ООО «КапиталИнвест»                в период с 01.08.2016 не оплачивались арендные платежи по договору, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. При этом управлением соблюден  досудебный порядок урегулирования спора, в адрес общества направлено предупреждение от 29.08.2019 № 28/16-6857683, имеющее расчет задолженности, пени, за период, начиная с 01.08.2016; предупреждение                   о необходимости исполнения обязательств по договору направлялось, в том числе 02.09.2016 № 20/04/07-12/30683.

Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 «Аренда» ГК РФ, земельного законодательства, условиями договора аренды от 14.04.2015 № 05-Ю-19997.

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5516, являющийся предметом договора аренды № 05-Ю-19997, находится в  границах Владивостокского городского округа,  относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; земельный участок предоставлен правопредшественнику общества (ООО «Партнеры») без торгов, для строительства гаражей, сроком на 5 лет.

С 01.05.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа осуществляет УМС г. Владивостока                  в соответствии Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ                       «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» в редакции Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ, постановлением администрации города Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенном договором аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В материалы дела представлены:

- кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 25:28:050049:5516, в котором отражено о разрешенном использовании земельного участка – капитальные гаражи; дата внесения сведений о земельном участке в ГКН – 30.07.2014; кадастровая стоимость земельного участка – 28 210 427,2 руб.

- выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 05.11.2019, в которой имеются сведения о разрешенном использовании земельного участка – капитальные гаражи; об обременении земельного участка в виде аренды в пользу ООО «КапиталИнвест», обременения зарегистрированы 27.08.2015, о кадастровой стоимости земельного участка – 20 651 562,40 руб. 

Как указано выше, договором предусмотрены условия о  ежемесячном размере арендной платы равными долями, исходя из  годового размера арендной платы составляющего 564208,54 руб. (ежемесячная – 47 017,38 руб.). При этом согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору, годовая арендная плата за земельный участок определена из кадастровой стоимости земельного участка (28 210 427,2 руб.) с применением ставки арендной платы, равной «2».

С учетом правил части 1 статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424, пункта 1 статьи 614 ГК РФ суды правомерно признали, что установленная по названному договору арендная плата является регулируемой и при ее расчете подлежит применению действующее законодательство.

Установлено, что с 01.03.2015 арендная плата в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена                      и расположенные на территории Приморского края, подлежит определению на основании Постановления № 75-па «О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее – постановление № 75-па).

В соответствии с этим постановлением, действующем в редакции до 22.08.2016, расчет арендной платы в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для строительства капитальный гаражей подлежит исчислению по формуле, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, подлежащей определению на основании постановления администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» и ставки арендной платы равной «2». При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (решение думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108                    «О земельном налоге в г. Владивостоке»).

Соответствующий расчет арендной платы приведен в приложении № 3 к договору № 05-Ю-19997, ежемесячные платежи по расчету до 21.08.2016 включительно составляют 47 017,38 руб.; именно из указанной суммы определена задолженность по договору  за период с 01.08.2016 по 21.08.2016.

С 22.08.2016 по 31.12.2016 расчет арендной платы по договору произведен на основании действующих в указанный период ставок арендной платы, в частности ежемесячный арендный платеж в спорный период составил 70 526,07 руб.

С 01.01.2017 арендные платежи изменены в связи с принятием постановления департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 № 5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», согласно которому кадастровая стоимость земельного участка составляет 20 651 562,40 руб.; ежемесячный арендный платеж в указанный период составляет 51 628,91 руб.

Общество, не оспаривая расчет арендной платы, полагает, что арендная плата с 30.11.2017 не подлежала оплате в связи с невозможностью использовать вышеназванный земельный участок для строительства гаражей, а также подачей заявления о расторжении договора аренды.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен по договору от 14.05.2015 № 05-Ю-19997 для строительства гаражей и на момент его предоставления соответствовал условиям его использования по целевому назначению, что непосредственно отражено в акте приема-передачи земельного участка от 14.04.2015, а также в кадастровом паспорте земельного участка; участок предоставлен сроком на 5 лет; представленная            в деле выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию на 01.11.2019, содержит сведения о разрешенном использовании земельного участка – капитальные гаражи.

Доказательств того, что обществом с момента предоставления земельного участка предпринимались меры по получению разрешительных документов по строительству гаражей в границах спорного земельного участка, в материалы дела не представлено. 

Доводы общества о том, что постановлением администрации Приморского края от 12.02.2018 № 61-па «О внесении изменений в генеральный план Владивостокского городского округа» (опубликовано 15.02.2018), принятым с учетом публичных слушаний и протокола от 30.11.2017 заседания рабочей группы по координации работы по подготовке проектов внесения изменений в документы территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Приморского края, вошедших во Владивостокскую агломерацию, спорный земельный участок включен в зону Р1 – зона земельных насаждений общего пользования (парков, скверов, бульваров, садов), для которой Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением думы г. Владивостока от 07.04.2010                   № 462, установлен запрет на строительство капитальных объектов, судами рассмотрены и обоснованно отклонены. Так, судами принято во внимание отсутствие надлежащих доказательств о прекращении действия договора аренды от 14.05.2015 № 05-Ю-19997 в соответствии с действующим законодательством.

Суды критически отнеслись к заявлениям общества от 02.03.2018,                 от 03.04.2018 о расторжении договора аренды, направленным в департамент земельных и имущественных отношений Приморского края и имеющим отметку об их получении заместителем директора департамента ФИО3, соответственно 02.03.2018 и 03.04.2018, поскольку, как следует из письма министерства имущественных и земельных  отношений Приморского края от 30.03.2021 № 20/5643, представленного по запросу суда, соответствующие заявления в министерство не поступали. Суды учли, что общество, не получив ответы на соответствующие заявления, мер по расторжению договора в судебном порядке не предприняло.

Судебные инстанции, оценив согласно статье 71 АПК РФ представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установив, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:050049:5516 с момента его передачи по договору № 05-Ю-19997 не возвращен арендодателю, договор аренды в установленном законом порядке                          не расторгнут, арендные платежи по договору не оплачивались с 01.08.2016 и, учитывая, что исковое заявление управления поступило в суд 07.05.2020,              т.е. с пропуском предусмотренного статьей 196 ГК РФ срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правилами статей 195, 196, 200 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», сделали обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности по договору аренды                 № 05-Ю-19997 в сумме 1 523 892,24 руб., подлежащей уплате в период с мая 2017 по июнь 2021, включительно. При этом расчет задолженности произведен судом самостоятельно, исходя из Постановления № 75-па и нормативных актов, действующих на территории г. Владивостока                           с 01.01.2017.

Выводы в части взыскания неустойки в сумме 261 518,75 руб., начисленной на установленную с учетом пропуска срока исковой давности сумму задолженности, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, требованиям статей 329, 330 ГК РФ. 

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, поэтому в силу статьи 286 АПК РФ судом кассационной инстанции не принимаются.

Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального права и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы ООО «КапиталИнвест», не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 30.07.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2021 по делу № А51-7158/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова                   

Судьи                                                                                М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

В.А. Гребенщикова