ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А55-10815/2023

город Самара

15 сентября 2025года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2025 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Копункина В.А., Коршиковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником заместителя председателя суда Ивановой А.И., с участием: от истца: представители ФИО1 (доверенность от 09.04.2025 сроком до 09.04.2026 № 2, диплом от 06.07.2007 № 33129); ФИО2 (доверенность от 09.01.2024 сроком до 09.01.2026 № 1, диплом от 13.06.2002 № 375); от ответчика: представитель ФИО3 (доверенность от 29.05.2025 сроком до 29.05.2028 № 2, диплом от 07.06.2004 № 13336); от третьего лица: ФИО4 представители ФИО5 (доверенность от 15.05.2024 сроком до 15.05.2028, диплом от 24.06.2002 № 25188); ФИО6 (доверенность от 16.04.2024 сроком до 16.04.2029, диплом от 24.06.1996 № 25727, диплом от 29.04.2019, диплом от 04.07.2012 № 1696); от третьих лиц: ООО "Лифтовая компания" и ООО "Проминжиниринг" представители не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО4 на решение Арбитражного суда Самарской области от 05.05.2025 по делу № А55-10815/2023 по иску товарищества собственников жилья "Киевское-2" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Самарскому областному фонду жилья и ипотеки (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Лифтовая компания" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Проминжиниринг" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Киевское-2" (далее – ТСЖ "Киевское-2", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Самарскому Областному Фонду Жилья и Ипотеки (далее – СОФЖИ, ответчик) о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на нежилое помещение б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А; признании отсутствующим права собственности Самарский областной фонд жилья и ипотеки «СОФЖИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на нежилое помещение б/н, общей площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – Росреестр, третье лицо 1), общество с ограниченной ответственностью "Лифтовая компания" (далее – ООО "Лифтовая компания", третье лицо 2), общество с ограниченной ответственностью "Проминжиниринг" (далее – ООО "Проминжиниринг", треть лицо 3), ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо 4).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.05.2025 иск удовлетворен.

ФИО4 обжаловала судебный акт суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В апелляционной жалобе ФИО4 просит решение Арбитражного суда Самарской области от 05.05.2025 отменить, в иске отказать.

Заявитель указывает, что нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 не является техническим помещением, поскольку данное помещение не построено за счет средств собственников помещений МКД. 

Заявитель полагает, что истец не обладает полномочиями на предъявления настоящего иска в арбитражный суд, поскольку в материалы дела не представлено решение общего собрания собственников помещений МКД, о наделении ТСЖ "Киевское-2" полномочиями на обращение в арбитражный суд за защитой прав собственников.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ФИО4 поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу третьего лица - ФИО4, представитель истца возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, решение суда первой инстанции просит оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, за Самарским областным фондом жилья и ипотеки зарегистрировано на праве собственности нежилое помещение, площадью 222 кв.м., технический этаж, кадастровый номер 63:01:0523004:3297, расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно материалам дела, нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 принадлежит ответчику - Самарскому областному фонду жилья и ипотеки, на основании договора мены нежилых помещений от 06.06.2016.

Нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0523004:3297 до его приобретения Самарским областным фондом жилья и ипотеки принадлежало ФИО4, на основании определения Арбитражного суда Самарской области по делу № А55-19659/2009 от 19.10.2015, вступившего в законную силу.

Истец указал, что спорное помещение состоит нескольких помещений, в которых расположены лифтовое машинное помещение, в котором установлено лифтовое оборудование: лифтовые лебедки, станции управления, ограничители скорости, блоки связи. Так же в этих помещениях находятся инженерные системы холодного и горячего водоснабжения - ОДИ, которые предназначены для обслуживания и эксплуатации первого подъезда вышеуказанного жилого дома.

О государственной регистрации права собственности у ответчика на спорное помещение ТСЖ «Киевское-2» стало известно из заявления «СОФЖИ» в адрес ТСЖ, с предложением о приобретении помещения.

Товарищество собственников жилья «Киевское-2» считает, что указанное нежилое помещение (технический этаж), включая оборудование, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, поскольку дом проектировался и вводился в эксплуатацию вместе с установленным в данном подсобном помещении оборудованием, предназначенным исключительно для обслуживания иных помещений названного дома и не может использоваться самостоятельно, поскольку имеет только вспомогательное назначение. С момента ввода в эксплуатацию дома, а также после образования Товарищества данное подсобное помещение находилось во владении и пользовании Товарищества.

Истец, полагая, что государственная регистрация права собственности ответчика на спорный объект недвижимости, нарушает права собственности собственников помещений в многоквартирном доме, на имущество, находящееся в общей долевой собственности, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости, далее - ЕГРН).

Из пункта 9 Постановления № 64 следует, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

По правилам части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Кроме того, согласно правовой позиции выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, от 02.03.2010 № 13391/09, от 22.01.2013 № 11401/12 при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме, для каких изначально целей предназначались спорные помещения.

Из приведенных норм законодательства и разъяснений высших судебных инстанций следует, что в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, необходимо учитывать, для каких изначально целей предназначались спорные помещения, а также выявлять необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в спорных помещениях оборудованию, требующему обслуживания. 

В соответствии с разъяснениями абзаца 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"( далее- Постановление №10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В процессе рассмотрения дела по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» эксперту ФИО7.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

Каково функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А? Является ли указанное помещение фактическим техническим по своему функциональному назначению.

Возможно ли использование нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием МКД.

По итогам судебной экспертизы в материалы дела поступило Заключение общества с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» №24-46, сделаны следующие выводы.

По вопросу №1.

Функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, Л.59А - техническое. Данное помещение входит в состав помещения технического этажа.

Указанное помещение фактически является техническим по своему функциональному назначению.

По вопросу №2.

Не возможно использование нежилого помещение б/н, площадью 222 кв.м., -кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, 59А в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием.

Исследовав экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «Самарское бюро экспертиз и исследований» №24-46 с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании 17.12.2024, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что выводы эксперта являются ясными и однозначными, сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы у суда не возникло. 

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ, надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, не представлено. 

Несогласие лица, участвующие в деле, с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения.

Представленная третьим лицом письменная консультация специалиста (рецензия) общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-проектная мастерская», на заключение судебной экспертизы, правомерно не принята судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства.

 Законодательство об экспертной деятельности не предусматривает дачу специалистом заключения на заключение другого независимого эксперта. Рецензия на заключение судебной экспертизы не предусмотрена процессуальным законодательством как форма доказывания. Рецензия, составленная после получения результатов судебной экспертизы, не обладает необходимой доказательственной силой в подтверждение доводов заявителя жалобы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2014 № 305-ЭС14-3484). Заключение специалиста дано по инициативе третьего лица, заинтересованного в исходе дела. 

Специалист, дающий рецензию, не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Подобная рецензия является субъективным мнением третьего лица, вследствие чего не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной судом экспертизы и исключающим ее доказательственное значение.

Ходатайство о назначении повторной экспертизы лица, участвующие в деле, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции, не заявляли.

Оценив, по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что функциональное назначение нежилого помещения б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297 -техническое. Данное помещение входит в состав помещения технического этажа. 

Использование нежилого помещение б/н, площадью 222 кв.м., - кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, в качестве самостоятельного объекта, не связанного с обслуживанием, является невозможным.

Следовательно, указанное нежилое помещение, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в силу закона.

Ответчик и третье лицо (ФИО4) не привели достаточных доказательств того, что спорное помещение было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, фактическое использование данного помещения в качестве общего имущества не опровергнуто.

В суде апелляционной инстанции представитель заявителя апелляционной жалобы пояснил, что спорное помещение по какому-либо назначению ранее не использовалось.

Судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что истец имеет свободный доступ в спорное помещение.

 Установив, что спорное помещение по своему функциональному назначению и использованию относится к общему имуществу в многоквартирном доме, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для сохранения в ЕГРН записи о праве единоличной собственности на спорный объект Самарского Областного Фонда Жилья и Ипотеки, необходимости признания права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А на нежилое помещение б/н, площадью 222 кв.м., кадастровый номер объекта 63:01:0523004:3297, технический этаж, расположенное по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, пр. Карла Маркса, д. 59А.

Заявления Ответчика и третьего лица (ФИО4) о пропуске срока исковой давности подлежит отклонению по следующим основаниям.

В рассматриваемом случае требования о признании права общей долевой собственности и о признании отсутствующим права собственности ответчика являются аналогичными требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), в связи с чем в соответствии с положениями абзаца пятого статьи 208 ГК РФ срок исковой давности на него не распространяется.

Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, содержащейся в пункте 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г., согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Истец, обращаясь в суд, заявил требования, направленные на защиту права на общее имущество, являющееся таковым изначально с момента возведения МКД в силу закона. При этом спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, обратного в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения объекта не доказано. Также у истца имеется свободный доступ в спорное помещение, что подтверждает факт владения имуществом.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что спорное помещение не было построено за счет средств собственников помещений МКД, был предметом оценки суда первой инстанции, и правомерно признан несостоятельным.

Аргумент заявителя апелляционной жалобы относительно отсутствия полномочий у ТСЖ «Киевское-2» на обращение в суд с настоящим иском судом отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии с положениями Устава ТСЖ, частью 1 статьи. 135, и, 6 и 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, ТСЖ, созданное для совместного управления общим имуществом, вправе предъявить к одному или нескольким собственникам МКД требование, направленное на устранение нарушений порядка владения и пользования общим имуществом в таком доме.

При этом обязанности ТСЖ представлять интересы собственников, связанные с управлением общим имуществом, не ограничиваются отношениями с третьими лицами. Они распространяются также и на отношения с теми собственниками, которые допускают нарушение прав и интересов остальных собственников в этой области.

Следовательно, ТСЖ является надлежащим истцом по делу.

Довод ФИО4 о злоупотреблении истцом правом отклонен судом первой инстанции в силу следующего.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ указано, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В рассматриваемом случае третьим лицом вопреки положениям статьи 65 АПК РФ не доказано совершение истцом действий, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред ответчику, а также злоупотребление правом в иных формах.

Суд считает необходимым отметить, что при приобретении ФИО4 спорного помещения ей должно было быть известны его технические характеристики и его функциональное назначение.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям. 

При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта суда первой инстанции.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 05.05.2025 по делу № А55-10815/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судьяЕ.Н. Наумова

Судьи В.А. Копункин

 Е.В. Коршикова