АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-13853/2023

г. Краснодар

05 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2024г.

            Решение в полном объеме изготовлено 05.06.2024г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

При ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Cербиным С.Н.

 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, пос. Джубга

к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

Третье лицо: Управление архитектуры администрации МО город-курорт Геленджик, г. Геленджик

о признании права собственности

 

по иску администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, пос. Джубга

Третьи лица:

Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар

ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик»

филиал ПАО «Кубаньэнерго» Юго-Западных электросетей

Геленджикский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о сносе самовольной постройки

 

при участии в судебном заседании:

от администрации: ФИО2 – представитель по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены. 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о признании права собственности на следующие объекты недвижимости,  расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> (дело № А32-13853/2023):

нежилое здание, наименование – гостиница, корпус 1, количество этажей – 2, год завершения строительства – 2009, площадью 399,2 кв. м;

нежилое здание, наименование – гостиница, корпус 2, количество этажей – 2, год завершения строительства – 2014, площадью 161, 2 кв. м.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к предпринимателю, согласно которого просит (дело № А32-20760/2023):

обязать предпринимателя в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольных построек – двух 2-этажных объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>;

прекратить право собственности ФИО1 Б.Н.О. на жилой дом площадью 161, 2 кв. м с кадастровым номером 23:40:1003017:65 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> путем аннулирования в ЕГРН записи о регистрации права собственности от 29.01.2015 № 23-23/012-23/12/2502/2015-296/1;

взыскать с предпринимателя  в случае неисполнения судебного акта в установленный срок  неустойку в размере 10000 руб. за каждый день нарушения установленных сроков исполнения решения суда.

Определением суда от 27.06.2023 дела № А32-13853/2023 и № А32-20760/2023 объединены в одно производство. Делу присвоен № А32-13853/2023.

Представители предпринимателя, третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте его проведения уведомлены надлежащим образом.

Предприниматель направил в суд ходатайство об уточнении предмета исковых требований и просит суд признать право собственности на самовольную постройку – нежилое здание гостиницы, корпус 1, количество этажей – 2, материал наружных стен – из мелких бетонных блоков, год завершения строительства – 2009, площадь 399, 2 кв. м,  расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>. В резолютивной части  решения указать, что оно является основанием для осуществления кадастрового учета здания гостиницы литер 1, соответствующих изменений в сведениях об объекте капитального строительства здания гостиницы литер 2 и регистрации права собственности на указанные объекты с учетом изменений согласно техническим планам, изготовленным кадастровым инженером ФИО3

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Администрация в судебном заседании против удовлетворения иска предпринимателя возражает, доводы иска о сносе самовольных построек поддержала.

В судебном заседании объявлен перерыв до 04.06.2024 до 15-30 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что Исоян Б.Н.О. является собственником земельного участка из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 904 кв. м, с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.07.2022 №  КУВИ-001/2022-119254472  на указанном земельном участке расположен 2-этажный жилой дом площадью 161, 2 кв. м, год постройки – 2014, с кадастровым номером 23:40:1003017:65, право собственности на который также зарегистрировано за Исояном Б.Н.О.

По результатам проведенного обследования земельного участка установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 размещены два объекта капитального строительства в двух уровнях с признаками объектов гостиничного типа, что зафиксировано в акте осмотра от 13.07.2022 № 88.

В акте проведения контрольного мероприятия от 15.07.2022 № 60 специалистами управления муниципального земельного контроля отражено, что управлением архитектуры и градостроительства администрации какой-либо разрешительной документации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 не выдавалось. В архиве отдела ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по г. Геленджику сведения о проведенных техническом учете, технической инвентаризации строений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 отсутствуют.

В сети «Интернет» размещена информация о функционировании гостевого дома «Солнечный» по адресу: 

<

...>, а также размещены фотографии двух объектов капитального строительства, обладающих признаками объекта гостиничного типа, один из которых согласно данным ЕГРН является 2-этажным жилым домом, общей площадью 161, 2 кв. м.

Администрация, ссылаясь на самовольный характер спорных нежилых зданий, обратилась в арбитражный суд с иском об их сносе.

Предприниматель, в свою очередь, заявил иск о признании права собственности на спорные нежилые постройки, ссылаясь на то, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу положений статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44) указано, что в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм, как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 № 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

По общему правилу правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос.

Согласно пункту 25 постановления Пленума № 44 возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В обоснование заявленного иска администрация ссылается на возведение ответчиком спорных зданий в отсутствие разрешительной документации с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Предприниматель, предъявляя иск о признании права собственности на спорные объекты, указал, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенные разъяснения направлены на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Аналогичные правовые подходы также содержались в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», действовавшем на момент подачи исковых заявлений, и соответствует сложившейся судебной практике (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2020 по делу № А32-44058/2017, от 08.07.2022 по делу № А32-39686/2020 и др.).

Предприниматель, возражая против исковых требований администрации, указал, что одно из спорных строений является жилым домом, право на который зарегистрировано в упрощенном порядке на основании декларации, а второе возведено и используется в качестве гостиницы. Единственным признаком самовольного строительства является отсутствие соответствующего разрешения.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям определением суда от 27.06.2023 по ходатайству предпринимателя назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Какие объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> (описать местоположение объектов на земельном участке, в том числе относительно границ земельного участка и объектов, расположенных на смежных земельных участках)?

2) Каковы технические характеристики объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>?

3) Соответствуют ли объекты технической документации (в том числе техническому паспорту 2016г. и техническим планам 2022г.), а также проектной и исполнительной документации? Если не соответствуют, то в чем несоответствие?

4) Чем являются спорные объекты по своим параметрам, функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению (внутренней планировке помещений): индивидуальным жилым домом, многоквартирным домом, жилым домом блокированной застройки, строением гостиничного типа (гостиницей), объектом коммерческого назначения?

5) Соответствуют ли объекты строительным, градостроительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки?

6) Создают ли объекты угрозу жизни и здоровья граждан?

В заключении от 19.12.2023 № 99/16.1 эксперт пришел к следующим выводам:

1) На территории земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...> расположены следующие объекты:

двухэтажное здание с размерами в плане 37,40 х 4,77 м (здание № 1);

двухэтажное здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 с размерами в плане 16,62 х 5,93 м (здание № 2).

Здание № 1 расположено вдоль южной границы земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28. Расстояние от здания № 1 до:

западной границы (территория общего пользования по ул. Советской) – от 0,71 до 0,98 м;

границы со смежным земельным участком № 23а по ул. Советской – от 1,73 м до 1,90 м;

восточной границы земельного участка – от 1,79 м до 2, 31 м;

границы со смежным земельным участком с кадастровым номером 23:40:1003017:4 (№ 18 по ул. Школьной) – 1, 61 м;

ближайшего здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:4 – 9, 0 м;

здания, расположенного на смежном земельном участке № 23а по ул. Советской – более 25 м.

Здание № 2 расположено вдоль северной границы  земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28. Расстояние от исследуемого здания № 2 до:

западной границы (территория общего пользования по ул. Советской) – от 0,02 до 0, 17 м;

границы со смежным земельным участком № 23а по ул. Советской – от 0,76 м до 1, 04 м;

ближайшего здания, расположенного на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:32 – 2, 69 м.

2) Здание № 1 имеет следующие характеристики:

Этажность – 1, количество этажей – 1;

Количество подземных этажей – 0; габаритные размеры в плане – 37,40 х 4, 77 м;

Площадь застройки – 241, 2 кв. м (26,7% площади з/у);

Площадь помещений – 287, 2 кв. м; высота здания – 5,80 м;

Фундамент – монолитная ж/б плита толщиной 500 мм, глубиной заложения 350 мм;

Конструктивная схема – несущие наружные продольные стены комплексной конструкции с монолитными ж/б включениями, перекрытие 1 этажа – монолитное ж/б; перекрытие 2 этажа – деревянное;

Здание оборудовано системами электро-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

Фактическое назначение – нежилое; фактический вид использования – гостиница;

Год постройки – 2009.

Здание № 2 имеет следующие характеристики:

Этажность – 1, количество этажей – 1;

Количество подземных этажей – 0; габаритные размеры в плане – 16,6 х 5,93 м;

Площадь застройки – 127, 9 кв. м (14,1% площади з/у);

Площадь помещений – 161, 2 кв. м; высота здания – 6,20 м;

Фундамент – монолитный ж/б столбчатый, сечением в плане 1000 х 1000 мм, глубиной заложения 1200 мм, связанный между собой монолитным ж/б ростверком, сечением 400х400 мм;

Конструктивная схема –  монолитный ж/б каркас, состоящий из колонн сечением 400 х 400 мм и монолитного ж/б перекрытия 1 этажа;

Здание оборудовано системами электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

Фактическое назначение – нежилое; фактический вид использования – гостиница;

Год постройки – 2014.

3) Здание № 1 соответствует техническому плану, выполненному кадастровым инженером Перепелицей И.О. по состоянию на 19.09.2022.

Здание № 2 соответствует техническому плану, выполненному кадастровым инженером Перепелицей И.О. по состоянию на 02.12.2022 и технической документации, выполненной ООО «ЮжГео» по Краснодарскому краю по состоянию на 07.06.2016.

Исследуемые объекты соответствуют проектной и исполнительной документации системы пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, выполненной ООО «Защита-А» в 2023 году.

4) Здание № 1 и здание № 2 по функциональному назначению и архитектурно-планировочному решению являются гостиницами, поскольку используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц и в них предоставляются гостиничные услуги.

5) Здание № 1 и здание № 2 соответствуют строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам.

Расположение исследуемых объектов соответствует требованиям пожарной безопасности в части соблюдения противопожарных разрывов до объектов, расположенных как на исследуемом, так и на соседних земельных участках.

Расположение здания № 1 на расстоянии 1,30 м от надземного подводящего газопровода низкого давления соответствует требованиям СП 62.13330.2011 Свод правил. «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002».

Расположение спорных объектов на земельном участке, находящемся в зоне затопления территории с. Архипо-Осиповка при половодьях и паводках р. Вулан, р. Тешебс 1% обеспеченности (повторяемость 1 раз в 100 лет) будет соответствовать установленным требованиям при условии выполнения мероприятий по обеспечению инженерной защиты территории от затопления.

Исследуемые объекты по своему фактическому виду использования – гостиницы не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28, а также не соответствуют основным видам разрешенного использования зоны Ж1.2 Зона застройки индивидуальными жилыми домами. Вид разрешенного использования «Гостиничное обслуживание» относится к условно-разрешенным видам использования территориальной зоны Ж1.2.

Здание № 1, расположенное на расстоянии 0,71 м от границы территории общего пользования по ул. Советской, на расстоянии 1,73 м от границы со смежным з/у №23а по ул. Советской, на расстоянии 1,79 м от восточной границы з/у и на расстоянии 1,61 м от границы со смежным з/у с кадастровым номером 23:40:1003017:4 (№ 18 по ул. Школьной),  не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части расстояния от границ земельного участка (минимальный отступ от границ смежных з/у – 3 м; минимальный отступ от территории общего пользования – 5 м). Указанное несоответствие не создает препятствий в использовании соседних земельных участков и объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здание № 2, расположенное на расстоянии 0,02 м от границы с территорией общего пользования по ул. Советской, на расстоянии 0,76 м от границы со смежным земельным участком № 13 по ул. Советской не соответствует  предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части расстояния от границ земельного участка (минимальный отступ от границ смежных з/у – 3 м; минимальный отступ от территории общего пользования – 5 м). Указанное несоответствие не создает препятствий в использовании соседних земельных участков и объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Здание № 1 и здание № 2 соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства Правил землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленджик в части максимального процента застройки (40,8%), предельной высоты зданий и максимального количества этажей.

6) Здание № 1 и здание № 2 не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 340-ФЗ).

В результате принятия Закона № 340-ФЗ строительство жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях стало возможным при соблюдении застройщиком уведомительного порядка и без получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 3 постановления Пленума № 44 возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Закона № 340-ФЗ).

Судам следует учитывать, что до 01.03.2031 возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В заключении от 19.12.2023 № 99/16.1 экспертом определены параметры строительства здания № 2, зарегистрированного в ЕГРН как жилой дом:

Этажность – 1, количество этажей – 1;

Количество подземных этажей – 0; габаритные размеры в плане – 16,6 х 5,93 м;

Площадь застройки – 127, 9 кв. м (14,1% площади з/у);

Площадь помещений – 161, 2 кв. м; высота здания – 6,20 м;

Здание оборудовано системами электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения (канализации), вытяжной вентиляцией с естественным побуждением; автоматической пожарной сигнализацией, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

При этом эксперт указал, что его фактическое назначение – нежилое; фактический вид использования – под гостиницу.

Эксперт в порядке абзаца третьего части 3 статьи 86 АПК РФ представил в материалы дела письменные пояснения к экспертному заключению от 19.12.2023 № 99/16.1 относительно возможности приведения строения № 2 в  соответствие с видом разрешенного использования земельного участка (жилой дом).

Согласно письменным пояснениям эксперта от 23.04.2024  здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание № 2) в его существующем виде может быть использовано в качестве жилого дома при сезонном (отпускном проживании), что соответствует пункту 3.11 СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные». При этом эксперт исходил из того, что  здание с кадастровым номером 23:40:1003017:65 является отдельно стоящим; имеет количество этажей не более трех и высоту не более 20 м; имеет в составе как жилые комнаты, так и помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, что соответствует определению индивидуального жилого дома, приведенному в части 39 статьи 1 Градостроительного кодекса.

Также эксперт отметил, что для обеспечения круглогодичного использования здания с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание № 2) в качестве жилого дома необходимо выполнить работы с целью обеспечения возможности поддержания температурного режима (утеплить наружные стены; выполнить заполнение оконного и дверного проемов в помещении № 3 первого этажа; выполнить систему отопления в здании). Указанные виды работ относятся к капитальному ремонту, не затрагивают конструктивные характеристики здания, не влияют на его надежность и безопасность. Для выполнения данных работ разрешение на строительство не требуется.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума № 44, использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Таким образом, фактическое использование предпринимателем объекта индивидуального жилищного строительства не для целей проживания, само по себе не может быть истолковано как основание для признания указанной постройки самовольной.

Допущенное при возведении объекта с кадастровым номером 23:40:1003017:65 несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства минимальных отступов, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, на основании пункта 29 постановления Пленума № 44 признается судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Исходя из установленных обстоятельств, учитывая представленную в дело техническую документацию и письменные пояснения эксперта, суд приходит к выводу, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:40:1003017:65 (здание № 2) не может быть признан самовольной постройкой, подлежащей сносу. В указанной части иск администрации удовлетворению не подлежит.

Относительно двухэтажного объекта капитального строительства площадью 399, 2 кв. м, используемого в качестве гостиницы, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>,  суд приходит к следующим выводам.

В пункте 39 постановления Пленума № 44 указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи  2  Градостроительного кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны лица, осуществившего постройку, очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Таким образом, при рассмотрении спора о самовольной постройке, при наличии требования о сносе объекта строительства и признании права на самовольную постройку, суды должны выяснить добросовестность действий застройщика при создании спорного объекта.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2024 по делу № А32-34062/2020.

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

По смыслу указанной правовой позиции о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

О своевременности принятия самовольным застройщиком мер по легализации самовольной постройки может, в частности, свидетельствовать его обращение в уполномоченный орган с приложением предусмотренных частями 7, 9 статьи 51 Градостроительного кодекса документов до начала либо в период строительства объектов недвижимого имущества.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 № 5698/12.

Иное толкование нормы пункты 3 статьи 222 ГК РФ и указанных разъяснений противоречило бы пункту 2 той же нормы, поскольку строительство объекта недвижимости без разрешения само по себе означает гражданско-правовой деликт и подтверждает то обстоятельство, что лицо, совершая его, осознавало факт нарушения требований законодательства в части архитектурно-строительной деятельности.

В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Ответчик не подтвердил факт возведения спорных зданий в соответствии с разрешительной документацией и градостроительными нормами.

Экспертным путем установлено, что здание № 1 (корпус 1 гостиницы) возведено в 2009 году с нарушением вида разрешенного использования земельного участка «для индивидуального жилищного строительства».

Разрешения на строительство гостиницы предприниматель не получал, с заявлением о возможности использования земельного участка по условно-разрешенному виду использования («гостиничное обслуживание») предприниматель обратился только 30.09.2022.

В письме от 08.11.2022 № 110-52-7171/22-0/18 управление архитектуры и градостроительства администрации отказало ФИО1 Б.Н.О. в предоставлении испрашиваемого разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003017:28 со ссылкой на непредставление необходимых обоснований.

16.01.2023 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта (здание гостиничного типа в 2 корпусах) в эксплуатацию.

В письме от 10.02.2023 № 14.12-691/23 администрация отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания гостиничного типа в 2 корпусах ввиду непредставления предпринимателем пакета документов, предусмотренных статьей 55 ГрК РФ.

Учитывая год возведения спорного объекта (2009), обращения предпринимателя в 2022 – 2023 годах за получением разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие каких-либо разрешительных документов носят формальный характер.

Довод предпринимателя об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство гостиницы в период ее возведения противоречит положениям статьи 51 Градостроительного кодекса, вступившего в силу в 2004 году.

Фактическое осуществление строительства объекта как гостиницы, а не как индивидуального жилого дома объективно подтверждено актом осмотра, составленным работниками администрации, экспертным заключением и ответчиком не оспаривается.

В данном случае предприниматель не мог не осознавать, что при проведении строительных работ нарушает действующее законодательство в области строительства капитальных объектов.

Предприниматель действовал недобросовестно, поскольку осуществил строительство спорных объектов без разрешения на строительство с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Данные факты исключают возможность легализации самовольно реконструированной постройки в судебном порядке.

При этом, непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению реконструкции является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске о признании права на самовольно реконструированный объект. В этом случае установление соответствия самовольной постройки действующим нормам и правилам не имеет правового значения.

Таким образом, возведение спорного объекта недвижимости площадью 399, 2 кв. м осуществлялось без выдачи разрешения на строительство, с нарушением целевого использования земель (возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей), что свидетельствует о самовольном характере постройки.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требования предпринимателя о признании права собственности на здание гостиницы, площадью 399, 2 кв. м удовлетворению не подлежат, а требования администрации о сносе самовольной постройки –  нежилого здания гостиницы, корпус 1, количество этажей – 2, год завершения строительства – 2009, площадью 399,2 кв. м являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Администрацией заявлено требование о взыскании  с предпринимателя в случае неисполнения судебного акта в установленный срок  неустойки в размере 10000 руб. за каждый день нарушения установленных сроков исполнения решения суда на основании статьи 308.3 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Таким образом, действующее законодательство, исходя из вышеуказанных разъяснений, также позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2                          статьи 308.3 ГК РФ).

Размер присуждаемой суммы определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). При этом в результате такого присуждения исполнение судебного акта должно для ответчика оказаться более выгодным, чем его неисполнение.

Суд, исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, учитывая требования об обязательности и неукоснительности исполнения судебных актов, непредставление ответчиком доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих исполнению судебного акта, приняв во внимание, что требования администрации удовлетворены в части,  пришел к выводу о том, что неустойка в размере 5000 руб. за каждый день по истечении трех месяцев с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты фактического исполнения настоящего решения отвечает принципу справедливости и балансу интересов сторон, ее размер будет стимулировать предпринимателя к своевременному исполнению судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ оплату госпошлины и расходы по оплате судебной экспертизы следует возложить на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Ходатайство  ИП ФИО1 Б.Н.О. об уточнении предмета иска – удовлетворить.

В иске ИП ФИО1 Б.Н.О. отказать.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, пос. Джубга в  трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос самовольной постройки – двухэтажного здания гостиницы площадью 399, 2 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:40:1003017:28 по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, 

<

...>.

В случае неисполнения судебного акта в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу взыскать  с индивидуального предпринимателя ФИО1, пос. Джубга в пользу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик неустойку в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения о сносе самовольной постройки до фактического его исполнения.

В остальной части иска администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, пос. Джубга в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Произвести оплату ООО «Экспертное предприятие «СТРОЙТЭКС», г. Краснодар стоимости судебной экспертизы с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края в размере 110 000 руб. (платежные поручения от 12.05.2023 № 4593, от 12.07.2023 № 5517) по следующим реквизитам:

ИНН/КПП 

<

***>/230801001

р/счет  

<

***>

Филиал «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»

к/счет  30101810400000000700

БИК 040349700

 

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                      М.В. Крылова