СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Томск                                                                                                   Дело №А45-7120/2016

Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 г.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Назарова А.В., 

судей: Кудряшевой Е.В., Ярцева Д.Г., 

при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Киселевой Т.А., после перерыва секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании:

от ООО «Электросибмонтаж» - ФИО2, конкурсный управляющий, паспорт (до перерыва), 

от ООО «Омскэлектромонтаж» - ФИО3 по доверенности от 14.03.2017, паспорт (до перерыва),  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Омскэлектромонтаж» (644022, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (рег. № 07АП-10867/2016(4)) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 сентября 2017 года (резолютивная часть объявлена 05.09.2017) (судья Васютина О.М.) по делу №А45-6068/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Электросибмонтаж» (630501, Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий 

<

...>. Д. 4, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), принятое по заявлению конкурсного управляющего должника ФИО2 об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, 

 

установил:

решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2016 общества с ограниченной ответственностью «Электросибмонтаж» (далее - ООО «Электросибмонтаж») признано несостоятельным (банкротом) в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В Арбитражный суд Новосибирской области 24.07.2017 обратился конкурсный управляющий должника ФИО2  заявлением об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге у публичного акционерного общества «БинБанк» (далее – ПАО «БинБанк»), в редакции конкурсного управляющего (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о разрешении разногласий с кредитором ПАО «БинБанк» отказано. Утверждено положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ООО «Электросибмонтаж» в редакции залогового кредитора.

ООО «Омскэлектромонтаж» с определением Арбитражного суда Новосибирской области от 12.09.2017 не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, направить вопрос на новое рассмотрение.

В обоснование к отмене судебного акта, заявитель жалобы, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), указывает на то, что начальная продажная цена залогового имущества должна быть определена в размере 80% рыночной стоимости залогового имущества, определенной в отчете оценщика.

Апеллянт полагает, что продажа земельного участка площадью 6293 кв. м. с кадастровым номером 22:65:011201:0794, по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория ТЭЦ-1, промзона, отдельно от располагаемого на нем здания контрольно-пропускного пункта, площадь общая 12 кв.м. недопустима, т.к. противоречит закону.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В порядке статьи 262 АПК РФ, ПАО «БинБанк» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оспариваемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу  без удовлетворения, указав, что ссылка заявителя на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) не может быть прията во внимание, поскольку правовые нормы, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к общим нормам Земельного кодекса, продажа земельного участка, являющегося предметом залога, отдельно от здания контрольно-пропускного пункта, расположенного на нем, соответствует законодательству. 

Также, ПАО «БинБанк» отмечает, что редакция пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, на которую ссылается конкурсный управляющий утратила силу 28.01.2015, а статья 18.1 Закона о банкротстве не содержит указания на определение начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством о залоге в ходе конкурсного производства, в связи с чем процедуре конкурсного производства кредитор, требования которого обеспечены залогом имущества должника, самостоятельно определяет начальную цену продажи имущества, при этом  никаких указаний относительно его обязанности руководствоваться законодательством о залоге не имеется; конкурсным управляющим не представлено доказательств, что начальная продажная цена залогового имущества в размере, предложенном залоговым кредитором, может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе снизить круг лиц, желающих участвовать в торгах; утверждение положения в редакции предложения управляющего нарушает права Банка.

Более подробно доводы изложены в отзыве.

Конкурсный управляющий в отзыве считает определение суда подлежащим отмене и направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку полагает что, продажа на торгах залогового имущества без учета расположенного на земельном участке объекта недвижимости может привести к тому, что торги будут признаны недействительными; установление начальной продажной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога в размере 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика является обоснованной и подтверждается судебной практикой.

Подробно доводы изложены в отзыве.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель кредитора апелляционную жалобу поддержал по основаниям в ней изложенным.

Конкурсный управляющий должника, также, считает апелляционную жалобу обоснованной, поддерживает доводы отзыва.

В порядке статьи 163 АПК РФ, в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.11.201711 час. 15 мин.

После перерыва, лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статьи 268 АПК РФ законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам инвентаризации имущества должника выявлено следующее имущество, находящееся в залоге у ПАО «БинБанк»: комплекс имущества, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория ТЭЦ-1, промзона: нежилое здание (гараж), площадь 165,8 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2585; нежилое здание (гараж), площадь 68,2 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2586; нежилое здание (административно-производственное), площадь общая 1143 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2587; земельный участок, площадью 6293 кв.м. с кадастровым номером 22:65:011201:0794.

Комплекс имущества, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО 

<

...> участок № 4: здание: склад электромонтажных изделий и оборудования, площадь 362,7 кв.м., кадастровый номер 54:19:180109:688; здание: теплая стоянка автотранспорта, площадь 726,4 кв.м., кадастровый номер 54:19:180109:0281-02292/002;  административное здание, площадь общая 2297,6 кв.м., кадастровый номер 54:19:180109:6367; земельный участок, площадью 6887,0 кв.м. с кадастровым номером54:19:180109:0281.

Кран автомобильный КС-35714, 2004 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***> гос. per. номер X 023 AM 54; кран автомобильный КС-35714,2005 г.в,, идентификационный номер (VIN) 

<

***> roc. per. номер 

<

***>; кран автомобильный KC-45717-I, 2009 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***> roc. per. номер 

<

***>; легковой автомобиль SUZUKI GRAND VITARA, 2011 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***> гос. per. номер 

<

***>; автобус специальный ВМ-32841-0000010-01, 2007 г.в., идентификационный номер (VIM) XWX32841А70000125 roc. per. номер Т 271 PC 54; КАМАЗ 65II5-N3 Самосвал, 2013 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***> гос. per, номер 

<

***>; полуприцеп-тяжеловоз ЧМЗАП 93853, 2011 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***>, roc. per. номер 

<

***>; подъемник с рабочей илагформой ПСС-131.17Э (шасси ГАЗ 33086), 2008 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***>, roc. pel номер Т 93 КК 54; грузовой бортовой автомобиль с краном ISUZU FORWARD, 2008 г.в., идентификационный номер (VIN) отсутствует, roc, per. номер 

<

***>; автомобиль ТОЮ ГА IIIАСЕ , 2011 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***>, roc. per. номер В 331 В К 154; легковой автомобиль VOLVO ХС90, 2007 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***>, roc. per. номер О 890 MP 54; автомобиль HYUNDAI TUCSON 2.0 GLS AT, 2007 г.в., идентификационный номер (VIN) 

<

***>, roc. per. Номер 

<

***>; машина коммунально-строительная многоцелевая МКСМ-800, 2012 г.в., заводской номер 01 1302, roc. per. номер 54 НЕ 7281; экскаватор-погрузчик KOMATSU WB97S-5E0, 2011 г.в., заводской номер F30720, roc. per. номер 54 НЕ 3906.

Залоговый кредитор представил конкурсному управляющему положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества.

Указывая на возникшие разногласия по двум пунктам положения, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о разрешении разногласий с кредитором ПАО «БинБанк», утверждая положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ООО «Электросибмонтаж» в редакции залогового кредитора, суд первой инстанции исходил из того, что доводы конкурсного управляющего об установлении начальной продажной цены в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости залогового имущества, определенной в отчете оценщика,  основаны на ошибочном толковании норм права, конкурсным управляющим не представлено доказательств, что условия продажи заложенного имущества на торгах, предложенные залоговым кредитором, способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также на то, что порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными редакция положения, пришел к выводу о том, что утвержденная банком редакция Положения о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества ООО «Электросибмонтаж» соответствует как требованиям Закона о банкротстве, так и цели получения максимальной выручки от продажи предмета залога.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве).

На основании пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Согласно пункту 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление от 23.07.2009 N 58), на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Доводы апеллянта о том, что начальная продажная цена залогового имущества должна быть определена в размере 80% рыночной стоимости залогового имущества, определенной в отчете оценщика, судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельный, поскольку ни конкурсным управляющим, ни ООО «Омскэлектромонтаж» не представлено доказательств, что условия продажи заложенного имущества на торгах, предложенные залоговым кредитором, способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также на то, что порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции в части утверждения начальной продажной цены залогового имущества в редакции залогового кредитора, правильными.

Между тем, суд апелляционной инстанции полагает, что продажа земельного участка площадью 6293 кв. м. с кадастровым номером 22:65:011201:0794, по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория ТЭЦ-1, промзона, отдельно от располагаемого на нем здания контрольно-пропускного пункта, площадь общая 12 кв.м. недопустима.

В пункте 9 постановления N 58 от 23.07.2009 разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В силу статьи 1 Земельного кодекса земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Более того, в соответствии со статьей 64 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Однако, Банк не просил признать требование как обеспеченное залогом зданием контрольно-пропускного пункта и определением суда от 02.08.2016 требование ПАО «БинБанк» в данной части залоговым не признавалось. 

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для внесения изменений в порядок продажи залогового имущества должника, путем включения в состав лота 1 здания контрольно-пропускного пункта, площадь общая 12 кв.м., кадастровый номер: 22:65:011201:0794:01:405:004:000015960.

Стоимость незаложенного имущества, здания контрольно-пропускного пункта, площадь общая 12 кв.м., кадастровый номер: 22:65:011201:0794:01:405:004:000015960, в соответствии с отчетом об оценке №72/17-О/2 от 22.05.2017, произведенной  ООО «Лекс» составляет 58 624 рублей. 

Сведения об оценке указанного имущества опубликованы в ЕФРСБ 24.05.2017.

Следовательно, апелляционный суд пришел к выводу о реализации задолженного и незаложенного имущества единым лотом.

Так, лот № 1 будет выгладить следующим образом:

Комплекс имущества, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория ТЭЦ-1, промзона:

Нежилое здание (гараж), площадь 165,8 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2585 (залог) – 703 490 рублей;

Нежилое здание (гараж), площадь 68,2 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2586 (залог) – 292 121 рубль;

Нежилое здание (административно-производственное), площадь 1143 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2587 (залог) – 4 807 184 рублей;

Здание контрольно-пропускной пункт, площадь 12 кв.м., кадастровый номер 22:65:011201:0794:01:405:004:000015960 (не залоговое) – 58 624 рублей;

Земельный участок, площадь 6293 кв.м., кадастровый номер 22:65:011201:0794 (залог) – 950 240 рублей.

Общая стоимость лота на первых торга - 6 812 659 рублей, на вторых -  6 131 393,10 рублей.

В соответствии с частями 1 - 5 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта и утверждения положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Электросибмонтаж» в редакции залогового кредитора с замечаниями конкурсного управляющего по лоту № 1.

Руководствуясь статьями 268, 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 сентября 2017 г. (резолютивная часть объявлена 05.09.2017) по делу № А45-7120/2016 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

утвердить положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Электросибмонтаж» в редакции залогового кредитора с замечаниями конкурсного управляющего по лоту № 1, а именно:

 

№ п/п

Состав лота

Начальная продажная цена на первых торгах, руб.

Начальная продажная цена на повторных торгах, руб.

1

Комплекс имущества, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Бийск, территория ТЭЦ-1, промзона:

 

 

 

 

6 812 659

 

 

 

 

6 131 393,10

Нежилое здание (гараж), площадь 165,8 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2585 (залог) 

Нежилое здание (гараж), площадь 68,2 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2586 (залог) 

Нежилое здание (административно-производственное), площадь 1143 кв.м., кадастровый номер 22:65:010801:2587 (залог) 

Здание контрольно-пропускной пункт, площадь 12 кв.м., кадастровый номер 22:65:011201:0794:01:405:004:000015960 (не залоговое)

Земельный участок, площадь 6293 кв.м., кадастровый номер 22:65:011201:0794 (залог)

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через Арбитражный суд Новосибирской области. 

 

Председательствующий                                                                 А.В. Назаров 

 

Судьи                                                                                               М.Ю. Кайгородова 

 

                                                                                                                      Д.Г. Ярцев