Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А54-10974/2019

г. Рязань

01 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 июня 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2021 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи  Матина А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело, переданное Арбитражным судом Центрального округа на новое рассмотрение 

по иску закрытого акционерного общества "Дружба" (ОГРН 

<

***>; г. Рязань, район Солотча, д. 10)

к Муниципальному предприятию "Управление капитального строительства города Рязани" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Рязанской области (

<

...>), Рязанской городской Думы (

<

...>), Губернатора Рязанской области (390000, 

<

...>),  Администрации города Рязани (ОГРН - 

<

***>, 390000, 

<

...>), Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации г. Рязани (ОГРН Управление земельных ресурсов администрации г. Рязани 390046, 

<

...>), Министерства культуры и туризма Рязанской области (ОГРН 

<

***>, 390000, 

<

...>)

о признании незаключенным договора №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014 

при участии в судебном заседании:

от истца:  ФИО2, представитель по доверенности от 01.01.2021; ФИО3, представитель по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика: ФИО4,  представитель по доверенности от 01.01.2021; 

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

установил:

закрытое акционерное общество "Дружба" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области о признании незаключенным договора №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014 

10 июня 2020 Арбитражным судом Рязанской области было вынесено решение по настоящему делу.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 21 декабря 2020 года передано на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда дело № А54-10974/2019.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Суд заслушал пояснения представителей сторон, которые поддержали ранее изложенные доводы.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав, что при заключении спорного договора им не была представлена информация, что предмет договора является объектом культурного наследия, охранное обязательство не было оформлено ни собственником, ни ответчиком, у которого предмет договоры был в хозяйственном ведении; срок исковой давности не пропущен, так как о нарушенном праве истцу стало известно в момент получения охранного обязательства; истцом выбран верный способ защиты потому, что, по его мнению, спорный договор является незаключенным в связи с чем не может быть заявлено требование о его расторжении; настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требований.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования отклонил, по доводам, изложенным в отзыве, пояснив, что истцом пропущен срок исковой давности; договор исполнялся истцом добровольно в связи с чем не может быть признан незаключенным. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, оценив и исследовав представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Материалами дела установлено, что Администрацией города Рязани с застройщиком - ЗАО "Дружба" (далее - Истец, покупатель) заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-23 от 27.12.2013 в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани. Указанный Договор заключен по результатам аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории  в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани, что подтверждается протоколом приема заявок на участие в аукционе от 28.11.2013, протоколом аукциона на право заключить договор от 03.12.2013 и протоколом о результатах аукциона на право заключить договор от 03.12.2013.

Предметом договора является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,53 га, расположенной в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 29.08.2013 №3569 "О развитии застроенной территории в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани" (пункт 1.1. Договора).

Пунктом 1.2 договора оговорено, что на территории, подлежащей развитию, расположен дом №11 по ул. Новослободская, являющийся объектом культурного наследия регионального значения "Здание бывшего ремесленного училища - кон. XX в.", подлежащей сохранению как объект культурного наследия в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон №73-Ф3).

Судом установлено, что объект культурного наследия "Здание бывшего ремесленного училища -кон. XIX в.", расположенный по адресу: 

<

...>, признан объектом культурного наследия местного значения постановлением главы администрации Рязанской области от 05.08.1997 г. № 368 "Об утверждении списка памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения". 

В соответствии с постановлением главы администрации Рязанской области № 162 от 23 апреля 1997 года "О порядке опубликования и вступления в законную силу нормативных правовых актов администрации Рязанской области" официальным источником публикации нормативных правовых актов администрации Рязанской области в момент принятия постановления главы администрации Рязанской области от 05 августа 1997 года № 368 "Об утверждении списка памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения" являлась Рязанская областная газета "Рязанские ведомости".

Нормативные правовые акты Рязанской области вступали в законную силу со дня их официального опубликования в газете "Рязанские ведомости", если в самих нормативных правовых актах не были установлены иные сроки вступления их в законную силу.

Действующим в настоящее время Уставом (Основным Законом) Рязанской области от 18.11.2005 № 115-03 установлено, что нормативные правовые акты Рязанской области вступают в силу одновременно на всей территории Рязанской области на следующий день после их официального опубликования, если самим актом не установлен иной порядок вступления его в силу (ст. 71 ч.1).

Официальным опубликованием закона Рязанской области, соглашения об осуществлении международных и внешнеэкономических связей Рязанской области, иного нормативного правового акта, относящегося к системе нормативных правовых актов Рязанской области, считается публикация его полного текста в областной газете "Рязанские ведомости" или его первое размещение (опубликование) в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Правительства Рязанской области, на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru)" или в сетевом издании "Рязанские ведомости" (rv.ryaza№.ru) (ст. 73 Устава (Основного Закона Рязанской области).

Постановление главы администрации Рязанской области от 05 августа 1997 года № 368 "Об утверждении списка памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения" впервые опубликовано в Рязанской областной газете "Рязанские ведомости" № 74 от 14 августа 1997 года (без приложений № 1 и   № 2). В полном объеме данное постановление опубликовано в сетевом издании "Рязанские ведомости" 20.02.2017.

В соответствии с п. 3 ст. 64 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (здесь и далее - в редакции, действующей на дату заключения оспариваемого договора - 10.06.2014) памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательными и иными правовыми актами СССР и РСФСР, отнесены к объектам культурного наследия регионального значения, включённым в реестр, за исключением случаев отнесения указанных памятников истории и культуры к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Пункт 3 статьи 64 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" вступил в законную силу со дня его официального опубликования в Российской газете 29 июня 2002 года № 116-117.

Текст п. 3 ст. 64 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" опубликован в Российской газете 29 июня 2002 года №116-117 следующего содержания:"3. Отнести памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с Законом РСФСР "Об охране и использовании памятников истории и культуры", к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр, за исключением случаев отнесения указанных памятников истории и культуры к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона".

Таким образом, датой изменения статуса объекта культурного наследия "Здание бывшего ремесленного училища - кон. XIX в.", расположенного по адресу: 

<

...>, с местного значения на регионального значения следует считать 29 июня 2002 года - дата официального опубликования Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и вступления его в законную силу.

Таким образом, на 10.06.2014 г. вышеуказанный объект культурного наследия являлся памятником и подлежал государственной охране.

18 июля 2007 года Муниципальное образование города Рязани зарегистрировало свое право собственности на часть спорного Объекта: нежилое помещения HI, назначение: нежилое, лит. А, общей площадью 434,4 кв.м., этаж полуподвал, 1 этаж, по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 62-62-01/206/2007-289, при этом существующих ограничений (обременении) права на данный объект за публичным образованием зарегистрировано не было, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2007 года, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области.

Решением от 25.03.2008 № 01-010/0149 Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани часть спорного имущества в виде нежилого помещения HI, общей площадью 434,4 кв.м., по адресу: 

<

...> (реестровый № 116282) передано в хозяйственное ведение ответчика муниципального предприятия "Управление капитального строительства города Рязани" без постановки на баланс, о чем 25.03.2008 года сторонами составлен Акт приема-передачи муниципального имущества в хозяйственное ведение.

Распоряжением от 08.09.2010 № 1559-р муниципальное имущество в виде нежилого помещения HI, общей площадью 434,4 кв.м., по адресу: 

<

...> передано на баланс муниципальному предприятию "Управление капитально строительства города Рязани", о чем 28.09.2010 года сторонами составлен Акт приема-передачи муниципального имущества города Рязани на баланс.

Во исполнение Распоряжения № 1559-р от 08.09.2010 г. ответчик 04.10.2010 зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области право хозяйственного ведения на нежилое помещение HI, общей площадью 434,4 кв.м., по адресу: 

<

...>. Существующих ограничений (обременении) права не зарегистрировано.

Распоряжением от 22.04.2013 № 786-р Администрацией города Рязани передано муниципальное имущество ответчику в хозяйственное ведение с постановкой на баланс в виде жилого помещения Ж 2, общей площадью 31,9 кв.м., этаж 1, расположенного в коммунальной квартире по адресу: 

<

...>, реестровый № 116 1221.

Во исполнение Распоряжения № 786-р от 22.04.2013 г ответчик, 18.07.2013 зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области право хозяйственного ведения на жилое помещение Ж 2, общей площадью 31,9 кв.м., этаж 1, расположенное в коммунальной квартире по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 62-62-01/249/2007-009. Существующих ограничений (обременении) права не зарегистрировано.

На основании Постановления № 3050 от 29.07.2013 г. Администрации города Рязани жилое помещение Ж 2, общей площадью 31,9 кв.м., этаж 1, кв. 1, по адресу: 

<

...>, переведено в нежилое помещение.

12.02.2014 г. ответчик, зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области право хозяйственного ведения на нежилое помещение HI, общей площадью 475,1 кв.м., по адресу: 

<

...> д.П. Объекту присвоен новый кадастровый (или условный) номер: 62:29:0080036:364. Существующих ограничений (обременении) права не зарегистрировано.

Собственником Объекта Муниципальным образованием - город Рязань в лице Рязанской городской Думы, принято Решение № 141-II от 24.04.2014 г. о продаже (совершении сделки) балансодержателем муниципального имущества нежилого помещения HI, общей площадью 475,1 кв.м., по адресу: 

<

...>, согласована цена сделки в сумме 3 512 000 руб.

03.06.2014 г. Администрацией города Рязани издано Распоряжение "О согласовании сделки муниципального предприятия "Управление капитального строительства города Рязани", что 09.06.2014 г. и было исполнено ответчиком в пользу покупателя ЗАО "Дружба".

10.06.2014 между Истцом (ЗАО "Дружба") и Ответчиком (муниципальным предприятием "Управление капитального строительства города Рязани") заключен Договор №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10 июня 2014 года (далее - договор, л.д. 25-26).

По Договору Ответчик (продавец) передал в собственность Истца (покупателя) недвижимое имущество: Нежилое помещение HI, назначение: нежилое, общая площадь 475,1 кв.м, этаж 1, цокольный этаж №с, адрес (местонахождение): 

<

...>, пом. HI, кадастровый номер 62:29:0080036:364 (далее по тексту - Недвижимое имущество, Объект).

Недвижимое имущество принадлежало Ответчику на праве хозяйственного ведения.

Расчет между сторонами был произведен полностью.

Сторонами подписан Акт приема-передачи (л.д. 27).

Переход права собственности на Недвижимое имущество к Истцу был зарегистрирован в Управлении Росреестра Рязанской области 18.06.2014г.

Право собственности Истца на Недвижимое имущество подтверждается записью о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости за № 62-62-01/224/2014-276 от 18.06.2014г., свидетельством о государственной регистрации права 62-МД 911540 от 18.06.2014, выданным Управлением Росреестра Рязанской области 24.01.2019.

28.12.2016 года ЗАО "Дружба" был получен акт технического состояния объекта культурного наследия одновременно с охранным обязательством и паспортом объекта в отношении объекта культурного наследия "Здание бывшего ремесленного училища -кон. XIX в.", расположенного по адресу: 

<

...>.

Как полагает истец, при продаже данного объекта недвижимости, Ответчик должен был учитывать правовое положение объекта и нормативные акты, регламентирующие порядок отчуждения.

Как указывает истец, на момент заключения Договора, поскольку Ответчик не зарегистрировал обременении на данный объект и не оформил охранное обязательство, истцу не было известно о включенных в реестр объектов культурного наследия сведениях об особенностях, составляющих предмет охраны Здания - объекта культурного наследия, и объём требований к сохранению данного объекта культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ. Объем и сроки исполнения требований к сохранению данного Здания - объекта культурного наследия, по мнению истца, как новому собственнику, стали известны только после получения им охранного обязательства от уполномоченного органа.

Истец считает, что оспариваемый Договор купли-продажи недвижимого имущества - объекта культурного наследия, не содержит всех обязательных существенных условий, названных в законе и необходимых для договоров данного вида, следовательно, не соответствует положениям ч. 1 ст. 432 ГК РФ, а значит, не может считаться заключенным и порождающим права и обязанности сторон.

Указанные обстоятельства явились причиной обращения в Арбитражный суд Рязанской области с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

На основании п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", собственник имущества унитарного предприятия в отношении указанного предприятия дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом.

Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 18 названного Закона).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Объект культурного наследия "Здание бывшего ремесленного училища -кон. XIX в.", расположенный по адресу: 

<

...>, признан объектом культурного наследия местного значения постановлением главы администрации Рязанской области от 05.08.1997 г. № 368 "Об утверждении списка памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения". 

В соответствии с п. 3 ст. 64 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ) памятники истории и культуры местного значения, принятые на государственную охрану в соответствии с законодательными и иными правовыми актами СССР и РСФСР, отнесены к объектам культурного наследия регионального значения, включённым в реестр, за исключением случаев отнесения указанных памятников истории и культуры к объектам исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения, с последующей регистрацией данных объектов в реестре в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Таким образом, на 10.06.2014 г. вышеуказанный объект культурного наследия являлся памятником и подлежал государственной охране.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 48 ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 48 Закона № 73-ФЗ бремя содержания объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия несет собственник такого объекта с учетом требований названного Закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

В соответствии с пунктом 4 статьи 48 Закона № 73-ФЗ при государственной регистрации права собственности на объект культурного наследия собственник принимает на себя являющиеся ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываемые в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

Охранное обязательство собственника объекта культурного наследия оформляется: органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения; местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Частью 4 статьи 50 Закона № 73-ФЗ установлено, что при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 названного Федерального закона.

В пункте 17 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.12.2002 № 894 (действовало на момент заключения оспариваемого договора), установлено, что при отчуждении объекта культурного наследия условия охранного обязательства подлежат включению в договоры, предусматривающие переход права собственности на указанные объекты, в качестве существенных условий.

Такое охранное обязательство представлено в материалы дела.

Согласно пункту 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ охранное обязательство оформляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и его условия подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Поскольку предметом настоящего спора является имущество, относящееся к объектам культурного наследия, в содержание договора купли-продажи такого имущества необходимо включить условия, изложенные в охранном обязательстве по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры от 12.12.2016 г. № 149. 

Кроме того, необходимо отметить наличие в рассматриваемом вопросе правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 301-КГ-18-753, пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018). Так, в соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное. Поскольку в рассматриваемом случае объектом приватизации выступает объект культурного наследия, к спорным правоотношениям подлежат применению также специальные нормы Закона об объектах культурного наследия. В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей до 22 января 2015 г., объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены данным федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию.

В нарушение вышеуказанных норм права в оспариваемом договоре №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014 отсутствуют условия об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, а также требования к сохранению объекта культурного наследия.

В договоре №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014 охранные обязательства в нарушение указанных в законе требований покупатель также на себя не принял.

Таким образом, подписывая договор №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014, стороны не согласовали все существенные условия, необходимые для договора данного вида.

Однако для разрешения настоящего спора имеют значения следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует, что охранное обязательство было оформлено лишь 12.12.2016, то есть после заключения договора купли-продажи. Также выдан паспорт объекта культурного наследия от 12.12.2016, составлен акт технического состояния объекта, согласно которому объект находится в неудовлетворительном состоянии, утвержден перечень и сроки проведения необходимых работ по сохранению объекта. Приказом Министерства Культуры РФ от 22.12.2016 № 67464-Р здание включено в реестр объектов культурного наследия.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума № 49) разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

В п. 6 указанного постановления Пленума № 49 разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом, если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем своими действиями по исполнению договора и его принятию фактически выполнили такое условие, то стороны не вправе ссылаться на его незаключенность.

Из материалов дела следует, что с момента заключения договора от 10.06.2014 здание находится в фактическом владении общества "Дружба", денежные средства по договору уплачены, произведена государственная регистрация перехода права, истец в 2019 году постановлениями суда общей юрисдикции дважды признавался виновным в совершении административного правонарушения за несоблюдение требования законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушения режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Так судом в деле № 12-167/2019 установлено, что ЗАО "Дружба" обращалось в Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия за продлением срока выполнения работ, указанных в акте технического освидетельствования объекта, однако указанные обращения имели место в марте и июле 2018, спустя месяц после предлагаемого актом начала срока проведения работ. Мотивы, по которым ЗАО "Дружба" просило продлить сроки выполнения работ, были связанны с выполнением обществом обязательств по договору заключенному с администрацией г. Рязани от 27.12.2013 о развитии застроенной территории, в границах которой был включен спорный объект. Как пояснили представители общества, какие либо работы по сохранению объекта культурного наследия документацией по развитию территории не предусмотрены. Общество в течение 2017 года пыталось разыскать второго собственника здания, поскольку не могло без него приступить к выполнению работ (л.д. 57-61 том 2).

При этом суд полагает подлежащим применению правило, согласно которому сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора ("эстоппель").

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

На момент написания совершения действий истцом в июле 2017, 2019 годы правило "эстоппель" было закреплено в п. 3 ст. 432 ГК РФ в связи с чем подлежит применению в настоящем споре.

Cуд, учитывая  разъяснения, приведенные в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству неоднократно выносил на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений, возникших между сторонами, для определения того, какие нормы подлежат применению при разрешении спора.

Истец настаивает на удовлетворении требований о признании договора незаключенным. 

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты - в ст. 12 данного кодекса.

По смыслу ст. 11, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

При этом выбор способа защиты гражданских прав должен привести к восстановлению нарушенного права или реальной защите законного интереса истца.

При этом, учитывая дискреционных характер исковых требований, предполагающий исключительное и принадлежащее только истцу право определять содержание и размер исковых требований, суд не вправе выходить за пределы заявленных истцом требований. Судом учитывается право истца самостоятельно определить наиболее эффективный способ защиты права из предусмотренных законодательством способов.

Также суд отмечает, что требования о признании договора незаключенным и недействительным являются взаимоисключающими и не могут дополнять друг друга.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям о признании договора незаключенным.

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"  течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Изменение состава органов юридического лица не влияет на определение начала течения срока исковой давности.

Оспариваемый истцом договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами 10.06.2014 (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что Администрацией города Рязани с застройщиком - ЗАО "Дружба" заключен договор о развитии застроенной территории № 20/1-12-23 от 27.12.2013 в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани. Предметом договора является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,53 га, расположенной в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 29.08.2013 №3569 "О развитии застроенной территории в границах улиц: Новослободская, Лево-Лыбедская в Советском районе города Рязани" (пункт 1.1. Договора).

Пунктом 1.2 договора оговорено, что на территории, подлежащей развитию, расположен дом №11 по ул. Новослободская, являющийся объектом культурного наследия регионального значения "Здание бывшего ремесленного училища - кон. XX в.", подлежащей сохранению как объект культурного наследия в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон №73-Ф3).

Спорный же договор заключен сторонами по прошествии  почти полугода после согласования истцом с собственником спорного дома условия (п. 1.2), согласно которому истец добровольно согласовал условие, что дом №11 по ул. Новослободская является объектом культурного наследия регионального значения "Здание бывшего ремесленного училища - кон. XX в.", подлежащим сохранению как объект культурного наследия в соответствии с требованиями Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Иными словами, уже на дату заключения спорного договора - 10.06.2014, ЗАО "Дружба" с 27.12.2013 было известно, что купленный им объект является объектом культурного наследия, в связи с чем условия спорного договора должны были содержать соответствующие условия, предусмотренные законодательством.

Таким образом, исходя из положений статей 195, 196, 200 ГК РФ, срок исковой давности по требованию ЗАО "Дружба" о признании незаключенным договора подлежит исчислению с момента его подписания, поскольку, действуя разумно и добросовестно, ЗАО "Дружба" должно было узнать о незаключенности договора с момента подписания спорного договора, так как на дату подписания (10.06.2014) уже обладало информацией о том, что предмет договора является объектом культурного наследия и, как следствие, спорный договор должен был бы содержать положения, связанные с наличием обязательств, учитывая статус предмета договора.

Заявление о пропуске срока исковой давности сделано ответчиком именно в отношении требования ЗАО "Дружба"о незаключенности спорного договора, в связи с чем срок исковой давности подлежит исчислению по общим правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку трехгодичный срок исковой давности по требованию о признании договора незаключенным начал течь с даты его подписания, в рассматриваемом случае с 10.06.2014, и на момент обращения ЗАО "Дружба" с иском в суд о признании договора незаключенным (согласно входящему штампу 06.12.2019) истек, требование истца о признании незаключенным договора №10-2014/Д купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2014 заявлены за пределами установленного трехлетнего срока исковой давности.

Как указано в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Судом отклоняются доводы истца о том, что о нарушении своих прав оспариваемым договором истцу стало известно только 28.12.2016 года в связи с получением им охранного обязательства собственника объекта культурного наследия регионального значения – "Здание бывшего ремесленного училища – кон. XIX в.", так как о том, что предмет договора является объектом культурного наследия ему было известно ещё в момент заключения спорного договора.

Вопреки мнению истца сам по себе факт опубликования в сетевом издании "Рязанские ведомости" 20.02.2017 полного текста (с приложениями № 1 и   № 2) постановления главы администрации Рязанской области от 05 августа 1997 года № 368 "Об утверждении списка памятников истории и культуры, подлежащих охране как памятники местного значения" не изменяет дату начала течения срока исковой давности. Так, проявляя разумную заботливость и осмотрительность при заключении спорного договора 10.06.2014 истец, уже обладая информацией, что предмет договора является объектом культурного наследия, имел возможность обратиться и к собственнику, согласовавшему спорную сделку (администрации), и к контрагенту (ответчику) с требованиями о включении необходимых условий в спорный договор.

Также, вопреки мнению истца, не свидетельствуют о злоупотреблении правом бездействия ответчика и третьего лица, не обеспечивших в период, предшествующий заключению спорного договора, составление охранного обязательства, так как о статусе предмета спорного договора истцу было известно на момент заключения спорной сделки.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04.06.2007 № 366-О-П со ссылкой на Постановление от 24.02.2004 № 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Выявление сторонами деловых просчетов, которые не были учтены на стадии заключения договора, при его исполнении на определенных в нем условиях, являются рисками предпринимательской деятельности.

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении требований следует отказать.

Иные доводы и аргументы лиц, участвующих в деле, проверены судом и не принимаются во внимание, поскольку не опровергают выводы суда по делу и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела. 

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы на оплату государственной пошлины по настоящему делу относятся на истца (в размере 6000 руб. за подачу искового заявления - понесенных самим истцом, а также в размере 3000 руб. и 3000 руб. за подачу ответчиком апелляционной и кассационной жалоб).

Руководствуясь статьями 110, 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Взыскать с закрытого акционерного общества "Дружба" (ОГРН 

<

***>; г. Рязань, район Солотча, д. 10) в пользу Муниципального предприятия "Управление капитального строительства города Рязани" (ОГРН 

<

***>; 

<

...>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья А.В. Матин