АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7323/2020

г. Ставрополь

27 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года

                                                     Решение изготовлено в полном объеме 27 октября 2020 года 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьиСиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                       ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,                                 г. Невинномысск, ОГРНИП 304264810400147,

третье лицо: ФИО3, г. Невинномысск,

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО4 на основании приказа 11-к от 02.07.2020 по доверенности от 17.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Невинномысск, третье лицо: ФИО3, г. Невинномысск, о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2,  г. Невинномысск основного долга в сумме 489 954 руб. по договору срочной аренды от 12.12.2014 № 31, неустойки в сумме 104 673 руб. 61 коп. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года.

Определением от 29.09.2020 судебное заседание по делу отложено на 20.10.2020.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, 12.12.2014 года между АО «Ставропольтехмонтаж» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 31 срочной аренды, по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование (в аренду) нежилые помещения под административные и коммерческие нужды, расположенные по адресу: 

<

...> этаж, к 3, 6., принадлежащие истцу на праве собственности, что подтверждается записью о регистрации права собственности от 10.04.2017 № 26:16:020201:7813-26/015/2017-1.

На основании п. 6 договора, размер месячной арендной платы за один квадратный метр передаваемых в аренду помещений без стоимости коммунальных услуг, а также услуг ГТС и радиосети с учетом НДС устанавливается: за основные помещения – 190 руб. за один кв.м., итоговый размер арендной платы за передаваемые в аренду помещения составляет 13 243 руб.

Согласно п. 7 договора срок действия настоящего договора определен с 01.01.2015 по 30.12.2015 года, при исполнении условий настоящего договора арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на 2016 год.

В соответствии с пунктом 22, договор также является актом приема-передачи помещений.

Истец во исполнение своих обязанностей по договору аренды от 12.12.2014 передал указанное в пунктах 1-4 помещение ответчику, которое принято последним без претензий.

В соответствии с п. 22 договора № 31 ИП ФИО2 обязана возвратить арендуемые помещения в день истечения срока действия договора, либо в день прекращения действия договора по иным основаниям в состоянии, соответствующем требованиям эксплуатации нежилых помещений.

Как указывает истец, ИП ФИО2 помещения не возвратила, с 01.01.2016 года по настоящее время арендную плату за пользование помещениями не вносила.

Претензиями от 30.06.2017 № 660, от 17.07.2017 № 668, от 06.03.2019 № 306, от 02.07.2019 № 403, от 23.10.2019 № 498, от 05.05.2020 № 626, АО «Ставропольтехмонтаж» обращалось к ИП ФИО2 об урегулировании отношений в части пользованиями помещениями по адресу: 

<

...> этаж, к. 3,6, и оплате арендной платы, однако ответчик требования не исполнил, в связи с чем  истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

Исходя из нормативно-правового смысла указанных норм права следует, что арендная плата подлежащая выплате по договору аренды за временное владение и пользование имуществом, является по своей природе доходом, который получает арендодатель от сдачи в аренду имущества, принадлежащего ему на предусмотренном законом вещном праве.

Материалами дела, подтверждается, что во исполнение условий договоров аренды истец передал ответчику во временное владение и пользование спорное имущество в соответствии с условиями договора аренды от 12.12.2014 № 31.

Также материалами дела подтверждается, что после истечения срока действия договора, арендатор продолжил фактически занимать заявленное помещение.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (по акту приема-передачи или иному документу о передаче, подписываемому сторонами).  

Доказательств возврата помещений арендодателю ответчиком не представлено.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано следующее. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Суд установил, что помещения арендодателю не возвращены, акт приема-передачи (возврата) имущества сторонами не оформлялся.

Таким образом, ответчик свои обязательства по договору аренды не исполнил надлежащим образом и после истечения срока действия договора продолжил занимать заявленные помещения, в результате чего за ним образовалась задолженность по арендным платежам  по договору аренды от 12.12.2014 № 31 за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 в общей сумме 489 954 руб.

Довод ответчика о том, что ввиду наличия договора купли-продажи от 14.10.2015 № 22, собственником заявленных помещений является индивидуальный предприниматель ФИО3, ввиду чего у истца отсутствуют основания для взыскания арендных платежей по договору аренды от 12.12.2014 № 31, судом отклоняются исходя из следующего.

Судом из материалов дела установлено, что индивидуальный предприниматель  ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к АО «Ставропольтехмонтаж» с  требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю помещения первого этажа административного  здания:  помещение  №  2  коридор  – 12,6  кв.  м,  помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет  –  16,6 кв.  м, помещение № 9 санузел  –13,8 кв. м, помещение № 10 коридор  – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор  – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет  –  21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379  расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером  26:16:0202001:445, площадью 1290,74  кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю на спорные  помещения.

Решением от 12.03.2019 по делу №А63-17016/2017, оставленным без изменения постановлением от Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требование о передаче имущества по акту приема-передачи необоснованно, поскольку имущество находится в его фактическом владении. Предприниматель отказался подписать договор купли-продажи, составленный обществом. Подписание договора, направленного предпринимателем обществу невозможно, поскольку земельный участок площадью 1290,74 кв. м прекратил существование в результате раздела.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 решение от 12.03.2019 и постановление от 21.06.2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.  

Принимая во внимание выводы вышеуказанных судебных актов, суд устанавливает, что регистрация перехода права собственности на спорные объекты по договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от АО «Ставропольтехмонтаж» к индивидуальному  предпринимателю ФИО3 не произведена.

Согласно имеющимся в деле выпискам из ЕГРН от 14.03.2019, спорные помещения с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813 на дату обращения истца с настоящим иском в суд принадлежат истцу на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись от 10.04.2017 № 26:16:020201:7812-26/015/2017-1.

В соответствии с уведомлением от 13.08.2019 №КУВД-017/2019-13143, на основании постановления Промышленного районного отдела судебных приставов                                      г. Ставрополя от 12.08.2019 №119092/19/26039-ИП проведена государственная регистрация погашения регистрационной записи о наложении ареста (запрещения на совершение регистрационных действий), в том числе и на спорные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 26:16:020201:7812 и 26:16:020201:7813.

При этом отсутствие государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи от 12.12.2014 № 31 в период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года не было связано с наличием именно запрета регистрационных действий, на которые ссылается ответчик. С заявлением на регистрацию перехода права ФИО3 впервые обратился в МФЦ 26.07.2019. 

Поведение ФИО3, отказывающегося подписывать акт приема передачи и инициировавшего спор по делу №А63-17016/2017 свидетельствует о том, что фактически сделка купли – продажи не была исполнена вплоть до подписания сторонами акта приема передачи в период рассмотрения спора.

Как указано судом кассационной инстанции в постановлении от 21.10.2019 по делу №А63-17016/2017, суды установили, что предприниматель фактически владеет помещениями, которые купил по договору от 14.10.2015 № 22, общество не уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанные помещения. 

В соответствии с пунктом 1, пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, за исключением внесения в него сведений об изменении арендодателя (собственника имущества).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно право на получение арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику - покупателю. 

Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи от 14.10.2015 №22 на спорные объекты не произведен, то АО «Ставропольтехмонтаж» по состоянию на 05.05.2020 (окончание периода, за который взыскивается арендная плата) являлся законным собственником арендуемых ответчиком помещений и надлежащим арендодателем, правомочным получать арендные платежи по договору от 12.12.2014 № 31, возобновленному на неопредленный срок.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы. 

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств оплаты задолженности, ввиду чего требование о взыскании основного долга по договору аренды от 12.12.2014 № 31 в сумме 489 954 руб. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года заявлено обосновано и подлежит удовлетворению.

Суд также отклонил довод ответчика о возврате искового заявления, в связи с несоблюдением истцом претензионного (досудебного) порядка, поскольку претензия в адрес ответчика поступила 07.05.2020, а исковое заявление направлено в  суд 28.05.2020 года. 

Согласно п. 7 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Федеральным законом от 02.03.16 года №47-ФЗ были внесены изменения в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, которые вступили в силу с 01.06.16. Досудебный порядок урегулирования является обязательным по спорам, возникающим из гражданских правоотношений (30 дней, если договором не установлен иной срок). 

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.05.2020 с требованием об оплате задолженности в сумме 476 748 руб. по договору аренды от 12.12.2014 № 31.

Данная претензия была направлена в адрес ответчика 06.05.2020 года, что подтверждает квитанция об отправке претензии от 06.05.2020 года.

Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Ставропольского края 01.06.2020 года, что подтверждается штампом входящей корреспонденции Арбитражного суда Ставропольского края.

Определением от 08.06.2020 судом было принято исковое заявление АО «Ставропольтехмонтаж» к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств, после истечения 30 дневного срока для возможности ответчику добровольно оплатить образовавшуюся задолженность.

Таким образом, у ответчика было достаточно времени для добровольной оплаты задолженности по арендным платежам, более того, задолженность оплачена не была, ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований истца и взыскания суммы долга, что говорит о том, что в добровольном порядке требование претензии истца от 05.05.2020, удовлетворены ответчиком не были бы. 

Вместе с тем, ответчик в отзыве на исковое заявления указал, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с данным исковым заявлением, просил применить срок исковой давности и отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

В целях обеспечения единства практики применения судами положений Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности Пленум Верховного Суда Российской Федерации, постановлением от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», разъяснил, что в соответствии со статьей 195 Кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с частью 2 статьи 199 ГК РФ исковая давности применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 28.02.95 №2/1 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» судам предписано иметь в виду, что срок исковой давности, пропущенный юридическим лицом, не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска. Данным пунктом также установлено, что заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием к отказу в иске при условии, что оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтвержден материалами дела.

Истцом произведен расчет заявленной суммы в размере 489 954 руб. с учетом части 1  статьи 196 ГК РФ за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года. С данным исковым заявлением истец обратился в суд согласно почтового штампа на конверте 28.05.2020 года.

Таким образом, с учетом помесячной оплаты арендной платы, по состоянию на момент обращения истца в суд, срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам не истек.

Требование  истца   о   взыскании   с ответчика неустойки в сумме 104 673 руб. 61 коп. за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Поскольку ответчиком оплата арендной платы произведена не была, то требование истца о взыскании неустойки (пени) за каждый день просрочки на сумму основного долга за период с 05.05.2017 по 05.05.2020 года в сумме 104 673 руб. 61 коп., исчисленную из расчета двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ, заявлена обоснованно.

Поскольку истец произвел расчет неустойки арифметически верно, в соответствии с условиями договора и положениями закона, то требование о взыскании 362 569 руб. неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Все вышеуказанные выводы также подтверждаются судебными актами по делу № А63-4906/2019  по аналогичному спору, по аналогичному договору с участием истца АО «Ставропольтехмонтаж» и ФИО5 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета   

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного общества «Ставропольтехмонтаж»,                            г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2,                                 г. Невинномысск, ОГРНИП 304264810400147, в пользу акционерного общества «Ставропольтехмонтаж», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, основной долг в сумме 489 954 руб., неустойку в сумме 104 673 руб. 61 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2,                                 г. Невинномысск, ОГРНИП 304264810400147, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 14 893 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

     Судья                                                                                        И. В. Сиротин