АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-17280/2018

г. Киров

14 декабря 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2019 года 

В полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2019 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Вихаревой С.М.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 350002, Россия, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304434514600234, адрес: 610007, Кировская область, г. Киров) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

общество с ограниченной ответственностью «Венера» (ИНН 

<

***>,                  ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 610047, 

<

...>), 

общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН 

<

***>,                   ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 191025, Россия, 

<

...>)

о взыскании 672 007 рублей  54 копеек

при участии в судебном заседании представителей истца, ответчика,

установил:

акционерное общество «Тандер» (далее по тексту – АО «Тандер», истец) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее по тексту – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании 672 007 рублей 54 копеек стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. 

Уточнения приняты судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ, дело рассматривается по уточненным требованиям.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Венера», общество с ограниченной ответственной «Агроторг» (далее по тексту – ООО «Венера», ООО «Агроторг», третьи лица). 

ИП ФИО2 требования истца не признала, в отзыве и дополнениях к нему указала, что письмом от 25.09.2017 дала согласие на осуществление арендатором ремонта, необходимого для осуществления последним торговой деятельности, а не на производство неотделимых улучшений. Полагает, что выполненные ответчиком работы ухудшили состояние помещения. Считает, что работы выполнены не в полном объеме, указанном истцом, а также ненадлежащего качества. Ссылается на проведение за свой счет впоследствии ремонта кровли и замену системы отопления. Отмечает, что предъявленная ко взысканию стоимость работ завышена.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьей 123 АПК РФ, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети Интернет, в судебное заседание не явились. 

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил следующее.

Между ИП ФИО2 (арендодатель 1), ООО «Венера» (арендодатель 2) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор от 25.09.2017 № КирФ/64626/17 (далее по тексту – договор), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект), состоящее из: объект 1: нежилое помещение общей площадью 235,6 кв.м, кадастровый номер 43:40:000109:7560, расположенное на первом этаже здания по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский район, ул. Лепсе, д. 49, пом.      № 1001; объект 2: нежилые помещения №№ 1, 2, 3, часть 4, 5, 8, 9, 10, 12, 13 общей площадью 77,5 кв.м, кадастровый номер 43:40:000109:7548, расположенные по адресу: Кировская область, г. Киров, Октябрьский район, ул. Лепсе, д. 49, пом.      № 1002 (пункт 1.1 договора).

Объект 1 принадлежит арендодателю 1 на праве собственности; объект 2 принадлежит арендодателю 2 на праве собственности (пункт 2.1.8 договора).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, а также иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией с возможностью размещения административных, складских и  подсобных помещений, оказания услуг.

В соответствии с пунктом 1.4 договор заключается на срок по 09.02.2022 включительно. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 7 дней с даты подписания договора по акту приема-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон.

В акте приема-передачи отражается в том числе площадь объекта, техническое состояние объекта на момент передачи, его недостатки при наличии таковых, необходимость ремонта, состояние оборудования (пункт 3.2 договора).

Выявленные при передаче объекта недостатки указываются в акте приема-передачи или ином документе, составленном сторонами; в случае, если недостатки объекта препятствуют пользованию объектом, арендатор вправе не принимать объект до момента устранения арендодателем недостатков (пункт 3.3 договора).

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы на объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все  работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендатор дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору. Арендодатель обязуется согласовать представленный арендатором сметный расчет либо предоставить мотивированные возражения в течение семи рабочих дней с даты доставки сметного расчета арендодателю; в случае отсутствия ответа и/или непредставления мотивированных возражений в указанный срок сметный расчет считается согласованным арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.9 договора  при прекращении договора арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального износа и всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте с согласия арендодателя.

Пунктом 6.5 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя не менее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.

Прекращение договора не освобождает стороны от исполнения обязательств, предусмотренных договором, которые не были исполнены на момент прекращения, а также ответственности за нарушение обязательств (пункт 6.8 договора).

В соответствии с пунктом 9.2 договора все споры между сторонами, возникающие из договора и в связи с ним, разрешаются в претензионном порядке; сторона, получившая претензию, должна в течение 10 рабочих дней предоставить на нее мотивированный ответ; при недостижении согласия все споры и разногласия передаются на рассмотрение суда по месту нахождения объекта.

Обозначенные в договоре объект 1 и объект 2 переданы арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 02.10.2017.

Письмом от 25.09.2017 арендодатели (ИП ФИО2 и ООО «Венера») выразили согласие на проведение ремонтных работ в арендуемых помещениях. В приложениях к письму, подписанных со стороны арендодателей, отражены планы помещений до ремонта, после ремонта, а также укрупненный расчет стоимости ремонтных работ.

Между АО «Тандер» (заказчик) и ООО «Триостроймонтаж» (подрядчик) заключен договор подряда на проведение ремонтных работ от 05.10.2017                 № КирФ/73281/17, на основании которого подрядчиком осуществлены ремонтные работы в спорном помещении. Согласно акту о приемке выполненных работ от 11.12.2017 № 01 за период с 05.10.2017 по 11.12.2017 выполнены работы в помещении арендодателя 1 на общую сумму 1 894 629 рублей 29 копеек. Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат от 11.12.2017 № 01 общая стоимость работ в помещениях обоих арендодателей составила 2 415 264 рублей 50 копеек. Платежными поручениями от 15.02.2018 № 3037, от 17.10.2017 № 18084 заказчик оплатил подрядчику работы на общую сумму 2 415 264 рубля 50 копеек.

В связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора 15.12.2017  арендуемое имущество возращено арендодателям по акту приема-передачи недвижимого имущества. В акте имеется ссылка на приложение № 1, в котором указаны замечания к состоянию возвращаемых помещений. 

Полагая, что арендодатель обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, осуществленных в спорном помещении, истец направил в его адрес претензию от 15.10.2018 № 1210, в которой потребовал в течение 10 дней  возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Претензия направлена ответчику 16.10.2018 и получена им 23.10.2018.

В связи с неисполнением ответчиком требований претензии от 15.10.2018  АО «Тандер» обратилось в суд с настоящим иском.

Суд, исследовав и оценив в совокупности материалы дела и представленные доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из изложенного, в предмет доказывания по иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества входят:

- факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств;

- факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями;

- действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю;

- наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений;

- факт неотделимости произведенных улучшений.

Определением суда от 18.03.2019 по ходатайству истца назначена строительно-техническая экспертиза.

По итогам проведенной экспертизы в суд представлено заключение судебной строительно-технической экспертизы № ЭЗ-9/0519.

Учитывая то, что после поступления в суд экспертного заключения истцом и ответчиком представлены дополнительные документы, которые отсутствовали в материалах дела при назначении экспертизы, суд определением от 13.11.2019 предложил экспертам представить дополнение (уточнение) на вопросы суда, поставленные на разрешение определением суда от 18.03.2019, в части определения кем и когда выполнены работы, а также указать стоимость фактически выполненных неотделимых улучшений по каждому из шести видов работ, отраженных в заключении.

Согласно заключению экспертов от 30.05.2019 № ЭЗ-9/0519 (с учетом корректировок  №№ 1 - 3) установлено частичное выполнение работ, указанных в акте о приемке выполненных работ от 11.12.2017 № 01 по форме КС-2; из них к неотделимым улучшениям экспертами отнесены:

- кладка наружных стен из газобетонных блоков на клее с утеплителем минплитой; 

- облицовка стен ГКЛ в один слой с устройством металлокаркаса; 

- монтаж оконных блоков из алюминиевых профилей многокамерных; 

- устройство полов из керамогранита;

- устройство кровли из металлочерепицы и профилированного листа; 

- изоляция покрытий и перекрытий утеплителем насухо. 

В заключении указано, что все виды работ, за исключением устройства полов из керамогранита, выполнены ООО «ТриоСтройМонтаж» в период с 05.10.2017 по 11.12.2017 по заказу и за счет АО «Тандер» на основании договора подряда от 05.10.2017 № КирФ/73281/17. 

В отношении устройства полов из керамогранита эксперты указали, что облицовка пола была полностью заменена в рамках последующей реконструкции здания. В связи с чем эксперты не могут подтвердить объем и качество выполненных ранее ООО «ТриоСтройМонтаж» работ ввиду уничтожения результатов работ.

Стоимость указанных неотделимых улучшений составила 672 007 рублей 54 копеек без НДС и 792 968 рублей 91 копейку с НДС:

- кладка наружных стен из газобетонных блоков на клее с утеплителем минплитой – 14 678 рублей 21 копейка без НДС (17 320 рублей 29 копеек с НДС); 

- облицовка стен ГКЛ в один слой с устройством металлокаркаса- 55 001 рубль 04 копейки без НДС (64 901 рубль 23 копейки с НДС); 

- монтаж оконных блоков из алюминиевых профилей многокамерных  -213 000 рублей 43 копейки без НДС (251 340 рублей 51 копейка с НДС); 

- устройство полов из керамогранита - 173 063 рублей 54 копейки без НДС (204 214 рублей 98 копеек с НДС);

- устройство кровли из металлочерепицы и профилированного листа - 77 569 рублей 27 копеек без НДС (91 531 рубль 74 копеек с НДС); 

- изоляция покрытий и перекрытий утеплителем насухо – 138 695 рублей 05 копеек без НДС (163 660 рублей 16 копеек с НДС). 

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Таким образом, в соответствии с заключением экспертов результаты части выполненных работ по акту от 11.12.2017 № 01 представляют собой неотделимые улучшения, стоимость которых составила 672 007 рублей 54 копеек без НДС. Данную сумму просит взыскать истец после уточнения заявленных требований.

Доказательства в подтверждение выполнения указанной части работ (кроме устройства полов из керамогранита) какими-либо иными лицами, кроме ООО «Триостроймонтаж», в материалы дела не представлены. 

Согласно выводам экспертов установить объем и качество работ, выполненных ООО «ТриоСтройМонтаж», по устройству полов из керамогранита не представляется возможным.

Факт выполнения работ за счет средств арендодателя подтверждается договором подряда на проведение ремонтных работ от 05.10.2017                             № КирФ/73281/17, актом о приемке выполненных работ от 11.12.2017 № 01 по форме КС-2, платежными поручениями от 15.02.2018 № 3037, от 17.10.2017            № 18084.

Согласие арендодателя на проведение работ выражено в письме от 25.09.2017, подписанном ИП ФИО2 С учетом подписанных арендодателем приложений к этому письму, стороны согласовали объем и стоимость таких работ, что соответствует требованиям пункта 3.5 договора.

Пунктом 3.9 договора стороны предусмотрели, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть объект с учетом нормального износа и  всех неотделимых улучшений, произведенных арендатором в объекте с согласия арендодателя.

С учетом того, что пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено право арендатора после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, и в договоре аренды не предусмотрено иного (возможность возмещения стоимости неотделимых улучшений в договоре прямо не исключена), суд приходит к выводу о соблюдении истцом условий для взыскания с ответчика стоимости неотделимых улучшений, возникших в ходе проведения работ, указанных в акте от 11.12.2017 № 01, на общую сумму 498 944 рубля 00 копеек.

Требования истца о взыскании 498 944 рублей 00 копеек стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества подлежат удовлетворению.

В остальной части взыскания стоимости неотделимых улучшений (устройство полов из керамогранита - 173 063 рубля 54 копейки без НДС) следует отказать, поскольку в соответствии с заключением экспертов не представляется возможным установить объем и качество произведенных за счет АО «Тандер» работ.

Подлежат отклонению доводы ответчика о том, что экспертами не учтены при производстве экспертизы договор от 24.07.2018 на ремонт кровли между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО4, а также решение суда от 18.09.2019 по делу № А28-5535/2018.

Как пояснили эксперты в пояснениях, поступивших в суд 05.12.2019,  поскольку такой вид работ как облицовка фасада отсутствует в акте о приемке выполненных работ от 11.12.2017 № 01, то при подготовке заключения экспертов этот вид работ не рассматривался. В отношении ремонта кровли эксперты указали, на заключение указанного договора после выхода подрядной организации ООО «ТриоСтройМонтаж» со спорного объекта, в связи с чем результаты работ по договору от 24.07.2018 также не учитывались экспертами при производстве экспертизы.

Остальные доводы, приведенные истцом и ответчиком, отклоняются судом как противоречащие требованиям действующего законодательства и материалам дела.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу части 1 статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. 

Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда (часть 2 статьи 109 АПК).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как следует из материалов дела, в соответствии с платежным поручением от 27.02.2019 № 35414 АО «Тандер» внес денежные средства в сумме 60 000 рублей на депозитный счет суда для оплаты судебной экспертизы. Согласно счету-фактуре экспертной организации автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертный центр» от 30.05.2019 № 1 стоимость судебной  экспертизы составила     60 000 рублей 00 копеек.

Заключение экспертов от 30.05.2018 № ЭЗ-9/0519 (с учетом корректировок №№ 1 - 3) соответствует требованиям действующего законодательства, признано судом допустимым доказательством и учтено при принятии решения.

Анализируя представленные документы, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы по оплате экспертизы подлежат распределению между АО «Тандер» и ИП ФИО2 пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований по исковому заявлению (74,25%).

Таким образом, с ИП ФИО2 в пользу АО «Тандер» подлежат взысканию судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 44 550 рублей 00 копеек (60 000 рублей х 74,25%); на АО «Тандер» относятся расходы по оплате экспертизы в размере 15 450 рублей 00 копеек (60 000 рублей х 25,75 %).  

При обращении с иском в суд АО «Тандер» по платежному поручению от 13.11.2018 № 29082 уплачена государственная пошлина в сумме 31 946 рублей 00 копеек.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – НК РФ) государственная пошлина по уточненным требованиям составила 16 440 рублей 15 копеек.

В связи с тем, что исковые требования истца удовлетворены частично, то расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 206 рублей 00 копеек относится на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

В остальной части  (4234 рубля 00 копеек) государственная пошлина относится на истца и уплачена при обращении в суд с иском. 

 Государственная пошлина в сумме 15 506 рублей 00 копеек подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 НК РФ.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требования акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>,              ОГРН 

<

***>, юридический адрес: 350002, Россия, 

<

...>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304434514600234, адрес: 610007, Кировская область, г. Киров) в пользу акционерного общества «Тандер» стоимость неотделимых улучшений в сумме 498 944 (четыреста девяносто восемь тысяч девятьсот сорок четыре) рублей 00 копеек, а также расходы на проведение экспертизы в сумме 44 550 (сорок четыре тысячи пятьсот пятьдесят) рублей 00 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 206 (двенадцать тысяч двести шесть) рублей 00 копеек. 

В остальной части отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, установленном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возвратить истцу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме  15 506 (пятнадцать тысяч пятьсот шесть) рублей 00 копеек. 

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья                                                                                                 С.М. Вихарева