АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3131/2018

г. Чебоксары

05 марта 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26.02.2019.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии 

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...>,

о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, 

индивидуального предпринимателя ФИО1,

автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования "Учебный центр водительского мастерства "Монолит", 

индивидуального предпринимателя ФИО2, 

ФИО3, 

индивидуального предпринимателя ФИО4, 

общества с ограниченной ответственностью "Строительно-торговая компания "Стройгамма", 

индивидуального предпринимателя ФИО5, 

ФИО6,

товарищества собственников жилья "Салют", 

акционерного общества "Водоканал", 

акционерного общества "Чувашская энергосбытовая компания", 

публичного акционерного общества Междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", 

индивидуального предпринимателя Эльсайеда Аммара Мохаммеда Хаммада, 

индивидуального предпринимателя ФИО7, 

общества с ограниченной ответственностью "Рентсервис", 

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Региональное Объединение Сетей", 

индивидуального предпринимателя ФИО8, 

общества с ограниченной ответственностью "Ф.О.Н.",

акционерного общества "Бюро технической инвентаризации",

временного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" ФИО9, 424000, Республика Марий Эл, Медведевский район, пос. Шап,

при участии: 

от истца - ФИО10 по доверенности от 09.01.2018 (сроком на три года), директора ФИО11 согласно выписке из ЕГРЮЛ,

от ответчика - ФИО12 по доверенности от 15.01.2019, ФИО13 по доверенности от 19.02.2018 №4, ФИО14 по доверенности от 18.02.2019 № 1 (сроком на три года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.11.2014 №62/2, об обязании освободить нежилое помещение №1 площадью 1 310,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010804:0052 площадью 1 524 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Исковые требования основаны на нормах статей 615, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик использует арендуемое помещение с нарушением условий договора, разрешенного использования, без разрешения на переустройство и перепланировку произвел изменение конфигурации помещений, демонтировал лестницу, перегородки, переустроил проходы и перенес проходы; без согласия собственника сдает в аренду земельный участок для размещения торговых киосков; ответчику передан единственный актив истца, деятельность истца стала убыточной в результате заключения договора аренды.

Определениями суда 02.04.2018, 14.05.2018, 13.06.2018, 17.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, индивидуальный предприниматель ФИО1, автономная некоммерческая организация дополнительного профессионального образования "Учебный центр водительского мастерства "Монолит", индивидуальный предприниматель ФИО2, ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, общество с ограниченной ответственностью "Строительно-торговая компания "Стройгамма", индивидуальный предприниматель ФИО5, ФИО6, товарищество собственников жилья "Салют", акционерное общество "Водоканал", акционерное общество "Чувашская энергосбытовая компания", публичное акционерное общество Междугородной и международной электрической связи "Ростелеком", индивидуальный предприниматель ФИО15 Хаммад, индивидуальный предприниматель ФИО7, общество с ограниченной ответственностью "Рентсервис", общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Региональное Объединение Сетей", индивидуальный предприниматель ФИО8, общество с ограниченной ответственностью "Ф.О.Н.", акционерное общество "Бюро технической инвентаризации".

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 23.04.2018 по делу №А79-3987/2018 принято к производству заявление о признании общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" несостоятельным (банкротом) и возбуждено производство по делу.

Определением суда от 28.05.2018 по делу №А79-3987/2018 в отношении ООО "Коммерческая недвижимость" введена процедура банкротства - наблюдение.

В связи с  указанным определением суда  от 21.11.2018 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица привлечен временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" -  ФИО9, который отзывом от 17.12.2018 также поддержал иск, указал на убыточность деятельности истца ввиду заключения рассматриваемого договора аренды.

В рамках дела №А79-7266/2018 общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" обратилось в суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.11.2014 №62/2; обязании освободить нежилое помещение №1 площадью 1310,5 кв.м, а также земельный участком площадью 1524 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>; о взыскании 79926 руб. 55 коп. долга.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилых помещений от 01.11.2014 №62/2.

Определением суда от 17.10.2018 дело №А79-7266/2018 объединено с настоящим делом, делу присвоен единый номер А79-3131/2018.

Определением суда от 18.12.2018 производство по настоящему делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А79-692/2018.

В рамках дела №А79-692/2018 судом рассмотрен  и удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" к  ФИО16 как бывшему директору истца о взыскании 4850968 руб. убытков.

При рассмотрении спора судом на основании проведенной судебной экспертизы сделан вывод о том, что размер платы за аренду всего принадлежащего истцу имущества был значительно занижен (более чем в два раза) по отношению к среднерыночной цене, договор аренды был заключен на условиях, заведомо невыгодных для истца, не отвечал его интересам и причинил ему убытки в виде разницы между суммой арендной платы, установленной заключением судебной экспертизы, и той, которая предусматривалась сторонами договора.

Кроме того, суд счел, что вина ФИО16 в недобросовестном и неразумном исполнении обязанностей единоличного исполнительного органа общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость", в отсутствии решения единственного участника общества об одобрении действия по распоряжению единственным имуществом общества, доказана; действия директора по передаче полномочий руководителя своей матери и заключению договора аренды нежилого помещения и земельного участка с обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" на заведомо невыгодных для общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" условиях не соответствовали интересам последнего и привели к возникновению убытков в виде уменьшения его прибыли.

Заявлением от 18.09.2018 истец уточнил исковые требования, исключив требование о взыскании с ответчика арендной платы (т.5, л.д. 75-78).

Уточнение исковых требований судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 18.09.2018 (т.7, л.д. 61-62).

Таким образом, истцом заявлены требования о расторжении договора аренды и обязании  освободить нежилое помещение и земельный участок.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали по изложенным в иске и дополнительных пояснениях основаниям. Суду пояснили, что  в связи с размещением киосков значительно увеличился объем потребляемой ими электрической энергии, расходы по оплате которой несет истец; такое размещение нарушает Закон о торговой деятельности, городские правила благоустройства, а также права истца, поскольку лишает его того, на что он был вправе рассчитывать, заключая договор. Переустройство и переоборудование объекта аренды без ведома и согласия собственника помещения является существенным нарушением договора аренды. Заключение договора аренды на нерыночных условиях привело к возбуждению в отношении истца дела о банкротстве, в связи с чем дополнительно просят расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств.

Представители ответчика иск не признали по аргументам, приведенным в отзыве и дополнениях к нему. Указали, что помещение ими арендуется с самого начала и в том виде, как оно есть сейчас, никаких изменений в помещение ответчик не вносил, размещение киосков не нарушает права истца, поскольку и ранее такие киоски размещались самим истцом, в период действия договора от 01.11.2014 №62/2 реконструкции на цокольном этаже и надстрое не производились, что подтверждается пояснениями третьих лиц ФИО2, ФИО3; нестационарные объекты ответчиком сдавались в аренду, а пользовались ими субарендаторы; претензии ФИО1 по использованию земельного участка урегулированы соглашением о компенсации использования земельного участка от 02.07.2018.

Иные участники спора, будучи надлежащим образом извещенными о процессе, явку представителей в суд не обеспечили.

Ранее представитель третьего лица ФИО1 суду пояснил, что ФИО1 является сособственником помещений  с 2001 года, после реконструкции 2009 года помещение никак не изменялось и находилось в том состоянии, в каком находится сейчас; иск не признал, заявлением от 10.07.2018 пояснил, что в феврале 2015 года с руководством ООО "Коммерческая недвижимость" достигнуто соглашение о разделе земельного участка, которое после смены руководства ответчика расторгнуто. В настоящее время подписано соглашение о компенсации использования земельного участка, претензий к сторонам не имеется. Нестационарные торговые объекты расположены на тех же местах с 2011 года, периодически менялись лица, осуществляющие торговую деятельность на них (т.2, л.д. 176-177).

Третье лицо, ФИО3, пояснениями от 09.07.2018 просила рассмотреть дело без ее участия, указала, что арендовала нежилое помещение №46 по договору субаренды от 30.07.2014, во время действия договора субаренды никаких реконструкций арендуемого помещения, а также соседних помещений ООО "Рента Сквер" не производило (т.2, л.д.6).

Третье лицо, ИП ФИО2, заявлением от 10.07.2018 пояснила, что с ответчиком заключены договоры субаренды, в настоящее время внутренний вид цокольного этажа (расположение лестницы и внутренние перегородки) имеет такой же вид, что на момент начала аренды (т.2, л.д.7). 

АО "Бюро технической инвентаризации" ходатайством от 02.11.2018 №01-14/965 просило рассмотреть дело без его участия, разрешение спора оставило на усмотрение суда.

Опрошенная по ходатайству ответчика свидетель ФИО17 суду пояснила, что работала у ИП ФИО18 с 02.07.2012 по 31.03.2013 продавцом в отделе "Хозтовары", располагавшемся на цокольном этаже спорного помещения справа от центрального входа. Указала, что в период ее работы никакого переустройства не проводилось; лестницы, указанной в кадастровом паспорте, не имелось, на этом месте был отдел мужской одежды. Проживая неподалеку, ранее она также заходила в этот магазин, на этом месте был отдел детской обуви.  Пояснила, что в то время, когда работала, возле магазина имелись только игровые автоматы (т.4, л.д.47, 70-73).

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.11.2014 между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №62/2, согласно которому арендодатель сдает арендатору в аренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1310,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, пом. №1.  Арендодатель передает в пользование арендатору долю земельного участка (8/10), расположенного по адресу: г.Чебоксары, ул.Энтузиастов, д.25, площадью 1524 кв.м. (далее – договор аренды). 

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 21:00:010804:52, площадью 1905+/-15 кв.м с разрешенным видом использования – для эксплуатации нежилого одноэтажного здания, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 02.02.2015 №21/301/15-31904 (т.1, л.д. 24-29).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 19.12.2014.

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 21 АБ 071919, выданным 26.02.2014 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике, запись в едином государственном реестре 21-21-01/247/2013-344.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2014 (т.1, л.д. 33).

Из пункта 4.1 договора следует, что арендная плата за арендуемые помещения включает в себя арендную плату, плату за пользование долей участка, затраты, предъявляемые арендодателю организациями, обеспечивающими помещения электроэнергией, тепло- и водоснабжением, канализированием стоков, вывозом мусора, телефонной связью. Размер арендной платы в месяц составляет 300000 руб., с учетом НДС. 

Согласно пункту 4.1.1 договора арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя до 25 числа текущего месяца. 

Договор действует 5 лет с момента его заключения, а в части возмещения финансовых обязательств – до полного исполнения арендатором обязательств (пункт 5.1 договора).

По результатам осмотра, проведенного 07.02.2018 комиссией в составе представителей истца, установлено, что на цокольном этаже помещения изменено расположение лестницы по сравнению с расположением согласно кадастровому паспорту помещения от 03.07.2009, в надстрое: помещение № 3 (согласно нумерации в кадастровом паспорте) изменено путем устройства  новых стен, в результате чего были созданы не предусмотренные в кадастровом паспорте  коридор и отдельные кабинеты, в  помещении  №4, 5 осуществлено устройство дополнительного дверного проема, заложен существующий дверной проем, в помещении № 1 выведены водопроводные и канализационные трубы, смонтированы умывальники для нужд парикмахерской; на земельном участке  размещены киоски в количестве 3 штук, в которых осуществляется торговая деятельность, от павильонов отходят провода к линиям электропередач нежилого помещения № 1 (т.1, л.д. 34-39).

В претензии от 04.12.2017 № 27 истец обратился к ответчику с требованием оплатить задолженность по арендной плате в сумме 199500 руб., а также предложил расторгнуть договор аренды от 01.11.2014 №62/2 и освободить арендуемое нежилое помещение в срок до 15.12.2017 (в рамках дела №А79-94/2018).

Претензией от 16.02.2018, полученной 19.02.2018, истец обратился к ответчику с требованием о приведении помещений  в первоначальное состояние и освобождении земельного участка от киосков (т.1 л.д. 49-50).

В рамках дела №А79-7266/2018 (объединенного с настоящим  делом) истец также обращался к ответчику с претензией от 30.04.2018, полученной 04.05.2018, содержащей предложение об оплате задолженности, расторжении договора и освобождении помещения (т.5, л.д. 40-41).

Таким образом, досудебный порядок по требованию о расторжении договора истцом соблюден.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требований истца послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям. 

Из содержания иска, письменных и устных пояснений представителей истца, следует, что основаниями для расторжения договора истец считает следующие допущенные арендатором, по его мнению, существенные нарушения:

1) неоднократная просрочка  в исполнении обязанности по внесению арендной платы;

2) не согласованная с истцом перепланировка и переустройство помещения в части лестницы, перегородок, дверных проемов;

3) использование помещений не по назначению (не для торговой деятельности, а под парикмахерскую);

4) размещение торговых киосков на земельном участке без согласия истца, с нарушением охранных зон инженерных сетей и Правил благоустройства города, размещение на земельном участке игрового автомата, что не допускается вовсе;

5) несогласованное с истцом подключение данных киосков к электрическим сетям арендуемого помещения;

6) а также существенно изменившиеся обстоятельства, под которыми истец подразумевает убыточность своей деятельности, нерыночный размер арендной платы, возбуждение в отношении него дела о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 619 (пункты 1 и 2) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.4.3 договора аренды он подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, если арендатор имеет задолженность по арендной плате за два и более месяца. 

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами и договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к первому основанию расторжения договора в виде двукратной просрочки внесения арендной платы суд исходит из следующего.

Первоначально заявленное в настоящем деле требование о взыскании просроченного платежа истец впоследствии изменил (заявление от 18.09.2018), изменение принято судом; на момент принятия решения данное требование истец также не поддерживал, указывая на его оплату ответчиком, то есть данное нарушение ответчиком устранено.

Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По мнению суда, допущенная ответчиком просрочка внесения арендной платы не обладала признаками существенного нарушения, являясь незначительной; арендатор, хотя и с незначительной просрочкой, но вносит арендные платежи, к моменту рассмотрения настоящего спора ранее предъявленная истцом задолженность им погашена.

Кроме того, судом установлено, что между ООО "Коммерческая недвижимость" и ООО "Рента Сквер" арендные отношения сложились с 2012 года:

- по договору субаренды от 01.02.2012 №1/28 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 250000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1102,9 кв.м., 2750000 руб. за 11 месяцев (250000 руб.*11 месяцев (срок аренды устанавливался с 01.02.2012 по 31.12.2012); 

- по договору субаренды от 01.02.2013 №1/1 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 250000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1102,9 кв.м., сроком аренды с 01.01.2013 по 30.11.2013., соглашением от 08.02.2013 договор расторгнут с 09.02.2013;

- по договору субаренды от 01.04.2013 №5/45 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 340000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1062,3 кв.м., сроком аренды с 01.04.2013 по 29.02.2014. 15.05.2013 заключено дополнительное соглашение №1, согласно которому площадь арендуемого нежилого помещения увеличилась до 1182,3 кв.м., арендная плата стала составлять 390000 руб.;

- по договору субаренды от 01.11.2013 №76/8 ответчик обязался оплачивать истцу арендную плату в сумме 330000 руб. в месяц за нежилое помещение площадью 1272,70 кв.м., сроком аренды с 01.11.2013 по 31.10.2014.

В течение 2012-2017 годов ответчик перечислял денежные средства, превышающие сумму периодических арендных платежей по указанным договорам, в связи с чем образовалась переплата.

Данные обстоятельства были установлены решением суда от 30.05.2018 по делу №А79-94/2018, впоследствии отмененным апелляционным судом в связи с отказом истца от заявленного иска. 

Однако указанное не изменяет существа сложившихся между сторонами фактических отношений, собственно наличие переплат истец не отрицает, ссылаясь лишь на недопустимость их зачета и неприменение статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  к ранее заключенному договору.

По убеждению суда, учитывая наличие переплат и продолжающиеся арендные отношения, истец должен был зачесть излишние платежи по предыдущим договорам аренды в качестве платы по рассматриваемому договору.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Исходя из пункта 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации  при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Получив оплату, превышающую установленный прежним договором размер, и не относя ее в счет однородного арендного платежа по действующему договору, истец в условиях продолжающегося пользования арендатором спорным помещением по такому договору  получил необоснованную выгоду.

Действительно, к рассматриваемому договору положения пункта 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  не применимы, поскольку вступили в силу с 01.06.2015, после заключения договора от 01.11.2014.

Однако, указанное не лишало истца возможности, ориентируясь на новые правовые положения, восполнившие пробел в правовом регулировании применительно к любому обязательству, воспользоваться аналогичными нормами статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации по поставочным обязательством (редакция которой с 01.11.2014 не менялась), что гражданским законодательством допускается (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, согласно положениям статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда поставка одноименных товаров осуществляется поставщиком покупателю одновременно по нескольким договорам поставки и количество поставленных товаров недостаточно для погашения обязательств поставщика по всем договорам, поставленные товары должны засчитываться в счет исполнения договора, указанного поставщиком при осуществлении поставки либо без промедления после поставки.

Если покупатель оплатил поставщику одноименные товары, полученные по нескольким договорам поставки, и суммы оплаты недостаточно для погашения обязательств покупателя по всем договорам, уплаченная сумма должна засчитываться в счет исполнения договора, указанного покупателем при осуществлении оплаты товаров или без промедления после оплаты.

Если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи, исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

Приведенные положения, по сути, идентичны нормам  вновь введенной статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, препятствий в применении которой (статьи 522 Кодекса)  у истца при добросовестном, разумном и справедливом подходе не имелось.

Что касается второго основания для расторжения договора аренды в виде проведения ответчиком без ведома и согласия истца перепланировки и переустройства помещения в части лестницы, перегородок, дверных проемов, суд полагает данные обстоятельства не доказанными.

Согласно пункту 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество.

Из представленных в дело кадастрового паспорта от 03.07.2009 (т.1, л.д. 19-23), технических паспортов инв. № РО1/22685 со съемкой спорного помещения от 29.12.2003, и от 24.04.2009 инв. № 22685, представленных по запросу суда БУ ЧР "Чуваштехинвентаризация" Минюста Чувашии (т.8, л.д. 46, 54), а также технических планов помещения от 25.12.2014, от 29.01.2015, от 07.04.2015 (т.8, л.д. 15, 20, 26), выполненных МУП "БТИ" и представленных АО "БТИ",  усматривается, что расположение спорной лестницы в подвале (литера А1) не изменялось: по данным технического и кадастрового учета лестница имела одну и ту же конфигурацию и находилась в помещении 5 подвала (коридор площадью 10,3 кв.м.) как до заключения рассматриваемого договора, так и после его заключения.

Понятие реконструкции содержится в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Истцом не представлено доказательств, что заявленные изменения расположения лестницы, равно как перегородок и дверных проемов затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, требовали получения разрешения на реконструкцию и повлекли для истца какие-либо неблагоприятные последствия.

Требования о согласовании с органами местного самоуправления перепланировки нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, действующее законодательство не содержит.

На территории города Чебоксары  необходимость согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения установлена  Постановлением администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 29.03.2017 № 762 "Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в жилых многоквартирных домах", которое применяется с 2017 года и лишь в отношении нежилых помещений, расположенных в жилых многоквартирных домах.

Рассматриваемый договор аренды также не содержит условия о согласовании с истцом производимой перепланировки или переустройства, равно как и не предусматривает в качестве основания для расторжения договора указанные действия арендатора.

Более того, приведенные выводы имеют значение, а обстоятельства перепланировки подлежат оценке в качестве оснований для расторжения договора аренды лишь при доказанности истцом того факта, что указанные изменения произведены ответчиком.

Однако ответчик проведение таких изменений отрицает и его возражения подтверждены свидетелем ФИО17, пояснившей суду, что в период ее работы с 02.07.2012 по 31.03.2013,  в отделе "Хозтовары", располагавшемся на цокольном этаже спорного помещения (литера А1) справа от центрального входа, никакого переустройства не проводилось; лестницы, указанной в кадастровом паспорте, не имелось, на этом месте был отдел мужской одежды. Также свидетель сообщила, что проживает в этом районе, и ранее посещала магазин в качестве покупателя, на этом месте был отдел детской обуви.  

Кроме того, третье лицо ФИО3 пояснениями от 09.07.2018 указала, что арендовала нежилое помещение №46 по договору субаренды от 30.07.2014, во время действия договора субаренды никаких реконструкций арендуемого помещения, а также соседних помещений ООО "Рента Сквер" не производило (т.2, л.д.6).

Третье лицо ИП ФИО2 заявлением от 10.07.2018 также пояснила, что в настоящее время цокольный этаж (расположение лестницы и внутренние перегородки) имеет такой же вид, что и на момент субарендных отношений по договорам от 10.04.2013 и от 01.01.2014 (т.2, л.д.7). 

Аналогичные пояснения даны и совладельцем помещений и 2/10 долей того же земельного участка ФИО1, согласно которым после реконструкции 2009 года помещение никак не изменялось и находилось в том состоянии, в каком находится сейчас (т.2, л.д. 176-177).

Оснований сомневаться в достоверности указанных показаний и пояснений у суда не имеется.

На предложение суда об экспертизе данных изменений в целях выявления их влияния на надежность и безопасность помещения, равно как  и давности производства спорных изменений стороны не согласились.

При этом суд учитывает, что ранее истец и ответчик являлись дружественными компаниями, возглавляемыми близкими родственниками, претензий относительно указанных изменений до 2018 года истец ответчику не предъявлял, инициирование корпоративных и арендных судебных разбирательств произошло после разрыва семейных отношений.

Таким образом, указанные выше обстоятельства изменения помещения истцом не доказаны, а, следовательно, не свидетельствует о существенном нарушении условий договора ответчиком и не могут служить основанием для его расторжения.

В качестве третьего основания расторжения договора истец приводит доводы об использовании ответчиком предоставленного в аренду помещения не по назначению, а именно не для осуществления торговой деятельности, а под парикмахерскую.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) (пункт 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Договором аренды назначение имущества как таковое не определено, в пунктах 1.1, 3.2.1 содержится указание на передачу в аренду нежилых помещений и необходимость их использования по назначению.

Из материалов регистрационного дела по запросу суда представлен договор аренды и акт приема-передачи помещения (т.4, л.д. 1-5), содержание которого идентично представленному истцом договору.

В данных документах отсутствует ссылка на какие-либо технические документы, а также договоренности сторон, предусматривающие определенное назначение спорного помещения.

Из проанализированных ранее судом технических документов действительно видно, что в состав арендуемого объекта входят торговые залы и кабинеты.

Однако указанное на свидетельствует о невозможности использования таких помещений для размещения парикмахерской.

Нарушение в части ограничения доступа  к эвакуационным выходам ответчиком устранено (т.3, л.д. 142-146, 155-157).

Кроме того, в силу пункта 4 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 №381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон о торговой деятельности) под торговым объектом понимается здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть сооружения, специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Доказательств передачи истцом ответчику именно торгового объекта со специальным торговым оборудованием истцом не приведено.

В целом назначение помещения определено по данным технического и кадастрового учета  и в договоре как нежилое, доказательств использования ответчиком данного помещения в качестве жилого истец суду не представил.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Классификатор видов разрешенного использования объектов капитального строительства до настоящего времени не утвержден.

Таким образом, проанализировав условия договора аренды с позиций статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации и фактические обстоятельства спора,  суд не находит оснований для вывода о допущенном арендатором нарушении договора в части целевого использования арендуемого объекта.

По четвертому основанию - размещение торговых киосков на земельном участке без согласия истца, с нарушением охранных зон инженерных сетей и Правил благоустройства города, размещение игрового автомата – суд отмечает следующее.

Согласно пункту 6 статьи 2 Закона о торговой деятельности нестационарный торговый объект - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации (часть 7 статьи 10 Закона о торговой деятельности).

Судом установлено и не оспаривается участниками процесса, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:010804:52, сформированный для эксплуатации спорного объекта 24.08.2006 и на котором ответчиком размещены киоски, находится в общей долевой собственности истца и третьего лица ФИО1 (т.1, л.д. 18, 24-29, т.3, л.д.147-149).

Согласно материалам дела, киоски и ранее размещались на данном земельном участке  по договорам с истцом, а также с прежним собственником – обществом "АЦИОС", возглавляемым ФИО19 (т.2, л.д. 16-21; т. 3, л.д. 186, 1884 т.8, л.д. 130-132, 136-143).

В соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

При передаче  в аренду ответчику спорного помещения, исходя из пунктов 1.1, 3.1.1 договора, с учетом условия его пункта 4.1 о включении в стоимость арендной платы и платы за пользование земельным участком,  с учетом мнения сторон о существе такого права, суд приходит к выводу о передаче спорного участка в аренду ответчику. 

При этом второй собственник земельного участка ФИО1 не возражает против размещения указанных объектов, что следует из пояснений ее представителя, данных суду, а также заключенного ответчиком и ФИО1 соглашения о компенсации от 02.07.2018 (т.2, л.д. 177).  

Согласно пункту 3.3 договора аренды  арендатор имеет право сдавать арендованные помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя.

В части доводов истца о нахождении двух киосков в охранной зоне инженерных коммуникаций суд учитывает следующее.

Согласно пунктам 3.3.14.3 и 3.3.14.4 Правил благоустройства территории города Чебоксары, утвержденных Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 28.11.2017 № 1006, размещение некапитальных нестационарных сооружений на территории города Чебоксары не должно мешать пешеходному движению, нарушать противопожарные требования, условия инсоляции территории и помещений, рядом с которыми они расположены, ухудшать визуальное восприятие среды города Чебоксары и благоустройство территории и застройки.

Размещение некапитальных нестационарных сооружений не допускается в арках зданий, на газонах, площадках (детских, отдыха, спортивных, транспортных стоянок), посадочных площадках общественного транспорта, в охранной зоне трубопроводов, водопроводных, канализационных, тепловых, газораспределительных сетей, объектов электросетевого хозяйства, а также ближе 10,0 м от остановочных павильонов, 25,0 м - от вентиляционных шахт, 20,0 м - от окон жилых помещений, перед витринами торговых предприятий, 3,0 м - от стволов деревьев.

Из представленной схемы размещения киосков, выполненной по заданию истца обществом "Центр кадастра и оценки" в 2018 году и фотоматериалов действительно усматривается заявленное истцом нарушение.

Однако данное нарушение в ходе рассмотрения дела ответчиком устранено (т.3, л.д. 36-45; л.д. 53-57, 61-63, 142-146, 150-152).

Размещенный ранее игровой автомат (жесткий диск и системный блок) изъят органами следствия, сведений о размещении такого автомата именно ответчиком суду не представлено, в ходе следствия лицо, разместившее игровой автомат, не установлено, что следует из постановления об отказе  в возбуждении уголовного дела  от 19.07.2018 (т.3, л.д. 46-47).

Иных доказательств нарушения размещенными ответчиком киосками норм противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического благополучия населения или иных требований, касающихся безопасности граждан, основ правопорядка и нравственности, Правил благоустройства, охранных зон, истцом не приведено.

Согласно второму абзацу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Земельный участок № 21:01:010804:52 имеет вид разрешенного использования "для эксплуатации  нежилого  одноэтажного здания".

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Такой классификатор впервые утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, тогда как указанный земельный участок сформирован в 2006 году, то есть, до утверждения классификатора.

Указанный классификатор не содержит упомянутого вида разрешенного использования земельного участка.

При этом, согласно части 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства (часть 3 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Кроме того, земельный участок  в соответствии со статьей 44 карты градостроительного зонирования города Чебоксары в составе Правил землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, разработанных АО "РосНИПИУрбанистики" в 2015 году, утвержденных Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от 03.03.2016 № 187, относится  к зоне Ж-5, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в которой является их использование под магазины, отдельно действующие градостроительные регламенты в отношении нестационарных торговых объектов не установлены. 

Таким образом, заявленных истцом существенных нарушений ответчиком не допущено, часть нарушений ответчиком добровольно устранена, указанные истцом обстоятельства применительно в фактическим обстоятельствах настоящего спора не могут служить основанием для расторжения договора аренды помещений.

Относительно несанкционированного подключения киосков к электрическим сетям помещения суд основывается на следующем.

Согласно статье 539 Гражданского кодекса Российской Федерации  сторонами в договоре энергоснабжения являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации (статья 545 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость получения согласия энергоснабжающей организации на передачу энергии от абонента к субабоненту связана с тем, чтобы не допустить превышения технических возможностей по выработке энергии.

Доказательств согласования подключения субабонентов  в деле не имеется, однако и не имеется сведений о превышении с учетом подключения киосков максимальной мощности, отраженной  в договоре энергоснабжения (т.9, л.д. 160-181).

Кроме того, в соответствии с техническим отчетом № 19-16 от 24.10.2016, выполненным электротехнической лабораторией  № 43-039-II ОСП "ЧЭС" ООО Коммунальные технологии,  каких-либо нарушений  в эксплуатации электроустановок истца не выявлено, результаты испытаний соответствуют обязательным требованиям (т.3, л.д. 81-88).

В этой связи само по себе отсутствие согласия энергоснабжающей организации на подключение субабонентов, равно как и согласия истца, не относится к категории существенных нарушений договора аренды.

В целом все вышеупомянутые обстоятельства пользования арендованным имуществом продиктованы сложившимся между сторонами порядком, длительно допускались истцом, производились с его молчаливого согласия, не вызвали нареканий ввиду отсутствия между сторонами семейного и корпоративного конфликта.

Аргументы истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, изложенные в дополнении к иску от 26.02.2019 (т.10), судом также оценены и отклоняются за несостоятельностью по следующим мотивам.

 В качестве таковых истец  указывает на: возбуждение в отношении него дела о несостоятельности, убыточность договора, непокрытие арендной платой собственных текущих расходов истца, заниженный (нерыночный) размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, абзац второй пункта 1 названной статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Приведенные истцом аргументы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, которые не зависели от усмотрения сторон.

Стороны изначально установили арендную плату в размере, ниже рыночного, никакого изменения обстоятельств  в этой части не произошло.

Истец, приобретя помещение у своего правопредшественника – общества "АЦИОС" (руководителем которого был ФИО19 - сын руководителя и учредителя истца – ФИО11 и ФИО20) в ходе его банкротства, передавая в аренду указанный единственный актив общества, начиная с 2012 года дружественной компании (ответчику), возглавляемой его супругой ФИО16, и соглашаясь на заниженный размер арендной платы, действовал своей волей и в своем интересе, на свой страх и предпринимательский риск.

Последствия убыточности данного договора для общества восполнены в результате взыскания с бывшего руководителя истца ФИО16 соответствующих убытков в рамках арбитражного дела №А79-692/2018. 

Вступая в договорные отношения на заведомо нерыночных условиях, стороны должны были прогнозировать экономическую ситуацию и оценить перспективы такого сотрудничества.

Споров относительно урегулирования разногласий  в части увеличения размера арендной платы, понуждения ответчика к соответствующему изменению договора аренды, истцом не инициировано.

Ответчик неоднократно, в том числе, письменно (т.8, л.д. 65-66) выражал согласие на увеличение арендной платы до 400 000 руб. в месяц и предлагал  заключить дополнительное соглашение к договору.

Однако, истец, заявляя о недостаточности договорной платы, тем не менее, не принял указанного предложения ответчика, что представляется суду не относящимся к разумным и последовательным действиям неплатежеспособного кредитора.

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным.

При изложенных обстоятельствах истцом не доказан факт существенного нарушения ответчиком условий договора, не представлено бесспорных доказательств того, что допущенные ответчиком нарушения условий договора повлекли для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при его заключении, а также доказательства существенного ухудшения переданного имущества.

Оснований для расторжения договора при несущественности допущенных ответчиком нарушений и добровольном их устранении к моменту судебного разбирательства суд не усматривает, в удовлетворении требования о расторжении договора аренды следует отказать.

В связи  с отказом в удовлетворении требования о расторжении договора требование об освобождении помещения и земельного участка также подлежит отклонению.

Государственную пошлину по иску суд относит на истца в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" в доход федерального бюджета 6 000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина