ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А63-10824/2019

06.07.2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29.06.2021.

Полный текст постановления изготовлен 06.07.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Годило Н.Н., судей: Бейтуганова З.А., Джамбулатова С.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савиным Д.Е., при участии в судебном заседании представителя ПАО «Сбербанк России» – ФИО1. (доверенность от 18.02.2020), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.03.2021 по делу № А63-10824/2019, принятое по заявлению конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной, в рамках о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Генри и К» (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Арцах-Русь» (далее - ООО «АрцахРусь») обратилось в суд с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Генри и К» (далее - ООО «Генри и К», должник) несостоятельным (банкротом). Определением от 10.06.2019 заявление принято к производству.

Решением от 18.07.2019 (резолютивная часть объявлена 15.07.2019) ООО «Генри и К» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому  должнику,  в  отношении  него  открыто  конкурсное  производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Сведения о введении процедуры конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 132 от 27.07.2019, стр. 63, сообщение № 9010011983.

В Арбитражный суд Ставропольского края 28.01.2020 года поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Генри и К» о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 10.08.2018, согласно условиям которого должник продал гражданке ФИО3 недвижимое имущество-нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>, расположенное на земельном участке общей площадью 2966 кв.м., принадлежащем продавцу на праве аренды. Цена договора была определена сторонами 5 000 000 рублей.

По мнению конкурсного управляющего, сделка совершена на невыгодных для должника условиях, имущество реализовано по заниженной цене в течении года до возбуждения дела о банкротстве ООО «Генри и К», что в силу п.1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является основанием для признания ее недействительной и применения последствий недействительности оспариваемой сделки.

Определением от 04.02.2020 суд принял заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной к производству. ФИО3 признана лицом, участвующим в рассмотрении заявления.

Определением от 22.06.2020 суд привлек к участию в рассмотрении обособленного спора ФИО4, являющегося на момент рассмотрения заявления актуальным собственником спорного недвижимого имущества.

Так же суд привлек к участию в рассмотрении обособленного спора финансового управляющего ФИО3 - ФИО5

Определением суда от 25.03.2021 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должника отказано. 

Не согласившись с принятым определением, ПАО «Сбербанк России» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что при проведении экспертизы не учтена стоимость права аренды земельного участка, что могло повлиять на цену договора купли-продажу и стоимость нежилого здания.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ФИО2 оставляет вопрос об удовлетворении жалобы на усмотрение суда.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО4 не согласен с доводами, изложенными в жалобе, просите определение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

ПАО «Сбербанк России» заявило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В удовлетворении указанного ходатайства апелляционная коллегия судей отказывает на основании следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе и повторной, согласно статьям 82 и 87 Кодекса относится к компетенции суда, рассматривающего дело по существу спора. Суд самостоятельно оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие подлежат установлению.

Таким образом, именно суду, рассматривающему дело по существу, принадлежит права разрешения вопроса о необходимости для правильного разрешения спора получения дополнительных доказательств, в том числе и заключения экспертизы. При этом заключения экспертов являются одним из доказательств по делу, которые оцениваются наряду с другими доказательствами по общим правилам исследования и оценки доказательств (статьи 64, 86 Кодекса).

В данном случае суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 87 Кодекса для проведения повторной экспертизы.

Имеющееся в деле заключение судебной экспертизы, с учетом дополнительных пояснений эксперта, которые были даны в заседании суда, представлены им письменно в материалы дела, оценено судом как полное, всестороннее, с учетом поставленного перед экспертом вопроса.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, методическими источниками и литературой, которые относятся к объекту исследования. Выводы, содержащиеся в заключении, даны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Эксперт представил в материалы дела письменные ответы на вопросы ПАО «Сбербанк» по заключению, дал пояснения в судебном заседании, в том числе, о результатах проведенных им исследований и примененных методов (с учетом специфики спорного объекта). Указал, что при проведении экспертизы отвечал на конкретно заданный судом вопрос и в данном случае не усматривает оснований полагать, что стоимость права аренды земельного участка, на котором находится спорное нежилое помещение, может существенно повлиять на стоимость предмета оценки. При этом в целях внесения корректировки в цены предложения объектов-аналогов при применении сравнительного подхода экспертом проводился расчет рыночной стоимости прав аренды на земельный участок (п. 2.8 Заключения эксперта).

Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных им исследований и однозначности сделанных выводов на поставленный вопрос (об определении рыночной стоимости торгово-складского помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 1172 кв.м., кадастровый номер 26:33:100101:3018, расположенного на земельном участке (право долгосрочной аренды) площадью 2966 кв.м., кадастровый номер 26:03:010101:203 по состоянию на 10.08.2018 и на 28.06.2019) у суда не имеется, следовательно, основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют.

Несогласие ПАО «СберБанк» с выводами эксперта само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы. Возражая относительно выводов экспертизы, ПАО «СберБанк» в свою очередь не указало, каким образом, по его мнению, формировалась стоимость нежилого помещения, как стоимость права аренды земельного участка, которое должно согласно условиям договора аренды быть уступлено продавцом покупателю, могла повлиять на цену договора купли-продажу и стоимость нежилого здания. Указывая на то, что экспертом некорректно были подобраны объекты-аналоги при применении сравнительного подхода, кредитор не обосновал оснований данного довода, не указал в чем разность объектов, исключающая возможность их сопоставления с предметом оценки.

Из экспертного заключения усматривается, что эксперт провел анализ рынка купли-продажи объектов недвижимого коммерческого назначения в г.Пятигорске и близлежащих населенных пунктах и в месте расположения объекта исследования, в частности. Проведенный анализ показал, что на рынке имеются предложения по продаже аналогичных объектов, для проведения оценки сравнительным методом имелась надлежащая достаточная информация, что подробно изложено в экспертном заключении.

Кредитор не представил доказательств того, что использованная экспертом методика определения рыночной стоимости нежилого здания являлась недопустимой. Суд установил, что заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Кодекса, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения.

Таким образом, доводы ПАО «СберБанк» относительно необходимости проведения повторной экспертизы, суд признает необоснованными. Ее проведение в данном случае нецелесообразно с учетом пояснений эксперта, а также с учетом тех вопросов, которые ПАО «СберБанк» считает необходимым выяснить в результате проведения повторной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, решением от 18.07.2019 (резолютивная часть объявлена 15.07.2019) ООО «Генри и К» признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому должнику, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

В ходе процедуры конкурсного производства конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу 

<

...>, заключенного 10.08.2018 между ООО «Генри и К» и гражданкой ФИО3». 

По мнению конкурсного управляющего, имеются основания для признания договора недействительным на основании п.1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее Закон о банкротстве), так как стоимость нежилого здания, реализованного должником по вышеуказанному договору, была определена сторонами ниже его рыночной стоимости. При этом в обоснование своего довода конкурсный управляющий ссылается на кадастровую стоимость нежилого помещения.

Отказывая в удовлетворении требований суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе. Оспаривание подозрительных сделок должника регулируется правилами статей 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Как следует из разъяснений указанной нормы Закона о банкротстве, данным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Ш.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - постановление №63), для признания сделки недействительной по основанию ее подозрительности необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления №63, цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на лицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, среди которых, в том числе, совершение сделки безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств (пункт 7 постановления №63).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Как разъяснено в пункте 9 постановления №63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется. Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего постановления Пленума). Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Апелляционная коллегия судей исследовав и оценив представленные в дело доказательства, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности оспариваемой сделки как по основаниям, установленным пунктом 1 статьи 61.2, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, а именно об отсутствии надлежащих доказательств:

- неравноценного встречного исполнения либо отсутствия встречного исполнения;

- причинения вреда имущественным правам кредиторов в результате совершения сделок;

- осведомленности ответчика на момент заключения сделок о неплатежеспособности должника или наличии у него признаков недостаточности имущества, и цели причинения вреда кредиторам.

Из материалов дела следует, что между ООО «Генри и К» (продавец) и гражданкой ФИО3 (покупатель) 10.08.2018 заключен договор купли-продажи нежилого здания, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 02.08.2007. Назначение: нежилое здание, наименование: торгово-складские, площадь общая 1171,0кв.м, кадастровый номер 26:33:100101:3018. Здание расположено на земельном участке общей площадью 2966 кв.м., кадастровый номер 26:33:010101:203, принадлежащем продавцу на праве аренды.

Цена нежилого здания сторонами договора определена 5 000 000 рублей, которые покупатель вправе перечислить либо на расчетный счет продавца, либо внести в кассу (п. 2.1, п.2.2.3).

Судом установлено, и лицами, участвующими в рассмотрении обособленного спора не опровергнуто, что ФИО3 28.09.2018 внесла в кассу ООО «Генри и К» 5 000 000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №3551 от 28.09.2018 и выпиской из кассовой книги ООО «Генри и К» за 28.09.2018. Также из выписки кассовой книги и пояснений конкурсного управляющего должника, полученных в ходе рассмотрения обособленного спора, следует, что денежные средства, полученные от ФИО3 в сумме 5 000 000 рублей были выданы под отчет сотрудникам ООО «Генри и К».

Факт реальности оплаты со стороны ФИО3 подтверждается также наличием у нее возможности внесения денежных средств в сумме 5 000 000 рублей в счет исполнения договора купли-продажи. Из материалов дела усматривается, что ФИО3 (заемщик) 25.06.2018 заключен договор займа с ФИО6 (займодавец), согласно условиям, которого займодавец передал заемщику 5 000 000 рублей с условиям возврата денежных средств в срок до 01.07.2020 с уплатой 4,5% годовых. Получение денежных средств ФИО3 от ФИО6 подтверждается распиской от 25.06.2018. Возможность ФИО6 предоставить указанную сумму в займ усматривается из сведений налоговой отчетности, представленной в материалы дела. Так согласно налоговым декларациям за 2017 год и 2018 год доход ФИО6, являющегося индивидуальным предпринимателем (выписка из ЕГРИП), составил 5 526 005 рублей и 13 327 139 рублей соответственно.

В ходе рассмотрения обособленного спора в суде первой инстанции ФИО3 в отзыве на заявление от 18.08.2020 дала разумные объяснения цели приобретения объекта недвижимого имущества, а также обосновала причины его последующей реализации ФИО4 по цене аналогичной цене приобретения.

Таким образом, из материалов дела видно, что оспариваемая сделка носила возмездный характер, факт оплаты по договору купли-продажи лицами, участвующими в рассмотрении обособленного спора, не опровергнут.

Довод относительно заниженной стоимости реализации нежилого здания опровергается материалами дела.

В обоснование данного довода конкурсным управляющим было указано на несоответствие стоимости нежилого здания, определенной в договоре купли-продажи от 10.08.2018, его кадастровой стоимости. Каких-либо иных документов в обоснование довода о несоразмерности цены продажи имущества в материалы дела представлено не было.

При этом, как верно установлено судом, 28.06.2019 между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи нежилого здания, приобретенного ею ранее у ООО «Генри и К» по оспариваемому договору. Согласно условиям договора от 28.06.2019 цена нежилого здания сторонами определена 5 000 000 рублей. Факт оплаты по договору подтверждается копиями расписок о получении ФИО3 от ФИО4 денежных средств 28.06.2019, представленными сторонами указанного договора в материалы дела.

При рассмотрении данного обособленного спора ФИО4 в подтверждение соразмерности оплаты за нежилое здание представил отчет от 22.07.2020 №07-165 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, которая была проведена по состоянию на 28.06.2019. Согласно отчету оценщика стоимость нежилого здания на дату заключения договора купли-продажи от 28.06.2019 составила 4 960 000 рублей. При определении стоимости объекта оценки применял сравнительный подход, был учтен факт расположения нежилого здания на земельном участке, находящемся в аренде.

Так как в рамках данного обособленного спора рассматривается вопрос о соразмерности оплаты должнику по договору купли-продажи от 10.08.2018, судом было удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Согласно заключению эксперта №06/21-Э от 04.02.2021, рыночная стоимость нежилого здания, расположенного на земельном участке, находящемся у собственника на праве долгосрочной аренды, по состоянию на 10.08.2018 составила 5 772 000 рублей, по состоянию на 28.06.2019 составила 5 852 000 рублей.

Выводы, изложенные в заключении эксперта, лицами, участвующими в рассмотрении обособленного спора не опровергнуты, не представлено иных данных о стоимости спорного имущества.

Возражая относительно выводов эксперта, ПАО «Сбербанк» не представило никаких сведений о том, какую стоимость спорного имущества кредитор считает соразмерной. С учетом сроков рассмотрения заявления конкурсного управляющего у ПАО «Сбербанк» было достаточно времени для того, чтобы сформировать свою позицию по вопросу стоимости  нежилого помещения.  Однако в ходе рассмотрения заявления кредитор, указывая на заниженную стоимость реализации имущества должника, не указал, какую стоимость считает соразмерной.

С учетом выводов экспертизы, изложенных в заключении эксперта №06/21-Э от 04.02.2021, сделки купли-продажи недвижимого имущества по договорам от 10.08.2018 и от 28.06.2019 не обладают признаками неравноценности встречного исполнения, поскольку отклонения в сторону повышения или понижения цены допущены в пределах 20%, что не является нарушением и цена признается действительной для целей сделки (пункт 3 статья 40 Налогового кодекса Российской Федерации). В данном случае отклонение цены продажи имущества от ее рыночной стоимости составило 13,3% и 14,5% соответственно.

Тот факт, что кадастровая стоимость нежилого здания выше стоимости его реализации не свидетельствует о том, что должник получил неравноценное встречное исполнение по договору купли-продажи.

В данном случае размер рыночной стоимости подтвержден условиями последующей реализации спорного имущества и экспертным заключением, которое не опровергнуто.

В соответствии с абзацем вторым статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Между тем, аналоги, которые приняты судом первой инстанции при установлении рыночной стоимости уступленного права аренды, не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем, превышение кадастровой стоимости над ценой, по которой продан объект недвижимости, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неравноценности встречного исполнения.

Доводы жалобы ПАО «СберБанк» о необходимости включения в цену договора стоимости права аренды на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, отклоняются апелляционной коллегией судей на основании следующего.

Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является пополнение конкурсной массы для наиболее полного удовлетворения требований кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов.

Заявляя о необходимости отдельной оценки права аренды земельного участка, на котором находится реализованное нежилое помещение, кредитор не обосновал целесообразности данной меры при совершении оспариваемой сделки, а также не учел невозможность в данном случае реализации права аренды земельного участка отдельно.

Так из материалов дела видно, что нежилое здание, реализованное по оспариваемому договору купли-продажи, расположено на земельном участке, предоставленному собственнику на праве аренды (п.1.2 договора от 10.08.2018).

Из материалов дела усматривается, что согласно условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2007, ООО «Генри и К» было приобретено спорное нежилое здание по цене 2 000 000 рублей, расположенное на земельном участке, площадью 2 966 кв.м, кадастровый номер 26:33:010101:203 принадлежащем продавцам на праве аренды на основании Постановления главы города Пятигорска №501 от 27.02.2003, договора аренды земельного участка №939 от 25.06.2003, договора от 01.06.2007 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №939 от 25.06.2003.

Из условий указанного договора усматривается, что право аренды к должнику перешло от прежних собственников безвозмездно.

01 ноября 2012 между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск и ООО «Генри и К» был заключен договор №79/12ю аренды земельного участка, площадью 2 966 кв.м, кадастровый номер 26:33:010101:203, согласно условиям которого арендатор вправе использовать участок в соответствии с видами разрешенного и функционального использования, а именно вид разрешенного использования: под нежилым зданием (торгово-складские лит.З), вид функционального использования участка: для размещения объектов торговли (п.п.1.5, 1.6, 4.4.3).

Пунктом 4.4.10 договора аренды земельного участка предусмотрено, что при отчуждении принадлежащих Арендатору и находящихся на Участке зданий, строений, объектов незавершенного строительства, помещений в них – возникает обязанность уступить приобретателю (-лям) свои права и обязанности по Договору на соответствующую часть Участка.

В случаи невозможности выделения части Участка, занятого отчуждаемыми зданиями, строениями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, помещениями в них, а также при отчуждении доли в праве собственности на них, подписать дополнительное соглашение к договору о вступлении приобретателя (-ей) в Договор на стороне Арендатора.

Реализовав в последующем нежилое здание ФИО3, должник, с учетом условий договора аренды земельного участка от 01.11.2012 №79/12ю, также уступил покупателю право аренды на земельный участок, на котором расположено нежилое здание, которое ему также было уступлено в свое время при приобретении нежилого здания по договору купли-продажи от 02.08.2007.

В свою очередь ФИО3, зарегистрировав 28.08.2018 переход права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи от 10.08.2018, заключила от своего имени договор аренды №41/18 от 30.10.2018 земельного участка площадью 2 966 кв.м, кадастровый номер 26:33:010101:203 с Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск. Пунктом 4.4.10 данного договора также установлено, что при отчуждении принадлежащих Арендатору и находящихся на Участке зданий, строений, сооружений, объектов незавершенных строительством, помещений в них-уступить приобретателю свои права и обязанности по договору на соответствующую часть участка.

При заключении ФИО3 договора купли-продажи нежилого здания от 28.06.2019 с ФИО4, между сторонами договора также 03.07.2019 было подписано соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №41/18 от 30.10.2018. 

Таким образом, проанализировав в совокупности документы, представленные в материалы дела, можно сделать вывод, что право аренды на земельный участок, на котором расположено спорное нежилое здание, переходило от продавцов к покупателям безвозмездно в силу закона и условий договоров аренды земельного участка.

Целесообразность при рассмотрении данного обособленного спора проводить отдельную оценку права аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект-нежилое здание, отсутствует, повторная экспертиза для установления данного вопроса не разумна и приведет к дополнительным расходам и затягиванию сроков рассмотрения заявления. При этом кредитор не обосновал необходимость отдельной оценки права аренды земельного участка под нежилым зданием с учетом условий перехода права аренды земельного участка от продавцов к покупателям согласно условиям договоров аренды, заключенных с арендодателем.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, ФИО3 при регистрации права собственности на объект недвижимости 28.08.2018 приобрела в силу закона право аренды на соответствующий земельный участок, необходимый для использования этого объекта, в последующем такое право приобрел ФИО4, зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество 03.07.2019.

Должник, являясь арендатором земельного участка по договору, был вправе передать свои права и обязанности по такому договору (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Условия о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не противоречат приведенным законоположениям и закрепленному в законодательстве принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отдельная оценка права аренды земельного участка, на которой настаивает ПАО «Сбербанк», не приведет к большему пополнению конкурсной массы ООО «Генри и К» в случае признания сделки недействительной. Доказательств обратного кредитором не представлено.

Для целей оспаривания сделки в данном случае и пополнения конкурсной массы, отдельное определение стоимости права аренды земельного участка не имеет значения ввиду невозможности его отдельной реализации.

Сведения относительно стоимости нежилого помещения, указанные в отчете об оценки сторонами не опровергнуты и не оспорены. Отчет об оценке представлен в подлиннике, подписан оценщиком и скреплен его печатью, содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для спора, достоверность документа не опровергнута (статья 65 АПК РФ), а поэтому у суда отсутствуют основания не принимать эти доказательства.

Также соразмерность оплаты по оспариваемому договору подтверждается условиями последующей реализации нежилого здания ФИО3 в пользу ФИО4 по договору от 28.06.2019, согласно которому цена нежилого здания составила 5 000 000 рублей. Реализуя объект недвижимости, ФИО3 не получила сумму сверх уплаченной ею должнику по оспариваемому договору.

Кроме того судом первой инстанции было установлено, что спрос на спорное нежилое здание отсутствует. Так из пояснений ФИО4 следует, что нежилое здание, приобретенное им у ФИО3, не эксплуатируется им в связи с отсутствием возможности сдать его в аренду с июня 2019 года. Зданию требуется текущий и капитальный ремонт.

Из материалов дела усматривается, что собственником нежилого здания в настоящее время проводятся мероприятия по продаже объекта, размещены объявления на сайтах бесплатных объявлений в сети Интернет. Цена предложения 5 000 000 рублей.

Однако с августа 2020 года предложений приобрести нежилое помещение за указанную цену в адрес ФИО4 не поступило.

Так же судом было верно принято во внимание, что собственник нежилого здания не имеет возможности приобрести в собственность земельный участок, на котором оно расположено. Судом установлено, что ООО «Генри и К», являясь собственником нежилого здания, были предприняты меры по приобретению в собственность земельного участка площадью 2 966 кв.м, кадастровый номер 26:33:010101:203, на котором оно расположено.  Однако решением  от  Арбитражного  суда  Ставропольского  края  от 25.11.2011 по делу А63-8026/2011 договор купли-продажи № 1452 от 10.05.2011 указанного земельного участка, заключенный между администрацией г. Пятигрска и ООО «Генри и К», был признан недействительной (ничтожной) сделкой. Судебный акт мотивирован тем, что земельный участок общей площадью 2 966 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, Скачки, Промзона-2 (постановлением Администрации города Пятигорска от 28.08.2017 №3607 изменен адрес на 

<

...>), имеющий кадастровый номер 26:33:01 01 01:203 и находящийся в пределах г. Пятигорска, отнесен к особо охраняемой природной территории, следовательно, договор купли-продажи № 1452 от 10.05.2011 данного земельного участка заключен в нарушение требований действующего законодательства

При принятии решения суд руководствовался частями 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми установлено, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов ограничиваются в обороте и не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналогичные положения содержаться в статье 58 Федерального закона от 10.01.2001№ 7- ФЗ «Об охране окружающей среды».

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что правомерным основанием для отказа в приобретении в собственность земельных участков, на которых расположены принадлежащие собственникам объекты недвижимого имущества, служит то обстоятельство, что земельный участок ограничен в обороте, федеральным законом установлен запрет на его приватизацию.

Из пояснений данных в суде первой инстанции участником ООО «Генри и К» и ФИО4 следует, что данное обстоятельство также ограничило круг потенциальных покупателей спорного нежилого здания.

При указанных обстоятельствах, оснований полагать, что нежилое здание могло быть реализовано ООО «Генри и К» в августе 2018 года по цене большей чем 5 000 000 рублей, у суда  не имеется. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Кроме того пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки должника, совершенной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной этой сделки. При этом в части, касающейся согласования договорной цены, неравноценность имеет место в тех случаях, когда эта цена существенно отличается от рыночной.

Судом установлено, что разница между ценой, по которой продано имущество (5 000 000 рублей) и рыночной стоимостью установленной экспертным заключением (по состоянию на 10.08.2018 составила 5 772 000 рублей, по состоянию на 28.06.2019 составила 5 852 000 рублей) составила 13,3% и 14,5%.

Такое расхождение не является существенным, а значит, его наличие не является достаточным основанием для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Следовательно, требования конкурсного управляющего о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 10.08.2018 и о применении последствий недействительности сделки не подлежали удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21.11.2019 N 306-ЭС19-12580 по делу N А65-10085/2016.

На основании выше изложенного апелляционная коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от 10.08.2018 недействительной сделкой, по основаниям, предусмотренным п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, так как установлен факт равноценной фактической оплаты должнику за реализованный им объект недвижимости.

Кроме того суд отказывая в удовлетворении требований установил отсутствие  оснований для признания недействительности сделки, предусмотренных п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве, ввиду следующего.

Как видно из материалов дела, и не опровергнуто лицами, участвующими в деле, привлеченными к участию в обособленном споре, по состоянию на 10.08.2018 нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>, ООО «Генри и К» в хозяйственной деятельности не использовалось. Ввиду прекращения хозяйственной деятельности ООО «Генри и К» по адресу 

<

...> генеральным директором должника было вынесено распоряжение от 01.06.2017 о вывозе материальных ценностей из торгово-складских помещений по указанному адресу и консервации нежилого помещения. Доказательств того, что использование нежилого помещения было необходимо в производственной деятельности должника, а также того, что его реализация негативно сказалась на хозяйственной деятельности общества, в материалы дела не представлено.

Из материалов дела видно, что с 2016 года основная деятельность ООО «Генри и К» осуществлялась по адресу 

<

...>. Как следует из пояснений участника ООО «Генри и К» реализация актива, не используемого в хозяйственной деятельности, содержание которого требовало значительных вложений, позволило сократить хозяйственные расходы общества, в том числе на оплату коммунальных услуг, оплату налогов, охранных услуг.

В связи с тем, что реализация нежилого помещения не повлияла на хозяйственную деятельность ООО «Генри и К», должник получил равноценное встречное исполнение по договору купли-продажи, отсутствуют такие основания недействительности сделки, как причинение вреда имущественным правам кредиторов; совершение сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.

При наличии равноценного встречного исполнения второй стороны сделки и в отсутствие негативного влияния на хозяйственную деятельность при реализации нежилого помещения суд считает, что довод ПАО «Сбербанк» о наличии аффилированности сторон сделки, не имеет в данном случае значения для определения признаков недействительности сделки. Указывая данный довод, кредитор не обосновал, каким образом в данном случае наличие признака аффилированности, в случае его наличия, могло отразиться на условиях совершения сделки, повлечь недействительность договора купли-продажи.

Кроме того, кредитор не представил мотивированного обоснования данного довода, не пояснил характер аффилированности, и ввиду каких обстоятельств он пришел к такому выводу, не представил доказательств, свидетельствующих об аффилированности сторон договора купли-продажи.

Кроме того, факт аффилированности не является безусловным основанием для признания сделки недействительной в отсутствие доказательств совершения сделки за счет денежных средств должника и в ущерб его кредиторам. Совершение сделок между аффилированными лицами действующим законодательством не запрещено.

В ходе рассмотрения обособленного спора, с учетом совокупности представленных сторонами документов, конкурсный управляющий указал, что не усматривает оснований недействительности сделки и соответственно не заявляет о применении последствий ее недействительности.

В части осведомленности ФИО3 о неплатежеспособности должника или наличии у него признаков недостаточности имущества, и цели причинения вреда кредиторам в результате совершения сделки суды исходят из того, что указанные обстоятельства материалами дела не подтверждаются.

ФИО3 не является по отношению к должнику заинтересованным лицом по смыслу статьи 19 Закона о банкротстве. На момент совершения сделки у сторон отсутствовала взаимозависимость или аффилированность.

Наличие цели ООО «Генри и К» и ФИО3 на причинение вреда имущественным правам кредиторов, либо уменьшение конкурсной массы общества, материалами дела не подтверждено.

Указывая на факт осведомленности ответчика о неплатежеспособности должника и наличия у сторон договора умысла причинения вреда кредиторам ООО «Генри и К», доказательств наличия вреда совершенной сделкой ПАО «Сбербанк России» не представил.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии совокупности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности оспариваемой сделки по статье 61.2 Закона о банкротстве. 

Согласно абзацу четвертому пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главыФедерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявление об оспаривании сделки по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции о том, что спорная сделка не может быть признан недействительной сделкой на основании ст. п. 1 и 2 ст. 61.2  Закона о банкротстве.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены обжалованного судебного акта, поскольку не опровергают сделанных судом выводов и направлены по существу на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом первой инстанций. Оснований для переоценки фактических обстоятельств дела или иного применения норм материального права у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы представленные суду доказательства и установленные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы апеллянта, изложенные в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции полностью согласен.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 271, 272, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.03.2021 по делу                            № А63-10824/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Судьи                                                                              

             Н.Н. Годило

             З.А. Бейтуганов

             С.И. Джамбулатов