ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-4662/2022

город Севастополь

9 октября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2023

В полном объёме постановление изготовлено 09.10.2023

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Большевик Агро» - ФИО2, представитель по доверенности от 02.09.2023  б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 8 июня 2023 года по делу № А83-4662/2022,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Большевик Агро»

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

ФИО4,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Большевик Агро» (далее – ответчик 1, общество, ООО «Большевик Агро»), ФИО4 (далее – ответчик 2, ФИО5) о расторжении договора № 12 аренды земельного участка № 985 от 01.09.2017, заключенного между ООО «Большевик Агро» и ФИО4, зарегистрированного 01.09.2017 в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым за № 90:05:191401:242-90/090/2017-2.

Исковые требования мотивированы отсутствием для истца экономической выгоды в действующем договоре аренды в связи с низкой суммой арендной платы - 10 170,00 рублей при площади земельного участка 4,9 га, а также неисполнением ответчиком 1 обязанности по выплате арендной плате за 2020-2021 годы.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 08.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ИП ФИО3 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, судом первой инстанции не дана правовая оценка, а также не исследован тот факт, что оспариваемый договор аренды земельного участка является договором присоединения. При этом, нарушен принцип «свободы договора», поскольку арендодатель лишен возможности изменить условия договора при его заключении.

Также в обоснование апелляционной жалобы апеллянт приводит доводы о том, что ответчиком 1 нарушены не только его права, как истца, но и иных лиц, с которыми ООО «Большевик Агро» были заключены аналогичные договоры аренды земельных участков.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2023 апелляционная жалоба заявителя принята к производству и назначена к рассмотрению.

16.08.2023 и 21.08.2023 от ООО «Большевик Агро» в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнение к отзыву, в которых ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции законным и обоснованным, вынесенным на основании всестороннего, полного и объективного установления фактических обстоятельств и исследования всех имеющихся в материалах дела доказательств.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как усматривается из материалов дела, 08.06.2017 между обществом с ограниченной ответственностью «Большевик Агро» (арендатор) и ФИО4 (арендодатель) был заключен договор № 12 аренды земельного участка № 985 сроком до 07.06.2042 года.

Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 01.09.2017 № 90:05:191401:242-90/090/2017-2 (далее - Договор аренды).

Согласно условиям Договора аренды арендодатель передал арендатору за плату во временное пользование земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 90:05:191401:242 площадью 49600 квадратных метров на территории Ровновского сельского совета Красногвардейского района Республики Крым.

Срок действия договора заканчивается 07.06.2042.

08.06.2017 сторонами подписан акт о передаче земельного участка.

19.02.2022 между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 05.03.2020 за № 90:05:191401:242-90/090/2020-6.

Как указывает истец в исковом заявлении, 16.02.2021 в адрес ООО «Большевик Агро» в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации направлено уведомление о смене собственника с предложением о заключении дополнительного соглашения к действующему Договору аренды земельного участка, которое получено обществом 18.02.2021, однако дополнительное соглашение между сторонами заключено не было.

В соответствии с пунктом 6.5 Договора аренды договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне.

17.01.2022 ИП ФИО3 направил в адрес ООО «Большевик Агро» уведомление о досрочном расторжении договора аренды, однако спор в досудебном порядке не разрешен.

Полагая, что Договор аренды является экономически не выгодным для ИП ФИО3 в связи с низкой суммой арендной платы - 10 170,00 рублей при площади земельного участка 4,9 га, ООО «Большевик Агро» обязанность по уплате арендной плате за 2020-2021 годы не исполняет, ИП ФИО3 обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался тем, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключённого договора.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ определено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено, что на стороне арендодателя в договоре аренды произошла перемена лица в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка.

В тоже время, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Новый собственник приобретает права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, изменение арендодателя не повлияло по сути на спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Применительно к договорам аренды частью первой статьи 619 ГК РФ предусмотрены следующие случаи, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 части 1 статьи 619 ГК РФ).

Утверждения апеллянта о том, что ООО «Большевик Агро» выплатил арендную плату не в полном объеме и имеет задолженность за 2020-2021 годы опровергаются материалами дела.

Так, оплата арендной платы за 2020 год получена ФИО4, что подтверждается распиской от 23.12.2020, оплата налога подтверждается платежным поручением от 24.12.2020 № 336, оплата арендной платы и налога за 2021 год перечислена ИП ФИО3, что подтверждается платежным поручением от 06.05.2020 № 193.

Таким образом, доводы ИП ФИО3 о невнесении ООО «Большевик Агро» арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока, является безосновательным и не подтверждённым надлежащими доказательствами.

Как верно указал суд первой инстанции, довод ИП ФИО3 о том, что договор аренды является экономически не выгодным для арендодателя в связи с низкой суммой арендной платы - 10 170,00 рублей при площади земельного участка 4,9 га, не может служить основанием для расторжения договора в виду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В рамках настоящего спора указанные обстоятельства суд оценил с точки зрения их существенности для расторжения договоров в порядке статьи 451 ГК РФ, поскольку наличие существенных изменений представляет собой наличие одновременно и в совокупности четырех условий определенных пунктом 2 указанной статьи.

Оплата арендной платы без учета индекса инфляции, по мнению судебной коллегии, не является основанием для расторжения спорного договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец не доказал наличие достаточных оснований для его расторжения в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 и пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.

Согласно абзацу 3 части 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Из содержания названной нормы следует, что предпринимательская деятельность сопряжена с риском. Истец является самостоятельным юридическим лицом, систематически, на свой риск осуществляющим хозяйственную деятельность, направленную на извлечение прибыли, в связи с чем, предпринимательские риски истца не являются достаточными для расторжения договора.

Приобретая земельный участок в собственность, истец был осведомлен с условиями Договора аренды. Несогласие истца с размером арендной платы, установленной соглашением сторон, не является основанием для расторжения такого договора аренды. При замене стороны в договоре, обязательства сторон по договору сохраняются в неизмененном виде. Договор аренды земельного участка, заключенный с прежним собственником, продолжает действовать и регулировать отношения по пользованию земельным участком в неизмененном виде и с новым собственником земельного участка.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном, основаны на ошибочном толковании норм права и иной оценке фактических обстоятельств по делу.

При этом, истец не лишен права на защиту нарушенных прав и интересов иными способами, определенными гражданским законодательством.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.09.2023 по делу № А83-4661/2022.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловными основаниями для отмены решения суда, в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, не установлено. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, а решение суда - оставлению без изменения.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

на решение Арбитражного суда Республики Крым от 8 июня 2023 года по делу              № А83-4662/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                          Н.И. Сикорская

                                                                                                                            А.А. Тарасенко