АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7498/2024

г. Ярославль

03 октября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена  17 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Ловыгиной Н.Л. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мухиной А.В.

рассмотрев в судебном заседании заявление  общества с ограниченной ответственностью "ФОКС" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Судебному приставу-исполнителю Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области ФИО1, Дзержинскому районному отделению судебных приставов г. Ярославля УФССП России по Ярославской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о признании постановления от 16.04.2024 о принятии результатов оценки незаконным

третьи лица: товарищество собственников недвижимости «Успех», общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр»

 

при участии:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 12.06.2022, диплому, паспорту

от ответчиков – не явились

от третьих лиц – не явились 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФОКС" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Дзержинскому районному отделению судебных приставов г. Ярославля о признании постановления от 16.04.2024 о принятии результатов оценки незаконным.

В судебном заседании представитель Общества поддержал требования в полном объеме, полагает, что стоимость объекта оценки не соответствует рыночной стоимости, а отчет об оценке не соответствует установленным стандартам.

Ответчик и третьи лица, в судебное заседание своих представителей не направили.

Оценщик, свое отношение к заявленным требованиям не высказал.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения заявителя, суд установил.

На исполнении в ОСП по Дзержинскому району г. Ярославля на исполнении находится исполнительное производство 22635/21/76001-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа Арбитражного суда Ярославкой области о вызскании с ООО «Фокс» в пользу ТСН «Успех» денежных средств.

В ходе исполнительного производства судебным приставом-исполнителем наложен арест на  имущество должника- нежилое помещение, расположенное по адресу6 

<

...>, пом. Подвала 4-7; 1 этажа пом.7,8317,19,21; 2 этаж пом. 1-13,15-19,21-27, площадь объекта 1606,7 кв.м, кадастровый номер 76:23:011304:3334.

Постановление от 13.03.2024г. судебным приставом-исполнителем к участию в исполнительном производстве привлечен специалист – оценщик – ФИО3.

На основании отчета об оценке объекта недвижимости  № 767/160 от 11.04.2024, приставом-исполнителем ФИО1 16.04.24 вынесено постановление о принятии результатов оценки . Стоимость объекта недвижимости  определена в размере – 30 077 000 руб.

Не согласившись с результатами оценки, ООО «Фокс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления от 16.04.24  о принятии результатов оценки.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, оспаривая акт, принятый приставом, действие (бездействие) пристава, заявитель должен доказать как несоответствие, противоречие оспариваемых решений и действий закону, так и нарушение этими актами и действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 121 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон N 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве) постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.

В соответствии со ст. 329 АПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 настоящего Кодекса.

Согласно статье 2 Закона об исполнительном производстве задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Частью 1 статьи 85 Закона об исполнительном производстве установлено, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пп. 7 части 2 статьи 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В числе обязательных требований к отчету установлено отражение таких сведений, как: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Согласно пункту 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права 9 не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет.

При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Как было сказано выше, одним из требований к отчету оценки является точное описание объекта оценки.

В рассматриваемом удом случае, в отчете оценщика отсутствует разбивка  площадей помещений по этажам, не ясно, есть ли отдельный вход, не понятно текущее использование объекта. Текст отчета вводит пользователя в заблуждение, делая отсыл на раздел 11, в котором должны быть описаны все факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его стоимость (стр. 7 отчета). Однако раздел 11 имеет иное содержание «Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подходов к оценке объекта оценки» (стр.11). Кроме этого, оцениваемый объект, расположен на 1 и 2 этажах, а также в подвальном помещении, при этом в отчете указано этаж расположения – 1 ( стр. 7 отчета), Все соответствующие корректировки на цену объекта даны с учетом расположения объекта оценки на 1 этаже.

Согласно п.10 ФСО 7: « Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости». Согласно п.11 ФСО 7 гласит: « Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.»

В рассматриваемом судом случае, оценщиком не определено, к какому рынку нежилой недвижимости относится объект оценки:  торгово-офисной или производственно-складской.

При этом , в отчете приведены всего 3 предложения на продажу (стр. 10 Отчета), которые  и используются для расчетов сравнительным подходом.

В отчете нет выбора подходов и методов оценки. (с.12-13). Оценка выполнена сравнительным подходом (с.13) В отчет обозначено, что «выбор объектов аналогов осуществлен по основным техническим характеристикам».

В расчет взяты 3 аналога, участвующие в анализе рынка. Причем, два из трех аналогов существенно различаются по площади от объекта оценки. Так объект оценки имеет площадь 1606,7 кв.м.. аналоги №2-3 имеют площадь 28,1 и 22 кв.м. соответственно, т.е. являются несопоставимыми по данному критерию.

Согласно ФСО №7, п.22б «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611), при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Вместе с тем на листе 4 отчета указана дата осмотра – 11.04.2024, в то время как на листе 6 отчета указано, что доступ к объекту оценки не предоставлен. В связи с тем, что нет доступа в оцениваемое помещение, оценщиком принято решение, считать состояние внутренней отделки «Среднее состояние», тип ремонта «Эконом». При непредставлении доступа к объекту оценки Оценщик считает допустимым произвести оценку объекта оценки без осмотра.

При этом отчет не содержит информации о причинах, по которым объект оценки не осмотрен, а также о допущениях и ограничениях, связанных с непроведением осмотра, отчет не содержит информации о дате осмотра недвижимого имущества заказчиком и соответственно о времени фотографирования объектов недвижимого имущества, что свидетельствует о нарушении пункта 5 раздела 3 ФСО "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25/09/2014 N 611 (Общие требования к проведению оценки).

Что также свидетельствует о противоречивой информации в содержании отчета.

  Учитывая изложенное, отчет об оценке недвижимого имущества не может быть принят в качестве  подтверждения рыночной стоимости объекта оценки. 

   Ходатайств о назначении экспертизы ни заявителем , ни ответчиком не заявлено. Согласно статье 82 АПК РФ назначение экспертизы по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу, что оценка, проведенная экспертом ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» ,не может быть положена в основу определения рыночной стоимости имущества должника, вывод судебного пристава-исполнителя о достоверности отчета о стоимости имущества является ошибочным, а принятое на его основе оспариваемое постановление подлежит признанию незаконным, как не соответствующее требованиям статей 2, 85 Закона об исполнительном производстве.

То обстоятельство, что в данном случае у судебного пристава-исполнителя в силу положений статьи 85 Закона об исполнительном производстве отсутствовали правовые основания не принимать отчет, не влияет на вышеуказанный вывод суда.

Постановление о принятии результатов оценки  от от 16.04.2024, в рамках исполнительного производства 22635/21/76001-ИП ,  вынесенное судебным приставом-исполнителем Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области ФИО1 не соответствует Закону об исполнительном производстве, , тем самым нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, а именно на реализацию спорного имущества по рыночным ценам с целью погашения задолженности ООО «ФОКС», что в силу части 2 статьи 201 АПК РФ влечет удовлетворение заявленного требования.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя Дзержинского РОСП г. Ярославля УФССП России по Ярославской области ФИО1 от 16.04.2024 № 76001/24/408134 о принятии результатов оценки.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Н.Л. Ловыгина