ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-39808/2015

город Ростов-на-Дону

14 мая 2018 года

15АП-16637/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Чотчаева Б.Т., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «СКТ»: представитель ФИО2 по доверенности от 09.01.2017, удостоверение;

от Департамента финансов администрации муниципального образования город Краснодар: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования города Краснодара и общества с ограниченной ответственностью «СКТ»       на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 по делу № А32-39808/2015      по иску администрации муниципального образования город Краснодар         к обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)    о расторжении договора аренды земельного участка и обязании возвратить спорный земельный участок,        

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СКТ»

к администрации муниципального образования город Краснодар и Департаменту финансов администрации муниципального образования город Краснодар, 

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, Министерства природных ресурсов Краснодарского краяо взыскании убытков и изменении условий договора аренды земельного участка, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г., 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (далее – общество, ООО «СКТ»), в котором просила:

– расторгнуть договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и обществом,

– обязать общество вернуть арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, расположенный по ул. Береговой, 142/3, в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее – земельный участок), путем его освобождения, демонтажа забора из облегченных конструкций и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы нарушением обществом условий договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300.

В процессе рассмотрения дела администрацией заявлено ходатайство об изменении основания иска, согласно которому имеется установленная законом совокупность условий для расторжения договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300 по основанию существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс), и невозможности строительства на участке.

Ходатайство администрации об изменении оснований исковых требований суд удовлетворил.

Общество заявило к администрации встречный иск, который судом возвращен определением от 15.12.2015, а затем принят к производству для рассмотрения в рамках настоящего дела определением от 28.01.2016.

Согласно уточненным встречным исковым требованиям общество просило: 

–  взыскать с администрации убытки в размере 1 699 017 рублей 60 копеек,

–  изменить условия договора аренды земельного участка от 12.03.2012                   № 4300018300, а именно, изложить пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Участок предоставляется для строительства объекта туристской  инфраструктуры» (уточненные требования, т. 3, л. д. 68 – 69, 100 – 101).

Определениями от 02.03.2016 и от 28.04.2016 судом к участию в деле привлечены: в качестве соответчика по встречному иску – департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамент архитектуры и градостроительства администрации и министерство природных ресурсов Краснодарского края.

Определением от 20.09.2016 судом принят отказ общества от встречного искового требования об изменении редакции пункта 1.3 договора аренды земельного участка           от 12.03.2012 № 4300018300, производство по встречному иску в указанной части прекращено.

Решением от 31.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.01.2017, ходатайство представителя истца по первоначальному иску (администрации) о приобщении к материалам дела копии акта осмотра земельного участка от 27.05.2016 № 1366, удовлетворено.

По первоначальному иску: расторгнут договор аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, заключенный между администрацией и ООО «СКТ», на общество возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1112, и подписать акт приема-передачи участка; в части требования о демонтаже забора из облегченных конструкций, отказано. По встречному иску: в иске отказано.

Постановлением арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.05.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 части удовлетворения ходатайства о приобщении документа к материалам дела, отказа в иске в части требований о демонтаже забора из облегченных конструкций оставлены без изменения, в остальной части судебные акты отменены, с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края  от 11.09.2017 по первоначальному и встречному иску в иске отказано.

С принятым судебным актом не согласилось ООО «СКТ», в порядке, определённом положениями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований  ООО «СКТ».

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:

- суд первой инстанции, признавая недействительным договор и применяя последствия его недействительности, в нарушение положений ст. 167 ГК РФ, с учетом невозможности использования ООО «СКТ» арендованного участка из-за отсутствия проезда к нему, не разрешил вопрос о возмещении ООО «СКТ» ранее произведенных арендных платежей на сумму 1 699 017,60 руб., тем самым нарушил предусмотренное п. 2 ст. 167 ГК РФ право ООО «СКТ» на возврат исполненного по недействительной сделке;

- судом первой инстанции необоснованно и незаконно сделан вывод об отсутствии у ООО «СКТ» убытков связанных с невозможностью использования участка. В связи с тем, что предоставленный в аренду участок не имел выезда (въезда) на общественную дорогу, а неоднократные обращения к ответчику с просьбами предоставить смежный с арендуемым земельным участком земельный участка для организации подъезда необходимого для начала строительства административно-офисного здания, которые оставались без удовлетворения, начать проектирование и строительство не представлялось возможным и ООО «СКТ» понесло убытки в виде излишне оплаченной арендной платы в размере 1 660 846,95 рублей.

Администрация муниципального образования город Краснодар, не согласившись с указанным судебным актом, также обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда первой инстанции отменить в части отказа в возврате ответчиком спорного земельного участка путем подписания акта приема-передачи земельного участка, принять по делу в соответствующей части новый судебный акт, которым удовлетворить требования администрации муниципального образования город Краснодар о возврате земельного участка общей площадью 999 кв. м,  расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Береговой, 142/3, кадастровый номер 23:43:0208042:1112 путем подписания акта приема-передачи земельного участка. Ссылается, что аналогичная позиция установлена вступившим в законную силу постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции по делу №А32-39999/2016 и определением Верховного суда Российской Федерации от 12.01.2017 по делу №308-ЭС-14714.

Председательствующий в судебном заседании объявил о замене в составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28 ноября 2017 года судьи Нарышкиной Н.В. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Нарышкиной Н.В. в трудовом отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание администрация муниципального образования город Краснодар, Департамент финансов администрации муниципального образования город Краснодар и третьи лица надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «СКТ» в судебном заседании поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации муниципального образования город Краснодар по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Представитель ООО «СКТ» заявил ходатайство о наложении штрафа на администрацию в связи с не предоставлением отзыва на апелляционную жалобу и неоднократным неисполнением требований суда о предоставлении отзыва.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 03.05.2018 до 11 час. 35 мин. После перерыва судебное заседание было продолжено 03.05.2018 без представителей участвующих в деле лиц.

Рассмотрев заявленное ООО «СКТ» ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 16 АПК РФ, требования арбитражного суда о представлении доказательств, сведений и других материалов, даче объяснений, разъяснений, заключений и иные требования, связанные с рассматриваемым делом, являются также обязательными и подлежат исполнению органами, организациями и лицами, которым они адресованы.

Частью 9 статьи 66 АПК РФ предусмотрено, что в случае неисполнения обязанности представить истребуемое судом доказательство по причинам, признанным арбитражным судом неуважительными, либо неизвещения суда о невозможности представления доказательства вообще или в установленный срок на лицо, от которого истребуется доказательство, судом налагается судебный штраф в порядке и в размерах, которые установлены в главе 11 настоящего Кодекса.

Согласно части 10 статьи 66 АПК РФ в определении о наложении судебного штрафа устанавливается новый срок, в течение которого должно быть представлено истребуемое доказательство.

ООО «СКТ» заявляя ходатайство, обосновывает его непредставлением администрацией отзыва на апелляционную жалобу и неоднократным неисполнением определений суда. Поскольку отзыв не является доказательством, которое истребуется судом в порядке статьи 66 АПК РФ, оснований для наложения штрафа на администрацию у суда не имеется. Суд апелляционной инстанции также учитывает, что отзыв на апелляционную жалобу был предоставлен администрацией после нескольких отложений  судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

По первоначальному иску администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды.

При новом рассмотрении дела администрация уточнила исковые требования, указав, что основаниями для расторжения договора являются:

-нарушение обществом существенного условия договора (неиспользование земельного участка в течение трех лет) предусмотренного статьями 45,46 Земельного кодекса Российской Федерации и расторжения договора аренды в порядке статьей 450, 452, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также возврата земельного участка в порядке статьи 622 ГК РФ;

-изменение обстоятельств, которые существовали на момент заключения договора, и такое изменение (изменение обстоятельств) должно было произойти именно  после заключения договора и расторжения договора в порядке статьи 451 ГК РФ (т.5, л.д.4). Уточненные требования были приняты судом определением от 27.07.2017 (т.5, л.д.9-11).

Из постановления суда кассационной инстанции следует, что направляя дело на новое рассмотрение в отмененной части, суд кассационной инстанции указал, что правомерность заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 12.03.2012 № 4300018300, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты и достоверности не исследованы. Возражения общества, а также имеющиеся в материалах дела доказательства расположения земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1112 в зоне возможного катастрофического затопления, на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, еще до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), в том числе с учетом особого условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012, постановления администрации от 11.01.2012 № 46, генерального плана города, действующего на момент заключения спорной сделки, обстоятельств, зафиксированных муниципальными органами при осмотре земельного участка, надлежащим образом не проверены. Судебные инстанции при разрешении спора не учли дополнительные пояснения администрации о том, что решение Думы от 22.10.2013 принято не произвольно, а именно в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города. Оценивая схему размещения земельного участка (для предварительного согласования места размещения офиса) 2010 года, в которой указано на возможность подходов и подъездов к земельному участку за счет земель общего пользования, суды не приняли во внимание, что землями общего пользования являются как улицы, проезды, автомобильные дороги, так и набережные, скверы, парки, не предполагающие использование их для проезда транспорта, в том числе строительной техники. Вопрос о том, за счет каких территорий общего пользования должен был осуществляться проезд на спорный участок, и как он осуществляется (или нет) в настоящее время, не исследован и материалами дела не подтвержден. При этом в судебном заседании окружного суда представитель общества пояснил, и это не опроверг представитель департамента архитектуры, что спорный участок сформирован в глубине парка, среди зеленых насаждений. Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-47982/2014 установлено, что смежный с участком 23:43:0208042:1112 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0208042:1111, расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, строение № 22, находится на территории общего пользования (парк имени 30-летия Победы).

ООО «СКТ» представило отзыв на уточненные исковые требования (т.5 л.д.12-15).

Рассмотрев исковые требования, суд первой инстанции отказал в их удовлетворении ввиду того, что договор аренды земельного участка является недействительным (ничтожным). Также суд отказал в удовлетворении требования о возврате земельного участка по акту приема-передачи.

Довод администрации муниципального образования города Краснодар о необходимости удовлетворения требований в части обязания общества возвратить земельный участок по акту приема-передачи, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 12.03.2012).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства при новом рассмотрении дела, суд установил, что на основании Постановления администрации муниципального образования город Краснодар N 46 от 11.01.2012  "О предоставлении ООО "СКТ" земельного участка в Западном административном округе города Краснодара" между администрацией и ООО "СКТ" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2012  N 4300018300, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 (п. 1.1. договора) для строительства офиса (п. 1.3. договора). Срок действия договора до 11.01.2022 г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 23.03.2012  была внесена соответствующая запись N 23-23-01/271/2012-274, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРП от 27.10.2015.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, подписанному сторонами, земельный участок общей площадью 999 кв. м, расположенный по ул. Береговой 142/3 в Западном административном округе города Краснодара с к/н 23:43:0208042:1112 передан для строительства офиса. Строения на земельном участке отсутствуют. Претензий к фактическому состоянию земельного участка арендатором заявлено не было.

Решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013  N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1, был отнесен к категории разрешенного использования - РП Зона парков.

Судом установлено, что имеющиеся в материалах дела доказательства, пояснения сторон, а так же материалы неоднократного осмотра арендованного участка специалистами администрации, свидетельствуют, что в момент заключения спорного договора аренды N 4300018300, т.е. до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), спорный земельный участок находился в зоне возможного катастрофического затопления, в которой запрещено строительство капитальных объектов в целях предотвращения гибели людей, повреждения (уничтожения) имущества юридических и физических лиц.

Более того, участок размещен на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, о чем свидетельствуют особые условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012 запрещающие вырубку земельных насаждений, постановления администрации от 11.01.2012 N 46, генерального плана города, действующий на момент заключения спорной сделки, а так же фотоматериалы, зафиксированные муниципальными органами при осмотре земельного участка.

Таким образом, Решение Городской Думы Краснодара от 22.10.2013  N 54 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007  N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" от 22.10.2013 было принято в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города, в силу требований части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которой при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Учитывая изложенное, суд пришел  к обоснованному выводу о том,  что договор аренды от 12.03.2012  N 4300018300 является недействительным (ничтожным). Принимая во внимание изложенное, судом обоснованно  отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и о возвращении земельного участка в качестве последствия расторжения договора аренды. Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что поскольку договор аренды заключен его сторонами в целях строительства офиса на территории земельного участка общего пользования (парк имени 30-летия Победы) в нарушение законодательства Российской Федерации, то сделка является недействительной (ничтожной).

Довод заявителя апелляционной жалобы (администрации) о необходимости удовлетворения исковых требований в части требования о возвращении из аренды земельного участка по акту приема-передачи, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции ввиду отсутствия доказательств  нахождения земельного участка в фактическом владении общества, ничтожности заключенного между сторонами договора аренды земельного участка и сохранения в пределах земельного участка режима общего пользования, что исключает возможность и необходимость удовлетворения требований администрации о понуждении общества к возврату земельного участка путем подписания акта приема-передачи. Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.07.2017 по делу №А32-11096/2015.

Относительно довода апелляционной жалобы ООО «СКТ» о том, что суд, признав недействительным договора аренды отказал в удовлетворении исковых требований общества о возвращении всего полученного по сделке, которое было заявлено обществом как взыскание суммы убытков по договору аренды, в виде стоимости оплаченных по недействительному договору арендных платежей,  суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

Истцом по встречному иску было заявлено требование о взыскании суммы убытков по договору аренды в виде оплаченной суммы арендной платы по договору в размере 1 659 657,67 руб. (т.2 л.д.7) с уточнений исковых требований и частичного отказа от встречного иска (т.4 л.д.43).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

 Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст.166 ГК РФ).

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку договор аренды является недействительным (ничтожным), денежные средства, оплаченные по недействительному договору подлежат возвращению лицу, их оплатившему в виде последствий признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что по недействительному договору аренды земельного участка №4300018300 от 12.03.2012 ООО «СКТ» перечислило                1 698 634,69 руб. в качестве арендной платы по договору, что подтверждается платежными поручениями об оплате (т.4 л.д.4-37).

Поскольку, фактически, земельный участок не выбывал из общего пользования, общество участок не использовало виду отсутствия подъезда к участку и нахождения участка в парковой зоне, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований общества о взыскании с администрации в пользу общества 1 698 634,69 руб. в виде применения последствий признания сделки недействительной (ничтожной).

Повторно проверив законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении требования общества о возвращении оплаченной арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачей судопроизводства в арбитражных судах является, в том числе, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, обратившихся в суд.

Требование истца о возвращении денежных средств, перечисленных ответчику в качестве арендной платы, основано на недействительности договора аренды данного участка.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 80 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановления N 25) Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное.

Аналогичная правовая позиция изложена в "Рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа", утвержденных 27.06.2014 (вопрос 6), согласно которым при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы или услуги, суду следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. При этом нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 ГК РФ) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.

Соответствующих доказательств в рамках настоящего дела сторонами не представлено.

С учетом этого, требование истца о взыскании 1 659 657,67 руб. рассмотрено судом апелляционной инстанции как реституционное согласно положениям пункта 2 статьи 167 ГК РФ.

Согласно пункту 80 постановления N 25 в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Из указанных положений следует, что в случае признания недействительным договора аренды в порядке реституции арендатору подлежит возврату арендная плата, оплаченная арендатором сверх арендной платы, подлежащей внесению за период, в течение которого арендатор фактически пользовался индивидуально-определенной вещью.

Таким образом, при рассмотрении требования истца по встречному иску о возвращении оплаченной им суммы арендной платы подлежит исследованию вопрос о том, использовал и мог ли использовать истец спорный земельный участок по назначению.

Изучив материалы дела и оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Обращаясь с требованием о возвращении суммы арендной платы в размере 1 659 657,67 руб. истец по встречному иску указал, что не имел возможности использовать переданный ему в аренду земельный участок в целях многоэтажного строительства по вине арендодателя.

Суд апелляционной инстанции находит указанный довод истца обоснованным.

Настоящее дело находилось в производстве судов первой и апелляционной инстанций более двух лет, следовательно, у администрации имелось достаточно времени для представления доказательств фактического использования истцом спорного земельного участка.

Напротив, из акта осмотра земельного участка, представленного администрацией, следует, что земельный участок обществом не использовался. В ходе осмотра установлено: земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений. На земельном участке произрастают деревья (т.1 л.д.24).

Доказательств фактического использования обществом земельного участка в период,  за который им была внесена арендная плата в размере 1 659 657,67 руб. суду не представлено.

Как указывалось выше, заявленная ко взысканию денежная сумма была внесена предпринимателем в качестве арендной платы за предоставленный земельный участок в целях строительства многоэтажного административного здания.

Вместе с тем, предоставленный в аренду земельный участок отнесен к землям парков, строительство на которых запрещено. Как следует из пояснительной записки к схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории от 28.07.2010 из площади земельного участка 999 кв.м часть территории площадью 698 кв.м относится к охранным зонам инженерных коммуникаций и  имеются ограничения по использованию земельного участка площадью 698 кв.м (т.1 л.д.124-128).

Участок изначально был расположен в парковой зоне, на участке произрастает большое количество деревьев, что указано как на схеме 2010 года, так и на последующих схемах земельного участка. Участок имеет треугольную форму (т.1 л.д.55-57) и расположен в глубине парковой зоны, при этом отсутствует подъезд к земельному участку для возможности его использования для строительства. 

Как было указано ранее, решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013  N 54 п. 8 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007  N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" спорный земельный участок, ранее отнесенный к ОД.1, был отнесен к категории разрешенного использования - РП Зона парков.

Судом установлено, что в момент заключения спорного договора аренды N 4300018300, т.е. до принятия решения Думы от 22.10.2013 о включении данного участка в территориальную зону РП (Зона парков), спорный земельный участок находился в зоне возможного катастрофического затопления, в которой запрещено строительство капитальных объектов в целях предотвращения гибели людей, повреждения (уничтожения) имущества юридических и физических лиц.

Кроме того, участок размещен на территории городских зеленых насаждений общего пользования, фактически занятой зелеными насаждениями, о чем свидетельствуют особые условия пункта 9.3. договора аренды от 12.03.2012 запрещающие вырубку земельных насаждений (т.2 л.д.91), пункт 3.2.3 постановления администрации от 11.01.2012 N 46 «О предоставлении ООО «СКТ» земельного участка в аренду («без права вырубки зеленых насаждений» - т.1 л.д.16), генеральный план города, действующий на момент заключения спорной сделки, а так же фотоматериалы, произведенные при осмотре земельного участка (т.1 л.д.23-27). По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования города Краснодар  от 16.07.2015 спорный земельный участок расположен в зоне парков (т.1 л.д. 75-76).

Из материалов дела следует, что решением Городской Думы Краснодара от 22.10.2013  N 54 "О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30.01.2007  N 19 п. 6 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории мо г. Краснодар" от 22.10.2013» спорный земельный участок был отнесен к зоне парков (графический план т.1 л.д.79), при этом указанное решение было принято в целях приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с генеральным планом города, в силу требований части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса, согласно которой при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом городского округа, сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

На территории общего пользование строительство запрещено, подъезда к земельному участку не было обеспечено, использование участка не производилось и не могло производиться обществом в силу вышеизложенных причин. Общество неоднократно обращалось в администрацию с просьбой предоставить иной участок или обеспечить подъезд к переданному в аренду участку и изменить вид его разрешенного использования, вместе с тем, вопрос не был урегулирован (т.1 л.д.58-69, т.2 л.д. 22-35, 48-60). В соответствии с градостроительным планом спорный земельный участок расположен  в рекреационной зоне зеленых насаждений общего пользования (т.5 л.д.16-23).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Так, подписывая договор аренды, общество действовало с определенной целью - осуществления деятельности по многоэтажному строительству офисного здания на спорном земельном участке. Данное целевое использование земельного участка также было указано сторонами в договоре аренды.

Таким образом, истец не имел возможности приступить к использованию спорного земельного участка по назначению (получить разрешение на строительство и начать осуществление строительных работ) по вине муниципального органа, предоставившего в аренду земельный участок общего пользования, расположенный в парковой зоне.

Доказательства того, что спорный земельный участок фактически использовался обществом в иных целях, не связанных с многоэтажным строительством офисного здания, администрацией в материалы дела не представлены. 

С учетом изложенного, требование истца по встречному иску о возвращении ему денежных средств, внесенных в качестве арендной платы за пользование спорным земельным участком, заявлено правомерно.

В рамках же настоящего дела, общество не имело возможности использовать спорный земельный участок по его назначению, в связи с чем, обязанность по внесению соответствующей платы на стороне общества не возникла.

С учетом изложенного, денежная сумма в размере 1 659 657,67 руб.  подлежит возврату обществу как оплаченная в отсутствие встречного предоставления со стороны арендодателя.

При этом лицом, обязанным возвратить денежные средства в порядке реституции, является именно сторона недействительного договора, получившая плату за пользование имуществом.

Установленный бюджетным законодательством порядок распределения денежных средств, полученных от предоставления в арендное пользование земельных участков публичной собственности, не изменяет положений пункта 2 статьи 167 ГК РФ о том, что возврат полученного по недействительной сделке должна осуществить в порядке реституции сторона в такой сделке.

Аналогичная правовая позиция изложена в "Рекомендациях Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа", утвержденных 27.06.2014 (вопрос 6).

С учетом изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении требования предпринимателя о применении последствий недействительности сделки в виде возврата денежных средств в размере 1 659 657,67 руб., подлежит отмене с принятием в данной части нового судебного акта об удовлетворении встречного иска.

 Правовых оснований для отказа в удовлетворении требования истца об обязании администрации как стороны ничтожного договора возвратить указанные денежные средства в порядке реституции суд апелляционной инстанции не усматривает. По заявленному в рамках настоящего дела реституционному иску администрация является надлежащим ответчиком как лицо, подписавшее ничтожный договор аренды и получившее от предпринимателя денежную сумму в размере 1 659 657,67 руб. в качестве платы за пользование земельным участком.

Проверив законность и обоснованность решения суда в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 1 659 657,67 руб. в порядке реституции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов апелляционной жалобы в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что оснований для применения срока исковой давности по заявлению администрации (т.4 л.д.41)не имеется, поскольку сделка признана недействительной (ничтожной) судом, а денежные средства подлежат взысканию с администрации в качестве последствий признания сделки недействительной. Таким образом, по указанным требованиям срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, не пропущен.

Истец по встречному иску при новом рассмотрении дела также просил возместить расходы на представителя в сумме 20 000 рублей (т.5 л.д.15). В материалы дела представлено соглашение №85 об оказании юридической помощи от 03.08.2017, заключенное между ООО «СКТ» и Адвокатским бюро «Маковецкий, ФИО3 и партнеры» Адвокатской палаты Краснодарского края (т. 5 л.д.24-25), в соответствии с пунктом 1 которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя следующие обязательства: представлять интересы заказчика в арбитражном суде Краснодарского края по делу №А32-39808/2015. Согласно пункту 5 соглашения стоимость услуг составляет 20 000 рублей. Денежные средства в сумме 20 000 рублей  перечислены обществом на счет исполнителя, что подтверждается платежным поручением №3 от 08.08.2017 (т.5 л.д.26). Для представления интересов общества ФИО2 была выдана доверенность (т.5 л.д.27). Как следует из материалов дела представителем ФИО2 был подготовлен отзыв на исковое заявление (т.5 л.д.11-15, 58-61), представитель принимал участие в судебном заседании суда первой инстанции  31.08.2017-07.09.2017 т.5 л.д.72) 

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в суде.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, а в силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 АПК РФ возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо, оказывающее юридические услуги.

В соответствии с пунктами 10, 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Аналогичные критерии, подлежащие оценке при определении разумных пределов на оплату услуг представителя, указаны в пунктах 20, 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в Информационном письме Президиума ВАС РФ N 121 от 05.12.2007 лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Как следует из апелляционной жалобы предприниматель не оспаривает правомерность выводов суда относительно суммы взысканных транспортных и почтовых расходов.

Следуя правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 N 454-О, по общему правилу, условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4 статьи 421 ГК Российской Федерации). К их числу относятся и те условия, которыми устанавливаются размер и порядок оплаты услуг представителя.

В определении от 21.12.2004 N 454-О Конституционным Судом Российской Федерации указано, что часть 2 статьи 110 АПК РФ предоставляет арбитражному суду право уменьшить сумму, взыскиваемую в возмещение соответствующих расходов по оплате услуг представителя. Поскольку реализация названного права судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, при том что, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, суд обязан создавать условия, при которых соблюдался бы необходимый баланс процессуальных прав и обязанностей сторон, данная норма не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы заявителя.

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в части 2 статьи 110 АПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Вынося мотивированное решение об изменении размера средств, взыскиваемых в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд вправе уменьшать его, только если другая сторона заявляет возражения и представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (постановления Президиума ВА РФ от 20.05.2008 N 18118/07, 09.04.2009 N 6284/07, 25.05.2010 N 100/10, 15.03.2012 N 16067/11).

Согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 N 121 "Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах" лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность. При этом, фактический размер оплаты за оказанные юридические услуги не является бесспорным основанием считать, что такая оплата соответствует разумным пределам. Право суда на уменьшение подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя определено пунктом 2 статьи 110 Кодекса, закрепляющим правило о возмещении судебных расходов в разумных пределах.

Определение разумных пределов расходов на оплату услуг представителя является оценочным понятием и конкретизируется с учетом правовой оценки фактических обстоятельств рассмотрения дела.

Как следует из условий пункта 3.1 договора оплата услуг представителя за представление интересов общества фактически является фиксированной и не поставлена в зависимость от количества судебных заседаний и составленных процессуальных документов, в связи с чем, судом апелляционной инстанции проверен фактический объем оказанных услуг и установлено следующее.

Учитывая содержание и предмет заявленных требований, объем совершенных представителем предпринимателя процессуальных действий, уровень сложности поднимаемых в ходе рассмотрения дела правовых вопросов, а также информацию, содержащуюся в письме Адвокатской палаты Краснодарского края от 20.08.2015 о результатах мониторинга гонорарной практики в адвокатской палате Краснодарского края минимального размера гонорара за оказание адвокатами правовой помощи в 2014-2015 гг. (составление исковых заявлений, жалоб, ходатайств, иных документов правового характера - 3 500 руб., участие в качестве представителя доверителя в арбитражных судах в каждой инстанции - 35 000 руб.), суд полагает, что заявленные обществом судебные расходы, понесенные в связи с оплатой услуг представителя при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции в сумме 20 000 рублей являются разумными и соразмерными.

Доказательств чрезмерности понесенных обществом судебных расходов и нарушение баланса интересов сторон не представлено.

Принимая во внимание изложенное,  с администрации в пользу ООО «СКТ» подлежат взысканию расходы на представителя в сумме 20 000 рублей.

Расходы по оплате госпошлины  распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении со встречным иском в суд ООО «СКТ» оплатило госпошлину в размере  35600 руб. (т.2 л.д.10, 140). Госпошлина по имущественному требованию составляет 29 597 руб., по неимущественному требованию – 6000 руб. Впоследствии истец по встречному иску отказался от неимущественного требования (т.4 л.д.43), отказ был принят судом (определение от 20.09.2016). В указанной части решение не обжалуется. Таким образом, госпошлина в части отказа от иска (неимущественное требование) и прекращении производства по делу в указанной части подлежит возвращению из федерального бюджета ООО «СКТ» в сумме 6000 руб. В связи с удовлетворением встречного иска с администрации в пользу ООО «СКТ» подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 29 597 руб.

Также с администрации в пользу ООО «СКТ» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины по апелляционным и кассационной жалобам в сумме 9000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 по делу № А32-39808/2015  отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска. В указанной части принять по делу новый судебный акт.

«По встречному иску:

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  1 659 657 руб.67 коп. в порядке применения последствий недействительности договора аренды земельного участка от 12.03.2012;  29 597 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 20 000 руб. расходов на оплату услуг  представителя.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  из федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины в связи с прекращением производства по делу в части».

Взыскать с  администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СКТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 9000 руб. расходов по оплате госпошлины по апелляционным и кассационной жалобам.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2017 по делу № А32-39808/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Краснодар – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты его принятия.

Председательствующий                                                           Н.В. Ковалева

Судьи                                                                                             В.В. Ванин

Б.Т. Чотчаев