ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-73797/2019

Дело № А40-173077/18

г. Москва

22 января 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 января 2020 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева, 

судей Т.В. Захаровой, Е.А. Птанской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2019 года по делу № А40-173077/18, принятое судьёй ФИО2, по иску ООО "КОММУНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 17.07.2019

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 06.11.2019

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Коммунальные системы» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости нежилых помещений общей площадью 245,4 кв.м. и 38,1 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (этаж 2, пом.1, комн. 1- 6,8-17,А) – объект 1; (этаж 1, ком. 1, ком. 1,3,3а,9, 9а) – объект 2, путем принятия пунктов 1.1, 2.1.7, 2.8, 3.1, 3.4, 4.5, договора купли-продажи в следующей редакции:

       «п. 1.1. … площадью 41,4 кв.м. (этаж 1, пом.1, ком. 1,3,3а, 9,9а)…».    

       Пункт 2.1.7 исключить

       2.8. «Продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр объектов по согласованию с покупателем, не чаще одно раза в квартал»

       «3.1.  Цена Объектов составляет 13 592 000 руб. 00 коп. (тринадцать миллионов пятьсот девяносто две тысячи рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилых помещений № 2018-15/07 от 04.07.2018 г., выполненным ИП ФИО5

       НДС в соответствии с подпунктом  12 пункта 2 статьи  146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

       «3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в т основного долга, составляющей не менее 679 600 (шестьсот семьдесят девять тысяч шестьсот) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. мата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала.

      Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку объектов». «4.5. ... не менее трех периодов оплаты...». П. 5.10. Исключить. П. 8.2. Исключить.

      «4.5. .. не менее трех периодов оплаты…»

      П 5.10. Исключить.

      П. 8.2. Исключить.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30 октября 2019 года исковые требования удовлетворены.   

 Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, предложенной Департаментом городского имущества города Москвы.  

Заявитель доводы апелляционной жалобы поддержал, считает, что  решение суд первой инстанции незаконно и необоснованно.

Истец не представил отзыв.

Исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.   

Истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> на основании договора аренды № 1-432/08 от 03.04.2008г.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ пользуются преимущественным правом при приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2,3,4 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Истец 19.02.2018г. обратился к ответчику с заявлением о предоставлении государственной услуги «возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности Москвы» в отношении вышеуказанного арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г. истцом от ответчика получен от ответчика получен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором определена рыночная стоимость объекта.

Поскольку цена спорного объекта завышена, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий.

Ответчик отклонил протокол разногласий, в связи с чем, истец обратился с данным иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результата его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001г. № 178-ФЗ, цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

Согласно заключенному между истцом и ответчиком договору аренды № 01- 00432/08 от 03.04.2008г. истцу передано нежилое помещение общей площадью 286,8 кв.м.., которое включает в себя помещения площадью 245,4 кв.м. и 41.4 кв.м. В соответствии с экспликацией, являющейся приложением к договору аренды, площадь нежилого помещения, расположенного на 1 этаже составляет именно 41,4 кв.м.

Изложение п. 1.1. в редакции продавца приведет к необоснованному уменьшению арендуемого истцом объекта.

Согласно п. 2.1.7. договора в редакции продавца, покупатель обязан по письменному требованию продавца в недельный срок составить закладную на объекты, удостоверяющую права продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, предоставив ее в орган регистрации прав.

Данный пункт подлежит исключению, поскольку закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган регистрации прав предоставляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган регистрации прав либо в течение одного дня с момента получения таких документов органом регистрации прав от многофункционального центра. Поскольку обязанность составления закладной императивно возлагается на залогодателя в соответствии с положениями законодательства, включение данного положения в текст договора не является необходимым.

Изложение п. 2.8. договора в редакции ответчика не соответствует ст. 34 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, поскольку осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

По смыслу п. 4.5. договора на имущество может быть обращено взыскание в случае неоплаты за один ежеквартальный платеж. Поскольку в качестве периода оплаты по договору выбран квартал, суд полагает невозможным исчислять периоды рассрочки месяцами.

Согласно п. 5.10 договора истец просит снизить договорную неустойку на основании ст. 333 ГК РФ, изложив данный пункт в следующей редакции:» за нарушение обязанности, предусмотренной п. 2.1.7. договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,1% от неуплаченной цены объектов за каждый полный период оплаты».

Экспертным заключением установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений площадью 245,4 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005015:1247, расположенных по адресу: 

<

...> (этаж 2, пом. I, ком. 1,6,8- 17,А) составляет 21 277 579 (двадцать один миллион двести семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. 00 коп., нежилых помещений общей площадью 38,1 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005015:3085, расположенных по адресу: 

<

...> (этаж 1 пом. I, ком. 1,3,3а, 9,9а) – 3 334 554 (три миллиона триста тридцать четыре тысячи пятьсот пятьдесят четыре) руб. 00 коп.

          Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

          В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

         Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

          В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

          В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

          В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

           Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

           Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

           Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30 октября 2019 года по делу № А40-173077/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

Председательствующий судьяВ.Р. Валиев 

Судьи      Т.В. Захарова

Е.А. Птанская