АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА 

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15  

http://faspo.arbitr.ru e-mail: info@faspo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции Ф06-10219/2024

Дело № А65-26737/2023

г. Казань

19 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2025 года. Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2025 года.  

Арбитражный суд Поволжского округа в составе: председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., судей Хисамова А.Х., Хайруллина Ф.В., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Многопрофильное объединение Иншаат» в лице конкурсного управляющего ФИО1  

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024  

по делу № А65-26737/2023 

по исковому заявлению акционерного общества «Многопрофильное объединение Иншаат» к обществу с ограниченной ответственностью  

«Вертикаль», муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» о переводе права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 25.12.2018 № 2027-ЮК,  

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Многопрофильное объединение Иншаат» (далее – АО «МПО Иншаат») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль» (далее – ООО «Вертикаль»), муниципальному казенному учреждению «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны Республики Татарстан» (далее – Исполнительный комитет) о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 25.12.2018 № 2027-ЮК, на основании которого ООО «Вертикаль» приобрело у Исполнительного комитета право собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:52:020103:7409 по адресу: 

<

...>  

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество «Ак Барс» Банк.  

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2024, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024, в удовлетворении исковых требований отказано.  

В кассационной жалобе АО «МПО Иншаат» просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.  

В обоснование жалобы указывается, что ООО «Вертикаль», будучи собственником здания № 5572, по договору купли-продажи от 25.12.2018 № 2027-ЮК приобрело у города Набережные Челны право собственности на участок № 7409 под зданием № 5572.  

Суд констатировал, что ответчик ООО «Вертикаль», не будучи, вопреки записи в ЕГРН, собственником здания № 5572, не имело преимущественного права покупки на земельный участок № 7409, поскольку им в действительности обладал истец.  

Специальным способом защиты от нарушения преимущественного права покупки является иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, которым нарушено преимущество.  

Истец, как установил суд, являясь собственником здания № 5572, расположенного на участке № 7409, имел преимущественное право его покупки.  

Между тем соответчики заключили договор купли-продажи от 25.12.2018 № 2027-ЮК, по которому ООО «Вертикаль» приобрело у города Набережные Челны участок № 7409, нарушив преимущественное право истца.  

Суды квалифицировали договор купли-продажи от 25.12.2018 № 2027- ЮК как недействительную сделку. По мнению суда, истец выбрал ненадлежащий способ защиты права.  

При этом судами необоснованно не применен пункт 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (о признании сделки недействительной) не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.  

Сходное разъяснение дано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  

связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где сказано, что истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Таким образом, договор, нарушающий преимущественное право покупки, не может быть признан недействительным по этому основанию. Необходимо переводить права и обязанности по нему (специальный способ защиты).  

Суды неправильно квалифицировали спорный договор по пункту 2 статьи 168 ГК РФ. Суды признали, что земельный участок следовало продавать не на торгах, а обладающему преимущественным правом покупки собственнику здания – истцу. При этом суд ссылается на пункт 2 статьи 168 ГК РФ о ничтожности сделки, нарушающей закон и посягающей на интересы третьих лиц.  

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании до 15 часов 40 минут 06.02.2025. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.  

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для её удовлетворения оснований не находит.  

Судами установлено и следует из материалов дела, Исполнительным комитетом и ООО «Вертикаль» 25.12.2018 заключен договор № 2027-ЮК купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 16:52:020103:7409, категория земель: земли населенных пунктов, адрес расположения земельного участка: 

<

...>.  

Право собственности ООО «Вертикаль» на земельный участок зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.08.2023.  

На земельном участке расположено зарегистрированное на праве собственности за ООО «Вертикаль» нежилое здание – магазин, кадастровый номер 16:52:020103:5572, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.08.2023.  

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу № А65-8086/2020 в том числе истребован из незаконного владения ООО «Вертикаль» в пользу АО «МПО Иншаат» магазин, не завершенный строительством, находящийся по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 16:52:020103:5572, обеспеченный залогом в пользу АКБ «АК БАРС» (ПАО) по договору об ипотеке от 06.03.2018 № 0502/1/2017/1256-01/01, восстановлена в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности АО «МПО «Иншаат» на магазин, незавершенный строительством, находящийся по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 16:52:020103:5572.  

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что у него в связи с принятием судебного акта арбитражного суда в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) возникло право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка, и обратился в суд с рассматриваемым иском.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае судебным актом по делу № А65-8086/2020 произведен не переход права на здание – магазин, а восстановлено нарушенное право собственности истца на этот объект; перевод прав и обязанностей по недействительной сделке не соответствует закону.  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, и, кроме того, со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в абзаце 2 пункта 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» и в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указал, что истцом пропущен трехмесячный срок для обращения в суд с требованием перевода на него в судебном порядке прав и обязанностей покупателя, исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат; истцом утрачено право перевода на него прав и обязанностей покупателя, учитывая пропуск предусмотренного нормами статьи 250 ГК РФ срока.  

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.  

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению в силу следующего.  

Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае переход права на  

здание – магазин, кадастровый номер 16:52:020103:5572, от ООО «Вертикаль» к истцу не произошел. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу № А65-8086/2020 произведен не переход права на здание – магазин, кадастровый номер 16:52:020103:5572, а восстановлено нарушенное право собственности истца на этот объект. Спорный земельный участок с кадастровым номером 16:52:020103:7409 находился в муниципальной собственности, распоряжение которым в соответствии со статьей 11 ЗК РФ осуществляли органы местного самоуправления.  

Суд первой инстанции указал, что истец ошибочно полагает, что у него возникло право требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи муниципального земельного участка, поскольку вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу № А65-8086/2020 установлено, что право собственности на здание – магазин, кадастровый номер 16:52:020103:5572, было незаконно зарегистрировано за ООО «Вертикаль», и восстановлено нарушенное право истца на этот объект, то и произведенное органом местного самоуправления города Набережные Челны предоставление этому лицу (ООО «Вертикаль») как собственнику здания в соответствии со статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ без проведения торгов в порядке, предусмотренном ЗК РФ (глава V.1.), земельного участка, кадастровый номер 16:52:020103:7409, также является незаконным. При этом перевод прав и обязанностей по недействительной сделке не соответствует закону. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).  

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи, поскольку вступившим в законную силу постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2023 по делу № А65-8086/2020 установлено, что  

право собственности на здание – магазин, кадастровый номер 16:52:020103:5572, было незаконно зарегистрировано за ООО «Вертикаль», и восстановлено нарушенное право истца на этот объект.  

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на пропуск заявителем жалобы установленного пунктом 3 статьи 250 ГК РФ трехмесячного срока для обращения в суд с данным требованием.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 91 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).  

Согласно правовой позиции, приведённой в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.  

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время, по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 250 ГК РФ этот срок может быть  

восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.  

Суд апелляционной инстанции с учетом изложенного пришел к обоснованному выводу, что истцом утрачено право перевода на него прав и обязанностей покупателя, учитывая пропуск предусмотренного нормами статьи 250 ГК РФ срока.  

При этом на обстоятельства, носящие объективный характер и препятствующие ему осуществить такие действия, заявитель жалобы не ссылается. Доводы о неверном применении судом апелляционной инстанции нормы пункта 3 статьи 250 ГК РФ в части пропуска заявителем предусмотренного данной нормой трехмесячного срока для обращения в суд с данным требованием в кассационной жалобе отсутствуют, доводы заявителя жалобы о незаконности судебных актов не находят своего подтверждения.  

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.  

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.  

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.  

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции  

отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.03.2024 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2024 по делу № А65-26737/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин  

Судьи А.Х. Хисамов 

 Ф.В. Хайруллина