АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-7908/2024

город Саранск

26 июня 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Ивченковой С.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малкиным Я.С. и секретарем судебного заседания Артемьевой-Обманкингой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Лига" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 904003 руб. 34 коп.

при участии:

от истца: ФИО1 - представителя по доверенности №1-03/24 от 11.03.2024 сроком  на 3 года, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 2004223,

от ответчика: Дюжиной А.А - представителя по доверенности №25 от 17.10.2024 сроком на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании 1350241236205,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Лига" (далее - ООО УК "Лига", истец) обратилось в суд с иском к акционерному обществу "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" (далее - ООО СЗ "МИК", ответчик) о взыскании задолженности в размере 1202629 руб. 94 коп., по оплате услуг по содержанию общего имущества и управлению многоквартирными жилыми домами (МКД), в том числе по адресу: 

<

...> за период с 09 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года в сумме 606619 руб. 79 коп.; по адресу: 

<

...> за период с 16 января 2024 года по 31 марта 2024 года в сумме 596010 руб. 15 коп.

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310, 210, Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком, являющимся застройщиком и в рассматриваемый период  собственником помещений, расположенных в многоквартирных домах по адресам: 

<

...>; 

<

...>, обязанности по несению расходов по оплате услуг по содержанию общего имущества и управлению МКД. 

Ответчик в отзыве на иск и представитель в ходе судебного разбирательства с заявленными требованиями не согласился, ссылаясь на следующее: истец к исполнению обязанностей управляющей компании не приступал, услуги по содержанию общего имущества и коммунальные услуги в отношении рассматриваемых МКД в рассматриваемый период не оказывал, что, по мнению ответчика, также подтверждается решениями Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по делам №2-1298/2024 и №2-1432/2024 и решениями Арбитражного суда Республики Мордовия по делам №А39-2610/2024 и №А39-2611/2024; истец договоры с ресусоснабжающими организациями не заключал, оплату за тепловую энергию и электроэнергию осуществлял ответчик самостоятельно; уборку МКД осуществляли подрядные организации (ООО "ГРУППА РОСТР", ООО "НОВОТЭК"); в нарушение действующих положений прием и хранение технической документации, ведение реестров собственников помещений истец не осуществлял, при расчете долга истцом не были учтены передаточные акты по договорам участия в долевом строительстве, на основании которых застройщик передавал квартиры участникам долевого строительства (собственникам помещений в МКД); представленные истцом в подтверждение факта оказания услуг акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме фактически оказание услуг не подтверждают (не подписаны другой стороной, содержат виды услуг, не предусмотренных Минимальным перечнем услуг и работ, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290, форма актов не соблюдена, имеются неточности),  платежные документы на оплату услуг истец не представлял. Также в материалы дела представил контррасчет долга. Подробно доводы изложены в отзыве и дополнениях к нему.

Истец, учитывая ряд аргументов ответчика, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  - АПК РФ) уточнил исковые требования и в окончательном варианте просил взыскать с ООО СЗ "МИК" задолженность 904003 руб. 34 коп. по оплате услуг по содержанию и управлению МКД, в том числе по адресу: 

<

...> за период с 09 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года в сумме 355952 руб. 94 коп.; МКД по адресу: 

<

...> за период с 16 января 2024 года по 31 марта 2024 года  в сумме 548050 руб. 40 коп. Уточнение требований судом принято. 

Из материалов дела следует, что ООО "СЗ "МИК" осуществлено строительство объектов капитального строительства в соответствии с проектной документацией:

- Комплексная застройка многоэтажными жилыми домам на участке между ул. Волгоградской и автомобильной дорогой  на с. Кочкурово (в районе реки Тавла" г. Саранска  Проект застройки четвертого микрорайона "Жилой дом (пл. №2а по генплану) (разрешение на строительство от 21.07.2021 №13-ry 13301000-106-2021 (с изменениями), впоследствии многоквартирный жилой дом №26 по проспекту Российской Армии г. Саранска. 

Указанный жилой дом введен в эксплуатацию 26.10.2023, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2023 №13-23-43-2023).

Согласна указанного разрешения, площадь МКД 11089 кв.м., в том числе жилые квартиры в количестве 148 шт. общей площадью 7047,3 кв.м. и нежилые помещения в количестве 4 шт. общей площадью 445 кв.м.;

- Комплексная застройка многоэтажными жилыми домам на участке между ул. Волгоградской и автомобильной дорогой  на с. Кочкурово (в районе реки Тавла" г. Саранска Проект застройки четвертого микрорайона "Жилой дом (пл. №6 по генплану) (разрешение на строительство от 14.09.2023 №13-ry 13301000-34-2022 (с изменениями) впоследствии многоквартирный жилой дом  №4  по ул. Юрия Святкина г. Саранска. 

Указанный жилой дом введен в эксплуатацию 17.11.2023, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.11.2023 №13-23-49-2023;

Согласна указанного разрешения, площадь МКД 15356 кв.м., в том числе жилые квартиры в количестве 204 шт. общей площадью 10025,5 кв.м. 

После ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов ООО СЗ "МИК" по договорам участия в долевом строительстве МКД передал часть помещений участникам долевого строительства с подписанием актов приема-передачи. Однако часть помещений в рассматриваемый период не были переданы ответчиком по актам приема-передачи участникам долевого строительства и (или) проданы.

Департаментом городского хозяйства Администрации городского округа Саранск на основании статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации №75 от 06.02.2006 были объявлены открытые конкурсы по отбору управляющей организации с установлением размера платы за управление, содержание и ремонт жилого помещения 24,48 руб. за 1 квадратный метр в месяц:

- 04.12.2023 для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>;

- 20.12.2023 для управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: 

<

...>.

ООО УК "Лига" как единственный участник торгов признан победителем конкурсов. 

Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия от 08.12.2023 №572 "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия" с 09 декабря 2023 года жилой дом, расположенный по адресу; 

<

...> включен в состав сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО УК "Лига". 

Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия от 15.01.2024 №14 "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия" с 16 января 2024 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> включен в состав сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО управляющая компания "Лига".

Как указал истец и не оспаривает ответчик, проекты договоров управления многоквартирными домами датированные соответственно 04.12.2023 и 22.12.2023 направлялись истцом ответчику, но последним подписаны не были.

Как указал истец в период нахождения в его управлении:

МКД, по адресу: 

<

...>: с 09 декабря 2023 года по 31 марта 2024 года им были оказаны ответчику услуги по содержанию и управлению общего имущества в МКД в отношении квартир находящихся в собственности ответчика, о чем были составлены акты оказания услуг: №69 от 31.01.2024, №70 от 29.02.2024, №71 от 31.03.2024 и сформированы счета на оплату оказанных услуг (направлены ответчику с сопроводительным письмом от 26.04.2024 №305 27.04.2024 посредством Почты России заказным письмом с почтовым идентификатором 430005 53 206169), стоимость которых, с учетом уточнения, составляет 355952 руб. 94 коп.;

МКД, по адресу: 

<

...>: с 16 января 2024 года по 31 марта 2024 года им были оказаны ответчику услуги по содержанию и управлению общего имущества в МКД в отношении квартир находящихся в собственности ответчика, о чем были составлены акты оказания услуг: №72 от 31.01.2024, №73 от 29.02.2024, №74 от 31.03.2024 и сформированы счета на оплату оказанных услуг, (направлены ответчику с сопроводительным письмом от 26.04.2024 №305 27.04.2024 посредством Почты России заказным письмом с почтовым идентификатором 430005 53 206169) стоимость которых, с учетом уточнения, составляет 548050 руб. 40 коп.

Поскольку ответчик являлся застройщиком спорных многоквартирных домов, в период времени до передачи помещений собственникам оказанные жилищно-коммунальные услуги не оплачивал, в связи с чем, по мнению истца, у ответчика возникла задолженность на общую сумму 904003 руб. 34 коп. 

В претензионном порядке (претензия от 07.06.2024 №373) ответчик задолженность не погасил. Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате оказанных услуг послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском. 

Оценив доводы сторон, и исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №214-ФЗ) установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (части 2, 3 статьи 8 Закона №214-ФЗ).

По смыслу положений статьи 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи участнику долевого строительства по акту.

Соответственно с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи спорных квартир дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Представленные в дело доказательства подтверждают, и ответчик не оспаривает, что строительство спорных МКД осуществляло ООО СЗ "МИК", соответственно до передачи помещений участникам долевого строительства ООО СЗ "МИК" осуществляет права собственника.

В соответствии с частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 №4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации". В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления МКД между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Таким образом, управление МКД осуществляется управляющей организацией, с которой застройщик заключил договор управления не позднее, чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, при этом на застройщике лежит обязанность по несению расходов по оплате ресурсов, поставляемых в МКД, только до момента заключения договора управления домом между застройщиком и управляющей организацией.

После заключения договора управления между застройщиком и управляющей организацией, а также после передачи застройщиком помещений в доме собственнику либо иному уполномоченному лицу (управляющей организации), плата за жилое помещение и коммунальные услуги возникает уже у лица, принявшего от застройщика помещения.

Схожее регулирование содержится в абзацах 6 и 7 подпункта "а" пункта 3 Правил №354. Условиями предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) являются в том числе: со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию - застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в многоквартирном доме, не переданных им иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче; со дня выдачи застройщику (лицу, обеспечивающему строительство многоквартирного дома) разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее принятия помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, - лицу, принявшему от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) указанное помещение по передаточному акту или иному документу о передаче.

Исследовав представленные в дело доказательства суд установил, что согласно итогам открытого конкурса проведенного Департаментом городского хозяйства Администрации городского округа Саранск управляющей организацией для управления спорными многоквартирными домами признано ООО УК "Лига".

Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия от 08.12.2023 №572 "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия" с 09 декабря 2023 года рассматриваемый жилой дом, расположенный по адресу; 

<

...> включен в состав сведений о многоквартирных домах, находящихся  под управлением ООО УК "Лига". 

Следовательно, с 09.12.2023 к истцу перешли права и обязанности управляющей компании в отношении МКД расположенный по адресу: 

<

...>.

Приказом Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия от 15.01.2024 №14 "О внесении изменений в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия" внесены изменения в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами: с 16 января 2024 года включен в состав сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО управляющая компания "Лига" многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Следовательно, с 16.01.2024 к истцу перешли права и обязанности управляющей компании в отношении спорного МКД 

<

...>. 

Согласно статье 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В статьях 154, 158 ЖК РФ закреплена структура платы за жилое помещение, согласно которой в нее включаются, в частности, плата за коммунальные услуги, а также расходы на содержание принадлежащего помещения и общего имущества многоквартирного дома.

Согласно статьям 153, 158 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Таким образом, обязательство по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также по внесению платы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в пользу управляющей организации (истца) в силу закона возложена на правообладателя помещения.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник (правообладатель) помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).

В силу положений Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее - Правила №491), собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт.

Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила №354) потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме и случаях, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, потребитель в многоквартирном доме отдельно вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Из буквального толкования названных правовых норм следует, что обязанным лицом по содержанию имущества в многоквартирном доме является в силу прямого указания закона собственник помещения, при этом расходы на содержание общего имущества обязаны нести все собственники жилых и нежилых помещений вне зависимости от их фактического пользования.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 12.04.2016 №10-П указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов), включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества. Это обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Таким образом, исходя из названных норм собственник помещения в многоквартирном доме (жилого или нежилого), независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в этом многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт. 

Пункт 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ устанавливает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Таким образом, ответчик в силу прямого указания закона (пункт 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ) обязан нести расходы по содержанию общего имущества с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию и до передачи по акту новому приобретателю независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, поскольку ответчик наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания домов.

Судом установлено, что рассматриваемые жилые дома, приказами Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия исключены из состава сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО УК "Лига" с 02 апреля 2024 года, однако впоследствии указанные приказы признаны незаконными вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Мордовия по делам  А39-2610/2024 и А39-2610/2024. 

На основании представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о том, что ООО УК "Лига" в рассматриваемый период осуществляло функции управляющей компании и соответственно им оказывались услуги по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения, не переданные застройщиком участником долевого строительства (новым приобретателям) в спорный период: в период с 09.12.2023 по 31.03.2024 в отношении МКД, расположенного по адресу: 

<

...>;  в период с 16.01.2024 по 31.03.2024 в отношении МКД, расположенного по адресу: 

<

...>.

Спорный период исчислен с момента включения в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия в состав сведений о многоквартирном доме, находящихся под управлением ООО управляющая компания "Лига". 

Довод ответчика о том, что уборку МКД осуществляли подрядные организации ООО "ГРУППА РОСТР", ООО "НОВОТЭК" отклоняется за их несостоятельностью.

Ответчиком в материалы дела представлены договоры генерального подряда:

- №14.07.2022-СМР от 14.07.2022, заключенный между АО "СЗ "МИК" (Заказчик) и ООО "НОВОТЭК" (Генподрядчик), предметом которого является выполнение Генподрядчиком строительно-монтажных работ, пуско-наладочных и прочие работы необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию объекта - "Комплексная застройка многоэтажными жилыми домам на участке между ул. Волгоградской и автомобильной дорогой на с. Кочкурово (в районе реки Тавла г.Саранска Проект застройки четвертого микрорайона " Жилой дом (пл. №2а по генплану)". В ведомости  выполненных подрядчиком объемов работ перечислены наименование работ и затраты;

- №01.04.2022-п от 01.04.2022, заключенный между АО "СЗ "МИК" (Заказчик) и ООО "ГРУППА РОСТР" (Генподрядчик), предметом которого является выполнение Генподрядчиком строительно-монтажных работ, пуско-наладочных, испытание свай, улучшенную штукатурку стен внутри здания, устройство полусухой цементно-песчаной стяжки с фиброволокном и прочие работы, необходимые для строительства и ввода в эксплуатацию объекта - "Комплексная застройка многоэтажными жилыми домам на участке между ул. Волгоградской и автомобильной дорогой  на с. Кочкурово (в районе реки Тавла г. Саранска Проект застройки четвертого микрорайона. Жилой дом (пл. №6 по генплану)".

Рассмотрев представленные в материалы дела договоры генерального подряда, суд не может согласиться с позицией ответчика, что указанные договоры подтверждают оказание генподрядчиками коммунальных услуг собственникам помещений.

На основании статьи 161, пунктов 2 и 3 статьи 162 ЖК РФ на управляющую организацию возложена обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома и по предоставлению собственникам помещений всего комплекса коммунальных услуг.

Ответчик не представил доказательств осуществления указанными организациями функций управляющей организации МКД.

Ответчик в обоснование своей позиции указал на то, что договоры управления многоквартирными домами с истцом подписаны не были.

Между тем, отсутствие между сторонами договорных отношений относительно спорных помещений не может являться основанием для освобождения застройщика от установленной законом обязанности нести расходы на содержание общего имущества пропорционально площади помещений и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.

Несение собственником бремени расходов по содержанию общего имущества закон связывает не с фактом владения или пользования общим имуществом, а с размером доли собственника в общем имуществе. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ). 

Как разъяснено в пункте 12 вышеназванного постановления, акцепт оферты может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон (пункт 1 статьи 433, пункт 3 статьи 438 ГК РФ). 

По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 6 Правил №354, договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг. 

Пункт 7 этих же Правил №354 предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами. 

Таким образом, обязанность по участию в содержании общего имущества дома, оплате коммунальных услуг не поставлена законодательством в зависимость от наличия или отсутствия заключенного письменного договора. 

Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные. 

Ссылка ответчика на не выставление истцом в адрес ответчика платежных документов является несостоятельной. 

Отсутствие выставленных счетов в рассматриваемом случае не может свидетельствовать об отсутствии обязанности по оплате, обязанность истца по направлению в адрес ответчика счетов на оплату, не является встречной по отношению к обязанности ответчика по оплате таких услуг, то есть даже в случае если истцом в адрес ответчика документы, на основании которых должна производиться оплата, не направлены, счета не выставлены, указанное обстоятельство само по себе не является свидетельством освобождения заказчика от оплаты фактически оказанных исполнителем услуг. 

Обязанность ответчика по внесению спорных платежей, сроки их внесения прямо установлены законом, поэтому не выставление платежных документов не освобождает ответчика от обязанности нести расходы по содержанию принадлежащего ему имущества и от ответственности за неисполнение данной обязанности. Внесение платы за содержание общего имущества многоквартирного дома является предусмотренной законом обязанностью собственника помещения в данном доме, в связи с чем последний, действуя добросовестно, мог обратиться к истцу за соответствующими платежными документами. Указанная позиция подтверждена Верховным судом Российской Федерации (определение от 10.04.2019 №303-ЭС19-3457).

Наличие обстоятельств, препятствующих внесению платежей, свидетельствующих о принятии ответчиком всех мер для надлежащего исполнения обязательства по оплате при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от ответчика по характеру денежного обязательства, последний в порядке статьи 65 АПК РФ не доказал

Суд также отклоняет довод ответчика о том, что истцом не представлены доказательства, подтверждающих факт выполнения работ на заявленную сумму, поскольку в рассматриваемом случае обязательство собственника помещений по оплате услуг по содержанию общего имущества возникает в силу закона, при этом уклонение от оплаты таких услуг влечет неосновательное обогащение собственника помещений за счет управляющей компании в размере сбереженных денежных средств.

Ответчик какие-либо претензии по объему, качеству и срокам оказания услуг не предъявлял. 

Отсутствие претензий со стороны собственников помещений уже само по себе свидетельствует о том, что истцом как управляющей компанией надлежащим образом исполняются принятые обязательства. 

Доказательства обратного ответчик не представил.

Подлежит отклонению как необоснованный и довод ответчика о наличии преюдициального значения решений Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по делам №2-1298/2024 и №2-1432/2024 при рассмотрении настоящего дела.

В рамках указанных дел рассматривались иски ООО УК "Лига" к АО "СЗ МИК" о признании недействительными решений общих собраний собственников рассматриваемых многоквартирных домов об отказе от договоров управления заключенных с ООО УК "Лига", в рамках этих дел вопросы, связанные с фактом оказания услуг, объемами услуг по содержанию и управлению многоквартирными жилыми домами и стоимости выполненных работ, не рассматривались.

Свойством преюдиции в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обладают факты, но не их правовая оценка судами. 

Вместе с тем, в указанных решениях вопреки доводам ООО "СЗ "МИК" судами было отмечено, что именно АО "СЗ МИК" чинило препятствия управляющей компании - ООО "УК "Лига" выполнению обязанностей по управлению домами, ООО "СЗ "МИК" не передавало техническую документацию на дом ООО УК "Лига"и ключей от мест общего пользования.

Вступившим в законную силу решениями Арбитражного суда Республики Мордовия по делам А39-2610/2024 и А39-2610/2024 были удовлетворены требования ООО Управляющей Компания "Лига" и признаны незаконными приказы Министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Республики Мордовия Республики Мордовия, которыми последним внесены изменения в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Республике Мордовия с 01.04.2024, исключив из состава сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО УК "Лига", рассматриваемые многоквартирные дома и включив в состав сведений о многоквартирных домах, находящихся под управлением ООО УК "Бульвар". 

Таким образом, указанные акты подтверждают факт того, что указанные дома находились в управление истца. 

Иные приведенные в качестве обоснования своей позиции доводы ответчика рассмотрены и отклонены ввиду их необоснованности.

ООО "УК "Лига" расчет платы за управление и содержание помещений осуществлен по тарифам, установленным Департаментом городского хозяйства Администрации городского округа Саранск в конкурсной документации открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домами и указанном в извещениях о проведении открытых конкурсов (от 04.12.2023 и от 20.12.2023) - 24,48 руб. за 1 квадратный метр в месяц (20,08 руб. за содержание жилого помещения за 1 кв.м. + 4,40 руб. за услуги за управление МКД =24,48 руб.).

Расчет стоимости оказанных услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа (платы) на площадь помещения и соответствующего числа месяцев (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу №А71-9485/2009).

Расчет судом проверен и признан верным. 

Установив, что бремя содержания имущества лежит на ответчике как на застройщике (собственнике), который в спорный период соответствующих платежей не осуществлял и доказательств оплаты задолженности в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил, задолженность за оказанные по содержанию общего имущества принадлежащих застройщику: в период с 09.12.2023 по 31.03.2024 в отношении МКД, расположенного по адресу: 

<

...> в сумме 355952 руб.94 коп. и в период с 16.01.2024 по 31.03.2024 в отношении МКД, расположенного по адресу: 

<

...> в сумме 548050 руб. 40 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом при обращении в суд по платежному поручению №898 от 01.08.2024 уплачена государственная пошлина в сумме 25026 руб. 

В связи с уточнением (уменьшением) истцом в ходе рассмотрения спора исковых требований, с уточненных исковых требований подлежала оплате государственная пошлина в размере 21080 руб. (статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации в ред. Федерального закона от 27.12.2009 №374-ФЗ, действующей на дату обращения истца в суд).

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21080 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. 

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 3946 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК объявлялся перерыв.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

взыскать с акционерного общества "Специализированный застройщик "Мордовская ипотечная корпорация" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью управляющая компания "Лига" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 904003 руб. 34 коп. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 21080 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания "Лига" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3946 руб., уплаченную по платежному поручению №898 от 01.08.2024.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                     С.А. Ивченкова